Номер провадження: 22-ц/813/2376/23 
Справа № 522/10118/20
Головуючий у першій інстанції Свячена Ю.Б.
Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.06.2023                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого судді Сєвєрової Є.С.,
суддів: Вадовської Л.М., Цюри Т.В., 
за участю секретаря Малюти Ю.С.,
учасники справи:
позивач – Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза», 
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 
третя особа – приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольга Сергіївна,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 11 листопада 2021 року у складі судді Свяченої Ю.Б.,

в с т а н о в и в:
В червні 2020 року ТОВ «Аркадія Плаза» звернулося до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та просить перевести на ТОВ «Аркадія Плаза» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 10.03.2020 1/2 частки у праві власності на дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №358; перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 10.03.2020 1/2 частки у праві власності на дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстрованого в реєстрі за №359; визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» право власності на дачний будинок загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., який складається з наступних частин: дачний будинок (літери «Н», «М») та огорожа (1-3), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати протиправним і скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольги Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 53548437 від 11.03.2020, яким право власності на та частки дачного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_2 ; визнати протиправним і скасувати запис про право власності №35873004 від 10.03.2020, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольгою Сергіївною, на 1/2 частку дачного будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; визнати протиправним і скасувати запис про право власності №35873679 від 10.03.2020, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук Ольги Сергіївни, на частку дачного будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 ; стягнути з відповідачів на користь ТОВ «Аркадія Плаза» судовий збір в розмірі 13 663 грн.
В обґрунтування позову зазначено, що належний ОСОБА_1 дачний будинок загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., який складається з наступних частин: дачний будинок (літери «Н», «М») та огорожа (1-3), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за договором оренди №16 від 16.12.2019 орендує ТОВ «Аркадія Плаза». За договорами купівлі-продажу від 10.03.2020, які посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С. та зареєстровані в реєстрі за №358, №359, ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 по частці у праві власності на дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м. Позивач вважає цей продаж та подальшу реєстрацію права власності на вказаний об`єкт за ОСОБА_2 такими, що порушують його права, оскільки орендар мав першочергове право на викуп вказаного об`єкта нерухомості, однак не був повідомлений про наміри ОСОБА_1 відчужити вказаний об`єкт.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 11 листопада 2021 року позовні вимоги залишено без задоволення.
ТОВ «Аркадія Плаза» надало суду апеляційну скаргу та просить рішення суду скасувати і ухвалити нове про задоволення позовних вимог.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі. У разі здійснення відчуження орендованого майна за договором купівлі-продажу виникає необхідність повідомлення про це орендаря, тому належним захистом своїх прав буде переведення прав покупця на орендаря, що було зроблене позивачем ТОВ «Аркадія Плаза» після того як останнє дізналось про продаж орендованого майна, а відповідач ОСОБА_1 не мав наміру способом пересилки поштою, або особисто прибути до орендованого майна де знаходився директор ТОВ «Аркадія Плаза» та/або до приміщення готелю, де можна залишити повідомлення про наміри продати майно за визначені кошти. ОСОБА_1 орендодавець свого приміщення, строком більше ніж 5 років добре знав де находиться офіс ТОВ «Аркадія Плаза» та добре знав як можна передати повідомлення директору та/або бухгалтеру. Це свідчить про те, що форма направлення спірних та невстановленого взірця документів у вигляді повідомлення рекомендованим листом було зроблено для доказової бази про виконання вимог ст.777 ЦК України після подання позовної заяви до суду позивачем ТОВ «Аркадія Плаза». Належних доказів направлення рекомендованого листа з повідомленням орендаря ТОВ «Аркадія Плаза» про намір продати нерухоме майно за 8 161 грн.50 коп, частини, загальною площею 13,1 кв.м не має, а документи надані до суду не відповідають встановленим нормам згідно Правил надання послуг поштового зв`язку. Судом порушено право позивача надати пояснення та свої докази та отримати обґрунтовану відповідь на питання, які повноваження відповідач ОСОБА_3 надав адвокату Гамарц О.С. для підпису документів, відправку їх в адрес юридичної особи. Представник позивача направив до суду клопотання від 03.01.2021 про витребування оригіналів поштових документів для огляду сторонами та судом, що не було судом задоволено та розглянуто. Така поведінка суду не відповідає вимогам закону та порушує вимоги п.7 ст.81 ЦПК України, а також ст.12 ЦПК України.
09.11.2022 ОСОБА_2 надав суду відзив на апеляційну скаргу та просить суд відхилити апеляційну скаргу ТОВ «Аркадія Плаза», а рішення суду залишити без змін, посилаючись на те, що строк дії договору оренди складає більше трьох років, а укладений він в звичайній письмовій формі, а не нотаріальній, що суперечить ст.ст. 793, 794 ЦКУ. Порушення вимоги щодо обов`язкового нотаріального посвідчення договору оренди укладеного строком більше ніж на 3 роки, робить зазначений договір нікчемним відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦКУ. Відповідно до зазначених документів ОСОБА_1 повідомив ТОВ «Аркадія Плаза» про свої наміри продати належне йому майно. Зазначені документи та обставини справи були досліджені судом під час судових засідань у суді першої інстанції та надана об`єктивна правова оцінка.
В судовому засіданні представник ТОВ «Аркадія Плаза» підтримав доводи апеляційної скарги. Представник ОСОБА_2 вважала рішення законним та обґрунтованим.
ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду повідомлений, заяв про відкладення розгляду справи не надав.
Заслухавши суддю-доповідача, учасників справи, дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків. 
Встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належав дачний будинок загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 
16.12.2019 між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Аркадія Плаза» (орендар) було укладено договір оренди №16, згідно якого орендодавець зобов`язався надати, а орендар прийняти у строкове платне користування об`єкт нерухомості загальною площею 13,1 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Договору оренди вступає в силу з моменту підписання сторонами та діє до 01 грудня 2022 року. 
ОСОБА_1 мав намір продати будинок та 09.01.2020 направив ТОВ «Аркадія Плаза» пропозицію скористатися переважним правом викупу майна, яке отримано адресатом 14.01.2020 (а.с. 112).
Відповідь надана не була та 10.03.2020 ОСОБА_1 продав ОСОБА_2 дачний будинок, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 13,1 кв.м., житловою площею 10,3 кв.м., про що уклав договори купівлі – продажу, посвідчені нотаріально приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С., за реєстром №№358,359.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що процедура повідомлення про майбутню продаж дотримана, а відсутність пропозиції купити майно з боку ТОВ «Аркадія Плаза» надавало право на відчуження майна третій особі.
Суд погоджується з висновком про унеможливлення задоволення позову, виходячи з наступного.
Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Згідно зі статтею 773 Цивільного кодексу України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Положеннями частини другої статті 777 Цивільного кодексу України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Можливість застосування аналогії закону передбачена в частині дев`ятій статті 10 Цивільного процесуального кодексу України, яка допускає в разі якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні відносини (аналогія закону), а за відсутності такого - виходить із загальних засад законодавства (аналогія права).
Застосування закону за аналогією закону допускається, якщо: відносини, щодо яких виник спір, за своїм характером потребують цивільно-правового регулювання; ці відносини не регулюються будь-якими конкретними нормами права; вирішити спір, що виник, неможливо, ґрунтуючись на засадах і змісті законодавства; є закон, який регулює подібні відносини і який може бути застосований за аналогією закону.
Частиною першою статті 362 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Позов про переведення прав та обов`язків відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.
Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Аналогічний висновок викладений у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 року у справі № 909/337/19.
Відповідно до ч.2 ст. 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
Заперечуючи проти задоволення вимог відповідач надав копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, направленого на адресу ТОВ «Аркадія Плаза» за адресою: м.Одеса, вул.Посмітного,1 з позначкою про отримання адресатом 14.01.2020 та опису вкладення, в якому зазначено про повідомлення про продаж майна та пропозиція скористатися переважним правом від 09.01.2020, квитанцію про оплату поштових послуг, на яких міститься відбиток поштових штампів (а.с.112,113).
Згідно ст. 13 ЗУ «Про поштовий зв`язок» від 4 жовтня 2001 року № 2759-III оператори надають користувачам послуги поштового зв`язку відповідно до законодавства України та провадять іншу підприємницьку діяльність в установленому законом порядку.
Послуги поштового зв`язку надаються на договірній основі згідно з Правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, та повинні відповідати встановленим нормам якості.
Відповідно до ч.ч. 1-2 ст. 18 ЗУ «Про поштовий зв`язок» за порушення законодавства у сфері надання послуг поштового зв`язку оператори несуть відповідальність згідно із законами України.
За невиконання чи неналежне виконання послуг з пересилання внутрішніх поштових відправлень, доручень користувачів щодо поштових переказів оператори несуть матеріальну відповідальність.
Згідно п. п. 75-80 Правилами надання послуг поштового зв`язку, що затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 № 270 зазначено наступне.
Послуги поштового зв`язку оплачуються під час їх замовлення, якщо інше не передбачено відповідним договором, у національній валюті за діючими тарифами.
Порядок оплати послуг поштового зв`язку визначається операторами поштового зв`язку згідно із законодавством.
Підтвердженням оплати послуг поштового зв`язку з пересилання письмової кореспонденції є: поштові марки, наклеєні на письмову кореспонденцію або нанесені типографським способом на поштові конверти, поштові картки; відбитки державного знака, нанесені маркувальними машинами; відбитки про оплату письмової кореспонденції, нанесені друкарським чи іншим способом.
Розрахунковий документ - документ встановленої форми та змісту (касовий чек, товарний чек, розрахункова квитанція, проїзний документ тощо), що підтверджує факт продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) коштів, купівлі-продажу іноземної валюти, надрукований у випадках, передбачених цим Законом, і зареєстрованим у встановленому порядку реєстратором розрахункових операцій або заповнений вручну (ст. 2 Закону України від 06 липня 1995 року N 265/95-ВР «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг»).
Разом із тим, форми і зміст розрахункових документів, які повинні видаватися при здійсненні розрахунків суб`єктами господарювання для підтвердження факту продажу (повернення) товарів, надання послуг, отримання (повернення) коштів у сфері торгівлі, ресторанного господарства та послуг визначено Положенням про форму та зміст розрахункових документів, затвердженим наказом Мінфіну від 21.01.2016 року №13 (далі – Наказ №13).
Так, відповідно до частини 1 розділу IV Наказу №13, розрахункова квитанція - розрахунковий документ, бланк якого виготовлений друкарським способом, а окремі реквізити заповнюються від руки або шляхом проставлення штампа при реєстрації розрахункових операцій за товари (послуги) або при видачі коштів покупцеві у разі повернення товару, рекомпенсації послуги, прийняття цінностей під заставу та в інших випадках.
Отже, за формою та змістом надані відповідачем документи є такими, що підтверджують факт направлення поштою повідомлення, відтак відсутні підстави вважати встановленим неповідомлення позивача про намір продати майно. Не реалізація права покупки протягом місяця від дня отримання повідомлення надавало право відчуження майна. 
Не можуть бути підставою скасування рішення суду доводи про те, що за відомостями роздруківки трекінгу відправлення за номером 6502902850861 та номером 6506203634504 відправлення відсутні (а.с.124,125), оскільки їх зміст свідчить про відсутність на даний час, тобто час звернення за відповідною інформацією.
Як видно з наданих роздруківок статус відстеження перевірявся 03.02.2021, тобто через один рік з часу відправлення, в той час як відповідно до пунктів 121-124 Правил надання послуг поштового зв`язку від 05.03.2009 № 270 заяви про розшук реєстрованого поштового відправлення, отримання інформації про вручення реєстрованого поштового відправлення надається протягом шести місяців з дня прийняття їх для пересилання. Згідно вищезазначеного, інформація в електронній системі Укрпошти зберігається протягом шести місяців. Відповідно до встановленої норми Укрпошта здійснює перевірку та надає інформацію щодо пересилання та вручення поштових відправлень протягом шести місяців з дня прийняття їх для пересилання.
Зважаючи на викладене такі відомості не можуть бути доказом на спростування наданих доказів та підставою піддання сумніву їх справжності.
Доводи про неналежне оформлення повідомлення в частині відсутності на ньому відбитку печатки юридичної особи не можуть бути прийняті до уваги, оскільки відповідальність за належне оформлення вручення несе відділення поштового зв`язку, недотримання правил не може бути поставлено у провину особам, які за наданням послуг звертаються, втім, ставлячи відповідний штамп, поштове відділення посвідчує справжність здійснених дій.
Враховуючи те, що позивачем ТОВ «Аркадія Плаза» не визнається факт отримання повідомлення, не можуть бути підставою скасування рішення суду доводи про вирішення справи і не витребування його судом першої інстанції, оскільки таке не впиває на суть виниклих правовідносин, при тому, що з наданих доказів вбачається про його направлення.
В описі вкладення відправником зазначений ОСОБА_1 , він же є особою, яка подає пропозицію та повідомлення, відтак доводи про існування чи відсутність повноважень у третіх осіб на здійснення технічних дій з виконання доручення іншою особою, на зміст викладених правовідносин не впливає. 
Посилання в апеляційній скарзі на проведення досудового розслідування щодо обставин підроблення документів до надання висновків уповноважених осіб про встановлені факти або до надання вироку суду не можуть бути підтвердженням чи спростуванням таких фактів. 
       За поясненням представника ТОВ «Аркадія Плаза» станом на час вирішення справи рішення за наслідками досудового розслідування немає.
Відповідно до ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказамита перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанціїв межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзивіна неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справинадав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Якщо поза увагою доводів апеляційної скарги залишилася очевидна незаконність або необґрунтованість рішення суду першої інстанції у справах окремого провадження, суд апеляційної інстанції переглядає справу в повному обсязі.
В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд апеляційної інстанції в силу вимог ст.367 ЦПК України та ст.13 ЦПК України вправі вирішити справу в межах доводів та вимог апеляційної скарги, не вправі збирати докази з власної ініціативи, в межах наведених доводів та наданих доказів підстави для скасування рішення суду відсутні. 
Доводи про порушення судом норм процесуального права не вплинули на правильність висновків суду першої інстанції, тому також не є підставою його скасування. 
Разом із тим, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частина четверта статті 367 ЦПК України). Враховуючи доповнення судом апеляційної інстанції висновків суду першої інстанції, рішення підлягає зміні шляхом викладення мотивувальної частини в редакції цієї постанови. 
З огляду на викладене, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, рішення підлягає залишенню без змін.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркадія Плаза» задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 11 листопада 2021 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови, в решті рішення залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складений 07.07.2023

Головуючий:
                                               
Судді: