СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 липня 2023 року                                   м. Харків                        Справа № 922/2687/22  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Шутенко І.А., суддя Гребенюк Н.В. , суддя  Слободін М.М.
за участю секретаря судового засідання – Ламанової А.В.
та за участю представників сторін: 
від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) – Барабицька Я.М. (довіреність № 3 від 02.01.2023);
від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) – Бенденжук Л.О. (витяг з ЄДР);
розглянувши апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх. № 1070Х)
на рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 (повний текст складено та підписано 05.05.2023), ухвалене у складі судді Аріт К.В.
у справі № 922/2687/22
за первісним позовом Харківської міської ради,
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест»,
про стягнення 2439542,27 грн та розірвання договору
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест»,
до Харківської міської ради,
про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним

ВСТАНОВИВ:

В провадженні Господарського суду Харківської області перебувала справа №922/2687/22 за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» про стягнення 2439542,27 грн та розірвання договору, та зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» до Харківської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 в задоволенні первісного позову відмовлено повністю. В задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.  
Не погодившись з рішенням, ухваленим господарським судом першої інстанції, до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулась Харківська міська рада, яка просить:
- поновити строк на апеляційне оскарження рішення;
- визнати причини пропуску строку для подачі доказів поважними та прийняти новий доказ – лист Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» № 29 від 13.04.2023;
- рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 змінити, скасувавши в частині відмови у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» про стягнення 2439542, 27 грн та розірванні договору;
- ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Харківської міської ради у повному обсязі, а саме:
1. стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» на користь Харківської міської ради 952268, 39 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Плиткова, 4 Б у м. Харкові відповідно до договору оренди від 28.12.2019 за № 34958858 за період з 23.06.2021 по 28.02.2022;
2. стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» на користь Харківської міської ради 1 487 273, 88 грн неустойки у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди від 28.12.2019 № 34958858;
3. розірвати з Товариством з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» договір оренди землі від 28.12.2019 № 34958858 земельної ділянки площею 0,2472 з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 по вул. Плиткова, 4 Б у м. Харкові.
- в іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 залишити без змін.
В обґрунтування вказує, що перехід права на будівлю і споруду є однією із законних підстав виникнення прав на землю в набувача об`єкта нерухомості Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест», а отже, можливість реалізації ним таких прав не може залежати від дій щодо припинення договірних правовідносин з колишнім землекористувачем  Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз», вчинених після відчуження нерухомого майна.
Розірвання договору оренди на підставі рішення суду з Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз», тобто особою, яка на час ухвалення рішення не була орендарем земельної ділянки, не припинило зобов`язання за договором оренди з новим власником нерухомого майна Товариством з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест», оскільки з новим орендарем договір оренди відповідно до вимог статті 32 Закону України «Про оренду землі» не припинявся.
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.06.2023 у справі № 922/2687/22 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя – Шутенко І.А., суддя Гребенюк Н.В., суддя Слободін М.М.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.06.2023 витребувано у Господарського суду Харківської області матеріали справи № 922/2687/22.
15.06.2023 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Господарського суду Харківської області надійшли матеріали справи № 922/2687/22.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 16.06.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради (вх. № 1070Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22. Встановлено учасникам справи п`ятнадцятиденний строк з моменту отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами надсилання його копії іншим учасникам справи.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 22.06.2023 апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх. № 1070Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 призначено до розгляду на 25.07.2023 о 14:15 год., у приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: 61058, місто Харків, пр. Незалежності, 13, 1-й поверх, в залі засідань № 132.
26.06.2023 на адресу Східного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 залишити без змін. Судові витрати та витрати на адвокатську допомогу покласти на позивача.
В обґрунтування вказує, що виникнення права власності на будинок, будівлю або споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка була відведена в оренду попередньому власнику. Отже, при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) сплачується податок на земельні ділянки (а не орендна плата), з урахуванням прибудинкової території  з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Оскільки відповідачем самостійно сплачується земельний податок, вчасно і в повному обсязі, то відсутній факт порушення норм чинного законодавства в частині плати за землю.
Вказаний відзив досліджено колегією суддів та приєднано до матеріалів справи.
Присутній у судовому засіданні представник апелянта просив долучити до матеріалів справи новий доказ, а саме: лист № 29 від 13.04.2023. Також подану апеляційну скаргу підтримав, просив задовольнити, скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 в частині відмови у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» про стягнення 2439542, 27 грн та розірванні договору та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Харківської міської ради у повному обсязі. 
Присутній у судовому засіданні представник відповідача за первісним позовом проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив відмовити та залишити рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 без змін, з підстав викладених відзиві на апеляційну скаргу.

Щодо долучення до матеріалів справи нового доказу, колегія суддів зазначає наступне.
У відповідності до ч. 3 статті 269 ГПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Додаткові докази приймаються апеляційним судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього. У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з`ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об`єктивно оцінити поважність цих причин. При цьому обґрунтування неможливості подання доказів суду першої інстанції згідно із зазначеною нормою ГПК України покладається саме на заявника (скаржника), а апеляційний господарський суд лише перевіряє та оцінює їх поважність і не зобов`язаний самостійно з`ясовувати відповідні причини.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що підставою для прийняття апеляційною інстанцією додаткових доказів є докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від скаржника.
Апелянт вказує, що вказаний лист надійшов на адресу Харківської міської ради за добу до ухвалення рішення, тому не був поданий до суду першої інстанції
Згідно зі статтею 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.
Зазначені норми свідчать, що саме учасник судового процесу має займати активну позицію у висловленні та доведенні відповідними доказами своїх доводів та заперечень по суті спору. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Останній не лише наділяє осіб, які беруть участь у справі, відповідними правами, але і покладає на них обов`язки подати наявні у них докази на підтвердження своїх вимог.
Прийняття судом апеляційної інстанції додаткових документів на стадії апеляційного провадження за відсутності визначених статтею 269 ГПК України підстав для їх прийняття фактично буде порушувати принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, оскільки відповідно до статті 124, 129 Конституції України, статей 7, 13 ГПК України основними засадами судочинства є рівність усіх учасників судового процесу перед законом та судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. Поруч із цим, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (ч. 4 статті 13 ГПК України).
Аналогічна правова позиція наведена у постанові Верховного Суду від 10.12.2019 у справі №913/479/18.  
Судом першої інстанції були створені всі належні умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав, однак позивач за первісним позовом під час розгляду справи № 922/2687/22 не звертався до суду з клопотанням про поновлення строку та долучення до матеріалів справи доказів, які не були подані разом з позовною заявою. Доводи скаржника про те, що лист не був переданий представнику відповідача, оскільки надійшов лише 24.04.2023, колегія суддів відхиляє, адже, лист був отриманий до винесення рішення у справі, а отже, причини неподання не є поважними.
За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку, що надана апелянтом до скарги копія технічного паспорту ваг, не може бути прийнята судом до уваги.

У відповідності до статті 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 ГПК України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено судом, Харківською міською радою відповідно до ч. 2 статті 83 ЗК України проведено комплекс перевірочних заходів з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова, додержання вимог земельного законодавства.
На підставі рішення 32 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 18.12.2019 № 1904/19 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» укладено договір оренди землі від 28.12.2019 №34958858, відповідно до якого Спільному підприємству у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» надано в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення - для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001, яка розташована за адресою: м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б.
Згідно з п. 8 договору, такий договір укладено строком до 01.01.2025.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом від 07.11.2022 №314444558 право оренди земельної ділянки по вул. Плиткова, 4-Б з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 зареєстровано строком до 01.01.2025.
Згідно з інформацією з Реєстру право приватної власності на стаціонарну АГЗС, що складається з нежитлової будівлі літ. «А-1-виробничий будинок», навіс з резервуаром для зберігання пального літ. «Б» загальною площею 56,5 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Плиткова, 4-Б було зареєстроване:
- з 23.08.2016 по 20.05.2021 - за Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» (код ЄДРПОУ: 31438686) на підставі договору купівлі-продажу від 23.08.2016 №1821;
- з 21.05.2021 по 22.06.2021 - за Товариством з обмеженою відповідальністю «ГАЗТРОН-Україна» (код ЄДРПОУ: 34048506) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 21.05.2021 № 687;
- з 23.06.2021 по теперішній час - за Товариством з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» (код ЄДРПОУ: 40455555) на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021 №1095.
У відповідності до п. 9,10 договору оренди від 28.12.2019 орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно в грошовій формі на рахунок державного казначейства України у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку становить 12 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У подальшому орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами. У разі зміни нормативної грошової оцінки земель міста Харкова за рішенням міської ради орендар на підставі отриманого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки самостійно розраховує розмір орендної плати із застосуванням ставки (%), передбаченої п. 9 цього договору, без погодження орендодавця та без внесення змін до цього договору.
Відповідно до п. 5 договору оренди від 28.12.2019 нормативно грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 8276503, 00 грн.
Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 №1474/19 затверджена Технічна документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Відповідно до п.2 цього рішення нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 05.06.2020 № 4310 на земельну ділянку по вул. Плиткова, 4-Б у м. Харкові загальною площею 2472 кв.м з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 12393949, 00 грн.
Сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками за місцем розташування земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (п.11 договору).
Згідно з пп. «б», «в» п. 28 договору оренди землі від 28.12.2019 сторони визначили, що орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у строк та в розмірі, що встановлені цим договором; у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки вчиняти дії, передбачені п. 10 цього договору.
Відповідно до інформації, розміщеної на офіційному веб-сайті Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, функції якого на цей час виконує Держгеокадастр, коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель становлять: 1996 рік - 1,703; 1997 рік - 1,059; 1998 рік - 1,006; 1999 рік - 1,127; 2000 рік - 1,182; 2001 рік - 1,02; 2005 рік - 1,035; 2007 рік - 1,028; 2008 рік - 1,152; 2009 рік - 1,059; 2010 рік - 1,0; 2011 рік - 1,0; 2012 рік - 1,0; 2013 рік - 1,0; 2014 рік - 1,249; 2015 рік - 1,433 (крім сільськогосподарських угідь) та 1,2 для сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження); 2016 рік - для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0, для земель несільськогосподарського призначення - 1,06; 2017 рік - 1.
Нормативна грошова оцінка земель за 2018, 2019, 2020 роки не індексувалася.
Згідно з п. 9 підрозділу 6 розділу XX «Перехідні положення» ПК України (в редакції Закону України від 30.11.2021 №1914-IX «Про внесення змін до ПК України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень») встановлено, що індекс споживчих цін, який використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100 відсотків:
- за 2017-2022 роки - для сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелогів);
- за 2017-2020 роки - для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення.
Відповідно значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2021 рік становить:
- для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0;
для земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення - 1,1.
Значення коефіцієнта індексації за певний рік застосовується в наступному році, яке йде за роком, за який його встановлено, шляхом помноження розміру орендної плати на його значення.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням індексації, визначеної законодавством, у 2022 році становить 13 633 343,9 грн.
Відповідно до п. 9 договору оренди від 28.12.2019 орендар повинен був сплатити 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1487273, 88 грн у 2021 році або 123939, 49 грн в місяць та 1636001,27 грн у 2022 році або 136333,44 грн в місяць.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі № 922/636/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021, розірвано договір оренди землі від 28.12.2019 б/н (кадастровий номер земельної ділянки 6310138200:06:095:0001, вул. Плиткова, 4-Б, м. Харків, площа 0,2472 га) зі Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз». Стягнуто з Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» заборгованість по орендній платі за період з 28.12.2019 по 31.12.2020 у розмірі 452544, 25 грн, а також 11328, 16 грн судового збору.
При цьому, позивач зазначає, що на момент ухвалення рішення про розірвання договору оренди, укладеного з Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз», останній не був вже стороною договору, оскільки з моменту переходу права власності на нерухоме майно, сторонами орендних правовідносин стали Харківська міська та новий власник майна – Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАЗТРОН-Україна» (до ухвалення рішення судом першої інстанції), а згодом, Товариство з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» (до набрання рішенням суду законної сили).
Як зазначає позивач, вказане рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 не породжує зміну цивільних прав та обов`язків для сторін договору оренди від 28.12.2019. Розірвання договору оренди на підставі рішення суду зі Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз», тобто особою, яка на час ухвалення судового рішення не була орендарем земельної ділянки, не припинило зобов`язання за договором оренди до нового власника нерухомого майна Товариства з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ», оскільки з новим орендарем договір оренди відповідно до вимог статті 32 ЗУ «Про оренду землі» не припинявся.
Отже, позивач вважає, що припинення прав та обов`язків Товариства з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ», як орендаря, на підставі рішення Господарського суду Харківської області  від 02.06.2021 у справі № 922/636/21 не відбулося.
29.06.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» повідомило Харківську міську раду про перехід права власності на нерухоме майно (нежитлова будівля літ. «А-1»), згідно з договором купівлі-продажу нежитлової будівлі від 23.06.2021, зареєстрованого в реєстрі за № 1095, у зв`язку з чим просило укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 07.11.2022 № 314444558 договір оренди землі від 28.12.2019 № 34958858 по вул. Плиткова, 4-Б у м. Харкові з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 є чинним.
Згідно з умовами п. 9,10 договору оренди від 28.12.2019 орендар за період з 23.06.2021 по 28.02.2022 повинен був сплатити орендну плату у розмірі 1049354,35 грн.
Відповідно до п. 28 договору оренди від 28.12.2019 орендар зобов`язаний щомісячно, до 20 числа місяця, що настає за звітним, надавати орендодавцю інформацію про здійснені платежі з орендної плати з наданням копій платіжних документів про таку сплату.
Як зазначає позивач, в порушення вимог п. 28 договору оренди землі від 28.12.2019 Товариством з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» не надаються копії платіжних документів про таку сплату.
Згідно з листом ГУ ДПС у Харківській області від 01.11.2022 № 6367/5/20-40-04-13-08 Товариством з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 97085, 96 грн. (у тому числі за червень у сумі 4131, 32 грн, липень-грудень у сумі 92954, 64 грн). Нараховані суми земельного податку з юридичних осіб сплачені у повному обсязі.
Відповідачем за період з 23.06.2021 по 18.10.2021 фактично сплачено орендної плати: 97085, 96 грн.
За розрахунками позивача, розмір заборгованості зі сплати орендної плати, яку повинно було сплатити Товариство з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» за відповідний період складає: за період 23.06.2021- 18.10.2021 розмір сплаченої орендної плати 97085, 96 грн, розмір орендної плати, яку повинен був сплатити орендар - 1049354, 35 грн, отже різниця складає - 952268, 39 грн.
Таким чином, на думку позивача спірна земельна ділянка протягом тривалого строку використовується відповідачем без належної сплати орендної плати, що стало підставою для звернення до суду з даним позовом.
Крім стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, позивач просить стягнути з відповідача неустойку у розмірі 1487273,88 грн відповідно до умов договору.
Також, оскільки спірна земельна ділянка за період з 23.06.2021 по теперішній час орендується відповідачем без сплати встановленого розміру орендної плати, тому згідно з статті 16 ЦК України Харківська міська рада також звертається до суду за захистом своїх прав шляхом припинення правовідношення (розірвання договору оренди землі), яке не виконується стороною правочину, що набула відповідне право і зобов`язана його виконувати.
При цьому позивач вважає зазначений договір оренди, станом на подання даного позову, діючим, однак у зв`язку із грубим порушенням відповідачем своїх обов`язків просить суд достроково розірвати договір оренди землі від 28.12.2019 №34958858.

У свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» звернулося до суду із зустрічним позовом у даній справі до Харківської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.
Вказує, що згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер інформаційцної довідки 314444558) відповідачу належить на праві власності нежитлова будівля літ. «А-1» загальною площею 56,5 кв.м. на підставі договору купівлі - продажу від 23.06.2021. 
При набутті права власності на вищезазначений об`єкт та у відповідності до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме право оренди земельної ділянки зареєстровано за Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» на підставі договору оренди від 28.12.2019. Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на який переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, є істотними умовами договору, що передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).
На думку позивача за зустрічним позовом, закон пов`язує момент набуття права власності на нерухомість новим власником із моментом припинення землекористувачем права користування земельною ділянкою під нерухомістю, а виходячи з інформаційної довідки та витягу, наданих первісним позивачем до позову, не відслідковується внесення Харківською міською радою даних про припинення права користування за Товариством з обмеженою відповідальністю «Експогаз».
Позивач за зустрічним позовом вважає, що первісний позивач своєю бездіяльністю перешкоджає здійсненню господарської діяльності, оскільки Товариство з обмеженою відповідальністю «Род-Ник-Інвест» вже зверталось до Харківської міської ради з проханням надати в користування (оренду) вказану земельну ділянку, проте договір не був укладений.
Зустрічний позивач вважає, що Харківська міська рада ухиляється від укладення договору на право користування земельною ділянкою та вважає за можливим стягувати грошові кошти саме як безпідставно збережені у повному розмірі орендної плати і при цьому не нести жодних збитків, незалежно від виконання чи не виконання обов`язків.
Товариство з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» зауважує, що обставини зволікання або ухилення  щодо укладення договору оренди, зловживання своїми правами, у період з 01.07.2020 по теперішній час матеріалами первісного позову не підтверджена. Тобто первісний позивач просто зловживає правом на отримання грошових коштів у розмірі орендної плати з одного боку і не здійснюючи дій щодо оформлення права користування земельною ділянкою первісному відповідачу (при отриманні всіх необхідних для цього документів), перешкоджає здійсненню державної реєстрації права оренди земельної ділянки та господарської діяльності, а з іншого боку вимагає сплати за земельну ділянку саме у розмірі орендних платежів.
Первісний відповідач зазначає, що виникнення права власності на будинок, будівлю або споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка була відведена в оренду попередньому власнику. Отже, при переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) сплачується податок на земельні ділянки (а не орендна плата), з урахуванням прибудинкової території  з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Оскільки відповідачем за первісним позовом самостійно сплачується земельний податок, вчасно і в повному обсязі, то відсутній факт порушення норм чинного законодавства в частині плати за землю, тому, на думку відповідача, позовна заява є безпідставною.
В той же час, Товариство з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» неодноразово зверталося до Харківської міської ради щодо укладення додаткової угоди та щодо укладання договору оренди земельної ділянки (заява від 29.06.2021; № 56 від 07.10.2022), проте через бездіяльність органу місцевого самоврядування договір оренди не було укладено.
Враховуючи викладені обставини, Товариство з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» у зустрічному позові просить оформити право користування земельною ділянкою кадастровий номер 6310138200:06:095:0001, площею 0,2472 га за адресою м. Харків по вул. Плитковій 4-Б, визнавши укладеним договір оренди земельної ділянки між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «РОД-НИК ІНВЕСТ» (орендар) строком на 5 років з дати винесення судом рішення на тих самих умовах, які були викладені в договорі оренди спірної земельної ділянки між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз».
Як зазначалося, рішенням Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 в задоволенні первісного позову відмовлено повністю. В задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.  
Мотивуючи вказане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що розірвання договору оренди, укладеного з попереднім власником та відсутність укладеного договору з відповідачем, свідчить про те, що договірні відносини між сторонами відсутні, що унеможливлює стягнення з відповідача коштів за користування земельною ділянкою у розмірі орендної плати за договором. Фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 статті 1212 ЦК України, однак, в даному випадку самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини неможливо, оскільки це призводить до зміни підстав, предмета позову та обраного позивачем способу захисту. Вказав, що відсутність договірних відносин між сторонами, свідчить про неможливість застосування штрафних санкцій у вигляді неустойки, у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди, та відповідно розірвання договору, який вже є розірваним за рішенням суду.
Щодо зустрічного позову, суд першої інстанції зауважив, що без прийнятого рішення Харківської міської ради, відповідно до якого передається в оренду земельна ділянка, неможливо укласти і сам договір, оскільки таке рішення слугує волею власника на виникнення відповідних господарських правовідносин, які характеризуються добровільністю. А отже, зустрічний позов є таким, що поданий передчасно.

При перегляді рішення місцевого господарського суду із врахуванням меж апеляційного перегляду, згідно положень статті 269 ГПК України, а саме: в частині перегляду первісного позову, колегія суддів апеляційного господарського суду виходить з наступного.
Правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у ч. 2 статті120 ЗК України, ч. 2 статті 377 ЦК України та ч.3 статті 7 Закону України «Про оренду землі», зі змісту яких убачається, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
Отже, у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась у користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача. При цьому, враховуючи, що відповідний договір, укладений з попереднім власником, розірванню не підлягає, а продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для нового власника майна, тобто фактично відбувається заміна сторони у зобов`язанні, відповідні обставини виключають застосування до таких правовідносин статті 1212 ЦК України, оскільки в такому разі не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак кондикційних зобов`язань.
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 05.02.2019 року у справі №914/1131/18.
При цьому, якщо внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, відчужувач вибуває з орендних правовідносин за відповідним договором оренди, його подальші дії як їх учасника, спрямовані на припинення цих правовідносин, зокрема, підписання правочину про припинення відповідного договору оренди, не тягнуть настання правових наслідків для нового власника майна як орендаря земельної ділянки.
Автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності таких умов:
1. на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинний;
2. земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, яка є предметом відчуження;
3. земельна ділянка є сформованою як об`єкт цивільних прав.
З матеріалів справи убачається, що у спірний період з 23.06.2021 по 28.02.2022 відповідач був власником нерухомого майна, проте матеріали справи не містять доказів належного оформлення власником будівель права користування земельною ділянкою, на якій розташоване таке майно, зокрема, укладення відповідного договору оренди з Харківською міською радою та державної реєстрації такого права.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та не заперечується сторонами, рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21, яке залишено без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021, розірвано договір оренди землі від 28.12.2019 б/н (кадастровий номер земельної ділянки 6310138200:06:095:0001, вул. Плиткова, 4-Б, м. Харків, площа 0,2472 га), укладений між Харківською міською радою та Спільним підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз». Стягнуто з Спільного підприємства у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» на користь Харківської міської ради заборгованість по орендній платі у розмірі 452 544, 25 грн, а також 11328,16 грн судового збору. Зобов`язано Спільне підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001 загальною площею 0,2472га вул. Плитковій, 4-Б у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
У відповідності до ч. 2,3 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Рішення Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21, яке залишено без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021 набрало законної сили та є обов`язковим на всій території України відповідно до статті 326 ГПК України.
Згідно преамбули та статті 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.2002 у справі за заявою № 48553/99 «Совтрансавто-Холдинг» проти України», а також рішення Європейського суду з прав людини від 28.10.1999 у справі за заявою №28342/95 «Брумареску проти Румунії» встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.
Посилання апелянта на те, що розірвання договору оренди землі від 28.12.2019 №б/н на підставі рішення суду з Спільним підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз», тобто особою, яка на час ухвалення судового рішення не була орендарем земельної ділянки, не припинило зобов`язання за договором оренди з новим власником нерухомого майна Товариством з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест», колегія суддів відхиляє, адже договір оренди землі від 28.12.2019 №б/н розірвано в цілому. Ініціатором судового процесу у справі № 922/636/21 була саме Харківська міська рада і жодних позовних вимог стосовно зміни сторони договору, зміни умов договору тощо позивачем не вимагалось.
А отже, до Товариства з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» не перейшло право оренди, оскільки договір оренди землі від 28.12.2019 №б/н є розірваним за рішенням суду.

У відповідності до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.
Згідно з п. 51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою КМУ від 26.10.2011 № 1141 (в редакції постанови КМУ від 06.06.2018 № 484) внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав здійснюється за заявою особи, заінтересованої у внесенні/скасуванні відповідних записів, виключно у випадках, передбачених законом.
Водночас, Харківська міська рада не вчинила дій щодо внесення запису про припинення Спільним підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» права оренди за договором оренди землі від 28.12.2019 №б/н.
У відповідності до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме право оренди земельної ділянки зареєстровано за Спільним підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю «Експогаз» на підставі договору оренди від 28.12.2019, який на час розгляду справи є розірваним відповідно до рішення суду.
Колегія суддів погоджується з висновком суду  першої інстанції про те, що враховуючи той факт, що рішенням Господарського суду Харківської області від 02.06.2021 у справі №922/636/21, яке залишено без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.10.2021, в судовому порядку розірвано договір оренди від 28.12.2019 №б/н та правова підстава для користування Товариством з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» спірною земельною ділянкою припинена в установленому порядку, а отже, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи  збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області від 01.11.2022 № 6367/5/20-40-04-13-08 убачається, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» задекларовано земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138200:06:095:0001, у період з 23.06.2021 по 28.02.2022 у сумі 97085,96 грн (у тому числі за червень у сумі 4131,32 грн, липень-грудень у сумі 92954,64 грн). Нараховані суми земельного податку з юридичних осіб сплачені у повному обсязі.
Відповідач звертався до позивача з листами щодо оформлення права користування земельною ділянкою (укладання договору/укладання додаткової угоди до договору), що підтверджується матеріалами справи.
Однак, пропозиції були відхилені з боку Харківської міської ради.
Колегія суддів критично оцінює твердження апелянта про те, що оскільки відповідач звертався з заявою про укладання додаткової угоди, то відповідно договір оренди є чинним, та наголошує, що відповідно до ч.1 статті124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Оскільки попередній договір розірвано за рішенням суду, спірна земельна ділянка може надаватися в користування (оренду) власнику розташованого на ній нерухомого майна Товариству з обмеженою відповідальністю «Род-Ник Інвест» у порядку, визначеному, зокрема, статтями 116, 124 ЗК України, на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення нового договору оренди.
Враховуючи викладене, беручи до уваги розірвання договору оренди від 28.12.2019 №б/н, укладеного з попереднім власником та відсутність укладеного договору з відповідачем, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про те, що договірні відносини між сторонами відсутні, що унеможливлює стягнення з відповідач коштів за користування земельною ділянкою у розмірі орендної плати за договором. 
Крім того, враховуючи відсутність договірних відносин між сторонами, неможливо і застосування штрафних санкцій у вигляді неустойки, у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди, та відповідно і розірвання договору, який вже є розірваним за рішенням суду.

Колегія суддів акцентує, що вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Положеннями ч. 1 статті 15, ч. 1 статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України закріплено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Виходячи з приписів статей 15, 16 ЦК України та статті 20 ГК України, спосіб захисту повинен бути таким, що відповідає закону, змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.
У відповідності до статті 5 ГПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
У розумінні статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод ефективний засіб правого захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату.
Визначений позивачем предмет позову в повній мірі має забезпечувати захист його порушеного права. При цьому метою правосуддя є забезпечення ефективного поновлення порушеного права.
Згідно із статтею 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
При цьому, позивач звертаючись до суду з даним позовом мав сформулювати заявлені вимоги таким чином, щоб вони відповідали ефективному способу захисту права, були чіткими та зрозумілими.
Позивач при зверненні до суду просить стягнути заборгованість за договором оренди, однак судом встановлено, що даний договір розірвано за рішенням суду, а отже, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними та повинені бути заявлені до стягненні за статтею 1212 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду зазначає, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. 
Водночас, як вірно вказав суд першої інстанції, у даному випадку самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, неможливо, оскільки це призводить до зміни підстави та предмета позову та обраного позивачем способу захисту.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі Проніна проти України (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.
Таким чином, доводи скаржника про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає. 
Враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а доводи апелянта не є підставою для скасування рішення суду, ухваленого з дотриманням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 слід залишити без змін.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, колегія суддів зазначає, що оскільки у задоволенні апеляційної скарги відмовлено, то судові витрати понесені апелянтом, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 ГПК України

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх. № 1070Х) залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 25.04.2023 у справі № 922/2687/22 залишити без змін.
          
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження постанови апеляційного господарського суду передбачені статтями 286-289 ГПК України.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 25.07.2023 проголошено вступну та резолютивну частини постанови. Повний текст постанови складено та підписано 28.07.2023.

Головуючий суддя                                                                    І.А. Шутенко

Суддя                                                                                           Н.В. Гребенюк  

Суддя                                                                                           М.М. Слободін