Справа № 161/3583/22 	Головуючий у 1 інстанції: Кихтюк Р. М. 	
Провадження № 22-ц/802/738/23  	  Доповідач: Матвійчук  Л. В.	

ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
       
17 серпня 2023 року                                                  місто Луцьк
               
Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді Матвійчук Л. В.,
суддів - Федонюк С. Ю., Осіпука В. В., 
з участю секретаря судового засідання - Губарик К. А.,
представника позивача - ОСОБА_1 ,
представника відповідачів - Терещука Ю. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Бі-Майно», ОСОБА_3 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни, приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Іванюк Марини Василівни про визнання договорів купівлі-продажу нерухомого майна недійсними та скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за апеляційними скаргами позивача ОСОБА_2 , відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 26 травня 2023 року,
                                          В С Т А Н О В И В:

У березні 2022 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зазначеним позовом, обґрунтовуючи вимоги тим, що 27 серпня 2008 року між ОСОБА_4 , який є його сином, та Акціонерним комерційним інноваційним банком (далі - АКІБ) «УкрСиббанк» було укладено кредитний договір № 1138758400. Того ж дня, 27 серпня 2008 року між ним, ОСОБА_2 , та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено договір іпотеки, згідно умов якого для забезпечення виконання грошового зобов`язання за кредитним договором №1138758400 він передав в іпотеку житловий будинок АДРЕСА_1 .
Позивач зазначав, що у березні 2022 року йому стало відомо, що належний йому житловий будинок відчужено без його згоди на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 грудня 2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.
Згодом ТОВ «Бі-Майно» уклало 28 грудня 2020 року договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна з ОСОБА_3 , який був посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Іванюк М. В.
Вважає, що вказані правочини є незаконними та такими, що порушують його права. Продаж житлового будинку відбувся без його згоди в порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», договори купівлі-продажу були укладені під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Крім того, не було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, він не отримував від ТОВ «Кей-Колект» письмового повідомлення про перехід від АКІБ «УкрСиббанк» до ТОВ «Кей-Колект» відступлення права вимоги за договором іпотеки, що свідчить про те, що відповідачем ТОВ «Кей-Колект» було порушено умови договору іпотеки та статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку».
Ураховуючи наведене, позивач ОСОБА_2 просив суд визнати недійсними договори купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладені: 22 грудня 2020 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.; 28 грудня 2020 року між ТОВ «Бі-Майно» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Іванюк М. В., а також скасувати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно на вказаний житловий будинок за ОСОБА_3 і зобов`язати державного реєстратора поновити запис, що власником житлового будинку є ОСОБА_2 .
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 26 травня 2023 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладений 22 грудня 2020 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно» та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. 
В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
В апеляційній скарзі позивач ОСОБА_2 , покликаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить оскаржуване рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким його позов задовольнити повністю.
У поданій апеляційній скарзі відповідач ТОВ «Кей-Колект», вважаючи оскаржуване рішення суду незаконним та таким, що ухвалене внаслідок неправильного застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить його в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 22 грудня 2020 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову у задоволенні цієї позовної вимоги. 
Відзивів на апеляційні скарги сторони по справі не подавали.
Згідно із частинами 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши пояснення представників сторін по справі, дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.
Судом першої інстанції встановлено, що 27 серпня 2008 року між АКІБ «УкрСиббанк та ОСОБА_4 було укладено договір про надання споживчого кредиту № 11387584000, згідно умов якого останній отримав кредит в іноземній валюті у розмірі 25 000 доларів США в порядку та на умовах, визначених договором, з кінцевим терміном повернення не пізніше 27 серпня 2015 року згідно з графіком погашення кредиту та сплатою за користування кредитом процентів у розмірі 14,50% річних (а.с.18-23).
27 серпня 2008 року між АКІБ «УкрСиббанк» та позивачем ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, згідно умов якого для забезпечення виконання грошового зобов`язання за кредитним договором № 1138758400 він передав в іпотеку житловий будинок АДРЕСА_1 (а.с.85-90).
22 грудня 2020 року між відповідачами ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно» було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, згідно умов якого ТОВ «Бі-Майно» придбало житловий будинок, розташований на земельній ділянці площею 0,100 га, кадастровий номер 0722883400:01:002:0454, за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.11-13).
Згодом ТОВ «Бі-Майно» відчужило зазначений житловий будинок відповідачу ОСОБА_3 на підставі укладеного з ним 28 грудня 2020 року договору купівлі-продажу, який був посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Іванюк М. В. (а.с.14-16).
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Згідно із ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (ч. 2 ст. 35 зазначеного Закону).
Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до ч. 2 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Згідно із ч. 5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).
Потрібно розрізняти вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.
Як встановлено судом першої інстанції, 21 лютого 2018 року відповідач ТОВ «Кей-Колект» направив позивачу ОСОБА_2 вимогу про усунення порушення основного зобов`язання з повідомленням про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», яке отримано позивачем 28 лютого 2018 року (а.с.79, 80).
Водночас як слідує із копії закордонного паспорта ОСОБА_2 у період з 09 лютого 2018 року по 06 квітня 2018 року він перебував за межами України, а тому не міг отримати вказану вимогу банку (а.с.96). В матеріалах справи відсутні докази вручення повідомлення-вимоги позивачу, що свідчить про те, що іпотекодержателем не дотримано процедури щодо належного повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
У пунктах 69-73 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абз. ч. 2 ст2 15 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (ч. 3 ст. 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. 
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи (ч. 5 ст. 216 ЦК України).
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що порушення ТОВ «Кей-Колект» вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки: житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 22 грудня 2020 року між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. 
Правильними також є висновки суду щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», пп. 1 п. 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»).
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій (заборону) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Тобто, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Такі висновки щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19); від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18-ц (провадження № 14-45цс20), а також у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року № 524/10011/17.
Як встановлено судом першої інстанції, кредитні кошти ОСОБА_4 були надані в іноземній валюті на споживчі цілі. Позивач ОСОБА_2 є майновим поручителем. Водночас іншого житла, окрім житлового будинку, що є предметом іпотечного договору, позивач не має і загальна площа спірного будинку складає 149,2 кв. м (а.с.83-88).
Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21 квітня 2021 року, а договір купівлі-продажу будинку позивача укладено 20 грудня 2020 року, тобто під час дії мораторію і всупереч вимогам вказаного Закону.
Урахувавши положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що підстави для укладення договору купівлі-продажу майна були відсутні, а у нотаріуса були відсутні підстави для проведення державної реєстрації права власності на зазначене нерухоме майно за відповідачем ТОВ «Бі-Майно».
Також колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про відмову у позові у частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 28 грудня 2020 року та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Відповідно до ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини 1 та 2 ст. 5 ЦПК України).
Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Власник має право витребувати майно з чужого незаконного або законного володіння (статті 387 та 388 ЦК України).
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частинами 1, 3 ст. 388 ЦК України.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) вказано, що захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Велика Палата Верховного Суду вважає, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі N 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Аналогічний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 07 грудня 2022 року у справі № 757/26182/14-ц та від 19 січня 2022 року у справі № 753/14586/19.
Ураховуючи встановлені у справі обставини, а також наведений правовий висновок Верховного Суду, суд першої інстанції дійшов цілком правильного висновку, що вимога позивача про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку від 28 грудня 2020 року є неефективною, оскільки з врахуванням визнання недійсним першого договору купівлі-продажу, у даному випадку ефективним способом захисту його права буде вимога про витребування майна від відповідача ОСОБА_3 , який є добросовісним набувачем нерухомого майна за вказаним договором. У цьому випадку між позивачем, як власником, і відповідачем, як володільцем майна, немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Окрім того, для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Наведене у повній мірі спростовує доводи апеляційної скарги позивача про те, що суд першої інстанції порушив норми матеріального права, не визнавши недійсним договір купівлі-продажу, укладений 28 грудня 2020 року між ТОВ «Бі-Майно» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Іванюк М. В., а також не скасувавши державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно на вказаний житловий будинок за ОСОБА_3 .
Не приймаються до уваги також і доводи апеляційної скарги відповідача ТОВ «Кей-Колект» про те, що вимога позивача ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 22 грудня 2020 року, укладеного між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Бі-Майно», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., є неефективним способом захисту порушеного права. Такі доводи відповідач наводить посилаючись на правову позицію, яка викладена у постанові Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 753/14586/19.
Відповідно до правової позиції, яка викладена Верховним Судом у зазначеній постанові, вимога ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава для задоволення позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі, з огляду на те, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до набувача з використанням правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України. Такий спосіб захисту можливий лише шляхом подання віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені ст. 388 ЦК України, які дають право витребувати в набувача таке майно.
Однак, відповідач не врахував тієї обставини, що у вказаній справі було встановлено, що за іпотекодержателем була проведена державна реєстрація права власності на іпотечне майно за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, а не оспорювався договір купівлі-продажу предмета іпотеки, вчинений між іпотекодержателем та третьою особою, тобто, як у розглядуваній справі, що свідчить про відмінність правовідносин та предмету спору в обох справах.
Тому у згаданій справі суд дійшов висновку, що у зв`язку із незаконною державною реєстрацією іпотекодержателем за собою права власності на предмет іпотеки, іпотекодавець вправі захистити своє порушене право шляхом подання віндикаційного позову, якщо для цього існують підстави, передбачені ст. 388 ЦК України.
Водночас у справі, що переглядається ефективним способом захисту порушеного права позивача є використання правового механізму, установленого статтями 215, 216 ЦК України, оскільки вимоги позивача, як заінтересованої особи, який в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. При цьому визнання недійсними наступних правочинів щодо цього майна законом не передбачено, натомість власник майна вправі витребувати його у кінцевого володільця відповідно до ст. 388 ЦК України.
Проте, ОСОБА_2 не заявлялись позовні вимоги про витребування майна у цій справі.
Таким чином перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду про часткове задоволення позову ОСОБА_2 є законним та обґрунтованим.
Наведені як позивачем ОСОБА_2 так і відповідачем ТОВ «Кей-Колект» в апеляційних скаргах доводи щодо невідповідності рішення суду першої інстанції фактичним обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, спростовуються вищенаведеними висновками суду першої інстанції, встановленими у справі обставинами і не впливають на законність рішення суду.
Доводи апеляційних скарги фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди сторін по справі з висновками суду першої інстанції, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.  
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
На підставі наведеного, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права. Підстави для його зміни чи скасування відсутні.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд                                                 
                                      У Х В А Л И В:

Апеляційні скарги позивача ОСОБА_2 , відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» залишити без задоволення.
Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 26 травня 2023 року у цій справі залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду упродовж тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий-суддя

Судді: