ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ 
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

20 липня 2023 року                                                                                
м. Чернівці
справа № 727/6254/22
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого        Одинака О. О. 
суддів: Лисака І. Н., Половінкіної Н. Ю.
секретар Скулеба А. І.

позивачка  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 
відповідач Акціонерне товариство «СЕНС БАНК»

апеляційна скаргаАкціонерного товариства «СЕНС БАНК», в інтересах якого діє Матвійчук Михайло Зенонович, на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 19 квітня 2023 року,

головуючий в суді першої інстанції суддя Терещенко О. Є.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
В липні 2022 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом.
Позивачі просили:
-визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 лютого 2021 року згідно з яким було проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок з належними до нього господарськими спорудами, які знаходяться на четвертому АДРЕСА_1 , за Акціонерним товариством «Альфа-Банк»;
- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 лютого 2021 року згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, площею 0,06 га, яка знаходиться на четвертому АДРЕСА_1 , за Акціонерним товариством «Альфа-Банк.
Посилалися на те, що 8 лютого 2007 року між АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 був укладений договір кредиту. Відповідно до умов вказаного договору банк надав позивачу кредит в сумі 43 000 Євро.
В якості забезпечення зобов`язань за кредитним договором ОСОБА_2 та ОСОБА_1 передали в іпотеку житловий будинок АДРЕСА_1 , згідно з іпотечним договором №28 від 8 лютого 2007 року.
АТ Альфа-Банк є правонаступником прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк».
19 лютого 2021 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н. В. було проведено державну реєстрацію права власності на вказані вище житловий будинок з належними до нього господарськими спорудами та земельну ділянку.
Вважають дану реєстрацію незаконною та такою, що підлягає скасуванню.
Так, позивачі вказують, що єдиним документом, який став підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки є договір іпотеки. Жодних інших документів, які визнані чинним законодавством необхідними для здійснення реєстрації предмету іпотеки нотаріусом, досліджено не було.
Позивачі не отримували вимоги про усунення порушень, які б відповідали вимогам статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед здійсненням реєстрації права власності на таке майно в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Позивачі не замовляли оцінку предмета іпотеки, не доручали її проведення будь-якій іншій особі, не отримували повідомлення про ціну майна, за якою іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність. Також з позивачами не погоджувалась ціна предмета іпотеки станом на дату набуття майна у власність.
Позивачі не погоджуються з сумою заборгованості, нарахованою відповідачем, та вважають її неспівмірною з вартістю предмета іпотеки.
Спірний житловий будинок використовується позивачами як місце постійного проживання, а тому на нього не може бути примусово звернуто стягнення на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за АТ «Альфа-Банк» призведе до відновлення порушених прав позивачів.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду міста Чернівці від 19 квітня 2023 року позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до АТ «СЕНС БАНК» про скасування рішень про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки задоволено.
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56770663 від 23 лютого 2021 року, номер запису про право власності: 40694376, згідно з яким 19 лютого 2021 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н. В. було проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок з належними до нього господарськими спорудами, загальною площею 262,90 кв.м., житловою площею 81,50 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1376089373101, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 56770814 від 23 лютого 2021 року, номер запису про право власності: 40694540, згідно з яким приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Чернівецької області Козловою Н. В. було проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,0600 га, кадастровий номер 7310136300.16.001.0024, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за Акціонерним товариством «Альфа-Банк».
Суд виходив з того, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого Законом України «Про іпотеку», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо надіслання іпотекодавцям повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Державний реєстратор не перевірив відповідність наданих АТ «Альфа-Банк» документів вимогам закону, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням положень частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі АТ «Сенс Банк» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апелянт посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Зазначав, що клопотання про витребування судом першої інстанції з Державного нотаріального архіву Чернівецької області реєстраційної справи подане з порушенням процесуального строку та отримана реєстраційна справа не містила та не могла містити паперові копії будь-яких інших документів, окрім заяви та квитанції про оплату адміністративного збору.
АТ «Альфа-Банк» надало державному реєстратору всі необхідні документи для вчинення відповідних реєстраційних дій та така реєстрація відбулась більш як через 30 днів з дати отримання вимоги кредитора.
Іпотекодержателем було дотримано умови іпотечного договору щодо повідомлення позивачів. Разом з цим в порушення умов вказаного договору іпотекодавці не повідомили кредитора про зміну свого місця проживання.
В матеріалах справи є оцінка майна, яке є предметом іпотеки. Вказана оцінка майна зроблена 4 лютого 2021 року, тобто не раніше дев`яноста днів до дня подання документів про проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Особистий огляд експертом не здійснювався, оскільки був відсутній доступ до об`єкта оцінки.
Договір на виготовлення оцінки вартості предмета іпотеки та сама оцінка позивачами не оскаржувалась. Позивачі не надали доказів про іншу вартість спірного нерухомого майна. 
Вважав, що з огляду на підстави позову, позивачі повинні були звернутися з позовом про витребування спірного нерухомого майна, а тому обрали неналежний спосіб захисту своїх прав.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
ОСОБА_1 , ОСОБА_2 подали відзив на апеляційну скаргу.
Просили в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Посилалися на те, що клопотання про витребування доказів було подане до закінчення підготовчого провадження, тобто з дотримання процесуального строку.
Відповідачем не було подано нотаріусу всіх документів, які могли бути підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки, що правильно було встановлено судом першої інстанції.
Із змісту поданих банком до суду повідомлень вбачається, що в них не визначено належним чином зміст порушених зобов`язань та вони не відповідають вимогам статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Звіт про оцінку майна не є належним доказом, оскільки договір на проведення такої оцінки укладено неповноважним суб`єктом без згоди іпотекодавців. Сама оцінка спірного нерухомого майна проведена без його огляду та з метою оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів.
Банк неправильно визначив розмір боргу у документах, які стали підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки.
За рахунок предмета іпотеки банк міг задовольнити вимогу лише щодо боргу за тілом кредиту в сумі 367,08 Євро, який існував станом на 21 серпня 2008 року, оскільки після пред`явлення вимоги про повернення боргу 21 листопада 2008 року банк змінив строк погашення кредиту на 30 листопада 2008 року та не мав права нараховувати відсотки після вказаної дати. Отже, розмір боргу в сумі 367,08 Євро є неспівмірним з вартістю предмета іпотеки, визначену сторонами у іпотечному договорі, а саме 146 000 Євро.
Спірний житловий будинок використовується позивачами та їх дітьми як місце постійного проживання, а тому на нього не може бути примусово звернуто стягнення на підставі Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Суд першої інстанції зробив правильний висновок про те, що для захисту прав позивачів належним способом захисту є скасування рішень про державну реєстрації права власності банку на спірне нерухоме майно.
Мотивувальна частина
Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій 
08 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є Акціонерне товариство «Укрсоцбанк», укладено договір про надання невідновлюваної кредитної лінії №28, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 43 000 Євро, з кінцевим терміном до 04 лютого 2022 року (а.с.112-114 т.1).
В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №28 від 8 лютого 2007 року між банком та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 укладено іпотечний договір №28, відповідно до умов якого в іпотеку було передано нерухоме майно, а саме: житловий будинок з належними до нього господарськими спорудами, за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0600 га, кадастровий номер 7310136300.16.001.0024, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходиться на четвертому АДРЕСА_1 (а.с.115-117 т.1).
20 травня 2008 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 укладено договір №2 про зміну умов іпотечного договору №28 від 8 лютого 2007 року, згідно з яким сторони узгодили, що загальна вартість предмета іпотеки становить 1 291 370 гривень 85 копійок, що в еквіваленті складає 165 000 Євро за офіційним курсом Національного Банку України, який діяв на дату укладення цього договору (а.с.118-111 т.1).
Приватним нотаріусом Козловою Н. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 56770663 від 23 лютого 2021 року, здійснено державну реєстрацію права власності на житловий будинок літ. «А», який складається з чотирьох кімнат загальною площею 262,90 кв.м., житловою площею 81,50 кв.м., криниця №1, вигрібна яма 1, за Акціонерним товариством «Альфа-Банк» на підставі договору іпотеки від 8 лютого 2007 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 23-26 т.1).
Приватним нотаріусом Козловою Н. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 56770814 від 23 лютого 2021 року, здійснено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер: 7310136300:16:001:0024, площею 0,06 га, на підставі договору іпотеки від 8 лютого 2007 року за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с.27-29 т.1).
Зі статуту АТ «СЕНС БАНК», затвердженого позачерговими загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» від 12 серпня 2022 року, вбачається, що АТ «СЕНС БАНК» є правонаступником АТ «Альфа-Банк» (а.с.193-195 т.1)
Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови
Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити з наступних підстав.
Так, відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Статтею 264 ЦПК України визначено питання, які вирішує суд під час ухвалення рішення суду.
Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вище вимогам закону.
Колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок висловлено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Згідно з пунктами 2.4.4, 3.1, 4.1 іпотечного договору №28 від 8 лютого 2007 року у разі порушення іпотекодавцем умов, визначених пунктами 2.1.1 - 2.1.10 цього договору іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку визначеному пунктом 2.4.4 цього договору.
Відповідно до пункту 4.5 вказаного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Пунктом 4.8 договору встановлено, що у випадку невиконання іпотекодавцями та/або позичальником письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень зобов`язань за цим та/або договором кредиту у встановлений іпотекодержателем строк вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмета іпотеки. Це застереження згідно з Законом України «Про іпотеку» вважається договором про задоволення вимого іпотекодержателя, який є правовою підставою для визнання права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього іпотечного договору, який є правовстановлюючим документом.
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).
Щодо змісту письмової вимоги про усунення порушень та належного надіслання іпотекодержателем такої вимоги іпотекодавцю
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Згідно з пунктом 6.3 іпотечного договору №28 від 8 лютого 2007 року усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовому вигляді та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Пунктом 3 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свобода договору.
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Системний аналіз пункту 6.3 іпотечного договору у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.
Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року у справі № 206/6043/19 (провадження № 61-16695св20).
29 липня 2020 року банком позивачам були направлені письмові вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 27 липня 2020 року рекомендованими поштовими відправленнями на адреси, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах та адреси проживання позивачів. Такі повідомлення не були вручені позивачам. Зокрема повідомлення, яке було направлено на адресу проживання позивачів повернулося за закінченням терміну зберігання (а.с.124-131 т.1)
4 вересня 2020 року на адресу позивачів були повторно направлені письмові вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 2 вересня 2020 року рекомендованими поштовими відправленнями на адреси, які зазначені в іпотечному та кредитному договорах та адреси проживання позивачів. Такі повідомлення не були вручені позивачам та повернулися за закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата (а.с.132-139).
Неотримання позивачами вимог про усунення порушень у зв`язку з закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.
Подібний висновок Верховний Суд зазначив у постанові від 12 червня 2023 року у справі №759/1512/21.
Враховуючи наведені вище обставини, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо неналежного направлення іпотекодавцям повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Також помилковим є аргумент позивачів про те, що зміст повідомлень про усунення порушень основного зобов`язання не відповідає вимогам статті 35 Закону України «Про іпотеку».
З надісланих повідомлень на адресу позивачів вбачається, що вони містять стислий зміст порушених зобов`язань, вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, що відповідає положенням статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Щодо розміру заборгованості, зазначеної у письмових вимогах про усунення порушень 
Колегія суддів вважає, що повідомлення із зазначенням розміру заборгованості можуть бути визнані як докази (із наданням їм відповідної оцінки судом під час вирішення іншого спору), зокрема щодо стягнення заборгованості чи звернення стягнення на предмет іпотеки, тощо, при вирішенні яких суд зобов`язаний дати оцінку щодо правильності нарахування такого боргу. 
Визначений банком розмір заборгованості у вимозі про усунення порушень основного зобов`язання не встановлює для боржника обов`язку сплати саме такого її розміру та у разі незгоди з ним, боржник вправі захищати свої права, у тому числі у відповідній цивільній справі. 
Такий висновок апеляційного суду узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 21 червня 2023 року у справі №715/1572/21.
Верховний Суд у постанові від 31 травня 2023 року у справі №752/24748/18 вказав, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Щодо оцінки майна
З матеріалів справи вбачається, що банком надано звіт №ВА210204-001 про незалежну оцінку вартості житлового будинку АДРЕСА_1 (а.с.140-154 т.1).
Згідно з вказаним звітом вартість житлового будинку АДРЕСА_1 , складає 2 658 182 гривні. Ринкова вартість земельної ділянки, площею 0,06 га, яка знаходиться на четвертому АДРЕСА_1 , складає 671 562 гривні.
Позивачі не надали доказів визнання звіту про незалежну оцінку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Крім того, позивачами не надано доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. Отже, позивачі не довели порушення їх прав, що є самостійною підставою для відмови у захисті його прав.
Наведений підхід щодо застосування норм права у спірних правовідносинах не суперечить висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 20 квітня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, згідно з яким ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна та має бути проведена на момент такого набуття, оскільки у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності взагалі не проводилась. Водночас, у цій справі така оцінка була проведена, що підтверджується висновком про вартість майна, і, як зазначено вище, був чинним на момент переходу права власності.
Наведене відповідає висновкам, які викладені в постановах Верховного Суду від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19, від 10 травня 2023 року у справі №713/2743/21, від 31 травня 2023 року у справі №752/24748/18.
Щодо переліку документів на підставі яких проводилась державна реєстрація права власності на предмет іпотеки
Позивачами не доведено ту обставину, що іпотекодержателем не було подано державному реєстратору всіх обов`язкових для подання документів на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Зокрема, позивачі посилаються на те, що відповідні документи відсутні у витребуваній судом першої інстанції реєстраційній справі.
В матеріалах справи наявні копії рекомендованих поштових відправлень, якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушень основного зобов`язання та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата та закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення (а.с.124-139 т.1), довідка іпотекодержателя від 17 лютого 2021 року, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації (а.с.155 т.1), та відомості про вартість предмета іпотеки, визначої суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації (звіт №ВА210204-01 від 4 лютого 2021 року) (а.с.140-151 т.1).
Згідно з третім абзацом частини 2 статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року, № 1952-IVдокументи, подані заявником для проведення реєстраційних дій в паперовій формі, підлягають поверненню такому заявнику. Заява, подана в паперовій формі, документ про сплату адміністративного збору, запити державного реєстратора в паперовій формі та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року, за результатом проведення реєстраційних дій заявнику не повертаються та зберігаються державним реєстратором, яким проведено реєстраційну дію, протягом трьох років.
Відповідно до пункту 7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року, №1127 (в редакції на час державної реєстрації права власності банку) (далі - Порядку) для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком.
Згідно з пунктом 24 Порядку за результатами розгляду заяви державний реєстратор невідкладно повертає заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі (крім випадків, коли такі документи було повернуто заявнику під час прийняття заяви після виготовлення їх електронних копій шляхом сканування або коли такі документи відповідно до закону не повертаються заявнику), та за наявності бажання заявника отримати результати державної реєстрації прав у паперовій формі - видає витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав чи (у разі відмови у проведенні державної реєстрації прав) рішення щодо відмови в державній реєстрації прав.
Отже, з огляду на обов`язок державного реєстратора повернути заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі, витребувана судом першої інстанції реєстраційна справа може не містити всіх паперових документів на підставі яких проводилась державна реєстрація права власності на предмет іпотеки.
Щодо застосування до даних правовідносин положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (чинний на час здійснення спірної реєстрації), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
З іпотечного договору іпотечного договору №28 від 8 лютого 2007 року вбачається, що загальна площа житлового будинку, який був переданий в іпотеку, складає 262,90 кв.м. Вказана обставина унеможливлює застосування до вказаних правовідносин положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Щодо обраного позивачами способу захисту порушеного права
З матеріалів справи вбачається, що позивачі не надали суду доказів відсутності у них перед банком кредитної заборгованості.
Враховуючи вищенаведені обставини суд робить висновок про те, що в результаті реєстрації набуття права власності на предмет іпотеки не були порушені законні права та інтереси позивачів.
За обставин, коли позивач не довів порушення його прав чи законних інтересів, суд не вправі робити висновок про те, який спосіб захисту буде правомірним та ефективним, оскільки не існує права чи законного інтересу, який підлягає захисту судом.
Такий висновок апеляційного суду узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 28 грудня 2022 року у справі № 285/6579/21.
Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Отже, рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, а тому його слід скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.
Щодо судових витрат
Згідно частини 13 статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З мотивувальної частини постанови вбачається, що суд апеляційної інстанції прийшов до висновку про скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про відмову в позові.
З меморіального ордера №1753266548 від 19 травня 2023 року вбачається, що відповідач за подання до суду апеляційної скарги сплатив судовий збір в сумі 2 977 гривень 20 копійок (а.с.23 т.2).
Отже, з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь АТ «СЕНС БАНК» слід стягнути по 1488 гривень 60 копійок з кожного в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382  ЦПК України, суд 

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «СЕНС БАНК», в інтересах якого діє Матвійчук Михайло Зенонович, задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 19 квітня 2023 року скасувати.
В позові ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» про скасування рішень державного реєстратора відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» по 1488 (одній тисячі чотириста вісімдесят вісім) гривень 60 копійок з кожного в рахунок відшкодування судових витрат, понесених на оплату судового збору за подання до суду апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.
Повна постанова складена 21 липня 2023 року.

Головуючий                                                         Олександр ОДИНАК 

Судді                                                                  Ігор ЛИСАК

                                               Наталія ПОЛОВІНКІНА