ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 638/16162/19  Номер провадження 22-ц/814/1544/23	Головуючий у 1-й інстанції Цвірюк Д.В.  Доповідач ап. інст. Абрамов П. С.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 липня 2023 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді: Абрамова П.С.,
Суддів: Дряниці Ю.В., Триголова В.М.,
за участю секретаря судового засідання - Сальної Н.О.,
представника позивача - адвоката Петренко О.В., 
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи апеляційну  скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 06 серпня 2021 року 
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Наталії Анатоліївни, ОСОБА_2 , треті особи - ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Український промисловий Банк», Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, про витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання права власності
УСТАНОВИВ:
короткого змісту позовних вимог і рішення суду першої інстанції;
У жовтні 2019 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом. 
В обґрунтування позову зазначає, що він, відповідно до договору поруки № 81/06-КВ-П від 02.02.2006 виступив поручителем перед кредитором - ТОВ «Фінанс Проперті Групп», надавши в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , що належить йому на підставі свідоцтва про право власності на житло від 05.07.1999, за виконання боржником - його дружиною ОСОБА_3 - зобов`язань за кредитним договором № 81/06-КВ від 02.02.2006, згідно з умовами якого вона отримала в ТОВ «Український промисловий банк» кредит в сумі 10 000 доларів США на споживчі цілі. 
Зазначає, що іпотечна квартира незаконно вибула з його власності, оскільки згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 07.10.2019 іпотекодержателем спершу виступив ПАТ «Дельта Банк» (замість ТОВ «Український промисловий банк»), при чому, в подальшому власником квартири стало ТОВ «Фінанс Проперті Групп» на підставі іпотечного договору № 81/06-КB/Z від 02.02.2006, державну реєстрацію якого було здійснено 01.10.2019 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А. 
Вказує, що жодних листів щодо наявності заборгованості та необхідності її погашення від іпотекодержателя не отримував, при цьому, йому відомо, що ОСОБА_3 кредит сплатила повністю. 
Зазначає, що у подальшому приватним нотаріусом Луценко В.С. було проведено реєстрацію права власності 15.10.2019 на квартиру за гр. ОСОБА_2 на підставі договору купівлі продажу № 4018. 
Порушення своїх прав виявив 05.10.2019, коли приїхав до свого дому та побачив, що в квартирі замінені замки, при цьому, на дверях квартири було наклеєно оголошення про зміну власника з вказівкою про те, що квартира знаходиться під охороною із сигналізацією. Фактично невідомі позивачу особи заселились у квартиру, де залишились його речі побутового вжитку, меблі, побутова техніка та грошові кошти у сумі 9 800,00 доларів США.
В обґрунтування позовних вимог посилається на дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», при цьому вказує, що іпотекодержатель фактично набув право власності на предмет іпотеки, внаслідок чого нерухоме майно вибуло з власності іпотекодавця та майнових поручителів без їх згоди, як власників, що, всупереч дії мораторію, означало фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна, і вважає, що є всі підстави для задоволення позову, а також скасування державної реєстрації прав власності, витребування належної позивачу квартиру, яка незаконно вибула з його володіння, та визнання за ним права власності на неї.
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 06 серпня 2021 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», ОСОБА_2 - задоволено частково. 
Витребувано з незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 . 
В іншій частині в задоволенні позовних вимог - відмовлено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 768,40 грн, стягнувши по 384,20 грн з кожного.
Додатковим рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 06 серпня 2021 року заяву ОСОБА_1 про стягнення витрат на правову допомогу – задоволено частково. 
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп», ОСОБА_2 понесені витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 30 000 грн. 
короткого змісту вимог апеляційної скарги; узагальнених доводів особи, яка подала апеляційну скаргу;
Із рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 06 серпня 2021 року не погодилось ТОВ «Фінанс Проперті Групп» та оскаржило його в апеляційному порядку.
В апеляційній скарзі прохали рішення суду скасувати та ухвалити у справі нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. 
Вказували, що місцевим судом порушено норми матеріального та процесуального права.
Зазначено, що товариство у відповідності з вимогами закону направило вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, тому суд повинен був врахувати факт направлення вимоги, а не факт її отримання, що відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 29.02.2020 у справі № 757/13243/17 та іншим постановам Верховного Суду.
Безпідставно суд застосував вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Невірно позивачем обрано спосіб захисту порушеного права.
Суд витребував майно, а повинен був застосувати кондикційний позов, визначений ст. 1212 ЦК України. 
узагальнених доводів та заперечень інших учасників справи;
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 прохав рішення місцевого суду залишити без змін, вказуючи на дотримання місцевим судом при розгляді справи норм матеріального та процесуального права. 
встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин; доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції; мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу;
Судом установлено, що відповідно до кредитного договору №81/06-КВ від 02.02.2006 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк» в особі керуючого Харківською філією ТОВ «Укрпромбанк» та ОСОБА_3 , банк надав позичальнику кредитні кошти на споживчі потреби у сумі 10 000 дол. США з відкриттям позичкового рахунку терміном кредитування 60 місяців з кінцевою датою повернення кредиту 01.02.2011 з процентною ставкою за користування кредитом 15%, з платою надання та управління кредитом 2% від суми кредиту. Згідно з умовами договору повернення кредиту здійснюється щомісячно по 10 (десяте) число кожного місяця, починаючи з місяця, наступного за місяцем отримання кредиту, в розмірі не менше 1/60 від суми отриманого кредиту, що становить 166,67 дол. США. 
Виконання Позичальником зобов`язань за цим Договором (повернення кредиту, сплата процентів за його користування, штрафних санкцій, інших платежів, передбачених Договором) забезпечується договором поруки та договором іпотеки 1-кімнатної квартири АДРЕСА_2 (предмет іпотеки). 
Згідно з договором поруки №81/06-КВ-П, укладеним між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 , поручитель поручається перед Кредитором за виконання Боржником зобов`язань за Кредитним договором №81/06-КВ від 02.02.2006, за яким останній зобов`язаний до 01.02.2011 повернути кредит у розмірі 10 000 доларів США, сплатити проценти та штрафні санкції.
Згідно з іпотечним договором №81/06-КВ/Z від 02.02.2006 ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 іпотека за вказаним договором забезпечує вимоги іпотекодержателя за кредитним договором №81/06-КВ від 02.02.2006, укладеним між Іпотекодержателем та ОСОБА_3 , за умовами якого останній зобов`язаний Іпотекодержателю до 01.02.2011 повернути кредит у розмірі 10 000, 00 дол.США, сплатити проценти за користування ним у розмірі 15% річних та штрафні санкції у розмірі та випадках, передбачених кредитним договором. 
Предметом іпотеки є 1-кімнатна квартира АДРЕСА_2 (предмет іпотеки). 
Предмет іпотеки належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, реєстраційний номер, виданого Центром (відділом) приватизації державного житлового фонду, зареєстрованого в КП «ХМБТІ» 27.07.1999 за реєстровим № 1-П-36498.
30.06.2010 між ТОВ «Укропромбанк», АТ «Дельта банк» та Національним банком України укладено Договір про передачу активів та кредитних зобов`язань ТОВ «Укрпромбанку» на користь АТ «Дельта банк», в тому числі за зазначеним вище кредитним договором та договором іпотеки. 
18.09.2019 на офіційному сайті ФГВФО  було опубліковано  оголошення  про продаж активу АТ «Дельта Банк»  – права  вимоги  за кредитним договором  №81/06-КВ від 02.02.2006 року, укладеним з  ОСОБА_3  (заборгованість за тілом кредиту - 4 833,23 дол. США, відсотки - 7 953,04 дол. США та 119 271,89 грн - пені).
Згідно з протоколом електронного аукціону №UA-EA-2019-06-19-00036b від 08.08.2019 переможцем аукціону по лоту №GL3N03921, до складу якого входило право вимоги за кредитним договором №81-06-КВ від 02.02.2006, укладеним з фізичною особою з забезпеченням у вигляді однокімнатної квартири загальною площею 37.4 кв.м, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 стало ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП».
На підставі протоколу 21.08.2019 був укладений договір купівлі продажу №1742к, між Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» та «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» права вимоги, оформлене протоколом електронного аукціону №UA-EA-2019-06-19-00036b від 08.08.2019. 
Відповідно до інформації про державну реєстрацію іпотеки від 07.05.2014 квартира АДРЕСА_1 є предметом іпотеки із строком виконання основного зобов`язання до 01.02.2011, розмір основного зобов`язання 10 000 дол. США, боржник: ОСОБА_3 , майновий поручитель: ОСОБА_1 , іпотекодержатель: ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер 2258, виданого 30.06.2010 приватним нотаріусом КМНО Соколовим О.Є. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексним номер 12886366 від 07.05.2014, здійсненого приватним нотаріусом КМНО Ковальчуком С.П.
Згідно з розрахунком заборгованості за договором кредиту № 81/06 від 02.02.2006 загальна заборгованість за кредитом станом на 21.08.2019 складає 440 607,47 грн, яка складається із:
-заборгованості за тілом кредиту: 4 833,23 дол. США, що згідно з курсом НБУ станом на день розрахунку заборгованості складає 121 465,35 грн;
-заборгованості за відсотками – 7 953,04 дол. США, що становить 199 870,23 грн; 
- пеня у сумі 119 271,89 грн.
01.10.2019 ТОВ «Фінанс Проперті Групп» звернулося до приватного нотаріуса Чижової Н.А. із заявою про реєстрацію за ним права власності на іпотечне майно - квартиру АДРЕСА_1 . 
Відповідно до матеріалів реєстраційної справи 1927398363101, наданої на виконання ухвали суду, згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 07.10.2019: квартира АДРЕСА_1 на підставі іпотечного договору №81/06-КВ/Z, серія та номер: 117, виданого 02.02.2006 Приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Слоневською Д.В., договору №1742/К купівлі-продажу прав вимоги, серія та номер 1469, виданого 21.08.2019 Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 02.10.2019 Приватним нотаріусом ХМНО Чижовою Н.А. на праві приватної власності належить Товариству з обмеженою відповідальністю «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП».
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 06.08.2021: квартира АДРЕСА_1 на праві приватної власності належить  ОСОБА_2  на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: 4018, виданого 15.10.2019 ПН ХМНО Луценко В.С., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд дійшов висновку, що спірна квартира вибула із володіння ОСОБА_1 всупереч його волі та в порушення вимог законодавства та договору іпотеки, тому може бути витребувана у добросовісного володільця. 
Відповідно до п. 4 вказаного договору іпотекодержатель набуває права звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у випадках, якщо у момент настання строку виконання Основного зобов`язання за Кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу за кредитом) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені Кредитним договором строки; порушення Іпотекодавцем (Позичальником) обов`язків за цим та/або Кредитним договором та невиконання вимоги Іпотекодержателя про дострокове виконання Основного зобов`язання. У випадку порушення Іпотекодавцем (Позичальником) обов`язків за цим та/або Кредитним договором Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та Позичальнику письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишиться без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки.
У випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на Предмет іпотеки, передбачених п. 4.1 цього Договору Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з наступних способів (шляхом прийняття Іпотекодержателем Предмета іпотеки у власність в рахунок виконання Основного зобов`язання Іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на Предмет іпотеки. Шляхом продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу Іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити Іпотекодавця та осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на Предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу Предмету іпотеки встановлюється за згодою між Іпотекодавцем і Іпотекодержателем або на підставі незалежної експертної оцінки Предмета іпотеки. Договорів купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього Договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на Предмет іпотеки.
Відповідно до п. 6, що визначає додаткові умови до іпотечного договору №81/06-КВ/Z, повідомлення між Сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.
Отже, за змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.
Судом першої інстанції установлено, що матеріали справи не містять та сторонами не надано документів, які б підтверджували факт отримання боржником та іпотекодавцем письмових вимог про усунення порушення, що суперечить вимогам ст. 35 Закону України «Про іпотеку».
Також, місцевим судом зазначено, що 07 червня 2014 року набув чинності  Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», пунктом 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуто (відчужено без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та (або) предметом іпотеки відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника (майнового поручителя) або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Судом установлено, щозгідно з довідкою про наявність або відсутність інформації про зареєстровані права на об`єкти нерухомого майна з перевіркою відомостей з відкритих інформаційних ресурсів, встановлено, що позивач мав на праві власності тільки квартиру АДРЕСА_1 , інше житло за позивачем не обліковується. Також, ОСОБА_1 зареєстрований за цією адресою по 02.10.2019. 
Тому, на вказану квартиру, яка використовується як місце постійного проживання позивача та є предметом іпотеки у забезпечення вимог за кредитним договором від 02.02.2006, укладеним в іноземній валюті, не може бути звернуто стягнення шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем у зв`язку із дією Закону №1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі шляхом реєстрації права власності за ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» як забезпечення виконання ОСОБА_3 умов кредитного договору від 02.02.2006, укладеного в іноземній валюті.
Відмовляючи в  задоволенні  позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію від 02.10.2019, прийняте приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н.А., та визнання права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 , місцевий суд дійшов висновку, що позивачем не вірно обрано спосіб захисту, та права позивача підлягають захисту шляхом витребування майна від добросовісного набувача.
Перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів апеляційної скарги апеляційний, суд дійшов таких висновків.

Щодо набуття ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» права власності на іпотечне майно 
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти. Особливості регулювання відносин за договором про надання споживчого кредиту встановлені законом (частини перша та третя статті 1054 ЦК України).
Виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом (частина перша статті 548 ЦК України).
Іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом (абзац четвертий статті 1 Закону № 898-IV).
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону № 898-IV). Аналогічне правило передбачене у частині другій статті 590 ЦК України.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону (частина перша статті 33 Закону № 898-IV).
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частини перша та друга статті 35 Закону № 898-IV). 
Згідно із підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпеченнякредитів в іноземній валюті» не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або;
- таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Місцевий суд вірно встановив, що ТОВ «Фінанс Проперті Групп» у жовтні 2019 року набуло право власності на спірне майно всупереч зазначеним законам та без дотримання процедури повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. 
Ані під час розгляду справи в місцевому суді, ані під час апеляційного перегляду справи відповідачами не надано доказів щодо надіслання іпотекодавцю ОСОБА_1 письмової вимоги про усунення порушення та щодо наявності у ОСОБА_1 іншого житла. 
Місцевий суд вірно установив, що розділом 6 іпотечного договору сторони визначили, що будь яке повідомлення здійснюється в письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм. (т. 1 а.с. 17)
Апелянт зазначає, що вимога була направлена поштовим повідомленням від 30.08.2019 року, що підтверджується копіями опису вкладення у цінний лист від 30.08.2019, фіскальним чеком та накладною. 
Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази щодо направлення письмової вимоги про усунення порушення ОСОБА_1 рекомендованим повідомленням або телеграмою. 
Як вбачається з картки прийому заяви 3 183130282 (копій документів реєстраційної справи) разом із заявою про державну реєстрацію права власності, поданою нотаріусу ТОВ «Фінанс Проперті Групп» письмове повідомлення та докази його направлення  ОСОБА_1  відсутні. (а.с. 17 т. 2)
Доводи апеляційної скарги в зазначеній частині висновків місцевого суду не спростували. 
Є безпідставним і посилання на недотримання місцевим судом правових висновків Верховного Суду, висловлених у справах № 757/13243/17 № 643/8134/16, № 345/2217/178. Не є обґрунтованими і доводи апеляційної скарги в частині невірного застосування судом вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки в даній справі не вирішується питання щодо законності договору купівлі-продажу № 1742к, укладеного між Публічним акціонерним товариством «Дельта Банк» та ТОВ «Фінанс Проперті Групп».
Місцевий суд не встановлював жодних обставин та не робив правових висновків щодо незаконності даного правочину.

Щодо обраного позивачем способу захисту права 
Згідно з положеннями п. 3 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Зазначена норма передбачає вичерпне коло підстав, за яких власник зберігає право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Такою підставою є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Тобто випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі, зокрема, за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача.

Місцевий суд вірно установив, що між титульним власником майна, ОСОБА_2 , та позивачем у справі, ОСОБА_1 , немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
За таких обставин, посилання в апеляційній скарзі на невірне застосування судом норм матеріального права безпідставним.
Нормами статті 1212 ЦК України правовідносини, які виникли між відповідачем ОСОБА_2 та позивачем ОСОБА_1 , не підлягають врегулюванню.
Обраний спосіб захисту - витребування майна із володіння добросовісного набувача - є ефективним способом правового захисту. 
висновків за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції;
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що рішення місцевого суду ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його зміни чи скасування - відсутні.
Оскільки в задоволенні апеляційної скарги необхідно відмовити, підстави для відшкодування судових витрат, понесених скаржником під час апеляційного перегляду справи, - відсутні.
Керуючись п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України
УХВАЛИВ:
Апеляційну  скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Проперті Групп» - залишити без задоволення.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 06 серпня 2021 року - залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення, шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції, яким є Верховний Суд.
У разі оголошення лише вступної та резолютивної частини судового рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, строк на касаційне оскарження обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 17 липня 2023 року.

Головуючий суддя                                                          П.С. Абрамов

Судді                 Ю.В. Дряниця

В.М. Триголов