Постанова
Іменем  України                                       
 
04 липня 2023 року
м. Київ
 
справа № 677/1421/20
 
провадження № 61-8121 св 22 
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю.,                           Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ;
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Віт Агро Красилів», державний реєстратор Маківської сільської ради Кам`янець-Подільського району Хмельницької області Козловець Лесі Миколаївни, Маківська сільська рада Кам`янець-Подільського району Хмельницької області; 
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - на рішення Красилівського районного суду Хмельницької області від 31 травня 2022 року у складі судді Гладій Л. М. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 03 серпня 2022 року у складі колегії суддів: Ярмолюка О. І., Гринчука Р. С., Костенка А. М.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.    Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог
 
У жовтні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до                   товариства з обмеженою відповідальністю «Віт Агро Красилів» (далі - ТОВ «Віт Агро Красилів»), державного реєстратора Маківської сільської ради Кам`янець-Подільського району Хмельницької області Козловець Л. М. Маківської сільської ради Кам`янець-Подільського району Хмельницької області про витребування майна із чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації речового права. 
 
Позовна заява мотивована тим, що вона є власником земельної ділянки площею 1,4021 га, кадастровий номер 6822780800:07:002:0033, розташованої на території колишньої Великозозулинецької сільської ради Красилівського району Хмельницької області та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
24 червня 2019 року між нею та ТОВ «Віт Агро Красилів» було укладено проект договору про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), об`єктом якого є земельна ділянка. Сторони визначили, що договір емфітевзису підлягає нотаріальному посвідченню, однак через відсутність між ними остаточної домовленості щодо розміру винагороди за користування земельною ділянкою укладення договору та його нотаріальне посвідчення не відбулося.
Водночас, 24 червня 2019 року державний реєстратор Козловець Л. М. зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право ТОВ «Віт Агро Красилів» на користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відносно земельної ділянки. Підставою для такої реєстрації став договір емфітевзису від 24 червня                           2019 року, який не був посвідчений нотаріально.
Оскільки договір про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 24 червня 2019 року є неукладеним, то земельну ділянку слід витребувати у ТОВ «Віт Агро Красилів», а державну реєстрацію його речового права - скасувати.
За таких обставин ОСОБА_1 просила суд: витребувати із чужого незаконного володіння ТОВ «Віт Агро Красилів» на її користь земельну ділянку; скасувати рішення державного реєстратора Козловець Л. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 47498254 від 25 червня 2019 року і запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №32133691 про державну реєстрацію за ТОВ «Віт Агро Красилів» права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відносно земельної ділянки.

 
Короткий зміст судових рішень  
 
Рішенням Красилівського районного суду Хмельницької області від 31 травня 2022 року, залишеним без змін постановою Хмельницького апеляційного суду від 03 серпня 2022 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
 
Судові рішення мотивовані тим, що чинне законодавство не вимагає обов`язкового нотаріального посвідчення договору емфітевзису, а таке посвідчення може бути здійснене лише за домовленістю сторін. Оскільки тлумачення змісту укладеного сторонами договору емфітевзису не дозволяє визначити точний зміст положень договору щодо його нотаріального посвідчення, то слід застосувати тлумачення contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). ОСОБА_1 не довела належними та допустимими доказами домовленість сторін про нотаріальне посвідчення договору емфітевзису, тому підстави для визнання цього договору неукладеним відсутні. 
Сам по собі факт посилання на нотаріуса в тексті договору, які є епізодичними, несистемними та які не узгоджуються зі змістом договору в цілому, за наявності узгодженості і відсутності заперечень по суттєвим умовам договору емфітевзису, за відсутності чіткої вказівки про набуття права на емфітевзис після нотаріального посвідчення договору, не можуть свідчити про наявність домовленості сторін про нотаріальне посвідчення такого договору.
У зв`язку з цим не підлягають задоволенні позовні вимоги про витребування земельної ділянки у ТОВ «Віт Агро Красилів» і скасування державної реєстрації його речового права.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У серпні 2022 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій заявник, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити.
 
Підставою касаційного оскарження указаних судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 915/127/18, постанові Верховного Суду від 19 лютого 2020 року у справі № 758/2524/17 тощо, що передбачають вимоги пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової                             палати Касаційного цивільного суду від 21 вересня 2022 року касаційне провадження у справі відкрито, витребувано цивільну справу                                              № 677/1421/20 із Красилівського районного суду Хмельницької області.
 
У листопаді 2022 року справа надійшла до Верховного Суду. 
 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 травня 2023 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи. 
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що належність вказаного документа в якості проекту договору, зокрема, вбачається зі змісту абзацу 3 пункту 7.4. згідно з яким сторони стверджують про те, що проект договору сторони прочитаний і схвалений ними до його посвідчення, нез`ясованих питань у них немає. Зазначене вище свідчить про те, що даний документ є лише проектом договору.
З аналізу проекту договору вбачається наявність між сторонами домовленості щодо нотаріального посвідчення відповідного договору, зокрема: пункт 6.1. проекту договору: «Сторонам нотаріусом роз 'яснено ...»; пункт 6.6. проекту договору: «Сторонам роз 'яснено ... її вартості, нотаріус не несе...»; пункт 7.2. проекту договору: «Всі витрати, пов'язані зі складанням цього договору, його нотаріальним посвідченням та реєстрацією права користування несе землекористувач»; пункт 7.3. проекту договору: «Зміст ... нам, Сторонам нотаріусом роз 'яснено.»; пункт 7.4. проекту договору: «Сторони стверджують про те, що ... проект договору сторони прочитаний і схвалений ними до його посвідчення, нез`ясованих питань у них немає, ...».
Разом з тим, спрямовуємо увагу суду на те, що сторони у визначеній ними
нотаріально посвідченій формі договір емфітевзису не укладали.
Відповідачем не надано суду доказу укладення оспорюваного договору в нотаріально посвідченій Формі, оскільки такий договір між сторонами фактично не укладався. 
Разом з тим, представник ТОВ «Віт Агро Красилів» у судовому засіданні додатково підтвердив, що між сторонами існувала домовленість щодо нотаріального посвідчення вказаного договору. 
Сторонами не досягнуто істотної умови договору про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) щодо строку його дії, відтак, у розумінні положень частини першої статті 209, частини другої статті 639, частини четвертої статті 639, статті 638 ЦК України договір між ОСОБА_1 та ТОВ «Віт Агро Красилів» про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 24 червня 2019 року є неукладеним.
 
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 1,4021 га, кадастровий номер 6822780800:07:002:0033, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Великозозулинецької сільської ради Красилівського району Хмельницької області.
 
24 червня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Віт Агро Красилів» було укладено договір про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (надалі - Договір), згідно з пунктом 1 якого предметом договору є встановлення права землекористувача як довгострокового, відчужуваного, заставного і успадковуваного речового права на земельну ділянку власника, площею 1,4021 га, кадастровий номер 6822780800:07:002:0033, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Великозозулинецької сільської ради Красилівського району Хмельницької області, яке полягає в праві користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї землекористувачем відповідно до цільного призначення.
 
Згідно з пунктом 2.1. вказаного договору сторони погодили, що власник надає землекористувачу право користування земельною ділянкою на строк 50 років.
 
Відповідно до пункту 2.2. договору землекористувач набуває права користування земельною ділянкою з моменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яка відбувається відповідно до вимог та в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з пунктом 3.1. за користування земельною ділянкою землекористувач сплачує власнику одноразову фіксовану виплату за весь строк дії договору у розмірі 1 тис. грн.
 
Як вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 24 червня 2019 року                                         № 171626977 державним реєстратором Маківської сільської ради Маківської об`єднаної територіальної громади Козловець Л. М. зареєстровано право користування ТОВ «Віт Агро Красилів» земельною ділянкою площею                               1,4021 га, кадастровий номер 6822780800:07:002:0033, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва до 24 червня 2069 року, номер запису 32133691.
 
2.              Мотивувальна частина 
 
Позиція Верховного Суду
 
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до вимог статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
 
Частиною першою статті 402 ЦПК України передбачено, що у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Відповідно до частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
 
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
 
За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
 
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
 
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
 
Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частини друга та четверта статті 207 ЦК України).
 
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
 
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
 
Відповідно до частини другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.
 
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
 
Згідно зі статтею 640 ЦК України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
 
Отже, за змістом статті 631 ЦК України момент набрання чинності договором співпадає з моментом його укладення, настання якого, за загальним правилом, пов`язується з часом досягнення сторонами згоди з приводу усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).
 
Також договір може вважатися укладеним згідно зі статтею 640 ЦК України з моменту передання майна чи вчинення певної дії, тобто пов`язується з умовами договору або його правовою природою (частина друга зазначеної статті).
 
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує певні правові відносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
 
Відповідно до частин першої, другої статті 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.
 
Обов`язкового нотаріального посвідчення договору емфітевзису законодавство не вимагає, проте такий договір відповідно до статті 209 ЦК України може бути нотаріально посвідчений за домовленістю сторін.
 
Відповідно до частини четвертої статті 639 ЦК України, якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
 
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 395 ЦК України право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) є одним із видів речових прав на чуже майно.
 
Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач) (частина перша статті 407 ЦК України (тут і далі у редакції, чинній на момент укладення спірного договору). 
 
Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (частина перша статті 408 ЦК).
 
Відповідно до частин першої, четвертої та п`ятої статті 102-1 ЗК України                         (у редакції, чинній на момент укладення спірного договору) право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту. 
Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог цього Кодексу.
 
Встановлено, що у пункті 2.2 договору про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)                             від 24 червня 2019 року сторони досягли згоди, що землекористувач набуває права користування земельною ділянкою з моменту державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яка відбувається відповідно до вимог та в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
Іншого визначення часу чи моменту набрання чинності, а, відтак, і моменту укладення договору його текст не містить. З урахуванням принципу свободи договору, а також того, що згідно з частиною другою статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення, правильним є висновок судів про те, що сторони визначили та пов`язали укладення договору з моментом його державної реєстрації, а не з його нотаріальним  посвідченням.
 
Згідно з частиною першою статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.
 
Застосовуючи положення статті 213 ЦК України суди дійшли висновку, що правила, встановленні статтею 213 ЦК України, не дозволяють визначити точний зміст положень договору щодо його нотаріального посвідчення,                           а тому застосували спосіб тлумачення contra proferentem, згідно з яким слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party)».
 
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
За таких обставин Верховний Суд погоджується з висновками судів про те, що зі змісту оспорюваного договору не вбачається, що сторони домовилися про нотаріальне посвідчення вказаного договору. Договір емфітевзису                           від 24 червня 2019 року не містить положень, з яких би дійсно вбачалося, що сторони пов`язали виникнення речового права чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) з нотаріальним посвідченням такого договору.
Сам по собі факт посилання на нотаріуса в тексті договору, зокрема такі згадування нотаріуса по тексту договору, які є епізодичними, несистемними та які не узгоджуються із змістом тексту договору в цілому, за наявності узгодженості і відсутності заперечень чи неузгодженості по суттєвим умовам договору емфітевзису, за відсутності чіткої вказівки про набуття права на емфітевзис після нотаріального посвідчення договору, в сукупності не можу свідчити про наявність домовленості про нотаріальне посвідчення такого договору.
 
Доводи касаційної скарги не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував, не дають підстав вважати, що судом порушено норми процесуального права чи неправильно застосовані норми матеріального права.
 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - залишити без задоволення.
Рішення Красилівського районного суду Хмельницької області від 31 травня 2022 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 03 серпня                    2022 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                     Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                               О. В. Білоконь
                                                                                                            
                                                                                                            О. М. Осіян
                                                                                                            
Н. Ю. Сакара
 
                                                                                                    В. В. Шипович