25.09.23
22-ц/812/959/23
Єдиний унікальний номер судової справи 489/1298/20
Номер провадження 22-ц/812/959/23
Доповідач апеляційного суду Серебрякова Т.В.

Постанова
Іменем України

25 вересня 2023 року                                                місто Миколаїв

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:

головуючого Серебрякової Т.В.,
суддів: Коломієць В.В., Самчишиної Н.В., 

з секретарем судового засідання Горенко Ю.В.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» рішення, яке ухвалено Ленінським районним судом міста Миколаєва 20 червня 2023 року, під головуванням судді Рум'янцевої Н.О., в приміщені цього ж суду, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», державного реєстратора Комунального підприємства «Енерго» Лубінської Олени Миколаївни про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно,

УСТАНОВИЛА:

У березні 2020 року  ОСОБА_1  звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» (далі - ТОВ «Кредитні Ініціативи»), державного реєстратора Комунального підприємства «Енерго» Лубінської Олени Миколаївни про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 20 липня 2007 року між Закритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (далі - ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»), правонаступником якого є Публічне акціонере товариство «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» (далі - ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк») та ОСОБА_2 було укладено договір про іпотечний борг №745-04/07, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 50 000 доларів США, зі сплатою відсотків за користування кредитом в розмірі 12% річних, з кінцевим терміном повернення в строк до 18 липня 2017 року, з цільовим призначенням на придбання нерухомості.
З метою забезпечення виконання умов зазначеного кредитного договору 20 липня 2007 року між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку належне їй нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 . 
Рішенням Центрального районного суду міста Миколаєва від 22 лютого 2011 року задоволено частково позов ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про стягнення заборгованості. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» заборгованість за договором про іпотечний борг №745-04/07 від 20 липня 2007 року в розмірі 343 838 грн. 79 коп., а також судові витрати у розмірі 1 950 грн. 
04 жовтня 2013 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В.Ю. був вчинений виконавчий напис, яким звернуто стягнення на квартиру АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_1 .
Позивач зазначає, що 20 листопада 2019 року відбулося протиправне заволодіння належною їй квартирою АДРЕСА_1 , під час якого всі мешканці квартири були самоправно та незаконно виселені, а позивача було повідомлено, що власником квартири є ТОВ «Кредитні ініціативи».
Як в подальшому стало відомо позивачу, 16 жовтня 2019 року державний реєстратор Комунального підприємства «Енерго» Лубінська О.М. прийняла рішення про державну реєстрацію прав на вищевказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи».
Позивач вважає, що відбулось порушення процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки письмова вимога про усунення порушень їй, як іпотекодавцю, не надсилалась, та вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так як на момент такої реєстрації був відсутній висновок (звіт) про оцінку вартості предмета іпотеки, а також існувало обтяження на спірну квартиру у вигляді арешту, що був накладений державним виконавцем постановою про арешт майна боржника від 30 вересня 2015 року при виконанні рішення суду.
Посилаючись на викладені обставини, ОСОБА_1 просила визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Лубінської О.М. про державну реєстрацію прав на квартиру АДРЕСА_1 , індексний номер: 49222923 від 18 жовтня 2019 року, за ТОВ «Кредитні ініціативи», а також стягнути з відповідачів судові витрати.
ТОВ «Кредитні ініціативи» надало до суду відзив, в якому просило у задоволенні позову відмовити, посилаючись на те, що державним реєстратором було здійснено реєстрацію права власності відповідно до вимог чинного законодавства: позичальник мав заборгованість за кредитним договором, знав про неї, іпотечний договір дозволяв позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, позивача було повідомлено про звернення стягнення на предмет іпотеки, а надання оцінки предмета іпотеки не є обов`язком іпотекодержателя.
Рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 28 січня 2021 року, залишеним без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 31 березня 2021 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 06 жовтня 2021 року рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 28 січня 2021 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 31 березня 2021 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Наступним рішенням Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Кредитні Ініціативи», державного реєстратора Комунального підприємства «Енерго» Лубінської О.М. про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно задоволено.
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Лубінської О.М. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 , індексний номер: 49222923 від 18.10.2019 09:47:26 за ТОВ «Кредитні ініціативи».
Стягнуто з Лубінської О.М. та ТОВ «Кредитні ініціативи» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 840 грн. по 420 грн. з кожного.
Рішення районного суду мотивовано тим, що кредитором порушено вимоги законодавства щодо належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Крім того, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на спірну квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи» було прийнято без надання останнім інформації про вартість майна, що є порушенням ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» про те, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
В апеляційній скарзі ТОВ «Кредитні ініціативи», посилаючись на порушення районним судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення районного суду скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволені позову відмовити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що ТОВ «Кредитні ініціативи» надсилало вимогу про усунення порушень основного зобов`язання як позичальнику, так і іпотекодавцю, що свідчить про дотримання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. Отримання ж адресатом поштового відправлення або відмова від такого отримання знаходиться поза волею відправника, а тому відмова іпотекодавця від отримання письмової вимоги не може нівелювати право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки.
Щодо надання державному реєстратору звіту про оцінку вартості предмета іпотеки, здійснену суб`єктом оціночної діяльності, то ТОВ «Кредитні ініціативи» виходить з того, що Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не зобов`язує надання такого документу.
Також, звернуто увагу на те, що позов пред`явлено до неналежного відповідача - державного реєстратора, та відповідно висновок суду першої інстанції про задоволення позову щодо обох відповідачів є помилковим. 
Згідно ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, з огляду на таке.
Відповідно до частин 1,2,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення суду першої інстанції таким вимогам відповідає не в поновному обсязі.
Забезпечення кожному права на справедливий суд та реалізація права особи на судовий захист мають здійснюватися з урахуванням норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а також практики Європейського суду з прав людини, які відповідно до ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» від 23 лютого 2006 року за №3477-IV застосовуються судами при розгляді справ як джерело права.
За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР, кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.2,4-5,12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.
При цьому, в порядку цивільного судочинства, виходячи із його загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, перш за все регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Кожна особа, а у випадках, встановлених законом, органи та особи, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.
Частина 1 ст.15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ч.2 ст.15 ЦК України).
З матеріалів справи убачається, що 20 липня 2007 року між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_2 було укладено договір про іпотечний борг №745-04/07, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 50 000 доларів США, зі сплатою відсотків за користування кредитом в розмірі 12% річних, з кінцевим терміном повернення в строк до 18 липня 2017 року (том 1 а.с.61-63).
20 липня 2007 року з метою забезпечення виконання умов договору про іпотечний борг №745-04/07, між ЗАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку банку належне їй на праві власності нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 (том 1 а.с.129-134).
Рішенням Центрального районного суду міста Миколаєва від 22 лютого 2011 року задоволено частково позов ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» до ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про стягнення заборгованості. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» заборгованість за договором про іпотечний борг №745-04/07 від 20 липня 2007 року в розмірі 343 838 грн. 79 коп., а також судові витрати у розмірі 1 950 грн. (том 1 а.с.11а-12).
17 грудня 2012 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено договір про передачу прав за договорами забезпечення, відповідно до якого останнє отримало право вимоги, зокрема, за вищевказаним кредитним та забезпечувальним договорами (том 1 а.с.149-155).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, 16 жовтня 2019 року державним реєстратором КП «Енерго» Лубінською О.М. внесено запис про право власності №33725016, ТОВ «Кредитні ініціативи» на квартиру АДРЕСА_1 . Підстава виникнення права власності: повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер: 13500/19, виданий 15 серпня 2019 року, видавник: ТОВ «Кредитні ініціативи»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 1400045313354, виданий 21 серпня 2019 року, видавник: Укрпошта; договір про передачу прав за договорами забезпечення, серія та номер: 1423, виданий 17 грудня 2012 року, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кирик О.А.; договір про іпотечний борг, серія та номер: 745-04/07, виданий 20 липня 2007 року, видавник: сторони договору: ЗАТ «Акціонерний комерційний промисловий банк» - ОСОБА_2 ; дублікат іпотечного договору, серія та номер: 2551, виданий 04 жовтня 2019 року, видавник: приватний нотаріус Миколаївського міського нотаріального округу Горбуров К.Є. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49222923 від 18 жовтня 2019 року (том 1 а.с.6-8). 
За змістом ст.ст.626,628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною 1 статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.1 ст.1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
У ст.526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За ч.1 ст.1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (ч.1 ст.546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ст.575 ЦК України).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (ст.611 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст.7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частинами 1,3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст ч.1 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Частиною 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч.3 ст.10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно із п.6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок) державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч.1 ст.12 ЦПК України).
Відповідно до положень ч.3 ст.12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із ч.6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
ТОВ «Кредитні ініціативи», звертаючись до державного реєстратора із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом набуття на нього права власності, не надало документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.
Так, умови договору іпотеки та вимоги ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Отже, недотримання вимог ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Встановлена законодавцем процедура повідомлення іпотекодавця про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки у разі неусунення порушення зобов`язання покликана надати можливість іпотекодавцю замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У справі, рішення в якій переглядається, суд першої інстанції установив, що ТОВ «Кредитні ініціативи» на адресу іпотекодавця було направлено повідомлення-вимогу про обов`язок сплатити заборгованість за кредитним договором та попереджено про наслідки невиконання. Проте у справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги позивачу. Відповідно до матеріалів справи поштове відправлення повернулося без вручення адресату за сплином строку зберігання, що було перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.
Такий висновок районного суду є правильним, а тому з ним погоджується й апеляційний суд. Доводи апеляційної скарги про необов`язковість особистого вручення повідомлення-вимоги боржнику та іпотекодавцію не можна вважати обґрунтованими, оскільки таке не спростовує обов`язку реєстратора перед здійсненням відповідних процедур отримати документ, що підтверджує факт отримання іпотекодавцем (боржником) письмової вимоги іпотекодержателя.
Крім того, відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Велика Палата Верховного Суду, зокрема у постанові від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Отже, зі змісту ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що оцінка предмету іпотеки повинна бути у державного реєстратора на момент прийняття ним рішення.
З матеріалів реєстраційної справи щодо державної реєстрації переходу права власності убачається, що така оцінка державному реєстратору не надавалась.
За такого, встановивши, що під час реєстрації права власності, державний реєстратор не використав належним чином наданих державному реєстратору повноважень, не з`ясував певних обставин, що призвело до прийняття помилкового рішення, яким порушено права позивача, а тому суд першої інстанції правомірно визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на вищевказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи».
За такого, рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 в частині задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 до ТОВ «Кредитні ініціативи» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно підлягає залишенню без змін.
Разом з тим, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги в частині того, що державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, з огляду на наступне.
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. 
Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (ст.48 ЦПК України).
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (ст.51 ЦПК України).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ТОВ «Кредитні ініціативи» та  ОСОБА_1 . Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем у справі, відтак, колегія суддів вважає за необхідне у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Лубінської О.М. відмовити із зазначеної підстави.
Вказане узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах Верховного Суду від 01 вересня 2021 року у справі №335/5136/19 та від 01 лютого 2023 року у справі № 175/1997/20.
Враховуючи викладене, рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 року в частині вирішення позовних вимог  ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Енерго» Лубінської О.М. про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а також в частині стягнення судових витрат з державного реєстратора слід скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Інші доводи, викладені у апеляційній скарзі правильність висновків суду першої інстанції не спростовують, на законність ухваленого ним рішення не впливають, фактично зводяться до необхідності переоцінки доказів та незгоди з оцінкою доказів, наданою судом. 
За правилами п.п. «в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
За такого, рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 року в частині вирішення питання про розподіл судових витрат шляхом їх стягнення з ТОВ «Кредитні ініціативи» слід змінити, стягнувши з ТОВ «Кредитні ініціативи» на користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 840 (вісімсот сорок) грн. 80 коп.
Щодо розподілу судових витрат, понесених ТОВ «Кредитні ініціативи» у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, то з урахуванням результату розгляду апеляційної скарги на судове рішення в частині задоволених позовних вимог  ОСОБА_1 до ТОВ «Кредитні ініціативи» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, підстави для розподілу судового збору відсутні.
Керуючись ст.ст.367,374,376,381,382 ЦПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» - задовольнити частково.
Рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 року в частині вирішення позовних вимог  ОСОБА_1 до державного реєстратора Комунального підприємства «Енерго» Лубінської Олени Миколаївни про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а також в частині стягнення судових витрат з державного реєстратора скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позову.
Рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 року в частині вирішення питання про розподіл судових витрат шляхом їх стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» змінити, стягнувши з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 840 (вісімсот сорок) грн. 80 коп.
Рішення Ленінського районного суду міста Миколаєва від 20 червня 2023 в частині задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках та з підстав, передбачених ст.389 ЦПК України.

Головуючий                                                        Т.В. Серебрякова 

Судді:                                                                В.В. Коломієць

                                                               Н.В. Самчишина
Повний текст судового рішення
складено 26 вересня 2023 року