ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

13 вересня 2023 року                          місто Чернівці справа №727/11523/22
провадження №22-ц/822/633/23
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого Височанської Н. К.
суддів: Литвинюк І.М., Половінкіної Н.Ю.
секретар Факас А.В.
за участю: представника позивача – Фортуни Г.Г.

учасники справи: 
позивач –  ОСОБА_1 ,
відповідач – Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд»

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Фортуна Георгій Георгійович на рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 травня 2023 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1  до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору фактично дійсним та визнання майнових прав, ухвалене під головуванням судді першої інстанції Танасійчук Н.М.,
В С Т А Н О В И В:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору дійсним та визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Посилалася на те, що 29 березня 2016 року між нею та ТОВ «МС Імперіал Буд» укладено попередній договір №А_018, за умовами якого відповідач зобов`язувався продати їй, а вона зобов`язувалася купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,72 квадратних метрів, житловою площею 29,62 квадратних метрів. 
Вказує, що ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов`язувалося оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення основного договору купівлі-продажу. 
За попереднім договором було визначено, що у квартирі буде виконано загальнобудівельні роботи, встановлено металеві протипожежні вхідні двері, вікна - металопластикові з чотирьохкамерного профілю з енергозберігаючим склопакетом, штукатурка стін, цементна стяжка під чистову підлогу, індивідуальне опалення з двохфункційним котлом та радіаторами, системи водопостачання та каналізації з лічильником (вивід від стояків без прокладення трубопроводів по квартирі). 
Позивач на виконання договору зобов`язувалася сплатити відповідачу на момент підписання основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що складала 688 176,00 грн. і така вартість об`єкта нерухомості була встановлена виходячи з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта нерухомості становила 10 800,00 грн.
На виконання попереднього договору вона сплатила відповідачу забезпечувальний платіж в сумі 688 176,00 грн., що становить 100% орієнтовної вартості об`єкту нерухомості, що була визначена в попередньому договорі.
Позивач вважає, що вона виконала свої зобов`язання за договором, оплативши вартість об`єкта, тобто вчинила дії спрямовані на виникнення юридичних фактів необхідних для набуття права власності на квартиру; натомість ТОВ «МС Імперіал Буд» не виконує зобов`язання за попереднім договором №А_018 від 29 березня 2016 року. 
Зазначає, що на даний час будівництво об`єкту не проводиться, кошти їй не повернуто, постійно переноситься виконання договору на невизначений час, у зв`язку із чим вона вимушена звернутися в суд.
Щодо дійсності попереднього договору, посилалася на те, що відповідно до вимог ст..657 ЦК договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
Згідно ч.2 ст.220 ЦК України якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Просила визнати попередній договір №А_018 від 29 березня 2016 року, укладений в простій письмовій формі – дійсним та визнати за нею майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,72 кв.м. та житловою площею 29,62 кв.м. і стягнути з ТОВ «МС Імперіал Буд» на її користь судові витрати.

Короткий зміст рішень суду першої інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 травня 2023 року в задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до ТОВ «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору фактично дійсним інвестиційним договором та визнання за ОСОБА_1 майнового права на об`єкт нерухомості - відмовлено. 
Повний текст рішення складено 15 травня 2023 року.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 27 червня 2023 року заяву представника відповідача Капінуса А.А. про ухвалення додаткового рішення про стягнення витрат на професійну правничу допомогу задоволено частково. 
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «МС Імперіал Буд» витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 3000 грн.

Короткий зміст та узагальнені доводи вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Фортуна Г.Г., просить рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 11 травня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.  
Посилається на те, що судом першої інстанції прийнято рішення з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
В апеляційній скарзі наводить обставини й підстави для задоволення вимог, які викладені в позовній заяві та свої доводи мотивує тим, що судом першої інстанції проігноровано той факт, що дозвільні документи на будівництво наявні в матеріалах справи, даним документам не надано належної оцінки.
Вказує, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір. Відповідач в якості забудовника зобов`язувався за кошти позивача та інших інвесторів побудувати та облаштувати житловий комплекс, після чого оформити за позивачем та іншими інвесторами право власності на нерухоме майно, а позивач в свою чергу, рівно як і інші інвестори, зобов`язувався оплатити 100% вартості нерухомості. Позивач свої зобов`язання виконав, а відповідач отримавши біля 800 мільйонів гривень інвестицій, по сьогоднішній день не здійснив будівництва житлового комплексу. 
При укладенні Попереднього договору позивач не мав на меті в кінцевому результаті укласти договір в майбутньому. Очевидною метою позивача було отримання квартири, а метою відповідача було залучення коштів у будівництво житлового комплексу. Попереднім договором чітко передбачено сплату коштів за об`єкт будівництва, чітко вказана вартість об`єкта і сам об`єкт. Більше того, в Попередньому договорі окремо зазначено, що сплачені позивачем кошти не є авансом, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання. Таким чином, вважає, що позивач стала «інвестором» будівництва житлового комплексу.
Вказав, що відповідач вже побудував один житловий комплекс в АДРЕСА_2 , де відносини з інвесторами будувались ідентичним шляхом, як і у цій справі. Зокрема, підписувались попередні договори в простій формі, інвестори сплачували кошти, за рахунок яких відповідач побудував житловий комплекс, здав його в експлуатацію та в подальшому підписав з інвесторами нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу нерухомості. 
Також вказав, що доводи, викладені в мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення, суперечать висновкам Верховного Суду України. 

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «МС Імперіал Буд» просило в задоволенні апеляційної скарги  ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі, рішення суду першої інстанції від 11 травня 2023 року залишити без змін. 
Вказувало на те, що відповідно до п. 22 Попереднього договору, цей договір як попередній договір закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір та не підтверджує права власності позивача на такий об`єкт. За попереднім договором сторони його підтвердили, що зміст договору точно відповідає їхнім дійсним намірам, у них відсутні заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення умов договору та його правові наслідки для кожної із сторін, укладення і виконання цього договору суперечить нормам чинного законодавства України та відповідає його (пункт 25 попереднього договору). 
Отже, підписуючи попередній договір сторони погодились, що укладають саме попередній договір, а не інвестиційний договір купівлі-продажу майнових прав, як зазначає позивач.
Позивач зобов`язувався купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , з урахуванням того, що в майбутньому площа квартири може відрізнятися від будівельної, що визначена даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу (Основний договір). Зазначена площа є проектною та уточняється пісня інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію – до кінця першого кварталу 2017 року. 
Вказують, що передумовою для укладання Основного договору купівлі-продажу нерухомого майна було отримання відповідачем в майбутньому права власності на об`єкт будівництва, якого на момент укладання попереднього договору у відповідача не було. 
Аргументують доводи відзиву і тим, що до договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. Вважають, з урахуванням того, що на момент укладання попереднього договору у відповідача не було права власності на об`єкт нерухомості та прав на майнові права, він не міг укладати інвестиційні договори купівлі-продажу майнових прав, а міг укладати в той момент тільки попередні договори купівлі-продажу, адже права на об`єкт в нього мали виникнути в майбутньому, як мінімум після отримання дозволу на будівництво.
Попереднім договором та квитанціями про оплату чітко встановлено, що сплачені Позивачем кошти є забезпеченим платежем, який є видом забезпечення виконання зобов`язання з укладання Основного договору, а не коштами сплаченими за роботи, послуги чи майно.
Вважають, що суд першої інстанції з`ясував всі обставини справи, дав їм належну оцінку і прийняв законне рішення. 

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
Встановлено, що згідно Попереднього договору №А_018, укладеного 29 березня 2016 року між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 , ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов`язується продати ОСОБА_1 , а остання зобов`язується купити в термін до кінця першого кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 63,72 кв.м. (план будинку арк.25) відповідно до умов, що визначені даним Попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу (том 1 а.с.21-24).
До Договору наведено план розміщення квартири, а саме секція А на шостому поверсі (том 1 а.с.25).
З платіжного доручення №1, №2 від 01 та 04 квітня 2016 року вбачається, що платник  ОСОБА_1 відповідно до Попереднього договору №А_018 від 29 березня 2016 року зарахувала через АТ «УкрСиббанк» на рахунок отримувача ТОВ «МС Імперіал Буд» кошти в сумі 688 176, 00 грн. (том 1 а.с.26). Оплата коштів також підтверджується довідкою ТОВ «МС Імперіал Буд» (том 1 а.с.27).

Мотиви та доводи, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права переглядаючи рішення
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).
Згідно з частинами першою, третьою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог (частина друга статті 264 ЦПК України).
У резолютивній частині рішення зазначається висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної з заявлених вимог (пункт 1 частини п`ятої статті 265 ЦПК України).
В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (частина шоста статті 367 ЦПК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 червня 2022 року у справі № 757/32778/19 (провадження № 61-7598св21) вказано, що «учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України). Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Згідно з частиною першою статті 188 ЦПК України в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги. Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги). Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог(частина перша, друга статті 264 ЦПК України)».
У справі, що переглядається, при зверненні з позовом ОСОБА_1 просила визнати попередній договір №А_018 від 29 березня 2016 року, укладений між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 в простій письмовій формі – дійсним (т.1 а.с.56-71).
ОСОБА_1 не змінювала позовних вимог, позовної вимоги про визнання попереднього договору удаваним та фактично дійсним інвестиційним договором не заявляла. 
Разом з тим, суд першої інстанції в своєму рішенні зазначив, що позивач заявила позовну вимогу про визнання попереднього договору удаваним та фактично дійсним інвестиційним договором. В мотивувальній частині рішення наводив мотиви безпідставності цих вимог, а в резолютивній частині рішення вказав, що в задоволенні позову про визнання попереднього договору фактично дійсним інвестиційним договором слід відмовити.
При ухваленні рішення суд першої інстанції не врахував, що суд розглядає справу у межах заявлених позивачем вимог і при ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог. Тому оскаржуване рішення у частині позовної вимоги про визнання попереднього договору фактично дійсним інвестиційним договором належить скасувати, оскільки така вимога позивачем не заявлялася.

Надаючи оцінку спірному договору, суд першої інстанції виходив з того, що при укладенні попереднього договору не були дотримані вимоги закону щодо нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації, а тому такий договір в силу ч.1 ст.220 ЦК України є нікчемним.
Відмовляючи в задоволенні позову в частині визнання за позивачкою майнових прав на квартиру, суд першої інстанції виходив з відсутності цих прав на час укладення спірного договору у відповідача.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду.
Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків серед юридичних фактів, зокрема, є договори та інші правочини.  
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Предметом спору у справі, яка переглядається, є вимоги позивача про визнання попереднього договору дійсним та визнання за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування.
Так, позивач стверджує, що попередній договір укладений сторонами фактично з метою фінансування відповідачем будівництва. При його укладенні були погоджені всі істотні умови договору, договір був виконаний позивачкою і сплачено 100% вартості майбутньої квартири, проте договір не був укладений нотаріально, а тому позивачка просила визнати попередній договір, укладений у простій письмовій формі, дійсним. При цьому вважає, що оскільки вона сплатила відповідачу 100% вартості майбутньої квартири, то за нею мають бути визнані майнові права на квартиру.
Колегія суддів вважає такі доводи позивача безпідставними з огляду на наступне.
Надаючи оцінку спірному договору колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
За змістом статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частинами першою та третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Попередній договір укладається в формі встановленої для основного договору, а якщо форма не встановлена, то у письмовій формі.
Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Отже, попередній договір купівлі-продажу також повинен мати нотаріальну форму.
Відповідно до ст. 220 ЦПК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
На необхідності дотримання вищевказаних положень цивільного законодавства наголошував також Верховний Суд у постанові від 16 лютого 2021 року по справі № 2-4570/07.
Сторони попереднього договору передбачили у попередньому договорі, що Сторона 1 зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості (п.1.1.). Сторона 1 зобов`язується передати об`єкт нерухомості Стороні 2 протягом 3-х календарних днів після підписання Основного договору та з моменту проведення остаточної повної оплати Стороною 2, що підтверджуватиметься підписанням Сторонами відповідного акту прийому-передачі (п.2.4). Цей договір є попереднім договором, закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір та не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості та не підтверджує право власності Сторони-2 на такий об`єкт (п.22).
Колегія суддів вважає, що оскільки попередній договір укладався з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, він в силу статей 635, 657 ЦК України підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тоді як фактично укладений у простій письмовій формі, тобто без дотримання форми договору, то відповідно до положень ст. 220 ЦК України такий попередній договір є нікчемним. 
Частина 1 ст. 215 ЦК України передбачає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч.2 ст. 215 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. 
Оскільки суд першої інстанції в своєму рішенні надав оцінку попередньому договору і зазначив про недотримання форми договору, проте не ухвалив рішення в цій частині, то колегія судів вважає, що в задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання попереднього договору, укладеного у простій письмовій формі, дійсним слід відмовити.
Є безпідставними вимоги представника позивача про те, що ТОВ «МС Імперіал Буд» ухилилося від нотаріального посвідчення.
В пункті 3 Попереднього договору зазначено, що у випадку нотаріального оформлення Попереднього договору, усі витрати, пов`язані з цим несе Сторона-2.
Отже, відповідач передбачав можливість нотаріального посвідчення договору при сплаті позивачкою нотаріальних витрат.
Як було встановлено в судовому засіданні апеляційної інстанції, що інші особи, які уклали аналогічні попередні договори по АДРЕСА_3 посвідчили попередній договір нотаріально.
Таким чином, позивач належними та допустимими доказами не довела, що ТОВ «МС Імперіал Буд» ухилилося від нотаріального посвідчення.
Що стосується позовних вимог ОСОБА_1 про визнання за нею майнових прав на квартиру, то колегія суддів зазначає наступне.
Представник відповідача у відзиві на позов та у відзиві на апеляційну скаргу зазначав, що між сторонами був укладений саме попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна. 
Майнові права за інвестором можуть бути визнані судом у разі укладення між сторонами інвестиційного договору.
Проте, інвестиційний договір не міг в той час укладатися, оскільки у забудовника не було дозвільних документів на будівництво.
Згідно зі статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції на час укладення угод-зобов`язань) основним правовим документом, який регулює  взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).  Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших  умов  господарських  взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є  виключною  компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.
Інвестиційним договором є угода між особою, яка має право на об`єкт будівництва (замовник будівництва, інвестиційний фонд тощо), та інвестором з метою участі інвестора у будівництві шляхом залучення коштів та отримання в майбутньому у власність об`єкт.
За своєю правовою природою інвестиційний договір дуже схожий на попередній договір купівлі-продажу, який передбачений Цивільним кодексом України. Він передбачає укладання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості після сплати інвестором інвестиційних коштів та введення об`єкту в експлуатацію. Усі істотні умови договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості (загальна площа об`єкту, кількість кімнат, план-схема, матеріал, з якого будується об`єкт тощо) повинні  бути відображені в інвестиційному договорі. Це виступає гарантією передачі об`єкту, про який сторони домовились.
Основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу). 
Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Отже, попередній договір купівлі-продажу також повинен мати нотаріальну форму.
Судом встановлено, що на час укладання попереднього договору від 29 березня 2016 року відповідачу як замовнику будівництва земельна ділянка під будівництво не виділялась, дозволу на початок виконання будівельних робіт у нього не було. Фактично здійснювалося самочинне будівництво. 
Встановлено, що земельна ділянка по АДРЕСА_3 була передана Чернівецькою міською радою в строкове платне користування товариству з обмеженою відповідальністю «Глобус 2020» (т.1 а.с.205-214).
З порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, який є у відкритому доступі, вбачається, що ТзОВ «МС Імперіал Буд» дозвіл на виконання будівельних робіт по АДРЕСА_3 отримало 24 вересня 2019 року (зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт) (т.1 а.с.223-238).
Отже, на момент укладення оспореного попереднього договору спірний об`єкт належав до самочинного будівництва, оскільки у відповідача не було будь-яких майнових прав (земельна ділянка не виділялася, дозволу на виконання будівельних робіт не було), а тому він не міг укладати інвестиційний договір.
Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (п.148).
Крім цього, у пункті 25 Попереднього договору від 29 березня 2016 року сторони підтвердили, що зміст договору точно відповідає їхнім дійсним намірам, у них відсутні заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення умов договору та його правові наслідки для кожної із сторін, укладення і виконання цього договору не суперечить нормам чинного законодавства України та відповідає його вимогам.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про безпідставність позовних вимог в частині визнання за позивачкою майнових прав на квартиру.
Крім цього, з самого тексту попереднього договору вбачається, що позивачка усвідомлювала, що вона укладає саме попередній договір, що він не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості та не підтверджує право власності, і закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір.
Так, відповідно до п.22 зазначеного договору сторони погодили, що цей договір є попереднім договором, закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір та не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості та не підтверджує право власності Сторони-2 на такий об`єкт.
Отже, положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ (майнові права), що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
Аналогічний висновок зробив Верховний Суд в постанові від 01 жовтня 2020 року у справі № 755/16049/19 (провадження № 61-5342св20).
Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
Колегія суддів зазначає, що позивач не позбавлений можливості захистити свої права у інший передбачений законом спосіб.  

Щодо розподілу витрат по сплаті судового збору
Відповідно до частини першої статті 133 ЦПК України судовий збір є складовою судових витрат.
За загальними правилами цивільного судочинства (статті 133, 177, 356, 357, 392, 393 ЦПК України) судовий збір належить до судових витрат, які несуть суди усіх рівнів, коли розглядають позовну заяву, апеляційну та касаційну скаргу.
При цьому судовий збір як складова судових витрат виконує компенсаційну, превентивну і соціальну функції.
Обов`язок осіб, які звертаються до суду, сплачувати судовий збір – це процесуальний обов`язок, визначений нормами процесуального права.
Відповідно до частини другої статті 133 ЦПК України розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.
Таким спеціальним законом є Закон України «Про судовий збір».
Згідно із ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно з частинами першою та другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову – на відповідача; 2) у разі відмови в позові – на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову – на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 за подання до суду позовної заяви сплатила судовий збір в сумі 1984,80 грн. (том 1 а.с.1).
При зверненні до суду із апеляційною скаргою на рішення суду, позивачка судовий збір не сплачувала, посилаючись на те, що є споживачем, яка на підставі Закону України «Про захист прав споживачів» звільняється від сплати судового збору за позовами, що пов`язані з порушенням її прав.
Як вбачається з мотивувальної частини постанови, колегія суддів скасувала судове рішення та прийшла до висновку, що між сторонами не існує правовідносин, на які поширюється Закон України «Про захист прав споживачів», тому позивачка не звільнена від сплати судового збору.
З мотивувальної частини постанови вбачається, що апеляційний суд приходить до висновку про відмову в позові, а тому судовий збір за подання позову та за подання апеляційної скарги підлягає стягненню з позивачки на користь держави.
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» (в редакції на час звернення позивача до суду) за подання до суду фізичною особою позовної заяви немайнового характеру сплачується судовий збір у розмірі 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, майнового характеру — 1 відсоток ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Згідно із статтею 7 Закону України «Про Державний бюджет України на 2022 рік» з 1 січня 2022 році прожитковий мінімум на одну працездатну особу становив 2 481,00 грн.
З позовом про  визнання попереднього договору фактично дійсним та визнання майнових прав на майно позивач звернувся у 2022 році. Вартість об`єкта нерухомості за договором становить 688 176,00 грн.
Отже, заявнику за подачу позову до суду першої інстанції необхідно було сплатити судовий збір за вимогу майнового характеру (про визнання майнових прав, що оцінені у розмірі 688 176,00 грн) та вимогу немайнового характеру (про визнання попереднього договору фактично дійсним).
Таким чином, розмір судового збору який позивачка мала сплатити до суду першої інстанції за позовні вимоги майнового характеру становив – 6881,76 грн. (688176 грн. х 1%).
Ставка судового збору за вимогу немайнового характеру в редакції на час звернення позивача до суду становила – 992,40 грн.
Таким чином,  ОСОБА_2 за подачу позову до суду першої інстанції необхідно було сплатити судовий збір в загальному розмірі 7874,16 грн. (6881,76 + 992,40 грн).
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 за подання до суду позовної заяви сплатила судовий збір в сумі 1964,80 грн., а тому з ОСОБА_2 на користь держави слід стягнути судовий збір за розгляд справи в суді першої інстанції в сумі 5889,36 грн. (7874,16 грн. – 1964,80 грн.).
Крім того, на користь держави підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 11811,24 грн. (6881,76 + 992,40 х 150%).
Таким чином, загальний розмір судового збору, який підлягає стягненню з ОСОБА_2 на користь держави за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанцій складає – 17700,60 грн. (5889,36 грн. + 11811,24 грн.).

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно ст. 376 ЦПК підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; недоведеність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, а рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року про визнання попереднього договору фактично дійсним інвестиційним договором скасувати, в задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору №А_018 від 29 березня 2016 року дійсним слід відмовити. В решті рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року в частині відмови в задоволенні позову  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору фактично дійсним інвестиційним договором – скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання попереднього договору №А_018 від 29 березня 2016 року дійсним - відмовити.
В решті рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року – залишити без змін.
Стягнути з  ОСОБА_1 на користь держави судовий збір за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанцій в сумі 17 700 (сімнадцять тисяч сімсот) гривень 60 коп. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 15 вересня 2023 року.

Головуючий                                              Н.К. Височанська
Судді:                                                 І.М. Литвинюк
Н.Ю. Половінкіна