Номер провадження: 22-ц/813/643/23 
Справа № 521/15271/19
Головуючий у першій інстанції Мурзенко М.В.
Доповідач Вадовська Л. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       22.06.2023 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М., 
суддів - Комлевої О.С., Сєвєрової Є.С., 
за участю секретаря - Виходець А.В.,
за участю сторін, інших учасників справи, представників учасників справи:
представника позивача ОСОБА_1 ОСОБА_2 ,
представника ОСОБА_3 ОСОБА_4 , 
від відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» - не з`явились, 
від відповідача державного реєстратора комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Т.І. – не з`явились, 
від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» – не з`явились,
переглянувши справу №521/15271/19 за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», державного реєстратора комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Тетяни Іванівни, ОСОБА_3 , за участю третьої особи товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» про визнання протиправним та скасування рішень про державну реєстрацію прав, скасування записів державної реєстрації прав, витребування майна із чужого незаконного володіння, здійснення державної реєстрації за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», апеляційною скаргою представника ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 10 вересня 2020 року у складі судді Мурзенка М.В., -
в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 , звернувшись 16 вересня 2019 року до суду з вищеназваним позовом, вказав, що уклав з АКІБ «УкрСиббанк» Договір про надання споживчого кредиту №1135146300 від 27 травня 2008 року, отримав кредит в сумі 53980 доларів США під 13,5% річних на строк до 28 травня 2029 року. Виконання зобов`язань за кредитним договором забезпечено укладеним з АКІБ «УкрСиббанк» іпотечним договором від 27 травня 2008 року, за яким передано в іпотеку квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . В подальшому відбулося відступлення права вимоги ТОВ «Кей-Колект», який на підставі іпотечного договору зареєстрував 21 березня 2018 року право власності на квартиру. 15 травня 2018 року ТОВ «Кей-Колект» на підставі Договору купівлі-продажу продав квартиру ТОВ «Сол-Проперті», яке в свою чергу на підставі договору купівлі-продажу від 25 травня 2018 року продав квартиру ОСОБА_5 . Позивач вважає, що реєстрація права власності ТОВ «Кей-Колект» на нерухоме майно відбулася з порушенням встановлених правил та процедур, зокрема, з пропуском строку позовної давності, з порушенням Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», без оцінки вартості предмета іпотеки, крім того квартира знаходилась під арештом. 
Позивач ОСОБА_1 просив: 
визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Т.І. від 21 березня 2018 року, індексний номер рішення 40240311 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
скасувати запис про реєстрацію права власності №25357106 за ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1512428651101), вчинений державним реєстратором КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Т.І. 21 березня 2018 року;
витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Іллічової Н.А. від 24 травня 2018 року, індексний номер рішення 41275603 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
здійснити державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
стягнути судові витрати (т.1 а.с.2-17). 
Ухвалою судді Малиновського районного суду м. Одеси від 30 вересня 2019 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.119-120).
Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 30 вересня 2019 року за заявою представника в інтересах ОСОБА_1 вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.122-123).
Відповідач ТОВ «Кей-Колект» позов не визнав, зазначивши у відзиві, що можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності на підставі іпотечного застереження передбачена договором іпотеки. На момент прийняття оскаржуваного рішення державним реєстратором окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя на вимагався, оскільки чинне законодавство прирівнювало за своїми правовими наслідками застереження в іпотечному договорі до окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Отже, чинним законодавством передбачалось, що іпотечний договір з відповідним застереженням є документом в підтвердження переходу права власності і підставою для внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Щодо направлення письмової вимоги від іпотекодержателя в розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку», то на момент звернення із заявою про державну реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» подав наявні в нього вимогу про усунення порушень і відповідне поштове повідомлення про вручення, що спростовує доводи позивача про те, що він не отримував вимогу про усунення порушень. До спірних правовідносин положення закону про мораторій не підлягають, оскільки укладаючи іпотечне застереження, що міститься в іпотечному договорі, сторона виявила свою волю та надала згоду на відчуження предмету іпотеки в разі невиконання зобов`язання. Щодо дотримання вимог законодавства у сфері державної реєстрації речових прав, то згідно пункті 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25 грудня 2015 року №1127, наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. Отже, наявність арешту на іпотечному майні не могла бути підставою для відмови реєстрації права власності за іпотекодержателем, крім того, з постанови про арешт майна боржника від 12 квітня 2012 року вбачається, що арешт був накладений в інтересах АТ «УкрСиббанк», тобто іпотекодержателя, яким в подальшому стало ТОВ «Кей-Колект». Щодо відсутності оцінки іпотечного майна на момент набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності», то перелік документів, необхідний для проведення державної реєстрації на предмет іпотеки, не містить оцінки, тобто, такий документ для проведення державної реєстрації права власності не вимагається. Щодо позовної давності, то сплив строку позовної давності за вимогами по стягненню заборгованості за кредитом не свідчить про відсутність права на звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (т.2 а.с.105-109).
Відповідач ОСОБА_3 позов не визнала, зазначивши, що для державної реєстрації права власності ТОВ «Кей-Колект» на нерухоме майно було надано повний передбачений законодавством пакет документів. У Законі України «Про іпотеку» та в укладеному між Банком та ОСОБА_1 . Договорі іпотеки від 07 травня 2008 року йдеться про позасудове врегулювання у відповідності до Закону України «Про іпотеку». Отже, вказаний механізм позасудового врегулювання між сторонами шляхом застосування механізмів, визначених статтею 37 Закону України «Про іпотеку» свідчить про добровільність та узгодженість дій сторін. Підписавши іпотечний договір, ОСОБА_1 фактично погодився на можливе відчуження іпотечного майна за для виконання зобов`язань за кредитним договором. Тому, посилання на те, що відчуження квартири відбулося за відсутності згоди власника, не ґрунтується на доказах та положеннях Закону України «Про іпотеку». Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не було внесено змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та до Постанови КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року №1127 стосовно переліку документів, які подаються для державної реєстрації права власності на об`єкт за іпотекодержателем. Серед цих документів відсутній документ, що надається на підтвердження наявності чи відсутності у об`єкта ознак «мораторного». Відповідно, у державного реєстратора були відсутні підстави для відмови у державній реєстрації права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, закон про мораторій не спірні правовідносини не розповсюджується. Посилання на позовну давність безпідставні. Сам позивач вказує на те, що позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права кредитора, проте намагається застосувати строки позовної давності до позасудового способу реалізації права кредитора. Щодо витребування майна, то ОСОБА_1 не має жодної з правомочностей, притаманних праву власності, тому не може звертатись до суду в відповідним віндикаційним позовом (т.1 а.с.198-204). 
Позивачем ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_6 надано відповідь на відзиви, за змістом якої надано пояснення щодо складу учасників провадження; щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі права власності на підставі застереження, що міститься в договорі іпотеки; щодо направлення письмової вимоги від іпотекодавця в розумінні статті 35 Закону України «Про іпотеку»; щодо дотримання вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»; щодо дотримання вимог законодавства у сфері державної реєстрації речових прав; щодо відсутності оцінки іпотечного майна на момент набуття ТОВ «Кей-Колект» права власності; щодо позовної давності (т.2 а.с.202-207, т.3 а.с.2-8). 
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 10 вересня 2020 року позов задоволено частково;
скасовано запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1512428651101), вчинений державним реєстратором КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Т.І. 21 березня 2018 року (номер запису про право власності: 25357106);
витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
відмовлено в задоволенні позовних вимог в частині визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Т.І. від 21 березня 2018 року, індексний номер рішення 40240311 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
відмовлено в задоволенні позовних вимог в частині визнання скасування рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Іллічової Н.А. від 24 травня 2018 року, індексний номер рішення 41275603 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
відмовлено в задоволенні позовних вимог в частині здійснення державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на квартиру, розташовану за адресою; АДРЕСА_1 ;
скасовано заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Малиновського районного суду м. Одеси від 30 вересня 2019 року у вигляді заборони будь-яким суб`єктам державної реєстрації прав та державним реєстраторам прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 ;
стягнуто з ТОВ «Кей-Колект» в дохід держави судовий збір в сумі 3368,40 грн.;
стягнуто з ТОВ «Кей-Колект» на користь ОСОБА_1 витрати на сплату судового збору в сумі 400,00 грн. (т.3 а.с.85-91).
Висновок суду мотивовано відсутністю правових підстав для реєстрації права власності на передану в іпотеку квартиру у ТОВ «Кей-Колект» на підставі укладеного іпотечного договору, оскільки стаття 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору, не передбачала «застереження» в іпотечному договорі як підстави для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно. Після внесення змін в Закону України «Про іпотеку» у іпотечний договір зміни внесені не були, а договір про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами іпотечного договору не укладався. Скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на нерухоме майно суд визнав ефективним способом поновлення права власності позивача на належне йому майно. ТОВ «Кей-Колект» не мало права на подальший продаж спірної квартири, з огляду на що ОСОБА_1 вправі вимагати витребування квартири з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 . В решті вимог суд відмовив як у неефективному способі захисту порушених прав.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13 листопада 2020 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 на рішення суду.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині вимог, що задоволені, і ухвалити нове рішення про відмову в задоволення позовних вимог про скасування запису про реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, витребування квартири (т.3 а.с.96-109).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає в наступному. ОСОБА_1 та первісний іпотекодержатель АКІБ «УкрСиббанк» погодили, що закріплене в Розділі 5 Договору іпотеки застереження про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, у випадку невиконання позивачем основного зобов`язання. Суд безпідставно відхилив доводи банку, що положення Розділу 5 Договору іпотеки є самостійною підставою для переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, яку суд аргументував тим, що вказані положення договору іпотеки не є застереженням в розумінні частини 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України від 25 грудня 2008 року №800-УІ, а лише передбачають один із можливих способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Апелянт вважає, що за умови наявності в Договорі іпотеки від 27 травня 2008 року погодженого ОСОБА_1 та первісним іпотекодержателем застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, необґрунтованою є позиція суду щодо необхідності додаткового закріплення в іпотечному договорі іпотечного застереження чи окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Щодо наявності підстав для реєстрації права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, то є рішення Приморського районного суду м. Одеси від 24 грудня 2010 року в справі №2-11337/10 про задоволення позову АТ «УкрСиббанк» про стягнення з ОСОБА_1 , ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором, яке не виконується. ТОВ «Кей-Колект» надіслав ОСОБА_1 вимогу від 01 листопада 2017 року про усунення порушення, яку боржник отримав 05 січня 2018 року, проте грошові кошти на погашення заборгованості за кредитом не вніс. Оскільки квартира виступала забезпеченням за основним зобов`язанням позивача, а позивач протягом встановленого строку не виконав вимогу ТОВ «Кей-Колект» про виконання зобов`язання, то ТОВ «Кей-Колект» здійснило державну реєстрацію права власності на квартиру законно.
Щодо мораторію, то застосування статті 37 Закону України «Про іпотеку» не підпадає під поняття примусового стягнення на іпотечне майно, так як в Закону України «Про іпотеку» та в Договорі іпотеки від 27 травня 2008 року йдеться про позасудове врегулювання, а механізм позасудового врегулювання свідчить про добровільність та узгодженість дій сторін. Підписавши Договір іпотеки, ОСОБА_1 фактично погодився на можливе відчуження іпотечного майна за для виконання зобов`язань за кредитним договором. Вимагання отримання окремої згоди власника порушує права іпотекодержателя та не захищає його від зловживань з боку позивача.
Щодо відсутності права витребування квартири, то позивач надав згоду на відчуження квартири як предмета іпотеки у позасудовий спосіб, тому квартира не вибула з володіння поза його волі. Крім того, є ухвала Приморського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2019 року в справі №2-11337/10, якою визнано таким, що не підлягає виконання виконавчий лист, виданий судом 19 квітня 2011 року про стягнення заборгованості, оскільки відбулося повне погашення заборгованості боржника ОСОБА_1 перед новим кредитором ТОВ «Кей-Колект» у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб шляхом державної реєстрації права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру. 
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2020 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Кей-Колект» на рішення суду.
В апеляційній скарзі ТОВ «Кей-Колект» просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині вимог, що задоволені, і ухвалити нове рішення про відмову в задоволення позовних вимог про скасування запису про реєстрацію права власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру, витребування квартири (т.3 а.с.120-124).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає в наступному. Звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося шляхом передачі права власності на підставі іпотечного застереження, яке міститься в договорі іпотеки. Іпотечне застереження не є примусовим стягненням нерухомого майна, тому мораторій в даному випадку не застосовується. Позивач придбав іпотечну квартиру на кредитні кошти, на час придбання квартири був забезпечений житлом в м. Подільську Одеської області.
В апеляційних скаргах не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.
У відзиві (письмових поясненнях) на апеляційні скарги ОСОБА_1 заперечення щодо змісту і вимог апеляційних скарг обґрунтовує тими ж доводами, що й позов та відповіді на відзиви (т.4 а.с.63-65).
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення апеляційних скарг без задоволення, рішення суду в оскаржуваній частині без змін з огляду на наступне.
Між акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено Договір про надання споживчого кредиту №11351463000 від 27 травня 2008 року, за яким отримано в кредит 53980,00 доларів США з строком кредитування з 27 травня 2009 року до 28 травня 2029 року; кредит надано на купівлю нерухомості.
Між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений 27 травня 2009 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., зареєстрований в реєстрі за №2499, за яким ОСОБА_1 купив квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Між ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) та акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (код ЄДРПОУ 09807750) укладено Договір іпотеки, посвідчений 27 травня 2008 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., зареєстрований в реєстрі за №2504, за яким для забезпечення виконання зобов`язань за Договором про надання споживчого кредиту №11351463000 від 27 травня 2008 року ОСОБА_1 передав в іпотеку квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про право власності (номер запису: 25357106) товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на квартиру загальною площею 45,1 кв.м, житловою площею 30,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1512428651101) здійснено 21 березня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Т.І.; підстава виникнення права власності: договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Савченко С.В. 27 травня 2008 року за реєстраційним №2504; вимога про усунення порушень основного зобов`язання №01/11/17/735997 від 01 листопада 2017 року ТОВ «Кей-Колект»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №0407314847043 від 26 грудня 2017 року Укрпошти.
Між товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (код ЄДРПОУ 37825968) та товариством з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» (код ЄДРПОУ 39525641) укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений 15 травня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чуловським В.А., зареєстрований в реєстрі за №6822, за яким ТОВ «Сол-Проперті» купив квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Між товариством з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» (код ЄДРПОУ 39525641) та ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) укладено Договір купівлі-продажу, посвідчений 24 травня 2018 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А., зареєстрований в реєстрі за №2325, за яким ОСОБА_3 купила квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності запис про право власності (номер запису: 26313693) ОСОБА_3 на квартиру загальною площею 45,1 кв.м, житловою площею 30,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1512428651101) здійснено 24 травня 2018 року приватним нотаріусом Іллічовою Н.А.; підстава виникнення права власності: Договір купівлі-продажу від 24 травня 2018 року №2335.
За умовами Договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк», посвідченого 27 травня 2008 року приватним нотаріусом Савченко С.В. за реєстровим №2504, іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі, зокрема, порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором (п.4.1, п.п.4.1.1); звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду (п.п.4.2.1); виконавчого напису нотаріуса (п.п.4.2.2); позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку» (п.п.4.2.3); з інших, передбачених законодавством України, підстав (п.п.4.2.4).
Згідно пункту  4.5 Договору іпотеки від 27 травня 2008 року звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до розділу 5 Договору іпотеки від 27 травня 2008 року: 
сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання (п.5.1);
позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 
зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (п.5.2.1);
отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (п.5.2.2);
позасудове врегулювання може бути застосовано сторонами в будь-який момент звернення стягнення на предмет іпотеки, але в будь-якому разі лише до моменту набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (п.5.3).
Отже, умовами Договору іпотеки від 27 травня 2008 року передбачено, що в порядку позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки може мати місце у разі наявності між іпотекодавцем та іпотекодержателем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
В справі відсутні докази того, що між ОСОБА_1 як іпотекодавцем та ТОВ «Кей-Колект» (який є правонаступником АТ «УкрСиббанк») як іпотекодержателем було укладено окремий договір про задоволення вимог ТОВ «Кей-Колект» як іпотекодержателя в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, про який йдеться у пункті 5.2 розділу 5 Договору іпотеки від 27 травня 2008 року, вказує на відсутність у ТОВ «Кей-Колект» підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання та, відповідно, відсутність підстав для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, який проведено державним реєстратором Мельник Т.І. 21 березня 2018 року.
Направлення вимоги ОСОБА_1 та отримання такої, поширення мораторію тощо є похідним від наявності підстав для застосування позасудового врегулювання, а оскільки підстави як такі були відсутні, то необхідності надавати оцінку врученню/неврученню вимоги, рівно як і дії мораторію немає. 
Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції в тій частині, що сам по собі розділ 5 Договору іпотеки від 27 травня 2008 року не є застереженням у розумінні статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції від 25 грудня 2008 року. Чинна на час укладення Договору іпотеки редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачала як правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (предмет іпотеки) саме укладений договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. 
Договір іпотеки від 27 травня 2008 року, зокрема, в частині розділу 5 в момент його укладення відповідав чинній на той час редакції Закону України «Про іпотеку». В Договір іпотеки від 27 травня 2008 року сторони договору не вносили зміни у зв`язку зі змінами Закону України «Про іпотеку». Отже, правові підстави поширювати положення Закону, що прийняті після укладення договору іпотеки, в тому числі й положення щодо застереження як підстави реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки відсутні.
Відсутність підстав для реєстрації права власності на нерухоме майно за ТОВ «Кей-Колект» має наслідком незаконність відчуження ним квартири, з огляду на що захист права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно в порядку витребування у ОСОБА_3 як останнього набувача нерухомого майна в порядку статей 387, 388 ЦК України відповідає способу захисту порушеного права власності, який згідно актуальної судової практики наразі розглядається як ефективний спосіб захисту порушеного права. 
Правові підстави для скасування рішення суду в оскаржуваній частині відсутні. 

Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.ст.375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд –
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» залишити без задоволення. 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_3 залишити без задоволення. 
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 10 вересня 2020 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», державного реєстратора комунального підприємства «Реєстрація нерухомості та бізнесу» Мельник Тетяни Іванівни, ОСОБА_3 , за участю третьої особи товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» про скасування запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на квартиру, витребування з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартири – залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
       Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
       Повний текст постанови складено 12 липня 2023 року.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді О.С.Комлева 

Є.С.Сєвєрова