ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 953/5325/21  Номер провадження 22-ц/814/830/23	Головуючий у 1-й інстанції Лях М.Ю.  Доповідач ап. інст. Кузнєцова О. Ю.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 липня 2023 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Кузнєцової О.Ю.
суддів: Лобова О.А., Триголова В.М. 
секретар: Андрейко Я.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт-К» 
на рішення Київського районного суду м. Харкова від 28 жовтня 2021 року, постановлене суддею Лях М.Ю., 
по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інни Анатоліївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт-К» про скасування рішення про державну реєстрацію,-

в с т а н о в и в:
24 березня 2021 року ОСОБА_1 звернулася із позовом до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інни Анатоліївни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт-К» про скасування рішення про державну реєстрацію.
Позовна заява мотивована тим, що відповідно до Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 04.07.2008 року, їй на праві власності належала квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , яка була придбана за кредитні кошти в іноземній валюті, що підтверджується умовами кредитного договору № МL-707/123/2008 від 04.07.2008 року, який був укладений між ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП Банк», з метою забезпечення виконання умов якого, між сторонами також було укладено договір іпотеки від 04.07.2008 року.
В подальшому, позивачу стало відомо, що відносно її квартири 15.02.2021 року приватним нотаріусом Харченко І.А. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119 від 19.02.2021 року було здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К», про що у Державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснено запис № 40636946.
Позивач вказала, що ніколи не мала взаємовідносин з ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» та нею не отримувалось жодних вимог чи повідомлень від останнього у відповідності до Закону України «Про іпотеку», згоду на відчуження квартири не надавала, в зв`язку із чим дії приватного нотаріуса вважає незаконними та такими, що порушують права законного власника квартири.
На підставі вищевикладеного, ОСОБА_1 просила суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119 від 19.02.2021 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інни Анатоліївни, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , про що у Державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснено запис № 40636946; зобов`язати приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інну Анатоліївну скасувати запис про реєстрацію права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , поновити відомості про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису.
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 28 жовтня 2021 року позов задоволено.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56709119 від 19.02.2021 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інни Анатоліївни, яким здійснено державну реєстрацію права власності ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , про що у Державному реєстрі прав на нерухоме майно здійснено запис № 40636946.
Зобов`язано приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харченко Інну Анатоліївну скасувати запис про реєстрацію права власності за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» на чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , поновити відомості про об`єкт нерухомого майна, що передували скасованому запису.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт-К» на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 1816 грн.
Не погодившись із вказаним рішенням його в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду оскаржило Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія «Брайт-К", просило рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом не враховано вимоги п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127, оскільки боржник спірне нерухоме житлове приміщення не використовує як місце постійного проживання. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не розповсюджується на правовідносини, які є предметом розгляду цієї справи.
Зазначило, що ТОВ «ФК Брайт-К» як іпотекодержатель за іпотечним договором захистив свої права, порушені ОСОБА_1 невиконанням умов кредитного договору, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, прямо передбачений п. 6.4.2 договору іпотеки та в порядку встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Вказало, що ціна продажу предмета іпотеки не обов`язково повинна була погоджуватися між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК Брайт-К», оскільки вона встановлена на підставі звіту про експертну оцінку майна, який був прийнятий судом та міститься в матеріалах справи.
Зауважує, що у зв`язку із змінами у законодавстві, нині належним способом захисту є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав та відповідає постанові Верховного Суду від у справі № 352/1021/19.
Відзиву на апеляційну скаргу в порядку, передбаченому ст. 360 ЦПК України, до суду апеляційної інстанції не надходило.
Відповідно до положень ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Розпорядженням Верховного Суду від 25.03.2022 року №14/0/9-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану» змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду – Полтавському апеляційному суду.
Заслухавши доповідь судді доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення ухвалене у справі повною мірою відповідає вказаним вимогам.
Відповідно до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком № 1127 щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» проведена всупереч норм чинного законодавства.
Таким чином, приватний нотаріус не мав права здійснювати державну реєстрацію за ТОВ «ФК Брайт-К» права власності на спірну квартиру, що є предметом Іпотеки. При цьому, суд відхилив доводи представника відповідача про те, що реєстрація права власності на предмет іпотеки за банком здійснена за згодою позивача, що висловлена у пункті 6.4.2 договору іпотеки, а тому Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до цих правовідносин. Вказане застереження в іпотечному договорі, який укладено до набрання чинності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не враховує дію такого мораторію та за своєю правовою природою йому суперечить.
Суд апеляційної інстанції погоджується з таким висновком суду, з огляду на наступне.
Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна від 04.07.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С.І. та зареєстрованого в реєстрі за № 2297, укладеного між громадянами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , остання придбала у них квартиру    АДРЕСА_3 (а.с. 10-13).
04.07.2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП Банк» укладено кредитний договір № МL-707/123/2008, відповідно до умов якого ЗАТ «ОТП Банк» надав ОСОБА_1 кредит у розмірі 121420,28 долларів США  строком до 04.07.2023 року (а.с. 16-19).
В подальшому між ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП Банк» укладено договір іпотеки від 04.07.2008 року № РМL-707/123/2008, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С.І. та зареєстрованого в реєстрі за № 2305, предметом якого стала 4-х кімнатна квартира АДРЕСА_3 (а.с. 20-25). 
12.11.2010 року між ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та ПАТ «ОТП Банк» укладено договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки/застави, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондар І.М., який зареєстрований в реєстрі за № 8893 (а.с. 72-75).
Відповідно до п. 1.1 означеного вище договору, у зв`язку з укладенням Договору купівлі-продажу кредитного портфелю № б/н від 12.11.201 року між ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та ПАТ «ОТП Банк», останній передав ТОВ «ОТП Факторинг Україна» право вимоги за кредитними договорами, перелік між яких міститься в Додатку № 1 до даного Договору, що забезпечений іпотекою/заставою за Договорами іпотеки/Договорами застави.
У витягу з Додатку № 1 до Договору про відступлення права вимоги від 12.11.2010 року зазначено, що за цим договором ПАТ «ОТП Банк» відступило, зокрема вимоги до ОСОБА_1 за кредитним Договором від 04.07.2008 року № МL-707/123/2008 та Договору іпотеки від 04.07.2008 року № РМL-707/123/2008 (а.с. 76).
01.09.2020 року між ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» було укладено договір факторингу № 01/09/2020 та договір відступлення прав вимоги за Договором іпотеки № РМL-707/123/2008, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А.О., який зареєстрований за № 1350 (а.с. 77-81). 
Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у зв`язку з укладенням зазначеного Договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки/застави, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харченко І.А. прийняла рішення № 40636946 від 15.02.2021 року про реєстрацію за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» прав іпотекодержателя за Договором іпотеки від 04.07.2008 року (а.с. 26-27).
Згідно зі статтю 2 ЦПК України завданнями цивільного судочинства є, зокрема, справедливий розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до ст. 3 ч. 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.
Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України підписанням договору сторонами досягнуто домовленість щодо встановлення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом ч. 1 ст. 575 ЦК України та ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно, - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.
За правилами ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Аналіз приписів статті 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.
Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон № 898-ІУ) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.
Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відповідно до частини 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу III «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Саме таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі № 826/9658/15.
Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент набуття, на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Частиною першою статті 35 Закону «України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положення статті 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Як вбачається із Іпотечного договору від 04.07.2008 року № РМL-707/123/2008, останнім не передбачена можливість набуття саме Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.
Отже квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , виступає як забезпечення зобов`язань громадянки України ОСОБА_1 за кредитом наданим в іноземній валюті, яка використовується як місце постійного проживання позичальника, а тому підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який набрав чинності 07.06.2014 року.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно.
Судом встановлено, що відповідач використовує нерухоме майно, а саме квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , як єдине майно для постійного проживання, альтернативного житла, в якому міг би проживати позивач - відсутнє. Згоди на відчуження спірної квартири власник не надавав, оскільки у нього не знаходиться у власності інше нерухоме житлове майно.
У постанові Верховного суду від 30 січня 2019 року у справі № 759/21009/13-ц, провадження № 61-22549 св18 вказано, що оскільки кредит позичальнику був наданий в іноземній валюті-доларах США, тому, враховуючи положення Закону України " Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземні валюті ", на квартиру, яка використовується відповідачами як місце постійного проживання, та окрім якої в них у власності немає іншого нерухомого майна, тому не може бути звернуто стягнення у рахунок погашення кредитної заборгованості. Разом з цим, частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з частиною першою статті 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання.
Згідно правової позиції, викладеної у висновку Великої Палати Верхового Суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння. Частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з частиною першою статті 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов`язання. Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотеко держателю права власності на предмет іпотеки (стаття 36 Закону України «Про іпотеку»). Відповідно до частин другої, третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. За таких обставин вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-ІV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом статті 18 Закону № 1952-ІУ перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9,15 Закону № 1952-ІУ в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, та статті 37 Закону № 898-ІУ порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Встановлено, що 19.10.2020 року, 23.11.2020 року та 29.12.2929 року на адресу ОСОБА_1 ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» направляли повідомлення про усунення порушень зобов`язань та виселення, за змістом якого товариство, визначивши суму боргу за договором кредиту в сумі 1132179,86 грн, вимагав у тридцятиденний строк сплатити заборгованість (а.с. 91-92, 100-101, 107-108). 
Вказані повідомлення містили застереження, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку товариство, як новий кредитор має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Представником відповідача надано суду копію звіту про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості, дата оцінки 20.01.2020 року, дата завершення складання звіту 20.01.2020 року, визначена ринкова вартість об`єкту оцінки квартири розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , яка становить 746092,00 грн., що перевищує вартість майна зазначену в іпотечному договорі, яка становить 728790,00 грн. (а.с. 84, зворотня сторона)
Матеріали справи не містять доказів повідомлення ОСОБА_1 про вартість майна, за якою мало відбуватися зарахування вимог, з урахуванням того, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Таким чином, суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком № 1127 щодо надіслання іпотекодавцю повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, зокрема вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, а тому державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Фінансова компанія «Брайт-К» проведена всупереч норм чинного законодавства.
Відповідачами порушені вимоги договору та норми чинного законодавства щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом набуття права власності.
Вищевказане узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
Відповідно до ст. 47 Конституції України, ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц сформульовано позицію про те, що недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. 
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. 
За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року у справі № 755/5072/17 та постанові Верховного Суду від 12 листопада 2020 року у справі № 405/812/19 висловлено позицію про те, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
У постанові Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17 викладено висновок неможливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», за наявності відповідних підстав.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 57 Порядку для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30 - денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Таким чином, наведеними правовими нормами визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок висловлено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) викладено висновок, відповідно до якого обмеження, встановлені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 зазначено, що підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Таким чином, у справі, яка переглядається, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на передану в іпотеку квартиру за ТОВ «ФК Брайт-К».
Вищевказане свідчить про помилковість доводів апеляційної скарги щодо непоширення на спірні правовідносини Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» з тих підстав, що реєстрація права власності на підставі іпотечного застереження в іпотечному договорі не може вважатися примусовим стягненням, оскільки сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння, а тому норми вказаного закону щодо мораторію поширюються на спірні правовідносини.
Таким чином доводи скарги викладені у апеляційній скарзі не знайшли свого підтвердження у ході апеляційного перегляду справи, інші доводи апеляційної скарги спростовуються встановленими судом обставинами справи і по суті зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції стосовно установлення ним обставин, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом, який їх обґрунтовано спростував.
Судом першої інстанції відповідно до ст. ст. 89, 263 ЦПК України правильно досліджені і оцінені обставини по справі, доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
Відповідно п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Виходячи з викладеного, судова колегія дійшла висновку про те, що судом першої інстанції з`ясовано всі обставини та надано їм належну правову оцінку. Порушень норм матеріального та процесуального права, які б могли призвести до зміни чи скасування рішення місцевого суду, судовою колегією не встановлено.
Керуючись ст. 367, ст. 374 ч. 1 п. 1, ст. 375, ст. 382 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Брайт-К» залишити без задоволення.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 28 жовтня 2021 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий:                                                         О. Ю. Кузнєцова

Судді: О. А. Лобов

В. М. Триголов