ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

13 вересня 2023 року	  м. Одеса	Справа № 916/2155/22	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Таран С.В.,
Суддів: Богатиря К.В., Поліщук Л.В.,
при секретарі судового засідання: Колцун В.В.,
за участю представників:
від Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса – Ковальчук Р.М.,
від Фізичної особа-підприємця Каганюка Ігоря Степановича – Гаспарянц Д.М.,
розглянувши апеляційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса 
на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2023, прийняте суддею Літвіновим С.В., м. Одеса, повний текст складено 11.05.2023,
у справі №916/2155/22
за позовом: Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса 
до відповідача: Фізичної особа-підприємця Каганюка Ігоря Степановича
про стягнення 393 774,10 грн
та за зустрічним позовом: Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича
до відповідача: Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса
про визнання попереднього договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2022 року Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса звернувся з позовом до Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича, в якому просив стягнути з відповідача на користь позивача 393774,10 грн, з яких: 16325,60 грн – заборгованість з орендної плати, 23222,64 грн – компенсація податку на землю, 21511,21 грн – пеня, 322595,68 грн – неустойка, 10118,97 грн – 3% річних.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням Фізичною особою-підприємцем Каганюком Ігорем Степановичем прийнятих на себе зобов`язань за укладеним між сторонами попереднім договором оренди №8/8 від 21.05.2020.
За вказаною позовною заявою місцевим господарським судом 06.09.2022 відкрито провадження у справі №916/2155/22.
13.10.2022 до суду першої інстанції від Фізичної особи-підприємця Каганюка        Ігоря Степановича надійшла зустрічна позовна заява до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса про визнання недійсним укладеного між сторонами попереднього договору оренди №8/8 від 21.05.2020.
Позовні вимоги за зустрічним позовом обґрунтовані незаконністю оспорюваного договору внаслідок його укладення з порушенням встановленої законодавством процедури та без урахування того, що законодавством взагалі не передбачено можливості укладення попереднього договору щодо нерухомого військового майна державної форми власності.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.10.2022 зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду та об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі №916/2155/22.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.05.2023 у справі №916/2155/22 (суддя Літвінов С.В.) у задоволенні первісного позову відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено в повному обсязі; визнано недійсним попередній договір оренди №8/8 від 21.05.2020, укладений між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеса та Фізичною особою-підприємцем Каганюком Ігорем Степановичем; стягнуто з Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса на користь Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича витрати по сплаті судового збору за подачу зустрічної позовної заяви у сумі 2481 грн.
Судове рішення мотивоване наявністю правових підстав для задоволення зустрічного позову, оскільки оспорюваний попередній договір оренди №8/8 від 21.05.2020 було укладено з порушенням вимог законодавства про оренду військового нерухомого майна, у зв`язку з чим даний договір має бути визнаний недійсним, а тому, з огляду на наслідки недійсності правочину, вимоги первісного позову задоволенню не підлягають.
Не погодившись з ухваленим рішенням, Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2023 у справі №916/2155/22, задовольнити повністю первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічного позову.
Зокрема, в апеляційній скарзі скаржник наголошує на тому, що оспорюваний договір за своєю правовою природою є змішаним, оскільки містить елементи попереднього договору (зобов`язання щодо укладання основного договору) та умови договору оренди, що вбачається безпосередньо як з преамбули договору, в якій визначено мету договору (залучення додаткових джерел фінансування для підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності і життєдіяльності Збройних Сил України), так і зі змісту договору, який фактично містить всі істотні умови договору оренди, при цьому про виникнення на підставі зазначеного правочину орендних правовідносин також свідчать дії сторін, а саме: підписання акту приймання-передачі нерухомого військового майна, відсутність жодних заперечень зі сторони відповідача щодо передачі йому в оренду обумовленого договором майна, надсилання рахунків на оплату орендної плати, листування сторін, під час якого позивачем зазначалось про наявність заборгованості з орендної плати тощо. За таких обставин, за твердженням апелянта, з того моменту, коли відповідач за первісним позовом підписав оспорюваний договір та погодився з усіма його умовами, Фізична особа-підприємець Каганюк Ігор Степанович мав усвідомлювати правову природу і юридичні наслідки такого правочину, а також належним чином виконувати свої обов`язки відповідно до умов цього договору та норм чинного законодавства.
У відзиві на апеляційну скаргу б/н від 16.07.2023 (вх.№1506/23/Д2 від 19.07.2023) Фізична особа-підприємець Каганюк Ігор Степанович просить апеляційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2023 у справі №916/2155/22 – без змін. Зокрема, позивач за зустрічним позовом посилається на те, що передача майна на підставі оспорюваного договору відбулась поза встановленою законодавством процедурою, у зв`язку з чим між сторонами не виникли орендні правовідносини, а вказаний договір підлягає визнанню недійсним.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду у складі головуючого судді Таран С.В., суддів: Богатиря К.В., Поліщук Л.В. від 30.06.2023 за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження.
В подальшому ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 25.07.2023 вирішено розглянути апеляційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса на рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2023 у справі №916/2155/22 поза межами строку, встановленого частиною першою статті 273 Господарського процесуального кодексу України, у розумний строк, достатній для забезпечення можливості реалізації учасниками процесу відповідних процесуальних прав з урахуванням запровадженого в Україні воєнного стану, а також призначено дану справу до розгляду на 13.09.2023 о 10:00.
У судовому засіданні 13.09.2023 представник Квартирно-експлуатаційного відділу     м. Одеса апеляційну скаргу підтримав; представник Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича висловив заперечення проти її задоволення.
За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування Господарським судом Одеської області норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
З матеріалів справи вбачається, що 21.05.2020 між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеса ("Сторона-1") та Фізичною особою-підприємцем Каганюком Ігорем Степановичем ("Сторона-2") укладено попередній договір оренди №8/8 (далі – попередній договір №8/8 від 21.05.2020), відповідно до пунктів 1.1, 1.2 якого Сторона-1 передає, а Сторона-2 приймає у тимчасове строкове платне користування (оренду) нерухоме військове майно (до моменту завершення процедури оформлення укладення основного договору) – нежитлове приміщення інв.№72 загальною площею 314 кв.м військового містечка №210 за адресою: м. Одеса, вул. Світанку, 47 ("майно"), вартість якого визначена на 15.05.2020 за незалежною оцінкою становить 796595 грн (без ПДВ), тобто 2536,92 грн за 1 кв.м. Вказане нерухоме майно Сторона-1 передає Стороні-2 для розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів та розміщення складу.
Згідно з пунктами 2.1-2.3 попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 Сторона-2 вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору. Передача майна не тягне за собою виникнення у Сторони-2 права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а Сторона-2 користується ним протягом строку, визначеного в договорі до підписання основного договору. У разі припинення цього договору майно повертається Стороною-2 Стороні-1 в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу. Сторона-1 повинна скласти акт приймання-передачі та прийняти майно протягом одного місяця.
Оплата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (травень 2020 року) 12219,53 грн (розрахунок стартової плати за базовий місяць згідно з додатком 3 до договору). Нарахування ПДВ на суму оплати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Оплата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування оплати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оплата у розмірі 100% перераховується Стороною-2 до державного бюджету (на спеціальний реєстраційний рахунок Сторони-1 в територіальному органі Державного казначейства) щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним на підставі виставлених рахунків та актів виконаних робіт. Оплата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до державного бюджету відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексу інфляції, за кожен день прострочення, включаючи день оплати (пункти 3.1-3.4 попереднього договору №8/8 від 21.05.2020).
У пунктах 5.2, 5.8, 5.12 попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 узгоджено, що Сторона-2 зобов`язана своєчасно і в повному обсязі сплачувати оплату за користування майном; у разі припинення або розірвання договору повернути Стороні-1 майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі, з урахуванням нормального фізичного стану; щомісячно компенсувати Стороні-1 кошти у розмірі частини податку за землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме майно, згідно з виставленими рахунками.
В силу пункту 9.1 попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.
За умовами пункту 10.1 попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 цей договір діє з 21.05.2020 до моменту завершення процедури оформлення укладення основного договору оренди, до 31.12.2020. У разі якщо жодна зі сторін не заявить про свій намір припинити даний договір, а основний договір не буде укладений, даний договір пролонгується, але не більше ніж до 21.05.2021.
Додатками до попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 виступають акт інвентаризації нерухомого військового майна (додаток №1), акт приймання-передачі нерухомого військового майна (додаток №2) та розрахунок стартової плати за базовий місяць оренди державного (військового) нерухомого майна, що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса (додаток №3).
У матеріалах справи також містяться:
-копія надісланого відповідачу попередження Квартирно-експлуатаційного відділу    м. Одеса №5276 від 11.12.2020, в якому позивач просив повернути майно, орендоване на підставі попереднього договору №8/8 від 21.05.2020, та виконати зобов`язання зі здійснення виплат з орендної плати, посилаючись на те, що термін дії вказаного попереднього договору спливає, а укласти основний договір відсутня можливість;
-копія надісланої відповідачу претензії Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса №155 (вих.№2964 від 06.08.2021), в якій позивач зазначив про те, що станом на 01.08.2021 у Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича існує заборгованість за попереднім договором №8/8 від 21.05.2020 у сумі 129075,80 грн (з яких: 110829,44 грн – орендна плата за червень-липень 2021 року та 18246,36 грн – податок на землю за червень-липень 2021 року), у зв`язку з чим позивач просив у десятиденний строк в добровільному порядку погасити вказану заборгованість;
-копія відповіді Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича на претензію №155 (вих.№2964 від 06.08.2021), в якій відповідач посилається на те, що дана претензія не відповідає закону, нормативно не обґрунтована, містить посилання на нечинні положення договору, а її вимоги безпідставні і не ґрунтуються на фактичних обставинах та приписах законодавства;
-копія надісланої відповідачу претензії Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса №194 (вих.№3393 від 10.09.2021), в якій позивач повідомив про те, що станом на 01.09.2021 у Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича існує заборгованість за попереднім договором №8/8 від 21.05.2020 у сумі 147663,02 грн (з яких: 126928,52 грн – орендна плата та 20734,50 грн – податок на землю), внаслідок чого позивач просив у десятиденний строк в добровільному порядку погасити таку заборгованість;
-копія відповіді Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича на претензію №194 (вих.№3393 від 10.09.2021), в якій відповідач стверджує про те, що ним було повністю звільнене орендоване на підставі попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 майно та, з огляду на протиправну бездіяльність Квартирно-експлуатаційного відділу          м. Одеса у вигляді не складання акту приймання-передачі майна, самостійно оформлено та підписано зі своєї сторони такий акт;
-копія довідки Військової частини НОМЕР_1 №350/312/39/102/1 від 06.10.2022 про те, що відповідач з серпня місяця 2021 року на території вивільненого військового містечка № НОМЕР_2 в будівлі за ГП №72 не з`являвся та ніяких робіт не проводив до 24.02.2022;
-копія положення про Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса, затвердженого наказом командувача Сил логістики Збройних Сил України №254 від 30.06.2021;
-роздруківки рішення Господарського суду Одеської області від 15.07.2021 у справі №916/1012/21 (набрало законної сили 17.08.2021), яким задоволено позовну заяву Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса до Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича про зобов`язання вчинити певні дії та, відповідно, зобов`язано Фізичну особу-підприємця Каганюка Ігоря Степановича повернути Квартирно-експлуатаційному відділу м. Одеса з незаконного користування військове майно, а саме: нежитлові приміщення будівлі інв.№72 загальною площею 314 кв.м військового містечка № НОМЕР_2 , що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Світанку, 47.
Предметом спору у даній справі за первісним позовом є вимога про стягнення з Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса боргу за попереднім договором №8/8 від 21.05.2020 у загальній сумі 393774,10 грн (з яких: 16325,60 грн – заборгованість з орендної плати, 23222,64 грн – компенсація податку на землю, 21511,21 грн – пеня, 322595,68 грн – неустойка та 10118,97 грн – 3% річних), а за зустрічним позовом – про визнання недійсним укладеного між сторонами попереднього договору №8/8 від 21.05.2020.
Задовольняючи зустрічний позов та відмовляючи у задоволенні первісної позовної заяви, місцевий господарський суд послався на те, що оспорюваний попередній договір №8/8 від 21.05.2020 було укладено з порушенням вимог законодавства про оренду військового нерухомого майна, у зв`язку з чим даний договір має бути визнаний недійсним.
Південно-західний апеляційний господарський суд погоджується з вищенаведеним висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист – це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Отже, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Враховуючи предмети первісного та зустрічного позовів, колегія суддів вважає за необхідне першочергово розглянути вимогу Фізичної особи-підприємця Каганюка Ігоря Степановича про визнання попереднього договору №8/8 від 21.05.2020 недійсним, оскільки від вирішення питання про задоволення даної вимоги фактично залежить можливість задоволення позовних вимог Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса, що обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем за первісним позовом прийнятих на себе зобов`язань за оспорюваним договором.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.
Згідно з частиною першою статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
В силу статті 16 Цивільного кодексу України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів.
Підстави недійсності правочину встановлені статтею 215 Цивільного кодексу України.
За умовами частин першої, третьої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Цивільний кодекс України імперативно не визнає оспорюваний правочин недійсним, а лише допускає можливість визнання його таким у судовому порядку, при цьому визнання такого правочину недійсним відбувається судом, по-перше, за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, а по-друге, якщо в результаті судового розгляду такого звернення буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину.
Положеннями частин першої-п`ятої статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі – невідповідність волі та волевиявлення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Саме така правова позиція Великої Палати Верховного Суду викладена в постанові від 27.11.2018 у справі №905/1227/17.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
В силу частини шостої статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Правовий режим майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України, і повноваження органів військового управління та посадових осіб щодо управління цим майном визначені Законом України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору; далі – Закон України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України").
Відповідно до статті 1 Закону України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" військове майно – це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди, передавальні пристрої, всі види озброєння, бойова та інша техніка, боєприпаси, пально-мастильні матеріали, продовольство, технічне, аеродромне, шкіперське, речове, культурно-просвітницьке, медичне, ветеринарне, побутове, хімічне, інженерне майно, майно зв`язку тощо.
Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна регламентовані Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору; далі – Закон України "Про оренду державного та комунального майна").
У частині шостій статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначено, що відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, а також за спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань організації спеціального зв`язку та захисту інформації, підпорядкованими йому регіональними органами та територіальними підрозділами, закладами та установами Державної служби спеціального зв`язку та захисту інформації України, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України".
За умовами частини першої статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає:
-прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
-внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС (електронна торгова система);
-прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків;
-опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
-розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
-проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.
Особливості передачі в оренду чи на умовах позички рухомого та нерухомого майна у Збройних Силах України визначені статтею 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору; далі – Закон України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України").
Згідно з частинами першою, третьою статті 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" військові частини можуть передавати без шкоди бойовій та мобілізаційній готовності закріплене за ними рухоме та нерухоме військове майно в оренду юридичним і фізичним особам. Забороняється надання в оренду озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки.
Порядок надання дозволу військовим частинам на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду встановлюється Кабінетом Міністрів України (частина друга статті 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України").
В силу частин четвертої-шостої статті 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" передача військового майна в оренду юридичним і фізичним особам здійснюється виключно на конкурсній основі з урахуванням необхідності підтримання на належному рівні бойової та мобілізаційної готовності. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна України за погодженням з Міністерством оборони України. Оцінка вартості майна, що підлягає передачі в оренду, проводиться комісіями, до складу яких входять фахівці (уповноважені особи) Міністерства оборони України або іншого органу військового управління та Фонду державного майна України чи його регіонального відділення (представництва) за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України. Акт оцінки майна, яке передається в оренду, погоджується з Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом) і затверджується Міністерством оборони України.
Постановою Кабінету Міністрів України №778 від 11.05.2000 затверджено Порядок надання дозволу військовим частинам Збройних Сил на передачу закріпленого за ними рухомого та нерухомого майна в оренду (далі – Порядок).
Пунктом 3 Порядку передбачено, що дозвіл на передачу юридичним і фізичним особам закріпленого за військовими частинами рухомого та нерухомого військового майна в оренду, за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки, надається військовим частинам, зареєстрованим як суб`єкти господарської діяльності у Збройних Силах, за умови, що це не заподіюватиме шкоди їх бойовій та мобілізаційній готовності (не впливатиме на повноту, своєчасність та якість виконання поставлених перед військовими частинами завдань у мирний та воєнний час).
У пункті 4 Порядку вказано, що дозвіл військовим частинам на передачу в оренду нерухомого військового майна надається Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління за погодженням відповідно з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями (представництвами). 
Передача військового майна в оренду здійснюється виключно за результатами конкурсів, які проводяться Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління чи безпосередньо військовими частинами. Умови та порядок проведення конкурсів визначаються Фондом державного майна за погодженням з Міноборони (пункт 5 Порядку).
Положеннями пунктів 6, 7 Порядку унормовано, що оцінка вартості нерухомого військового майна проводиться відповідно до Методики оцінки вартості об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995. Оцінка вартості військового майна проводиться комісіями, до складу яких входять фахівці (уповноважені особи) Міноборони або уповноважених ним органів військового управління та Фонду державного майна чи його регіональних відділень (представництв). Акти оцінки вартості майна, що передається в оренду, погоджуються з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями (представництвами) і затверджуються Міноборони. Оцінка вартості майна передує проведенню конкурсів на право укладення договорів оренди військового майна.
За умовами пунктів 8, 9 Порядку військові частини визначають переліки військового майна, яке без шкоди бойовій та мобілізаційній готовності може бути передано в оренду, і подають їх на затвердження Міністрові оборони. Відомості про майно, яке включено до затверджених переліків, підлягають опублікуванню у засобах масової інформації. Зазначена інформація є підставою для проведення конкурсів на передачу в оренду відповідного військового майна.
Згідно з пунктом 10 Порядку після проведення конкурсу військова частина у п`ятиденний термін з дати затвердження його результатів подає до Міноборони або до уповноваженого ним органу військового управління: лист-клопотання про надання дозволу на передачу військового майна в оренду; копію свідоцтва про реєстрацію військової частини як суб`єкта господарської діяльності у Збройних Силах; проект договору оренди військового майна; акт оцінки вартості військового майна, що передається в оренду; розрахунок орендної плати за перший місяць оренди після укладення договору оренди, здійснений відповідно до вимог законодавства і підписаний командиром (начальником) та головним бухгалтером (начальником фінансової служби) військової частини; копію свідоцтва про державну реєстрацію орендаря як суб`єкта підприємницької діяльності.
У разі оренди нерухомого військового майна подані матеріали розглядаються Міноборони або уповноваженими ним органами військового управління у місячний термін. Під час розгляду зазначених матеріалів Міноборони або уповноважені ним органи військового управління погоджують питання про надання дозволу на оренду майна та проект договору його оренди з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями (представництвами) за місцезнаходженням цього майна. Фонд державного майна чи його регіональні відділення (представництва) розглядають надіслані матеріали та проекти договорів оренди нерухомого військового майна і протягом п`ятнадцяти днів після їх надходження надсилають відповідно Міноборони або уповноваженим ним органам військового управління свої висновки стосовно надання дозволів на передачу військового майна в оренду та укладення договорів. Міноборони або уповноважені ним органи військового управління враховують зазначені у пункті 12 цього Порядку висновки під час підготовки дозволів на передачу нерухомого військового майна в оренду та висновку стосовно укладення договорів оренди. Дозволи на передачу рухомого військового майна в оренду оформлюються відповідними наказами Міноборони або керівників уповноважених ним органів військового управління і надсилаються військовим частинам разом з висновками стосовно укладення договорів оренди, які є обов`язковими для урахування ними під час підписання зазначених договорів (пункти 11-14 Порядку).
Враховуючи вищевикладене, чинним законодавством передбачено, що укладення договору оренди державного військового нерухомого майна обов`язково має відбуватися на конкурсній основі, цьому проведенню такого конкурсу мають передувати одержання дозволу Міноборони або уповноважених ним органів військового управління за погодженням відповідно з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями на право надавати майно в оренду, а також здійснення оцінки вартості майна, що впливає на встановлення розміру орендної плати, яка є істотною умовою такого виду договорів.
У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.
Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов`язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.
Отже, даний принцип забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладення тягаря доказування на сторони.
Частиною першою статті 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
В силу частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (стаття 14 Господарського процесуального кодексу України).
Судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях та містити неточності у встановленні обставин, які мають вирішальне значення для правильного вирішення спору, натомість висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки мають бути вичерпними, відповідати дійсності і підтверджуватися достовірними доказами.
Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постанові від 05.06.2020 у справі №920/528/19.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що у матеріалах справи відсутні та позивачем до місцевого господарського суду не подано жодного доказу на підтвердження того, що оспорюваний договір було укладено на конкурсній основі та за наявності відповідного дозволу Міноборони або уповноважених ним органів військового управління за погодженням відповідно з Фондом державного майна чи його регіональними відділеннями.
Крім того, у розрахунку стартової плати за базовий місяць оренди державного (військового) нерухомого майна, що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса, який виступає додатком №3 до оспорюваного договору, вказано, що вартість об`єкта оренди складає 796595 грн відповідно до оцінки від 15.05.2020, між тим докази того, що така оцінка була здійснена згідно з Методикою оцінки вартості об`єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995, комісією, до складу якої входили фахівці (уповноважені особи) Міноборони або уповноважених ним органів військового управління та Фонду державного майна чи його регіональних відділень (представництв), у матеріалах справи також відсутні.
Таким чином, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач на підставі оспорюваного договору передав відповідачу в оренду державне військове нерухоме майно без дотримання визначеної чинним законодавством процедури, а тому вказаний договір укладений з порушенням приписів статті 7 Закону України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" та Порядку, що, в свою чергу, свідчить про наявність правових підстав для визнання його недійсним.
Доводи апелянта про те, що оспорюваний договір є попереднім договором, колегією суддів до уваги не приймаються, оскільки правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому, оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків, дійсним намірам сторін спору при укладенні оспорюваного договору, встановити фактичні правовідносини, які склалися між сторонами, і застосувати до цих правовідносин відповідні норми матеріального права.
Суд апеляційної інстанції наголошує на тому, що попередній договір лише встановлює обов`язок сторін протягом певного періоду (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором, у той час як будь-які інші зобов`язання сторін попереднім договором встановлюватися не можуть. Основна правова мета попереднього договору полягає у виконанні ним двох функцій: 1) спонукання до укладення основного договору, 2) фіксації умов основного договору. Водночас в силу попереднього договору сторони не мають права вимагати реального виконання зобов`язання, встановленого основним договором (передати майно, виконати роботу).
Докази на підтвердження укладення між сторонами основного договору, обумовленого попереднім договором №8/8 від 21.05.2020, у матеріалах справи відсутні.
Однак, як вбачається зі змісту оспорюваного договору, окрім зобов`язання укласти основний договір оренди, сторонами також узгоджено, що відповідач ще до моменту підписання основного договору отримує у користування відповідне державне військове нерухоме майно за щомісячну плату, відтак оспорюваний договір фактично виступає договором оренди, укладеним з порушенням визначеного законодавством порядку.
Згідно з частиною першою статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Частиною першою статті 236 Цивільного кодексу України унормовано, що    нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Отже, з огляду на недійсність попереднього договору №8/8 від 21.05.2020, Південно-західний апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення первісного позову, заявленого Квартирно-експлуатаційним відділом м. Одеса з підстав неналежного виконання Фізичною особою-підприємцем Каганюком Ігорем Степановичем зобов`язань за вказаним договором.
За умовами статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Перевіривши відповідно до статті 270 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об`єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із чим дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення зустрічного позову та відмови у задоволенні первісної позовної заяви.
Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції; твердження апелянта про порушення Господарським судом Одеської області норм права при    ухваленні рішення від 01.05.2023 у справі №916/2155/22 не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового акту колегія суддів не вбачає.
Витрати зі сплаті судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до      вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Одеса залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 01.05.2023 у справі №916/2155/22 – без змін.
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Квартирно-експлуатаційний відділ м. Одеса.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 18.09.2023.

Головуючий суддя                                                                      С.В. Таран

Суддя                                                                                          К.В. Богатир

Суддя                                                                                          Л.В. Поліщук