ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.03.2023 року                              м. Дніпро                              Справа №  904/2636/19
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),
суддів Верхогляд Т.А., Вечірка І.О.,
секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду, апеляційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 (суддя Бондарєв Е.М.; повне рішення складено 28.10.2019) у справі                    № 904/2636/19
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65», м. Дніпро
до Дніпровської міської ради, м. Дніпро
про визнання дій незаконними та зобов`язання вчинити певні дії,-

ВСТАНОВИВ:

1.          Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про визнання незаконними дій Дніпропетровської міської ради, спрямованих на безпідставне проведення державної реєстрації права власності за територіальною громадою м. Дніпро в особі ради, а також зобов`язання відповідача припинити дії, що порушують право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, розташованого по вул. Робоча, 65,    м. Дніпро та зобов`язання відповідача виключити з Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Дніпро спірні об`єкти нерухомого майна.
Позов мотивований порушенням відповідачем права спільної власності мешканців багатоквартирного будинку на вільне володіння та розпорядження нежитловими приміщеннями, які є допоміжними та призначені для експлуатації багатоквартирного будинку і обслуговування його мешканців.
Також позивач звертає увагу, що реєстрація за відповідачем права власності на спірні приміщення здійснена в період заборони вчинення таких дій, встановленої ухвалою Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 25.10.2017 у справі № 200/13101/17 про забезпечення позову, що на його думку є неправомірними.
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 позов у справі № 904/2636/19 задоволено частково.
Зобов`язано Дніпровську міську раду припинити дії, що порушують право спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, розташованого по вул. Робочій, 65 у м. Дніпро на нежитлові допоміжні приміщення будинку.
Скасовано записи про права власності територіальної громади міста в особі Дніпровської міської ради на спірні приміщення, що стали предметом спору у даній справі.
Місцевий господарський суд дійшов висновку, що спірні приміщення відносяться до допоміжних нежитлових приміщень в структурі житлового будинку, тому на праві спільної власності належать усім власникам квартир, а відповідач своїми діями обмежує встановлене законом право співвласників багатоквартирного будинку у здійсненні ними права володіння і користування спільним майном.

2.          Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Дніпровська міська рада звернулася до Центрального апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить частково скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19 і ухвалити у нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
Скаржник вважає, що спірні об`єкти нерухомого майна мають за своїм функціональним призначенням статус нежитлових та є відокремленим майном, тому на них не поширюється правовий режим спільної власності мешканців багатоквартирного будинку.
На думку скаржника висновок суду стосовно належності спірних приміщень до допоміжних спростовується технічною документацією з КП «МБТІ» ДОР, де чітко зазначено місце розташування, функціональне призначення та загальна характеристика сукупності властивостей приміщення, які є нежитловими.
Оскільки спірні приміщення як на час проектування, на момент проведення первинної інвентаризації (1992-1994 роки) і по теперішній час мали та мають статус нежитлових приміщень і вважаються відокремленим майном, знаходяться на 1-му поверсі та мають окремі входи, транзитні комунікації, в цих приміщеннях відсутнє обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, скаржник вважає безпідставним висновок місцевого господарського суду щодо порушення прав співвласників багатоквартирного будинку на користування допоміжними приміщеннями, оскільки спірні приміщення такими не є.

3.          Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65» у відзиві на апеляційну скаргу, урахуванням додаткових пояснень, заперечило проти її доводів, просило залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржене рішення місцевого господарського суду без змін.
Позивач зазначає, що актом комісійного обстеження від 16.09.2019, підписаного комісією у складі представників позивача та відповідача, підтверджується приналежність спірних приміщень до допоміжних, побудованих з метою покращення умов побутового обслуговування мешканців багатоквартирного будинку, тому знаходяться у спільній власності його співвласників.
Позивач вважає, що наявність окремого входу у приміщення, яке призначене для забезпечення побутового обслуговування мешканців багатоквартирного буднику, не свідчить про те, що дане приміщення не є допоміжним, оскільки функціональне призначення для обслуговування багатоквартирного будинку за має також і прибудинкова територія навколо будинку, тому допоміжне приміщення також може бути розташоване і поза межами багатоквартирного приміщення.
Позивач зазначає, що матеріали справи не містять доказів того, що спірні приміщення будувалися не як допоміжні, відповідач передає їх в оренду третім особам, що порушує його право володіння та користування допоміжними приміщеннями, які знаходяться у спільній власності всіх власників житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному буднику.
На думку позивача, реєстрація за позивачем права власності на спірні приміщення є неправомірною та підлягає скасуванню, оскільки вчинена під час дії ухвали Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 25.10.2017 у справі № 200/13101/17, якою заборонено Дніпровській міській раді вчиняти будь-які дії, спрямовані на відчуження, передачу в лізинг, оренду, позичку тощо спірних нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, розташованого по вул. Робочій, 65, у м. Дніпро.

4.          Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.12.2019 колегією суддів у складі головуючого судді-доповідач Іванова О.Г., суддів Антоніка С.Г., Дарміна, М.О. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду колегією суддів у складі головуючого судді-доповідача Іванова О.Г., суддів Антоніка С.Г., Березкіної О.В. апеляційну скаргу Дніпровської міської ради Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19 задоволено.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19 скасоване. У задоволенні позову відмовлено у повному обсязі.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.06.2020 касаційна скарга Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65» задоволена частково. Постанова Центрального апеляційного господарського суду від 10.02.2020 у справі             № 904/2636/19 скасована, а справа направлена на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.05.2021 прийнято до провадження колегією суддів у новому складі апеляційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.11.2020 у справі № 904/2636/19 призначено судову будівельно-технічну експертизу. Апеляційне провадження на час проведення експертизи зупинене.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.01.2023 поновлене провадження у справі за апеляційною скаргою Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19.
У судовому засіданні 29.03.2023 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

5.          Встановлені судом першої та апеляційної інстанції обставини справи.

Рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 440/3 від 25.06.1980 Виробничому об`єднанню «Південний машинобудівний завод» надано дозвіл на будівництво  трьох 16-ти поверхових житлових будинків по вул. Робоча та зобов`язано керівництво виробничого об`єднання замовити в спеціалізованій проектній організації проект забудівлі та благоустрою відповідно з «Паспортом земельної ділянки», виданим Головним архітектурно-планувальним управлінням. Проектну документацію до затвердження погодити в Головному архітектурно-планувальному управлінні. Відповідно до пункту 2.2 рішення передбачалось, що до кожного з трьох житлових будинків запроектувати і побудувати двоповерхові блоки обслуговування: І - промтоварний магазин, кафе, приймальний пункт пральні, роздавальну молочної кухні, житлово-експлуатаційну контору, клубні і піонерські кімнати; II - аптеку І категорії, медико-профілактичний пункт, перукарню, приймальний пункт хімчистки; III - продтоварного магазин, відділення зв`язку, ощадкасу, бібліотеку.
Розпорядженням виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 73 від 22.05.1980 житловому будинку по вул. Робочій, будівельний № 3 присвоєно поштову адресу – вул. Робоча, 65.
Адміністрацією ПО ЮМЗ, з метою покращення житлових та соціально-побутових умов молодих сімей, створено громадську організацію – Молодіжний житловий комплекс та затверджено Статут МЖК. Згідно з пунктом 1.6 статуту в житловому комплексі створювались найбільш досконалі форми комунально-побутового обслуговування і з цією метою для членів МЖК проектувались побутовий комбінат, фізкультурно-оздоровчий комплекс, торговий центр, стіл замовлень, домова кухня, кафе, їдальня. Також адміністрацією ПО ЮМЗ затверджені планові завдання по проектуванню вбудованих приміщень клубу МЖК, молочної кухні та комплексного приймального пункту.
Відповідно до статуту Молодіжного жилого комплексу (МЖК) ПО ЮМЗ Розділом І «Завдання та основні напрямки діяльності комплексу» визначено, що метою МЖК є покращення житлових та соціально побутових умов молодих сімей. З цією метою передбачалося створення читальних залів, бібліотек, радіоцентра, кінозалу, робота молодіжного кафе, кінолекторія, дискотеки, організація екскурсій тощо.
Окрім того, відповідно до пункту 3.2 статуту передбачено, що член МЖК має право користуватися в установленому порядку об`єктами соціально-побутового та культурного підпорядкування та майном колективу МЖК.
Рішенням Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 586/1 від 18.06.1992 затверджено акт приймальної комісії  від 01.06.1992 про прийняття в експлуатацію 16-ти поверхового 75-ти квартирного будинку по вул. Робітничій 3/2, житловою площею 2940 м2, загальною 5270 м2, з вбудованими приміщеннями МЖК загальною площею 327 м2, побудованими будівельним управлінням № 4 тр. 17 для Виробничого об`єднання «Південний машинобудівний завод» та дозволено ввести в експлуатацію даний житловий будинок.
Співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого по             вул. Робочій, 65, у м. Дніпрі 30.06.2016 створене та зареєстроване об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65», про що свідчить витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Відповідно до затвердженого рішенням установчих зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65» (протокол № 1 від 02.06.2016) статуту ОСББ «Робоча 65» метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Робоча 65» вирішено прийняти житловий комплекс, розташований по вул. Робочій, 65, у м. Дніпро на баланс об`єднання (виписка з протоколу загальних зборів об`єднання № 4 від 18.05.2017).
Відповідно до витягу з Реєстру об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Дніпра,  балансоутримувачем спірних приміщень є Комунальне підприємство «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за Територіальною громадою міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради зареєстровано право комунальної власності на наступні об`єкти нерухомого майна:
- нежитлове приміщення загальною площею 136,4 м2, розташоване на першому поверсі у житловому будинку літ А-16, по вул. Робочій (Чечелівський район), будинок 65, корп. І, у м. Дніпро приміщення XIV, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1640624712101, внесений 11.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра;
- нежитлове приміщення загальною площею 67,2 м2, розташоване на першому поверсі у житловому будинку літ А-16 по вул. Робочій (Чечелівський район), будинок 65, корп. 2, у м. Дніпро приміщення XVI, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1639532012101, внесений 10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра;
- нежитлове приміщення загальною площею 68,1 м2, розташоване на першому поверсі у житловому будинку літ А-16 по вул. Робочій (Чечелівський район), будинок 65, корп. 2, у м. Дніпро приміщення XV, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1640264012101, внесений 10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра;
- нежитлове приміщення загальною площею 68 м2, розташоване на першому поверсі у житловому будинку літ А-16 по вул. Робочій (Чечелівський район), будинок 65, корп. 4, у м. Дніпро приміщення 2, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1635416712101, внесений 04.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра;
- нежитлове приміщення загальною площею 138,4 м2, розташоване на першому поверсі у житловому будинку літ А-16 по вул. Робочій (Чечелівський район), будинок 65, корп. 5, у м. Дніпро приміщення № II, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1639995012101, внесений 10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра.
Також в матеріалах справи міститься додаток до акту комісійного обстеження від 16.09.2019, підписаного комісією у складі представника Дніпровської міської ради, представниками ОСББ «Робоча 65» та представником КП «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради, з якого вбачається, що спірні приміщення згідно проекту 5291-87-03 АР будувалися як приміщення Молодіжного житлового комплексу.
Враховуючи ту  обставину, що основним питанням при вирішенні даного спору є зясування питання, чи є спірні приміщення допоміжними або окремими нежитловими приміщеннями, а для його зясування необхідні спеціальні знання, повязані з аналізом проектної документації, апеляційним господарським судом призначено судову експертизу. 
На виконання ухвали Центрального апеляційного господарського суду від 10.11.2020 у справі № 904/2636/19 проведено судову будівельно-технічну експертизу.
За результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи, судовим експертом Баляй О.Б. Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз надано висновок № 4358-21 від 14.12.2020, у якому надані відповіді на питання суду стосовно нежитлових приміщень ХІV (136,4 м2) корп. 1, прим. ХVІ (67,2 м2) корп. 2, прим. ХV (68,1 м2) корп. 2, прим. 2 (68 м2) корп. 4, прим. ІІ (138,4 м2) корп. 5, що знаходяться у житловому будинку літ. А-16 по вул. Робочій, 65, у м. Дніпро, а саме:
1.          за конструктивними складовими, габаритними розмірами, плануванням приміщень, матеріалів дозвільної та технічної документації згідно з проектною документацією і матеріалами технічної інвентаризації, як на момент введення в експлуатацію будинку, де ці приміщення розташовані, так і станом на час проведення експертизи, функціональне та цільове призначення зазначених приміщень у якості розміщення закладів, підприємств, організацій, які надають послуги фізичним особам (населенню) або юридичним особам (громаді та державі);
2.          у зазначених нежитлових приміщеннях окрім транзитних інженерних мереж та комунікацій, інженерні комунікації та технічні пристрої, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке необхідно для обслуговування будинку, побутового обслуговування тільки мешканців даного будинку відсутні;
3.          окрім незначних (за об`ємами) перепланувань (встановлення, перенесення, демонтаж не несучих перегородок та конструкцій) та робіт з реконструкції (пробиття дверного прорізу) для організації нового входу, в нежитлових приміщеннях інших змін не встановлено;
4.          враховуючи визначення будівельних норм та правил, які діяли на час будівництва будинку, на час складання технічної інвентаризації на момент введення в експлуатацію та станом на час проведення дослідження, та дозвільну документацію, як на момент введення в експлуатацію будинку, так і станом на час проведення експертизи не відносилися і не відносяться до допоміжних приміщень даного будинку;
5.          згідно з проектною документацією і матеріалами технічної інвентаризації, як на момент введення в експлуатацію будинку, так і станом на час проведення експертизи є нежитловими приміщеннями, які за визначеннями ДБН В2.2-15-2019 є вбудованими приміщеннями житлового будинку, які розташовуються у його габаритах та об`ємі і який за сучасними визначеннями належить до багатофункціональних будинків і комплексів, які формуються з приміщень, їх груп, різного громадського і житлового призначення.

6.          Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Предметом спору у даній справі є приміщення у складі багатоквартирного будинку. Предметом позову є визнання незаконними дій органу місцевого самоврядування, спрямованих на набуття права власності на спірні приміщення, а підставою позову – протиправне позбавлення власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку права спільної власності на спірні приміщення.
Для вирішення спору у даній справі ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи належить спірне приміщення до допоміжних або є нежитловим приміщенням у структурі житлового будинку.
Частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно зі статтею 393 Цивільного кодексу України правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.
Водночас за змістом статті 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів, та вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Таким чином, допоміжні приміщення відповідно до пункту 2 статті 10 вказаного Закону стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Згідно з пунктом 2 частини другої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Нежитлове приміщення – ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини другої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Тобто у різних випадках одне і те саме приміщення може належати до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, у зв`язку з чим у власників квартир право власності на такі приміщення не виникає.
Офіційне тлумачення цих положень Конституційний Суд України надав у рішенні від 02.03.2004 № 4-рп/2004, де зазначив, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
У Рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 додатково роз`яснено, що в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 № 2482-ХІ1 зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 07.12.2021 у справі № 908/713/20.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і належать до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, необхідно зважати як на місце їхнього розташування, так і на загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема на спосіб і порядок їх використання.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 26.09.2019 у справі                № 910/13903/18, у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20.11.2019 у справі № 461/4295/17.
Таким чином, допоміжне приміщення має слугувати для:
1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку;
2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
Апеляційний господарський суд вважає помилковим висновок місцевого господарського суду, що спірні нежитлові приміщення багатоквартирного будинку запроектовані та побудовані як допоміжні, виключно з метою обслуговування мешканців будинку, оскільки зазначений висновок спростовується матеріалами справи.
Відповідно до п. 2.2 рішення виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів від 25.06.1980 № 440/3 зобов`язано керівництво виробничого об`єднання «ПМЗ» до кожного з трьох житлових будинків запроектувати і збудувати 2-поверхові блоки обслуговування: 
- I – промтоварний магазин, кафе, прийомний пункт пральної, молочну кухню, житлово-експлуатаційну контору, клубну та піонерську кімнату;
- ІІ – аптеку І категорії, медико-профілактичний пункт, перукарню, прийомний пункт хімчистки;
- ІІІ – продтоварний магазин, відділення зв`язку, касу, бібліотеку.
Аналогічні дані (докази) містяться в плановому завданні на проектування, а саме:
- вбудованих приміщень комплексного приймального пункту, які включали ремонті майстерні, конторські приміщення, пункти приймання та видачі замовлень, загальною площею 308 м2;
- вбудованих приміщень роздавального пункту молочної кухні загальною площею 113 м2;
- вбудованих приміщень клубу МЖК, які включали: вестибюль, столярну та слюсарну майстерні, бібліотеку, гуртки малюнку, скульптури, музики та ін. загальною площею 841 м2.
Відповідно до листів КП «МБТІ» ДОР разом з додатками (поетажними планами та експлікаціями до них від 13.08.18 № 11744, від 12.04.2018 № 4903, від 12.04.2018 № 4892, від 12.04.2018 № 4866, від 11.04.2018 № 4810), які містяться в матеріалах справи, станом на 1992-1994 рік зазначені спірні приміщення, які на теперішній час зареєстровані за міською радою, мали статус нежитлових приміщень та вважались як відокремлене майно, знаходяться на      1-му поверсі, мають окремі входи, не мають жодних комунікацій або технічних обладнань та переважно всі мають певне функціональне призначення (телемайстерня, художньо-виробничий центр, зал комп`ютерних ігор тощо).
В матеріалах справи наявний додаток до акту  комісійного обстеження  від 16.09.2019, який підписаного комісією у складі представників позивача, відповідача та КП  «Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю» Дніпровської міської ради, відповідно до якого спірні приміщення згідно з проектом № 5291-87-03 АР будувалися як приміщення молодіжного житлового комплексу та на даний час здаються в оренду суб`єктам господарювання або взагалі не використовуються.
Крім того, наявним в матеріалах справи висновком судового експерта, здійсненим за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, підтверджується, що спірні приміщення будувалися для розміщення закладів, підприємств та організацій, які надають послуги фізичним та юридичним особам, тобто не для задоволення потреб лише мешканців будинку. В спірних приміщеннях відсутнє сантехнічне чи інше обладнання, що необхідно для обслуговування будинку, побутового обслуговування тільки мешканців даного будинку відсутні, а приміщення мають окремі входи.
Крім того, господарським судом встановлено, що спірні приміщення, як самостійні об`єкти цивільних правовідносин, протягом тривалого часу передавались в оренду виконавчими органами Дніпровської міської ради.
Таким чином, спірні об`єкти як на час проектування, так і на момент проведення первинної інвентаризації (1992-1994 років) і по теперішній час мали та мають статус нежитлових приміщень, будувалися як блоки обслуговування (перукарні, поштові відділення, клубні та піонерські кімнати, магазини тощо), знаходяться на 1-му поверсі, мають окремі входи, транзитні комунікації, в приміщеннях відсутнє обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, а також інше обладнання, що забезпечує потреби усього житлового будинку, тому вони не є допоміжними приміщеннями.
Оскільки спірні нежитлові приміщення є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, мають статус нежитлових, тому на них не поширюється правовий режим спільної власності мешканців будинку, у зв`язку з чим апеляційний господарський суд погоджується з доводами скаржника стосовно того, що міська рада не порушує прав спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, оскільки спірне майно має статус нежитлових приміщень.
Доводи позивача про вчинення реєстраційних дій в період дії заборони, встановленої ухвалою Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 25.10.2017 по справі № 200/13101/17 про забезпечення позову, не спростовують висновку апеляційного господарського суду щодо належності спірних приміщень до нежитлових, оскільки спір у справі № 200/13101/17 не стосується належності спірних приміщень у справі № 904/2636/19 до допоміжних та в адміністративній справі вирішувався без визначення правового статусу спірних у даній справі приміщень.
Тобто обставини у вказаній адміністративній справі, де вирішується спір про передачу місцевою радою на баланс об`єднання багатоквартирний будинок, не мають значення для розгляду цієї справи, оскільки вимоги у господарській справі стосуються порушення прав володіння і користування співвласниками цього багатоквартирного будинку спірними приміщеннями.
Апеляційний господарський суд зазначає, що відповідно до наявного в матеріалах справи рішення № 42783311 від 31.08.2018 державним реєстратором зупинений розгляд заяви Бондаренка Олександра Дмитровича про державну реєстрацію обтяження, заборони на нерухоме майно на нежитлові приміщення по вул. Робочі, 65, у м. Дніпро. Також відсутні відомості про обтяження, заборону на нерухоме майно стосовно спірних приміщень на момент реєстрації права власності на них за Дніпровською міською радою.
Крім того, постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 23.02.2023 провадження у справі           № 200/13101/17 закрито, у зв`язку з тим, що справа не підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства, а має бути розглянута за правилами господарського судочинства.

7.          Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд доходить висновку, що наявні передбачені статтею 277 Господарського процесуального кодексу України підстави для скасування рішення місцевого господарського суду і ухвалення нового рішення.
За таких обставин апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Відповідно до положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати скаржника щодо сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги, покладаються на відповідача.
Повне судове рішення підписане після виходу з чергової відпустки судді-члена колегії Вечірка І.О.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, –

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19 задовольнити.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.10.2019 у справі № 904/2636/19 скасувати частково.
Відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Робоча 65» (вул. Робоча, 65, м. Дніпро, 49008, код ЄДРПОУ 40612274) на користь Дніпровської міської ради (пр. Дмитра Яворницького, 75, 49000, код ЄДРПОУ 26510514) 5763,00 грн (п`ять тисяч сімсот шістдесят три гривні 00 копійок) витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повне судове рішення складено 19.04.2023

Головуючий суддя                                                            Ю.Б. Парусніков

Суддя                                                                                Т.А. Верхогляд

Суддя                                                                                І.О. Вечірко