Постанова
Іменем України
 
08 травня 2023 року
м. Київ
 
справа № 521/10138/20
провадження № 61-14947св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В., 
 
учасники справи:
позивач - акціонерне товариство «Альфа-Банк»,
відповідач -  ОСОБА_1 , 
третя особа - ОСОБА_2 , 
 
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 січня 2021 року у складі судді Сегеди О. М. та постанову Одеського апеляційного суду від 12 серпня 2021 року у складі колегії суддів: Колеснікова Г. Я., Вадовської Л. Г., Сєвєрової Є. С.,
 
у справі за позовом акціонерного товариства «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2020 року акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Позов мотивовано тим, що 21 грудня 2006 року між акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк», банк), правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено договір кредиту № 674-ф03.7/10, відповідно до умов якого позичальник отримав кредит для фінансування інвестування житла за договором № 5/16 щодо дольової участі в будівництві житла від 30 листопада 2005 року, що укладений між позичальником та приватним підприємством «Моноліт» (далі - ПП «Моноліт»), у розмірі 75 300,00 дол. США на строк до 20 грудня 2021 року зі сплатою 12,25 % річних.
 
З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого передано в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом двокімнатну квартиру, загальною площею 75,69 кв. м, що знаходиться на 4 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Позивач зазначав, що ОСОБА_2 неналежно виконувала зобов`язання за кредитним договором, тому станом на 10 червня 2020 року утворилася заборгованість у загальному розмірі 112 186,86 дол. США.
 
Після завершення будівництва ОСОБА_2 підписала акт прийому-передачі новозбудованої квартири, але в порушення умов договору не звернулася до банку для укладення доповнень до іпотечного договору у зв`язку із завершенням будівництва. У травні 2020 року банку стало відомо, що ОСОБА_2 відчужила на користь ОСОБА_1 квартиру, майнові права на яку є предметом іпотеки за іпотечним договором від 21 грудня 2006 року.
 
Вартість предмета іпотеки відповідно до оцінки від 16 червня 2020 року складає 51 542,40 дол. США, що еквівалентно 1 383 398,02 грн.
 
Із урахуванням наведених обставин, позивач просив суд в рахунок часткового погашення кредитної заборгованості ОСОБА_2 перед АТ «Альфа-Банк» за кредитним договором від 21 грудня 2006 року в сумі 51 542,40 дол. США, що за курсом Національного банку України (далі - НБУ) станом на 16 червня 2020 року еквівалентно 1 383 398,40 грн, звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме квартиру АДРЕСА_2 , що належить ОСОБА_1 на праві власності, шляхом реалізації предмета іпотеки з прилюдних торгів; ціну встановити на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом в межах процедури виконавчого провадження.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 25 січня 2021 року позовні вимоги АТ «Альфа-Банк» залишено без задоволення.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на момент укладення іпотечного договору від 21 грудня 2006 року стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені 25 грудня 2008 року, тому іпотечний договір від 21 грудня 2006 року є недійсним, оскільки його недійсність встановлена законом, та відповідно до положень статті 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) - нікчемним. ОСОБА_3 правомірно отримав у власність квартиру АДРЕСА_2 , яка не була предметом іпотеки, оскільки він повністю оплатив вартість квартири.
 
Постановою Одеського апеляційного суду від 12 серпня 2021 року апеляційну скаргу АТ «Альфа-Банк» задоволено частково. Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 січня 2021 року змінено, викладено його мотивувальну частину в редакції цієї постанови та залишено без змін його резолютивну частину.
 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що за домовленістю сторін договору предмет іпотеки - майнові права на незавершену будівництвом квартиру після закінчення будівництва та набуття ОСОБА_2 права власності на квартиру, перетворюється у інший предмет іпотеки - зазначену квартиру, стосовно якого сторони домовилися укласти відповідний додатковий договір з проведенням реєстрації цього нового предмета іпотеки. ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», не було вчинено дій щодо виконання умов іпотечного договору, реєстрації обтяження іпотекою новозбудованої нерухомості, а також не було укладено додаткової угоди до іпотечного договору про зміну предмета іпотеки. Дія договору іпотеки не поширюється на нового власника збудованого нерухомого майна, якщо іпотекодержатель не виконав умови іпотечного договору щодо здійснення реєстрації обтяження новозбудованої квартири та укладення додаткової угоди щодо зміни предмета іпотеки (замість майнових прав нерухоме майно).
 
Суд першої інстанції не врахував, що іпотечним договором в іпотеку передано право на нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) не передбачали, що предметом іпотеки можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для недійсності вказаного договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
 
У касаційній скарзі, поданій у вересні 2021 року до Верховного Суду, АТ «Альфа-Банк», посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.  
 
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції 
 
07 вересня 2021 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Висоцької В. С., Литвиненко І. В.
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 вересня 2021 року відкрито касаційне провадження у цивільній справі за касаційною скаргою АТ «Альфа-Банк», витребувано її з Малиновського районного суду м. Одеси. 
 
09 січня 2023 року проведено повторний автоматизований розподіл та розподілено справу колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В. 
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
У касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк»посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18), від 02 жовтня 2019 року у справі № 344/980/15-ц (провадження                    № 61-11409св18), від 04 серпня 2021 року у справі № 127/2487/15 (провадження № 61-16538св20).
 
У касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк» зазначає, що після завершення будівництва спірна квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору. Сам факт неукладення додаткової угоди до договору іпотеки, не спростовує факту виникнення зобов`язальних правовідносин між сторонами. Встановивши факт переходу до відповідача права власності на спірну квартиру, судам необхідно було дійти висновку про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку», поширення її дії на відповідача та збереження обтяження цього майна іпотекою за іпотечним договором. 
Доводи інших учасників справи
 
У жовтні 2021 року ОСОБА_1 , від імені якого діє ОСОБА_4 , подав відзив на касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк», у якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити без змін рішення судів попередніх інстанцій. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суд установив, що 30 листопада 2005 року між ОСОБА_2 та ПП «Моноліт» укладено договір № 5/16 про дольову участь в будівництві житла, за умовами якого замовник ОСОБА_2 за рахунок власних коштів фінансує, а виконавець ПП «Моноліт» здійснює будівництво двокімнатної квартири АДРЕСА_3 , яка передається замовнику в порядку та на умовах, передбачених цим договором (а. с. 203, 204 т. 1).
 
21 грудня 2006 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено договір кредиту   № 674-ф03.7/10, відповідно до умов якого банк надав, а позичальник прийняла у тимчасове строкове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру грошові кошти в сумі     75 300,00 дол. США зі сплатою 12,25 % річних, з кінцевим терміном погашення заборгованості до 20 грудня 2021 року. Кредит надавався на цілі фінансування житла - двокімнатної квартири, загальною площею 75,69 кв. м, що знаходиться на 4 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору № 5/16 щодо дольової участі в будівництві житла від 30 листопада 2005 року, що укладений між позичальником та ПП «Моноліт» (а. с. 9-17 т. 1). 
 
21 грудня 2006 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого іпотекодавець передала в іпотеку банку майнові права на незакінчену будівництвом двокімнатну квартиру, загальною площею 75,69 кв. м, що знаходиться на 4 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 20-25 т. 1).
 
20 червня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», ОСОБА_2 та приватним підприємством «Агентство по торгівлі нерухомістю «Альянс» укладено договір поруки № 07/15/789, за умовами якого приватне підприємство «Агентство по торгівлі нерухомістю «Альянс» як поручитель на добровільних засадах взяло на себе зобов`язання відповідати перед АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», як солідарний боржник за зобов`язаннями ОСОБА_2 щодо повернення суми кредиту, сплати процентів за користуванням кредитом, а також можливих штрафних санкцій, у розмірі та у випадках, передбачених договором кредиту від 21 грудня 2006 року          № 674-ф03.7/10 (а. с. 92, 93 т. 2).
 
21 жовтня 2008 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду № 1 про внесення змін до договору кредиту від 21 грудня 2006 року                 № 674-ф03.7/10, згідно з якою сторони погодили встановити з 21 жовтня 2008 року процентну ставку за користування кредитом на рівні 13,25 % річних та змінили графік погашення позичальником заборгованості (а. с. 18, 19 т. 1). 
 
22 липня 2009 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено додаткову угоду № 2 про внесення змін до договору кредиту від 21 грудня 2006 року                 № 674-ф03.7/10, згідно з якою ОСОБА_2 отримала у кредит додатково 3 981,50 дол. США (а. с. 89-91 т. 2).
 
22 липня 2009 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_2 укладено договір про внесення зміни до іпотечного договору від 21 грудня 2006 року щодо встановлення нового графіку погашення заборгованості в сумі 79 281,50 дол. США (а. с. 26, 27 т. 1). Зазначені відомості внесені до Державного реєстру іпотек (а. с. 225,    229, 230 т. 4).
 
Факт отримання ОСОБА_2 кредитних коштів у загальному розмірі 79 281,50 дол. США за кредитним договором від 21 грудня 2006 року № 674-ф03.7/10 підтверджується заявами на видачу готівки від 21 грудня  2006 року № 24 та від 22 липня 2009 року № 06:
 
- 21 грудня 2006 року ОСОБА_2 отримала 75 300,00 дол. США        (а. с. 35 т. 1);
- 22 липня 2009 року ОСОБА_2 отримала 3 981,50 дол. США (а. с. 105 т. 2).
 
Розпорядженням Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради від 18 грудня 2009 року № 726/01-06 затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом 10- поверхового житлового будинку на 120 квартир з вбудованими офісними приміщеннями та 3-поверхової адміністративно-торгівельно-побутової будівлі для обслуговування населення у кварталі, обмеженому вулицями: Старицького, Гастелло, Щорса, 1-а Вертольотна та присвоєна поштова адреса: АДРЕСА_4 (а. с. 211-216 т. 1).
 
10 лютого 2010 року ПП «Моноліт» за актом прийому-передачі передало ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 (а. с. 57 т. 1). 
 
Рішенням Постійно діючого Третейського суду при Асоціації українських банків від 13 червня 2014 року у справі № 912-14 стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», заборгованість за кредитним договором від 21 грудня      2006 року № 674-ф03.7/10 в розмірі 1 126 411,38 грн та судові витрати              (а. с. 64-67 т. 2).
 
Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 27 жовтня 2014 року у справі № 755/20792/14-ц задоволено заяву ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», про видачу виконавчого листа на примусове виконання рішення третейського суду. Видано виконавчий лист на виконання рішення Постійно діючого Третейського суду при Асоціації українських банків від 13 червня 2014 року у справі № 912-14 про стягнення з  ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», заборгованості в розмірі 1 126 411,38 грн та витрат, пов`язаних з вирішенням спору третейським судом у сумі 11 664,11 грн (а. с. 57 т. 2).
 
26 березня 2015 року державним виконавцем Першого Малиновського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції   Кравцем І. В. винесено постанови про відкриття виконавчого провадження щодо виконання виконавчого листа від 24 грудня 2014 року № 755/20792/14-ц про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», грошової суми у розмірі 1 126 411,38 грн та 243,60 грн (а. с. 46, 47 т. 2).  
 
22 вересня 2015 року між ПП «Моноліт», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено угоду про передачу прав та обов`язків за договором № 5/16 про дольову участь в будівництві житла від 30 листопада 2005 року, за умовами якого замовник ОСОБА_2 передала, а новий замовник ОСОБА_1 прийняв права та обов`язки замовника та став стороною за договором № 5/16 про дольову участь в будівництві житла від 30 листопада 2005 року, укладеного між замовником та підприємством (а. с. 205 т. 1).
 
22 вересня 2015 року між ПП «Моноліт» та ОСОБА_3 підписаний акт прийому-передачі квартири за договором № 5/16 про дольову участь в будівництві житла від 30 листопада 2005 року, відповідно до якого ПП «Моноліт» передало ОСОБА_3 двокімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 75,7 кв. м (а. с. 207 т. 1).
 
Розпорядженням Малиновської районної адміністрації Одеської міської ради  від 30 жовтня 2015 року № 576/01-06 присвоєно поштову адресу об`єкту нерухомого майна - квартирі, що знаходиться у користуванні ОСОБА_3 :   АДРЕСА_6 (а. с. 208 т. 1).
 
20 листопада 2015 року ОСОБА_3 видано свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 75,7 кв. м, у тому числі житловою площею 45,6 кв. м (а. с. 223 т. 1).
 
На підставі вказаного свідоцтва право власності ОСОБА_3 на квартиру зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а. с. 224 т. 1).
 
На момент реєстрації за відповідачем права власності у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартири АДРЕСА_2 були відсутні (а. с. 228 т. 1).
 
17 грудня 2019 року головним державним виконавцем Першого Малиновського відділу державної виконавчої служби міста Одеси Головного територіального управління юстиції в Одеській області Шенгелаєм М. А. винесено постанови про повернення виконавчого документа стягувачу, згідно з якими виконавчі листи від 24 грудня 2014 року № 755/20792/14-ц, видані Дніпровським районним судом м. Києва про стягнення грошових сум у розмірі 1 126 411,38 грн та 243,60 грн повернуто стягувачу (а. с. 44, 45, 48, 49 т. 2). 
 
Згідно з розрахунком банку станом на 10 червня 2020 року заборгованість ОСОБА_2 за кредитним договором від 21 грудня 2006 року № 674-ф03.7/10 становить 112 186,86 дол. США, що за курсом НБУ еквівалентно 2 988 792,58 грн, у тому числі:
- заборгованість за кредитом - 74 858,20 дол. США, що еквівалентно 1 994 314,68 грн;
- заборгованість за відсотками - 37 328,57 дол. США, що еквівалентно 994 477,90 грн (а. с. 30-32 т. 1).
 
Згідно з висновком суб`єкта оціночної діяльності товариства з обмеженою відповідальністю «Оціночно-консалтингова група» Експерт-Капітал» від 16 червня 2020 року вартість предмета іпотеки складає 51 542,40 дол. США, що еквівалентно 1 383 398,02 грн (а. с. 56 т. 1).
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
 
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
 
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
 
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, аоскаржувані рішення суду першої інстанції в незміненій частині та постанова суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки їх ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
 
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
 
Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.
 
Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.
 
Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
 
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).
 
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
 
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
 
Частиною першою статті 1054 ЦК України визначено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
 
Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
 
Відповідно до статті 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
 
За змістом частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
 
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Відповідно до статті 589 ЦК України, частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
 
Іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання в межах вартості предмета іпотеки (стаття 11 Закону України «Про іпотеку»).
 
Перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи регулюється статтею 23 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
 
Положеннями статті 18 Закону України «Про іпотеку», яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.
 
Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.
 
Згідно з умов договору іпотеки від 21 грудня 2006 рокуйого предметом були майнові права на незакінчену будівництвом двокімнатну квартиру, загальною площею 75,69 кв. м, що знаходиться на 4 поверсі та будується за адресою: АДРЕСА_1 .
 
За домовленістю сторін договору цей предмет іпотеки після закінчення будівництва та набуття ОСОБА_2 права власності на квартиру, перетворюється у інший предмет іпотеки - зазначену квартиру, стосовно якого сторони домовилися укласти відповідний додатковий договір з проведенням реєстрації цього нового предмету іпотеки.
 
Так, у пункті 1.9 договору іпотеки сторони обумовили, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки замість майнових прав - відповідне нерухоме майно, із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеним договором про внесення змін можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов`язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема, площі, планування приміщень, тощо). Зазначений договір про внесення змін є підставою для реєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з пунктом 1.10 цього договору.
 
Згідно з пунктом 1.3.2 укладеного між ОСОБА_2 та ПАТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», договору кредиту від 21 грудня 2006 року сторони домовилися, що після реєстрації права власності на нерухоме майно, зазначене в пункті 1.2 цього договору, кредитор укладає з позичальником договір про внесення змін до іпотечного договору, зазначеного в пункті 1.3.1 цього договору, в якій сторони змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав на нерухоме майно - нерухоме майно, яке належить позичальнику на праві власності із зазначенням його реєстраційних даних та з посиланням на відповідне свідоцтво як на правовстановлюючий документ. Додаткова угода про внесення змін до іпотечного договору посвідчується нотаріально.
 
Проте, сторони не виконали наведених умов договору та не уклали додаткової угоди про внесення змін до іпотечного договору щодо новоствореного нерухомого майна, відповідних змін до договору іпотеки від 21 грудня 2006 року не внесли.
 
За договором іпотеки від 21 грудня 2006 року перетворення майнових прав, як предмета іпотеки, у право власності на новостворений об`єкт (квартиру) мало відбутися внаслідок реалізації умов пункту 1.3.2 кредитного договору та пункту 1.9 договору іпотеки, а саме внесенням змін до цього договору, шляхом підписання іпотекодержателем та іпотекодавцем додаткового договору до договору іпотеки щодо новоствореного майна, зокрема змін щодо опису предмета іпотеки, чого сторонами не виконано, відповідні зміни щодо предмета іпотеки не внесено.
 
За встановлених у цій справі обставин, безумовної трансформації майнових прав за вказаним договором іпотеки у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна не відбулося, що є наслідком невиконання сторонами умов договору іпотеки майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва щодо укладення додаткового договору про внесення змін до договору іпотеки після завершення будівництва і прийняття в експлуатацію новоствореного нерухомого майна.
 
З урахуванням наведеного, Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного суду про недоведеність банком фактичних і правових підстав для звернення стягнення на квартиру АДРЕСА_2 , як на предмет іпотеки за договором іпотеки від 21 грудня 2006 року, оскільки передані в іпотеку майнові права за цим договором та новостворений об`єкт нерухомого майна (квартира) не є тотожними об`єктами цивільних прав.
 
Доводи касаційної скарги про необхідність застосування до спірних правовідносин наслідків переходу права власності на предмет іпотеки є необґрунтованими, оскільки встановлена у цій справі нетотожність предмета іпотеки за договором іпотеки від 21 грудня 2006 року та права власності на новостворене нерухоме майно (квартиру) виключає підстави для застосування положень статті 23 Закону України «Про іпотеку», що визначає наслідки відчуження саме ідентичного об`єкта цивільного обороту, як предмета іпотеки.
 
Наведене узгоджується із висновками, зробленими Верховним Судом у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15-ц (провадження № 61-1175св18), від 07 грудня 2020 року у справі № 640/5896/15-ц (провадження № 61-3115св20), від 11 серпня 2022 року у справі № 522/21000/18 (провадження № 61-8897св21). 
 
Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц (провадження № 61-5085сво18), від 02 жовтня 2019 року у справі № 344/980/15-ц (провадження № 61-11409св18), від 04 серпня 2021 року у справі № 127/2487/15 (провадження № 61-16538св20), оскільки висновки у зазначених справах та у справі, яка переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у кожній із справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
 
Так, у справі № 520/10060/16-ц спір виник щодо визнання частково недійсним договору іпотеки з тих підстав, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакцій, чинній на момент укладення договору іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки. Суд касаційної інстанції за результатами перегляду рішень судів попередніх інстанцій зробив висновок про те, що сам по собі факт того, що на час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. У справі, яка є предметом касаційної інстанції, суд апеляційної інстанції, змінюючи мотивувальну частину рішення суду першої інстанції, врахував зазначений правовий висновок. 
 
У справі № 344/980/15-ц судом встановлено, що предметом іпотеки є нежитлове приміщення, які у подальшому були переведені іпотекодавцем у житловий фонд та відчуженні третій особі, у справі № 127/2487/15 - предметом іпотеки є житловий будинок та земельна ділянка, які у подальшому на підставі судового рішення у порядку поділу майна подружжя перейшли у власність дружини позичальника, тоді як у справі, яка є предметом касаційного перегляду, предметом іпотеки є майнові права на незавершену будівництвом квартиру, які за умовами укладеного договору іпотеки мали перетворитися у право власності на новостворений об`єкт (квартиру) шляхом внесення змін до цього договору. 
 
Доводи касаційної скарги не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції, та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження суду.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58, 59, 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
 
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (рішення у справі «Пономарьов проти України» та ін.) повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
 
Таким чином, наведені АТ «Альфа-Банк» у касаційній скарзі доводи не спростовують висновків суду апеляційної інстанції. 
 
Вищевикладене свідчить про те, що касаційна скарга АТ «Альфа-Банк» є необґрунтованою, а тому не підлягає задоволенню.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
 
Верховний Суд встановив, що постанову суду апеляційної інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги АТ «Альфа-Банк» висновків суду апеляційної інстанції не спростовують, на законність ухваленого судового рішення не впливають.
 
Враховуючи наведене, Верховний Суд робить висновок, що касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк»необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в незміненій апеляційним судом частині та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
 
Керуючись статтями 389, 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» залишити без задоволення.
 
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 25 січня 2021 року у незміненій апеляційним судом частині та постанову Одеського апеляційного суду від 12 серпня 2021 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:                                                                                                     А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко 

Є. В. Петров