Постанова
Іменем України 
 
16 червня 2023 року
м. Київ
 
справа № 574/350/20
провадження № 61-10417св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Червинської М. Є. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю.,                   Коротуна В. М.,
 
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Буринь Інвест»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Ірина-89», 
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» на рішення Буринського районного суду Сумської області від 30 червня 2022 року у складі судді Гука Т. Р. та постанову Сумського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року у складі колегії суддів: Криворотенка В. І., Собини О. І. , Ткачук С. С.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» (далі - ТОВ «АК «Буринь Інвест») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Ірина-89» (далі - ФГ «Ірина-89»), в якому просило перевести на товариство права орендаря за договором оренди землі, укладеним між відповідачами щодо земельної ділянки кадастровий номер 5920984600:08:003:0017, право оренди якої зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 34292303.
Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 22 грудня 2011 року між Буринською районною державною адміністрацією та ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» був укладений договір оренди земельної ділянки (не витребувані земельні частки (паї) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Михайлівської сільської ради Буринського району Сумської області.
У подальшому 03 грудня 2018 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, як особою, яка управляє спадщиною і є орендодавцем земельної ділянки, власник якої помер, а спадкоємці за законом і за заповітом відсутні, або усунені від права на спадкування, не прийняли спадщини, чи відмовилися від прийняття спадщини, був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,5136 га з кадастровим номером 5920984600:08:003:0017, яка входить до складу спадщини ОСОБА_2 . Державна реєстрація права користування проведена 14 січня 2019 року, запис № 29866237.
Вказував, що ОСОБА_1 , після набуття 12 листопада 2019 року в порядку спадкування права власності на спірну земельну ділянку, не повідомивши ТОВ «АК «Буринь Інвест» та порушивши його переважне право на укладення договору оренди цієї ділянки, уклала договір оренди з ФГ «Ірина-89».
Посилаючись на зазначене, ТОВ «АК «Буринь Інвест» просило задовольнити позов.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Буринського районного суду Сумської області від 30 червня 2022 року в задоволенні позову ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» відмовлено.
Суд першої інстанції виходив із того, що дія договору оренди землі від                   20 грудня 2018 року, укладеного між ТОВ «АК «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, була припинена у зв`язку із реєстрацією за ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку, тому у позивача відсутнє суб`єктивне право чи інтерес, що підлягають захисту.
Короткий зміст постанови апеляційної інстанції
Постановою Сумського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року рішення Буринського районного суду Сумської області від 30 червня               2022 року залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції як таким, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, вважав його законним та обґрунтованим.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
19 жовтня 2022 року представник ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» - адвокат Ломака Ю. М. звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове про задоволення позову у повному обсязі. 
Підставою касаційного оскарження постанови апеляційного суду заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах, а саме щодо застосування статті 777 ЦК України (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга аргументована тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не надали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні справи.
Новий власник земельної ділянки   ОСОБА_1 не повідомила попереднього орендаря ТОВ АК «Буринь Інвест» про набуття нею права власності на земельну ділянку, а, зареєструвавши таке право, уклала договір оренди з іншим орендарем ФГ «Ірина-89».
Суди не врахували, що договір оренди землі, укладений із сільською радою в порядку управління спадщиною, не може звужувати права орендаря та позбавляти його переважного права на укладення договору оренди на новий строк.
ТОВ АК «Буринь Інвест» орендувало спірну земельну ділянку з 2011 року, тому справедливо розраховувало, що у випадку появи спадкоємця останній повідомить товариство про набуття ним права власності на земельну ділянку та прийме від товариства пропозиції щодо умов укладення нового договору оренди.
Оскільки земельна ділянка є об`єктом цивільних прав, то права і обов`язки щодо неї не припиняються у зв`язку зі зміною її власника.
Необґрунтованим є і висновок про незастосування переважного права у спірних правовідносинах.
Переважне право орендаря визначено статтею 777 ЦК України. Закон України «Про оренду землі», як спеціальний, не передбачає обмежень у застосуванні переважного права у спірних правовідносинах. Тому, застосуванню підлягають загальні норми цивільного законодавства.
Переважне право є суб`єктивним цивільним правом, яке надає його носієві можливість пріорітетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право. Тому наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору.
Доводи інших учасників справи
ФГ «Ірина-89» подало відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін, як такі, що ухвалені з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Рух справи в суді касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 03 лютого 2023 рокупоновлено ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» строк на касаційне оскарження рішення Буринського районного суду Сумської області від                  30 червня 2022 року та постанови Сумського апеляційного суду від                      15 вересня 2022 року.
Відкрито касаційне провадження у даній справі.
Витребувано з Буринського районного суду Сумської області цивільну справу № 574/350/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Ірина-89», про переведення права орендаря за договором оренди землі.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій 
Суди встановили, що 22 грудня 2011 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Буринською районною державною адміністрацією Сумської області укладений договір оренди земельної ділянки, загальною площею 176,6895 га у тому числі сільськогосподарських угідь 176,6895 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (не витребувані земельні частки (паї), що розташована на території Михайлівської сільської ради Буринського району Сумської області з терміном дії на 10 років. 26 грудня 2011 року договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі за № 592098164000787.
Додатковою угоду про внесення змін до договору оренди від 22 грудня 2011 року № 98, укладеною 19 грудня 2018 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Буринською районною державною адміністрацією Сумської області, пункт 2 договору викладено у такій редакції: «В оренду передаються земельні ділянки: … 16) земельна ділянка № НОМЕР_1 , кадастровий номер 5920984600:08:003:0017, площею 2,5136 га, яка розташована на території Михайлівської сільської ради Буринського району Сумської області…. Ця додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання сторонами, а право користування земельними ділянками виникає з моменту його державної реєстрації та є невід`ємною частиною договору оренди землі від 22 грудня 2011 року                  № 98». Додаткова угода зареєстрована у Михайлівській сільській раді                 28 грудня 2018 року за № 59.
20 грудня 2018 року між ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, як особою, яка управляє спадщиною і є орендодавцем земельної ділянки, власник якої помер, а спадкоємці за законом і за заповітом відсутні, або усунені від права на спадкування, не прийняли спадщини, чи відмовилися від прийняття спадщини, був укладений договір оренди земельної ділянки, площею 2,5136 га з кадастровим номером 5920984600:08:003:0017, яка входить до складу спадщини ОСОБА_2 . Державна реєстрація права користування проведена 14 січня 2019 року, запис № 29866237.
Пунктом 1 Розділу 2 договору оренди землі від 20 грудня 2018 року передбачено, що земельна ділянка, яка є об`єктом цього договору, передається орендодавцем орендарю в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на об`єкт оренди або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
12 листопада 2019 року ОСОБА_1 набула в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 право власності на зазначену земельну ділянку. Державна реєстрація речового право здійснена державним реєстратором виконавчого комітету Путивльської міської ради Путивльського району Сумської області 12 листопада 2019 року за № 34168605.
20 листопада 2019 року ОСОБА_1 , будучи власницею земельної ділянки, площею 2,5136 га з кадастровим номером 5920984600:08:003:0017, уклала з Фермерським господарством «Ірина-89» договір оренди землі строком на 10 років, до 20 листопада 2029 року.
Вказаний договір є чинним і недійсним у встановленому законом порядку не визнавався.
Обґрунтовуючи підстави позову, ТОВ «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» посилалось на те, що має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки, що належить ОСОБА_1 , у зв`язку з чим просило перевести на нього права та обов`язки орендаря за договором оренди землі, укладеним 20 листопада 2019 року між відповідачами щодо земельної ділянки кадастровий номер 5920984600:08:003:0017.
Позиція Верховного Суду
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права. 
Підставою касаційного оскарження рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду є посилання заявника на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах, а саме щодо застосування статті 777 ЦК України(пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України). 
Відповідно до статті 400 ЦПК України, якою визначено межі розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції діє в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
Касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з такого.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
За статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).
З аналізу змісту пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України можна дійти висновку, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
Частиною другою статті 792 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». 
Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону).
За змістом статті 19 Закону України «Про оренду землі», строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. 
Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
У справі, яка переглядається, суди попередніх інстанцій установили, що за умовами пункту 1 Розділу 2 договору оренди землі від 20 грудня 2018 року, укладеного між ТОВ «АК «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, сторони обумовили припинення дії договору у разі державної реєстрації права власності спадкоємця на об`єкт оренди. Пунктом 2.5 Розділу 10 зазначеного договору сторони передбачили, що дія договору припиняється у разі державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або набрання законної сили рішенням суду про  визнання спадщини відумерлою. 
Реєстрація права власності ОСОБА_1 , яке вона набула в порядку спадкування після смерті ОСОБА_2 , на спірну земельну ділянку проведена 12 листопада 2019 року, а отже вищевказаний договір оренди земельної ділянки від 20 грудня 2018 року вважається припиненим із моменту реєстрації права власності ОСОБА_1 , тобто з 12 листопада                   2019 року.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі», у частині першій якої зазначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар і власник спірної земельної між собою договір оренди земельної ділянки не укладали, тобто між ними відсутні договірні правовідносини,  що, у свою чергу, виключає можливість застосування правила переважного права на оренду.
Установивши, що дія договору оренди земельної ділянки від 20 грудня 2018 року, укладеного між ТОВ «АК «Буринь Інвест» та Михайлівською сільською радою Буринського району Сумської області, припинена у зв`язку із витребуванням цієї земельної ділянки її власником на підставі пунктів 1 Розділу 2 та 2.5 Розділу 10 договору оренди, а у позивача відсутнє суб`єктивне право чи інтерес, що підлягають захисту, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог про переведення прав та обов`язків орендаря за договором оренди.
Висновки судів попередніх інстанцій відповідають обставинам справи, які встановлені відповідно до вимог процесуального закону, та узгоджуються з нормами матеріального права, які судами правильно застосовані.
Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження судами попередніх інстанцій із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
Колегія суддів відхиляє посилання в касаційній скарзі на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування статті 777 ЦК України у подібних правовідносинах, оскільки до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону України «Про оренду землі». 
Доводи скарги про те, що ТОВ «АК Буринь Інвест» має переважне право на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору оренди, є безпідставними з огляду на відсутність між товариством та власником спірної земельної ділянки договірних правовідносин.
Інші, наведені в касаційній скарзі аргументи, є аналогічними доводам, викладеним в апеляційній скарзі, та не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій та не дають підстав вважати, що судами порушено норми матеріального та процесуального права, про що зазначає у касаційній скарзі заявник, по своїй суті зводяться до переоцінки доказів та встановлення обставин, які не були встановлені судами, що в силу положень статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.           
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Доводи касаційної скарги не дають підстави для висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає необхідним касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржені судові рішення - без змін.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки в цій справі оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює. 
Керуючись статтями  400, 401 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агропромислова компанія «Буринь Інвест» залишити без задоволення.
Рішення Буринського районного суду Сумської області від 30 червня                2022 року та постанову Сумського апеляційного суду від 15 вересня                 2022 року залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та  оскарженню не підлягає.                                                                        
         Судді:                                                                                                М. Є. Червинська

 А. Ю. Зайцев

  В. М. Коротун