П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М   У К Р А Ї Н И
 
25 квітня 2023 року                                                                                       м. Київ
                                                                                                         
Справа № 361/2175/19
Апеляційне провадження №22-ц/824/4851/2023
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:     судді-доповідача:                Соколової В.В.
                         суддів:                                   Нежури В.А., Поліщук Н.В.
                          за участю секретаря             Федорчук Я.С.
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області ухваленого під головуванням судді Василишина В.О., 30 листопада 2022 року у м. Бровари, дата складення повного тексту рішення не зазначена, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань Катерини Володимирівни про визнання незаконною та скасування державної реєстрації речових прав на об`єкти нерухомого майна,
 
В С Т А Н О В И В
 
У березні 2019 року позивач звернувся до суду із вищевказаним позовом, в якому з урахуванням заяви про уточнення та збільшення позовних вимог, про визнання протиправними та скасування реєстрації рішень про державну реєстрацію та їх обтяжень, а саме:
-індексний номер 43813113 від 01 листопада 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_2 ;
-індексний номер 43812530 від 01 листопада 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_2 ;
-індексний номер 43808616 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 47034508 від 24 травня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_1 ;
-індексний номер 43809111 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 49421456 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_1 ;
-індексний номер 43809534 від 01 листопада 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_1 ;
-індексний номер 49423182 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_1 ;
-індексний номер 43805716 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 47029494 від 24 травня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_3 ;
-індексний номер 43803536 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 49432991 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_3 ;
-індексний номер 43803027 від 01 листопада 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_3 ;
-індексний номер 49433785 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_3 ;
-індексний номер 43811423 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 47026214 від 24 травня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_4 ;
-індексний номер 43810978 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 49427336 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_4 ;
-індексний номер 43812070 від 01 листопада 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_4 ;
-індексний номер 49427891 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_4 ;
-індексний номер 43801872 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 47032675 від 24 травня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_5 ;
-індексний номер 43802184 від 01 листопада 2018 року та індексний номер 49428601 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_5 ;
-індексний номер 43801109 від 01 листопада 2018 року про реєстрацію права власності на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_5 ;
-індексний номер 47033480 від 24 травня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 4, будинок АДРЕСА_5 ;
-індексний номер 49430799 від 30 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_5 .
Позовні вимоги мотивовані тим, що 15 листопада 2017 року між позивачем та ОСОБА_2 укладено попередній договір № 15.11.17. Згідно пунктом 1 вказаного договору позивач зобов`язувався побудувати багатоквартирний житловий будинок за власний рахунок на земельній ділянці, розташованій по  АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 , на праві приватної власності. В порядку розрахунку за виконані роботи та будівельні матеріали на підставі актів виконаних робіт відповідач зобов`язувався оформити на нього будинок № 1 (квартири № 1 та № 2 ) та земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:01:063:0175, будинок № 2 (квартири №3 та №4 ) та земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:01:063:0174, будинок № 3 (квартири № 5 та № 6 ) та земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:01:063:0171.
17 грудня 2018 року позивачу стало відомо, що в порушення домовленості ОСОБА_2 в односторонньому порядку 30 жовтня 2018 року до закінчення терміну дії договору зареєстрував на себе право власності на 14 об`єктів житлової нерухомості, квартири посімейного спільного заселення за адресою: АДРЕСА_2 кв.1, кв.2 ; будинок № АДРЕСА_1 кв.3, кв.2, кв.1 ; будинок № АДРЕСА_3 кв.1, кв.2, кв.3 ; будинок № 41/4 кв.3, кв.1, кв.2 ; будинок № АДРЕСА_5 кв.2, кв.1, кв.3 . Крім цього, відповідач надіслав претензію з вимогами виконати умови договору та добудувати вже його приватну власність. 18 січня 2019 року була направлена відповідачу відповідь на претензію з документами, що підтверджували факт виконання будівельних робіт, відповіді на яку не надходило.
Від начальника Управління інспекції та контролю Броварської міської ради Мельниченка Б.М. стало відомо, що відповідно до Наказу Управління інспекції та контролю Броварської міської ради № 15/18 від 06 грудня 2018 року скасовані повідомлення про початок будівельних робіт щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорту та скасовані декларації про готовність до експлуатації об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_2 кв.1, кв.2 ; будинок № АДРЕСА_1 кв.3, кв.2, кв.1 ; будинок № АДРЕСА_3 кв.1, кв.2, кв.3 ; будинок № 41/4 кв.3, кв.1, кв.2 ; будинок № АДРЕСА_5 кв.2, кв.1, кв.3 , що підтверджено листом виконавчого комітету Броварської міської ради від 08 лютого 2019 року.
Відповідно до листа виконавчого комітету Броварської міської ради від 08 лютого 2019 року, ОСОБА_2 не сплатив інвестиційний внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, що є підставою для прийняття об`єкта в експлуатацію та реєстрації права власності на об`єкт будівництва.
При проведенні вищазазначеної державної реєстрації прав на нерухоме майно державний реєстратор здійснив реєстраційні дії з порушенням встановленого порядку на підставі технічного паспорту.
Володіючи та користуючись зазначеним майном без правових підстав відповідач продовжує отримувати доходи з майна, йому неналежного.
Вищезазначене майно вибуло з фактичного володіння позивача, що унеможливлює виконання попередніх домовленостей з відповідачем відповідно до умов попереднього договору № 15.11.17 від 15 листопада 2017 року, реалізацію та отримання позивачем всіх правомочностей власника, що змусило його звернутися за захистом своїх прав до суду. ОСОБА_1 у березні 2019 року звернувся до суду з уточненнями до позовної заяви. У зв`язку з здійсненням відповідачем ОСОБА_2 поділом (об`єднанням) квартир, в наслідок чого збільшилась їх кількість, право власності на які зареєстровано приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Тимчуком В. О.. 
 
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 30 листопада 2022 року в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань Катерини Володимирівни про визнання незаконною та скасування державної реєстрації речових прав на об`єкти нерухомого майна - відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що станом на 30 жовтня 2018 року у державного реєстратора Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань К.В. підстав для відмови у вчиненні державної реєстрації прав не існувало, зокрема, така підстава як «наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно» була відсутня. Таким чином, в силу закону державний реєстратор не мав жодних підстав для відмови у вчиненні реєстраційних дій. Основний договір з погодженням істотних умов між сторонами не укладався, отже позивач може ставити питання лише про повернення грошових коштів сплачених за попереднім договором. Також суд вказав на те, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. На підставі викладеного, суд дійшов висновку, що порушене право позивача підлягає поновленню в інший спосіб.
 
Не погодився із зазначеним судовим рішенням позивач, ним подана апеляційна скарга, в якій він вказує на те, що  рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим, та таким, що підлягає скасуванню, оскільки було прийняте з порушенням норм матеріального та процесуально права.
Позивач вказує на те, що суд першої інстанції хибно не взяв до уваги ті обставини, що відносини між позивачем і ОСОБА_2 щодо здійснення позивачем будівництва вищевказаних об`єктів нерухомого майна були реальними, та за що позивач сподівався на отримання винагороди шляхом спочатку реєстрації в законний спосіб за ОСОБА_2 права власності на п`ять індивідуальних блокованих житлових будинків, як на новозбудоване нерухоме майно, і яких тільки потім можливо було, в межах дозволених законодавством норм, виділити декілька окремих ізольованих житлових приміщень (квартир), лише деякі з яких потім, разом із земельними ділянками, ОСОБА_2 мав переоформити (відчужити) позивачу. Оскільки земля ОСОБА_2 під будівництвом була поділена на шість окремих суміжних ділянок, цільовим призначенням для будівництва індивідуальних житлових будинків з окремими кадастровими номерами. Ось такі були наміри за договором між позивачем та ОСОБА_2 ..
Однак, всупереч чинному законодавству та за абсолютно незаконного сприяння державного реєстратора, ОСОБА_2 зареєстрував за собою право власності не на п`ять індивідуальних блокованих житлових будинків, як на новозбудоване нерухоме майно, а відразу на квартири та ще й в кількості 14 квартир, у зв`язку з чим змінилась і нумерація можливих до виділення окремих ізольованих житлових приміщень (квартир).
Відтак факт грубого порушення державним реєстратором Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань К.В., положень Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції чинній на час вчинення відповідної державної реєстрації, є очевидним. А отже й незаконною є відповідна державна реєстрація права власності за ОСОБА_2 на вищевказані 14 окремих квартир.
Отже, позивач має пряме відношення до будівництва п`яти блокованих індивідуальних житлових будинків за адресою: АДРЕСА_2 , АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , та своїм позовом хоче спочатку домогтися приведення у відповідність до законодавства набуття права власності ОСОБА_2 на збудовані ним п`ять блокованих індивідуальних житлових будинків, а потім у подальшому вже домогтися, щоб відповідач реалізував обумовлені ними в договорі наміри щодо винагороди позивача.
На підставі викладеного, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
 
В судовому засіданні представник позивача - адвокат Мозговий О.О. підтримав апеляційну скаргу з підстав, викладених у ній, та просив її задовольнити.
Представники відповідача ОСОБА_2 - адвокат Прокопенко І.І. заперечував проти доводів апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції законним і обґрунтованим, просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін.
Відповідач державний реєстратор Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань К.В., повідомлялась про час та місце розгляду справи шляхом направлення судового повідомлення на офіційну електронну даресу, в судове засідання не з`явилась, причини неявки суду не повідомила. Тому, враховуючи положення ч.2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе розглянути справу за відсутності вказаної особи.
Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників судового розгляду, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів виходить з такого.
Судом апеляційної інстанції встановлені та підтверджуються матеріалами справи наступні обставини.
Відповідно до умов попереднього договору № 15.11.17 від 15 листопада 2017 року  ОСОБА_1 зобов'язався власними силами виконати будівельні роботи на земельній ділянці, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2 згідно з погодженим проектом та відчужити будинки № 4 та № 5 , першого та другого поверху житлового фонду за земельну ділянку. 
У підпунктах 4,5,6  пункту 1 визначено, що  ОСОБА_2 зобов`язався передати (переоформити) за виконані роботи земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:01:063:0175, земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:01:063:0174, земельну ділянку з кадастровим номером 3210600000:01:063:0171. Визначено також, що витрати пов`язані з переоформлення земельних ділянок та будинку виконуються за рахунок Коваленка І.М . 
У пункт 1.1 договору сторони зобов`язались в майбутньому укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлових будинків №4 , №5 , які будуть мати 4 квартири №7 , №8 , №9 , №10 , які знаходяться на земельних ділянках з кадастровим номером 3210600000:01:063:0170 та з кадастровим номером 3210600000:01:063:0173 .
Пунктом 2.1. визначена вартість нерухомого майна: першого та другого поверху загальною площею 300 кв.м. - 3600000 (три мільйони шістсот тисяч) гривень; підвального приміщення загальною площею 164 кв.м. - 1968000 (один мільйон дев`ятсот шістдесят вісім тисяч) гривень; мансардного поверху загальною площею 150 кв.м - 1800000 (один мільйон вісімсот тисяч) гривень.
Пунктом 6.1. договору передбачено, що він набирає чинності з моменту підписання сторонами, і діє до укладання Основного договору, але не пізніше ніж 31 грудня 2018 року включно. Вказаний договір укладений в простій письмовій формі /т.1 а.с.20-22/.
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідач ОСОБА_2 є власником земельних ділянок: з кадастровим номером 3210600000:01:063:0170, з кадастровим номером 3210600000:01:063:0171, з кадастровим номером 3210600000:01:063:0172, з кадастровим номером 3210600000:01:063:0173, з кадастровим номером 3210600000:01:063:0174, з кадастровим номером 3210600000:01:063:0175. /т.1 а.с.17-19,124-125/.
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта станом на 17 грудня 2018 року державним реєстратором Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань К.В. 30 жовтня 2018 року вчинено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на наступні квартири:
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_2 , загальною площею 104.6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682584432106, номер запису про право власності 28699809, індексний номер 43813113 від 01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_2 , загальною площею 194.3 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682553632106, номер запису про право власності 28699077, індексний номер 43812530 від 01 листопада 2018 року; ця квартира містить запис про державну реєстрацію обтяжень на підставі договору іпотеки;
§ на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_4 , загальною площею 75,1 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682527632106, запис про право власності за номером 28698592, індексний номер 43812070 від 01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 76,6 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682402432106, запис про право власності за номером 28696201, індексний номер 43809534 від01 листопада 2018;
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 76,6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682357732106, номер запису про право власності 28695335, індексний номер 43808616 від 01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_3 , загальною площею 145,9 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682085132106, запис про право власності за номером 28691410, індексний номер 43803536 від 01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_3 , загальною площею 75,3 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682058632106, запис про право власності за номером 28689856, індексний номер 43803027 від01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_5 , загальною площею 143,4 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1682007032106, запис про право власності за номером 28689105, індексний номер 43802184 від01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_5 , загальною площею 78,5 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1681989532106, запис про право власності за номером 28688723. індексний номер 43801872 від01 листопада 2018 року;
§ на квартиру № 3, будинок АДРЕСА_5 , загальною площею 77,4 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1681961532106, запис про право власності за номером 28688367 від 30 жовтня 2018 року, індексний номер 43801109 від 01 листопада 2018 року. /т.1 а.с.13-19,122-123/
Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта станом на 18 листопада 2019 року крім вказаних вище об`єктів нерухомого майна, приватним нотаріусом Тимчук В.О. вчинено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на наступні квартири:
§ на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_3 , загальною площею 104.6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949457732106, номер запису про право власності 33920125 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_3 , загальною площею 40.8 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949425932106, номер запису про право власності 33919507 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_5 , загальною площею 108.5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949326232106, номер запису про право власності 339217492 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_5 , загальною площею 34.1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949226632106, номер запису про право власності 33915478 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_4 , загальною площею 104.4 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949191332106, номер запису про право власності 33914795 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_4 , загальною площею 40.8 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949162832106, номер запису про право власності 33914238 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 5, будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 104.6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1948960632106, номер запису про право власності 33911998 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 2, будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 40.8 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1948911032106, номер запису про право власності 33909559 від 26 жовтня 2019 року;
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 35.5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1837299632106, номер запису про право власності 31705745 від 21 травня 2019 року;
§ на квартиру № 4, будинок АДРЕСА_2 , загальною площею 39.6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1837256332106, номер запису про право власності 31704792 від 21 травня 2019 року;
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_5 , загальною площею 35.1 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1837228732106, номер запису про право власності 31704134 від 21 травня 2019 року;
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_3 , загальною площею 35.5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 18371082322106, номер запису про право власності 3170153 від 21 травня 2019 року ;
§ на квартиру № 1, будинок АДРЕСА_4 , загальною площею 35.5 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1836955832106, номер запису про право власності 31698547 від 21 травня 2019 року.
Реєстрація деяких квартир проведена на підставі висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомості /т.1 а.с.117-121/. 
Підставами для скасування всіх реєстраційних дій позивачем в позові, та уточненнях до нього, визначено порушення  п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127 в редакції чинній на 01 листопада 2018 року, так як на час вчинення державним реєстратором Броварської районної державної адміністрації Київської області Дорогань К.В. державної реєстрації за ОСОБА_2 , для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подається зокрема, документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна, але дійсний документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта на той момент був відсутній. Рішення приватного нотаріуса Тимчука В.О. є похідними, а тому також підлягають до скасування. В обґрунтування порушеного права позивач посилався на укладений між ним і відповідачем попередній договір, за яким він мав в майбутньому набути право власності на об`єкти цього нерухомого майна. 
 
Згідно з положеннями ст. 15 ЦК України, ст. 4 ЦПК України право на звернення до суду за захистом свого права має кожна особа у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Статтею 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Відповідно до ч.ч.1-4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо  здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
В порядку ч. 1 ст. 81 цього Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.ч.1, 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року в справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року в справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року в справі № 916/3156/17  та інш..
У Постанові від 22 березня 2023 року у справі № 741/713/20 Верховний Суд керувався тим, що у ситуації, коли позивач не довів права на позов у матеріально-правовому сенсі, суд не вправі робити висновок щодо суті позовних вимог про правомірність або неправомірність дій відповідача, оскільки за встановлених фактичних обставин справи порушення права позивача не відбулося.
Так само і відповідач не вправі оскаржувати рішення суду по суті спору у разі, якщо суд встановить, що таке рішення не стосується його прав та інтересів, оскільки він не є учасником спірних правовідносин.
 
Відповідно до ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Частиною третьою даної статті передбачено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Договір купівлі-продажу, дарування та міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири та іншого нерухомого майна (ст.ст. 657, 716, 719 ЦК України, ст. 126 Земельного кодексу).
В порядку ч.1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Відповідно до ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
 
Правовідносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень врегульовані Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 року №1952-IV.
Так, ч. 1 с. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції чинній на час прийняття оскаржуваного рішення) передбачалося, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: 1) заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) об'єкт нерухомого майна розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав; 3) із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;4) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; 5) заяву про державну реєстрацію прав, пов'язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев'ятою статті 15 цього Закону; 6) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, зокрема за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці.
Частиною 2 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції чинній на час прийняття оскаржуваного рішення) передбачалось, що за наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Відмова в державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.
Велика Палата Верховного Суду у Постанові  від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 вказала на те, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов'язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно.
 
З наведених обставин справи вбачається, що 15 листопада 2017 року між сторонами в простій письмові формі був укладений договір, який визначений ними як попередній договір. 
За умовами цього договору позивач зобов'язався власними силами виконати будівельні роботи на земельній ділянці, що належить відповідачу ОСОБА_2 та «відчужити будинки № 4 та № 5 , першого та другого поверху житлового фонду за земельну ділянку».
В порядку розрахунку за виконані роботи та будівельні матеріали відповідач ОСОБА_2 зобов`язався переоформити на позивача 3 земельні ділянки та декілька квартир. 
Сторонами договору визначено, що цей попередній договір діє до укладання Основного договору, але не пізніше ніж 31 грудня 2018 року включно.
Визначаючи характер спірних правовідносин, слід зазначити, що вказаний договір є змішаним, так як одночасно містить умови щодо виконання будівельних робіт, а також умови щодо передачі у власність відповідача позивачем об`єктів нерухомого майна (земельних ділянок та квартир). 
Із змісту договору вбачається, що сторони усвідомлювали і зобов`язались в майбутньому укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу щодо квартир. Відносно земельних ділянок сторони не визначили за яким договором має відбутись перехід права власності. Разом з тим в умовах попереднього договору мова йде про перехід права власності на об`єкти нерухомого майна, а для договорів щодо купівлі-продажу, дарування та міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири та іншого нерухомого майна, нормами ЦК України  визначена обов`язкова нотаріальна форма договору. Попередній договір, в силу ст. 635 ЦК України, укладається у формі, встановленій для основного договору. А у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір, в силу ч.1 ст. 220 ЦК України, є нікчемним.
Таким чином, враховуючи нікчемність умов попереднього договору в частині що стосується прав та обов`язків щодо переходу права власності на об`єкти нерухомого майна, не можна погодитись з твердженням позивача, про те що здійснена державна реєстрація права власності за відповідачем порушує його права. При цьому слід зазначити, що позивачем не заявлено вимог у матеріально-правовому сенсі.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. У ситуації, коли позивач не довів права на позов у матеріально-правовому сенсі, суд не вправі робити висновок щодо суті позовних вимог про правомірність або неправомірність дій відповідача, оскільки за встановлених фактичних обставин справи порушення права позивача не відбулося
Суд першої інстанції вказав на те, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Також судом вказано на те, що основний договір з погодженням істотних умов між сторонами не укладався. Саме у зв`язку з цим, суд вважав, що станом на час здійснення перших реєстраційних дій були відсутні визначені спеціальним законом підстави для відмови у їх вчиненні. А отже апеляційний суд погоджується з узагальненими висновками суду першої інстанції.
Також враховуючи, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, то слід погодитись і з висновком суду, що позивач може ставити питання лише про повернення грошових коштів які були витрачені за умовами  попереднього договору, а тому порушене право позивача підлягає поновленню в інший спосіб.
Слід також зазначити, що відповідачем у справі залучений один держаний реєстратор, проте оскаржуються дії і іншого, але як похідні, проте враховуючи, що у позові до державного реєстратора спірні правовідносини виникають здебільшого саме між позивачем та відповідачем ОСОБА_2 через невиконання договірних зобов`язань, незалучення приватного нотаріуса, яким вчинені подальші дії не є порушенням норм процесуального права, а розгляд позовних вимог пред`явлених одночасно і до відповідача ОСОБА_2 , і до державного реєстратора не призвів до неправильного вирішення справи по суті.
 
Отже, стороною позивача не було надано належних і допустимих доказів на  підтвердження наявності порушеного права, що давало б підстави для здійснення його захисту в судовому порядку, а також доказів на підтвердження заявлених позовних вимог.
За наведених обставин, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку, що суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, дав їм належну правову оцінку та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення заявлених позовних вимог. Рішення суду відповідає вимогам чинного законодавства, наданим доказам, обставинам справи і підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, колегія суддів апеляційного суду не вбачає.
 
Враховуючи відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги і задовлення заявлених позовних вимог, відсутні і підстави для компенсації позивачеві понесених ним витрат на стадії апеляційного перегляду справи.
 
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381- 384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
 
П О С Т А Н О В И В
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 30 листопада 2022 року - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.
 
Суддя-доповідач:                                                                             В.В. Соколова 
 
Судді:                                                                                                 В.А. Нежура
 
                                                                                                            Н.В. Поліщук

Повний текст постанови складений 15 травня 2023 року.