Постанова
Іменем України                             
26 квітня 2023 року
м. Київ
 
справа № 761/30876/19
провадження № 61-2083св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,                Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», Узинська сільська рада Тисменицького району Івано-Франківської області (державний реєстратор Цалин Андрій Богданович), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кисельова Надія Володимирівна,
треті особи:  ОСОБА_2 , уповноважена особа на ліквідацію акціонерного товариства «Банк «Фінанси та Кредит» Ірклієнко Юрій Петрович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги  ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Жук Ростислав Стефанович, та товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 02 листопада 2022 року у складі судді Татарінової О. А. та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 11 січня 2023 року у складі колегії суддів: Бойчука І. В., Пнівчук О. В., Томин О. О.,
ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог
 
У серпні 2019 року ОСОБА_3 звернулась до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (далі - ТОВ «ФК «Алькор Інвест»), державного реєстратора Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області 
Цалина А. Б., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кисельової Н. В. про визнання протиправним і скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування записів про право власності.
Позовну заяву мотивовано тим, що 04 квітня 2007 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит»), правонаступником якого є ТОВ «ФК «Алькор Інвест», та позивачем був укладений кредитний договір, за умовами якого їй було надано кредит у розмірі 35 000 доларів США, з терміном користування 
до 04 квітня 2022 року.
На забезпечення виконання умов кредитного договору, цього ж дня між 
ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит» та позивачем був укладений договір іпотеки, предметом якого є належні останній на праві власності нежитлові підвальні приміщення, загальною площею 23, 5 кв. м, які розташовані на 
АДРЕСА_1 . 
Вказувала, що 05 липня 2019 року державним реєстратором Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області 
Цалиним А.Б. прийнято рішення, індексний номер 46646476, про проведення державної реєстрації права власності на вказане майно за ТОВ «ФК «Алькор Інвест». 16 липня 2019 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» відчужило спірне нерухоме майно за договором купівлі-продажу на користь ОСОБА_2 . Цього ж дня приватний нотаріус Кисельова Н. В. прийняла рішення, індексний номер 47798711 про державну реєстрацію права власності на майно за ОСОБА_2 .
Позивач не погоджується із реєстраційними діями щодо переходу права власності на належні їй нежитлові приміщення, оскільки вважає, що заборгованість за кредитом не є простроченою, іпотечне застереження в договорі іпотеки відсутнє та такого застереження у вигляді окремого договору також не укладалося, проведена оцінка майна є недійсною, а також державним реєстратором Цалиним А. Б. не могли вчинятись реєстраційні дії, оскільки він не є нотаріусом. 
Посилаючись на викладене, позивач просила: визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
від 05 липня 2019 року, індексний номер 46646476, що прийняте державним реєстратором Цалиним А. Б., скасувавши відповідно запис про право власності на спірне майно за ТОВ «ФК «Алькор Інвест»; визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 липня 2019 року, індексний номер 47798711, що прийняте державним реєстратором - приватним нотаріусом Кисельовою Н. В., скасувавши відповідно запис про право власності на спірне майно за ОСОБА_2 .
 
Ухвалою Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області  від 14 вересня 2022 року закрито провадження у справі в частині позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 липня 2019 року, індексний номер 47798711, що прийняте державним реєстратором - приватним нотаріусом 
Кисельовою Н. В. та скасування відповідного запису про право власності на спірне майно за ОСОБА_2 , у зв`язку з відмовою позивача від цих позовних вимог.
 
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень
 
Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області           від 02 листопада 2022 року, залишеним без змін постановою Івано-Франківського апеляційного суду від 11 січня 2023 року, позов            ОСОБА_3 задоволено частково. 
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
від 05 липня 2019 року, індексний номер 47646476, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області Цалиним А. Б. про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , за 
ТОВ «ФК «Алькор Інвест». У задоволенні решти позову відмовлено.
Судові рішення мотивовані тим, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем здійснена з порушенням вимог чинного законодавства, оскільки договір іпотеки не містить відповідного іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого ТОВ «ФК «Алькор Інвест» могло б звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на спірне майно, окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонами також не укладалося. Крім того, що відповідач не спростував доводи позивача про відсутність у неї заборгованості за кредитним договором. 
Суд першої інстанції зазначив, що ОСОБА_3 не заявляла вимог до ОСОБА_2 , за яким станом на час подання позову було зареєстровано право власності на майно, а зазначила його у позові в якості третьої особи, не просила спростувати презумпцію наявності в цього суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності) у зв`язку з державною реєстрацією права власності на нерухоме майно, а тому суд такий спір не вирішував. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
 
У касаційних скаргах ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_2  просять скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. 
 
Касаційні скарги мотивовані тим, що договором іпотеки передбачено відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема пунктом 4.1 договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством, тобто й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Зазначають, що ТОВ «ФК «Алькор Інвест» надало реєстратору усі необхідні документи для вчинення реєстраційної дії,а тому суди дійшли помилкового висновку про відсутність правових підстав для прийняття державним реєстратором рішення про здійснення реєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем. Посилаються на те, що позивач обрала неефективний спосіб захисту права власності, оскільки спірне майно після набуття його ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було відчужено на користь 
ОСОБА_2 , а тому належним способом у даному випадку є витребування майна шляхом подання віндикаційного позову до останнього набувача цього майна, а не оскарження реєстраційний дій. При цьому ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірного майна.
 
Відзиви на касаційні скарги
 
У березні 2023 року від позивачки надійшли відзиви на касаційні скарги, 
в яких вона посилається на необґрунтованість доводів скарг та законність ухвалених у справі судових рішень. Зазначає, що договір іпотеки не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя і не визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку». Посилається на те, що ця справа розглядається з 2019 року та зміст ухвалених у справі рішень впливає на ефективний захист порушеного права позивача в процесі розгляду віндикаційного позову, що поданий позивачем у березні 2023 року, тому обраний спосіб захисту є належним та ефективним. При цьому встановлені у цій справі обставини щодо незаконного набуття ТОВ «ФК «Алькор Інвест» будуть мати преюдиційне значення. 
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 березня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 19 квітня 2023 року справу призначено до судового розгляду. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
04 квітня 2007 року між ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Алькор Інвест», та позивачем був укладений кредитний договір, за умовами якого ОСОБА_3 було надано кредит у розмірі 35 000 доларів США, з терміном користування до 04 квітня 2022 року.
 
На забезпечення виконання умов кредитного договору, цього ж дня між 
ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит» та позивачем був укладений договір іпотеки, предметом якого є належні останній на праві власності нежитлові підвальні приміщення, загальною площею 23, 5 кв. м, які розташовані на 
АДРЕСА_1 . 
 
Відповідно до пункту 3.3.5. договору іпотеки іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку виникнення заборгованості зі сторони іпотекодавця зі сплати відсотків за користування кредитом, більше ніж на три місяці.
 
Пунктом 4. 1. договору іпотеки передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством.
 
Згідно з пунктом 4. 2. договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених іпотекою іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки. Іпотекодержатель залишає за собою право вибору порядку та способу звернення стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса, або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
За змістом пункту 4. 3. договору іпотеки іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем його зобов`язань за кредитним договором чи цим договором, у випадку виявлення невідповідності дійсності відомостей, поданих іпотекодавцем при укладенні вказаних договорів або суттєвого погіршення стану іпотеки, в тому числі надмірного зносу. Фактичної повної відсутності предмету іпотеки, (в тому числі надмірного зносу), фактичної повної (часткової) відсутності предмету іпотеки, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
 
11 липня 2014 року між АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду до кредитного договору, відповідно до умов якої сторони визнають наявність боргу позичальника за кредитним договором, який складається з боргу за виданими позичальнику кредитними ресурсами, що становить 23 413,43 доларів США станом на 11 липня 2014 року; боргу за процентами за користування позичальником кредитними ресурсами, що становить 924,10 доларів США станом на 11 липня 2014 року.
 
Позичальник зобов`язується повернути банку у строк до 11 липня 
2014 року отримані ним у фактичне користування кредитні ресурси у сумі 
11 706,71 доларів США. Залишок кредитних ресурсів у сумі 11 706,71 доларів США, що залишиться у фактичному користуванні позичальника після зазначеного погашення, позичальник зобов`язується повернути банку у нижче зазначених розмірах та у нижче вказані строки.
 
Згідно з пунктом 1.3. додаткової угоди №2 позичальник зобов`язується щомісячно, в термін з 01 по 10 число кожного місяця, здійснювати погашення залишку заборгованості за кредитними ресурсами, починаючи з серпня 
2014 року та закінчуючи датою закінчення терміну дії кредитного договору (04 квітня 2022 року) - погашення заборгованості за кредитними ресурсами щомісячно в розмірі 100,70 доларів США.
 
09 квітня 2019 року між АТ «Банк «Фінанси та кредит» та ТОВ «ФК «Алькор інвест» укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги належні банку до позичальників, іпотекодавців та поручителів, зазначених у додатку №1 до цього договору.
 
Із додатку № 1 до Договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги вбачається, що згідно реєстру договорів, права вимоги за яким відступаються, та боржників за такими договорами зазначено кредитний договір від 04 квітня 2007 року з усіма додатками, додатковими угодами, договорами про внесення змін, та доповнення до вказаного договору, укладений між кредитором АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та позичальником ОСОБА_3 , сума заборгованості за яким становила 
6 564,50 доларів США.
 
Згідно вкладеного до листа з оголошеною цінністю позивачу направлялося повідомлення про звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 22 квітня 2019 року та лист повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки.
 
З направленого повідомлення про звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання вбачається, що ОСОБА_3 повідомлено про те, що заборгованість за кредитним договором станом на 09 квітня 
2019 року складає 6 564,50 доларів США та 484 377,97 грн пені, з яких: 
5 841,53 доларів США - заборгованість за тілом кредиту; 722,97 доларів США - заборгованість за процентами; 484 377,97 грн - заборгованість за пенею. 
 
05 липня 2019 року держаним реєстратором Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області ЦалинимА. Б. прийнято рішення, індексний номер 46646476, про проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Алькор Інвест». 
 
Для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було надано договір іпотеки від 04 квітня 2007 року, звіт про оцінку предмета іпотеки, договір про відступлення права вимоги ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» на користь ТОВ «ФК «Алькор Інвест», копію повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання - повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, отриманого ОСОБА_3 03 травня 
2019 року.
 
16 липня 2019 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» відчужило спірне нерухоме майно за договором купівлі-продажу на користь ОСОБА_2 . Цього ж дня приватний нотаріус Кисельова Н. В. прийняла рішення, індексний номер 47798711 про державну реєстрацію права власності на майно за 
ОСОБА_2 .
 
Позиція Верховного Суду
 
Касаційні скарги задоволенню не підлягають. 
 
Оскільки судові рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог не оскаржуються, то відповідно до статті 400 ЦПК України їх законність в цій частині колегією суддів не перевіряється. 
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).
 
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк
та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 
2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи
на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми
статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
 
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час
укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
 
Згідно зі статтею 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 29 вересня 2021 року у справі № 310/2400/18, провадження 
№ 61-21539св19, від 07 грудня 2022 року у справі № 522/18222/19, провадження № 61-6444св22 та у багатьох інших.
 
Після внесення Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором
між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
 
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
 
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
 
У пунктах 57, 61 Порядку визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
Вказаний висновок висловлено постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження
№ 14-22цс19).
 
Судами установлено, що для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було надано договір іпотеки, звіт про оцінку майна, договір про відступлення права вимоги ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» на користь ТОВ «ФК «Алькор Інвест», копію повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання - повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, отриманого ОСОБА_3 03 травня 2019 року.
 
При цьому суди правильно встановили, що договір іпотеки від 04 квітня 
2007 року не містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Зокрема договір не передбачає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
 
Сторони за договором іпотеки погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку», згідно якого договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (пункт 4.2 договору іпотеки).
 
Проте матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя. 
 
Також зі змісту договору іпотеки вбачається відсутність у ньому відповідного іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
 
Доводи касаційних скарг про те, що іпотечним застереженням є 
пункт 4. 1 договору іпотеки (звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством) Верховний Суд відхиляє, оскільки цим пунктом не передбачено, що іпотекодавець надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
 
Тобто, укладаючи договір іпотеки від 04 квітня 2007 року, сторони не встановили можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку», зокрема передбачений частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 12 травня 
2006 року), який визначає передачу іпотекодержателю за його власним одноосібним письмовим рішенням права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
 
За таких обставин, Верховний Суд дійшов висновку, що іпотекодержателем не надано договору, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки або окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя як того вимагають пункти 57, 61 Порядку, а тому суди дійшли правильного висновку про незаконність рішення державного реєстратора Узинської сільської ради Тисменицького району Івано-Франківської області Цалина А. Б. від 05 липня 2019 року, індексний номер 46646476, про проведення державної реєстрації права власності на нежитлові підвальні приміщення, загальною площею 23, 5 кв. м, які розташовані на АДРЕСА_1 
за ТОВ «ФК «Алькор Інвест».
 
Доводи касаційних скарг про те, що іпотекодержатель надав усі необхідні документи для проведення оспорюваної державної реєстрації спростовуються вищевикладеним, зокрема відсутністю договору про задоволення вимог іпотекодержателя або іпотечного застереження в договорі іпотеки. 
 
Посилання у касаційних скаргах на неефективне обрання позивачем способу захисту є необґрунтованим, оскільки можливість оскарження рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на майно передбачена як частиною четвертою статті 37 Закону України «Про іпотеку», так і частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на час проведення державної реєстрації та звернення позивача із цим позовом).
 
Відповідно до даних з Єдиного державного реєстру судових рішень, які відповідно до статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд може використовувати при здійсненні судочинства, 21 березня 2023 року Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області постановив ухвалу про відкриття провадження у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про витребування спірного майна (справа № 344/4628/23). 
 
Аргументи касаційної скарги ОСОБА_2 про добросовісність набуття ним у власність спірного майна не можуть бути підставою для скасування судових рішень, оскільки ці обставини можуть бути предметом доказування у справі про витребування майна із володіння останнього. 
 
Крім того, Верховний Суд звертає увагу на таке.
 
Згідно із частиною першою статті 7 цього Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Стаття 33 цього Закону передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Аналіз положень зазначених статей Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що право звернення стягнення  на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває лише у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. В іншому випадку іпотекодаржатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. 
 
09 квітня 2019 року між АТ «Банк «Фінанси та кредит» та ТОВ «ФК «Алькор інвест» укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги належні банку до позичальників, іпотекодавців та поручителів, зазначених у додатку №1 до цього договору.
 
Із додатку № 1 до Договору про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги вбачається, що згідно реєстру договорів, права вимоги за яким відступаються, та боржників за такими договорами зазначено кредитний договір від 04 квітня 2007 року з усіма додатками, додатковими угодами, договорами про внесення змін, та доповнення до вказаного договору, укладений між кредитором АТ «Банк «Фінанси та Кредит» та позичальником ОСОБА_3 , сума заборгованості за яким становила 
6 564,50 доларів США.
 
Згідно вкладеного до листа з оголошеною цінністю позивачу направлялося повідомлення про звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання від 22 квітня 2019 року та лист повідомлення про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки.
 
З направленого повідомлення про звернення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання вбачається, що ОСОБА_3 повідомлено про те, що заборгованість за кредитним договором станом на 09 квітня 
2019 року складає 6 564,50 доларів США та 484 377,97 грн пені, з яких: 
5 841,53 доларів США - заборгованість за тілом кредиту; 722,97 доларів США - заборгованість за процентами; 484 377,97 грн - заборгованість за пенею. 
 
На спростування прострочення сплати кредитних коштів позивачка надавала квитанції (а. с. 72-102, т. 1).
 
Судами установлено, що станом на момент відступлення АТ «Банк «Фінанси та кредит» на користь ТОВ «ФК «Алькор інвест» прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, 09 квітня 2019 року, розмір заборгованості позивача складав: за тілом кредиту - 5 841,53 доларів США, за відсотками за користування кредитними коштами - 722,97 доларів США. Доказів того, що зазначена заборгованість станом на 2019 рік була простроченою матеріали справи не містять, враховуючи, що кінцевий термін наданого ОСОБА_4 кредиту закінчився 04 квітня 2022 року і вимоги банку про дострокове повернення кредиту матеріали справи не містять, а розмір залишку заборгованості в порівнянні з первісною сумою кредитування 
(35 000 доларів) свідчить про погашення позичальником боргу, що також підтверджується наявними у матеріалах справи квитанціями 
(а. с. 72-102, т. 1).
 
Факт невиконання або неналежного виконання позивачем умов кредитного та іпотечного договорів, зокрема прострочення сплати платежів, не було підтверджено відповідачем під час розгляду справи судами попередніх інстанцій, хоча саме цими обставинами обґрунтовувала позивач відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Отже, як на момент набуття ТОВ «ФК «Алькор інвест» прав кредитора та іпотекодержателя, так і на момент набуття права власності на предмет іпотеки,після сплину менше трьох місяців з дня набуття ТОВ «ФК «Алькор інвест» прав іпотекодержателя, відповідачем не доведено, що позивач допустила невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, внаслідок чого ТОВ «ФК «Алькор інвест» набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки. 
 
Доводи касаційних скарг про те, що іпотекодержатель надав усі необхідні документи для проведення оспорюваної державної реєстрації спростовуються вищевикладеним, зокрема відсутністю договору про задоволення вимог іпотекодержателя або іпотечного застереження в договорі іпотеки. 
 
Посилання у касаційних скаргах на неефективне обрання позивачем способу захисту є необґрунтованим, оскільки визнання незаконним рішення державного реєстратора підтверджує протиправне набуття особою у власність нерухомого майна і ці обставини є преюдиційними у спорі про витребування майна у особи, яка є останнім набувачем цього майна. 
 
Аргументи касаційної скарги ОСОБА_2 про добросовісність набуття ним у власність спірного майна не можуть бути підставою для скасування судових рішень, оскільки ці обставини можуть бути предметом перегляду у справі про витребування майна із володіння останнього. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Верховний Суд розглянув справу в межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; і підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.
 
Викладене дає підстави для висновку, що касаційні скарги є необґрунтованими, їх доводи зводяться до переоцінки доказів та встановленню інших обставин ніж ті, що були встановлені судами попередніх інстанцій, що відповідно до статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції, відповідно касаційні скарги підлягають залишенню без задоволення, а судові рішення - без змін.
 
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
 
Суди попередніх інстанцій забезпечили повний та всебічний розгляд справи на основі наданих доказів, оскаржувані судові рішення відповідають нормам матеріального та процесуального права.
 
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційні скарги  ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Жук Ростислав Стефанович, та товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» залишити без задоволення. 
 
Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області 
від 02 листопада 2022 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 11 січня 2023 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                 Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                            О. В. Білоконь
 
О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
В. В. Шипович