ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"06" червня 2023 р.           Справа№ 923/68/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Гаврилюка  О.М.
суддів:            Ткаченка Б.О. 
          Суліма  В.В. 
 
за участю секретаря судового засідання: Ніконенко Є.С.
за участю представників сторін згідно із протоколом судового засідання
від позивачів: Дзенік С.І. (поза межами приміщення суду);
від відповідача: не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги  
Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"
на рішення      Господарського суду міста Києва від 07.11.2022, повний текст рішення складено 16.12.2022, у справі № 923/68/22 (суддя Ковтун С.А.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень тан"
про визнання недійсною додаткової угоди,-
                                                            ВСТАНОВИВ: 
Короткий зміст позовних вимог 
Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" (далі-позивач) звернулося до суду із позовною заявою   до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" (далі-відповідач) про визнання недійсною додаткової угоди від 22.10.2020 до Договору купівлі - продажу від 26.06.2020 №26/06/2020-1.
Позивач посилався  на те, що оспорювана Додаткова угода від 22.10.2020 до Договору купівлі - продажу від 26.06.2020 №26/06/2020 підлягає визнанню  недійсною в судовому порядку з огляду на приписи ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, оскільки укладена директором ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" з перевищенням повноважень, за відсутності згоди на укладення такого правочину загальними зборами Товариства, як того вимагає Статут (п. 12.4.18., п. 12.5, п. 12.6, п. 14.5, п. 14.6).  Крім того, позивач посилався і на недотримання при укладенні оспорюваного правочину  вимог ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю".
 Короткий зміст заперечень проти позову
Відповідач проти позову заперечував повністю,  посилаючись на те, що Договір купівлі - продажу від 26.06.2020 №26/06/2020 є нікчемним в силу приписів ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України, адже не посвідчений нотаріально, а тому і укладена додаткова угода до нього також є нікчемною в силу вимог закону. При цьому, визнання недійсним нікчемного правочину не є ефективним способом захисту. 
Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його ухвалення 
Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.11.2022 у справі № 923/68/22 у  задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" відмовлено повністю.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що додаткова угода є тим юридичним фактом, який є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків для позивача. Також позивачем не доведено наявність підстав для визнання недійсною додаткової угоди внаслідок невідповідності її вимогам ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю". За приписами цієї норми рішення про надання згоди на вчинення правочину, якщо вартість майна, робіт або послуг, що є предметом такого правочину, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства відповідно до останньої затвердженої фінансової звітності, приймаються виключно загальними зборами учасників, якщо інше не передбачено статутом товариства. Рішення про надання згоди на вчинення інших значних правочинів, крім зазначених у частині другій цієї статті, приймаються загальними збори учасників, якщо інше не встановлено статутом товариства. Отже, згідно з цією нормою, умовою віднесення правочину до значного є вартість майна. Така вартість повинна визначатись даними фінансової звітності товариства, а не вартістю продажу. 
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з постановленим рішенням, позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" звернувся до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, при дослідженні апеляційної скарги встановлено, що скаржник просить скасувати оскаржуване рішення  та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю. 
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що місцевим господарським судом при винесенні рішення порушено норми матеріального та процесуального права, рішення суду першої інстанції було прийнято при неповному дослідженні доказів та з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, що привело до неправильного вирішення спору. 
Скаржник в обґрунтування доводів апеляційної скарги посилався на те, що: 
- судом першої інстанції не враховано, що рішенням одноосібного учасника №25/06/20 від 25.06.2020 було надано згоду на укладення вказаного договору  купівлі - продажу на вказаних умовах, а також у вказаному рішенні міститься застереження про те, що зміна умов договору допускається лише за рішенням учасника Товариства, а відповідно, такого рішення учасник не приймав; 
- директор має право (п. 14.6. статуту) зокрема, вчиняти від імені Товариства правочини та укладати (підписувати) від імені Товариства будь-які договори (угоди) з урахуванням обмежень щодо змісту та суми договорів (правочинів, угод), які встановлені цим Статутом та внутрішніми документами Товариства; 
- додатковою угодою було продовжено строк оплати за основним договором ще на 2 роки, що є зміною істотних умов договору, що є порушенням вимог Статуту; 
- приписи Статуту Товариства підтверджують, що будь-які питання, які стосуються укладання правочинів відносяться до виключної компетенції Загальних зборів Учасників; повноваження Директора у даному питанні є обмеженими, оскільки на вчинення (укладання) від імені Товариства таких правочинів потрібна згода учасників; 
- судом першої інстанції невірно застосовано ст. ст. 92, 241, 638 Цивільного кодексу України; 
- суд першої інстанції невірно застосував п. 12.4.18 Статуту, адже об`єкт продажу за договором купівлі - продажу підпадає під нормативне врегулювання вимог статуту; 
- судом невірно застосовано ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю"; 
- як вбачається із оскаржуваної додаткової угоди та договору,  преамбула договорів містить в собі застереження, що директор  позивача діє на підставі статуту, а зміна виконавчим органом (директором) товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" умов щодо строку оплати за відсутності відповідного рішення загальних зборів учасників товариства на таку зміну, є порушенням рішення товариства від 25.06.2020.
- укладаючи та підписуючи основний Договір, відповідач достеменно знав або повинен був, проявивши принаймні розумну обачність, знати про повноваження директора позивача - ТАО ЮАНЬ - та їх обмеження; 
- вказане свідчить про обізнаність відповідача із тим, що директору ТАО ЮАНЬ, для підписання додаткової угоди про продовження терміну оплати за договором, необхідно було попередньо отримати згоду учасника.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
 Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу № 923/68/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Гаврилюк О.М., судді: Пашкіна С.А, Ткаченко Б.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.01.2023 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" на рішення        Господарського суду міста Києва від 07.11.2022 у справі        № 923/68/22 - залишити без руху.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" на рішення        Господарського суду міста Києва від 07.11.2022у справі №   923/68/22, розгляд справи призначено на 15.03.2023. 
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від        13.03.2023, у зв`язку з тим, що рішенням Вищої ради правосуддя від 28.02.2023 суддю Північного апеляційного господарського суду Пашкіну С.А., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), звільнено у відставку, призначено повторний автоматизований розподіл справи.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.03.2023, для розгляду справи № 923/68/22 визначено колегію суддів у складі: Гаврилюк О.М. - головуючий суддя, судді: Сулім В.В., Ткаченко Б.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2023 справу №   923/68/22 прийнято до провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя - Гаврилюк О.М., судді: Сулім В.В., Ткаченко Б.О.
15.03.2023        в багатьох областях України, в тому числі на території міста Київ було оголошено повітряну тривогу, у зв`язку з чим судове засідання, призначене на 15.03.2023 на 09:45 годину не відбулось.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.03.2023 призначено розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" на рішення         Господарського суду міста Києва від 07.11.2022 у справі № 923/68/22 на 19.04.2023. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.04.2023 задоволено заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"  Дзеніка С.І. про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів через програмне забезпечення "Easycon".
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.04.2023 задоволено  заяву про продовження строку розгляду справи №   923/68/22, відкладено розгляд справи №   923/68/22 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" на рішення         Господарського суду міста Києва від 07.11.2022        на 06.06.2023. 
Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання
В судове засідання 06.06.2023 з`явився представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешл Лімітед" в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду. 
Представник скаржника (позивача)  надав пояснення по справі та підтримав вимоги викладені у апеляційній скарзі, просив суд апеляційну скаргу задовольнити, скасувати рішення повністю та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. 
Товариство з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" в судове засідання представників не направило, про дату, час та місце розгляду справи повідомлене належним чином. 
Ухвали Північного апеляційного господарського суду у даній справі надіслані учасникам справи за офіційними електронними адресами, які наявні в матеріалах справи,  у зв`язку із відсутністю фінансування видатків, які передбачені на поштову кореспонденцію у Північному апеляційному господарському суді.
У відповідності до вимог ч. 5 ст. 6 ГПК України, суд направляє судові рішення та інші процесуальні документи учасникам судового процесу на їхні офіційні електронні адреси, вчиняє інші процесуальні дії в електронній формі із застосуванням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи в порядку, визначеному цим Кодексом, Положенням про Єдину судову інформаційно-телекомунікаційну систему та/або положеннями, що визначають порядок функціонування її окремих підсистем (модулів).
Ч.12    ст.270 ГПК України    встановлено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Колегія суддів апеляційного господарського суду з урахуванням ч. 1, п. 1 ч. 3 ст. 202, ч. 12 ст. 270 ГПК України, вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами, оскільки представники учасників справи, (а саме: відповідача) що не з`явилися, про дату та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, участь представників сторін у судовому засіданні судом обов`язковою не визнавалась, суду не наведено обставин, за яких апеляційну скаргу не може бути вирішено в даному судовому засіданні. 
Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що у випадку, коли представники сторін чи інші учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Відтак, неявка представників учасників справи у судове засідання за умови належного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, не є безумовною підставою для відкладення розгляду справи,  у зв`язку з чим суд дійшов висновку, що підстави для відкладення розгляду апеляційної скарги - відсутні.    
Також, неподання відзиву на апеляційну скаргу не є перешкодою для розгляду апеляційної скарги (ч. 3 ст. 263 ГПК України). 
 
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як підтверджується наявними матеріалами справи, рішенням одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"  № 25/06/20 від 25.06.2020 на виконання вимог ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю"     та статуту товариства, надано згоду на укладення договору купівлі - продажу, згідно якого передати у власність ТОВ "Фармацевтична компанія Шічжень Тан" комплекс для утримання тварин (облаштований вольєр), що розташований за адресою: Херсонська обл., Чаплинський р-н., територія Асканія-Нова, селищна рада, на з/д площею 97,5953 га, кадастровий номер: 6525455300:06:001:0206 на наступних умовах: 
- загальна вартість продажу - 4    249    857 грн., в т.ч. ПДВ - 708    309,51 грн; 
- строк оплати - до 31.12.2020. 
Окрім того, даним рішенням було визначено, що зміна вказаних умов купівлі - продажу допускається виключно за рішенням учасника Товариства, а також уповноважено директора товариства на укладення (підписання) від імені товариства відповідного договору на умовах, прийнятих згідно цього рішення одноосібного учасника. 
Також, 26.06.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" (продавець) в особі директора Ло Хунфен, та товариство з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" (покупець) уклали договір купівлі-продажу        № 26/06/20-1 (далі - Договір). Предметом купівлі-продажу є майно -        комплекс для утримання тварин - облаштований вольєр, що розташований за адресою: Херсонська область, Чаплинський район, територія Асканія-Нова селищна рада, на земельній ділянці площею 97,5953 га, кадастровий номер 65525455300:06:001:0260. 
Ціна майна за Договором становить 4249857,07 грн (п. 2.1 Договору), яку товариство з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" зобов`язалось сплатити товариству з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" до 31.грудня 2020 року (п. 2.2 Договору).
Договір укладено у простій письмовій формі.
22.10.2020 товариство з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" (продавець) та товариство з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" (покупець) уклали додаткову угоду до Договору, в якій дійшли згоди викласти пункт 2.2 Договору виклавши його в такій редакції: "2.2. Ціна майна, визначена у пункті 2.1 Договору підлягає сплаті покупцем в сумі на розрахунковий рахунок продавця до 31.12.2022".
Від імені Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"        (продавця) додаткову угоду підписала директор Тао Юань, яка була призначена із 14.09.2020 на посаду директора товариства (рішення учасника (Ло Хунфен, частка у статутному капіталі Товариства становить 100%, відповідно 100% голосів № 11/09/20 Товариства) від 11.09.2020).
ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" вважає, що Додаткова угода підлягає визнанню  недійсною, оскільки укладена директором ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" з перевищенням повноважень, за відсутності згоди на укладення такого правочину загальними зборами Товариства, як того вимагає Статут (п. 12.4.18., п. 12.5, п. 12.6, п. 14.5, п. 14.6).  Крім того, позивач посилався і на недотримання при укладенні оспорюваного правочину  вимог ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю".

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
Згідно із ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд  дійшов наступних висновків. 
Статтею 174 ГК України передбачено, що господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
Частина 1   ст. 193 ГК України встановлює, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться і до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення        Цивільного кодексу України        з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до   ст. 1046 ЦК України, за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Згідно   ст. 1049 ЦК України, позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України,    підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою    статті 203 цього Кодексу.
Частиною першою        статті 203 ЦК України        встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Стаття 204 ЦК України        закріплює    презумпцію правомірності правочину, зокрема,                правочин   є   правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Закріплена зазначеною статтею   ЦК України    презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду, яке набрало законної сили; у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 20.01.2021 у справі № 906/129/20.
Згідно з ч. 1   ст. 216 ЦК України   недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
За своєю правовою природою укладений між сторонами основний договір є правочином купівлі-продажу майна (ст. 655 ЦК України). 
За приписами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Правові наслідки недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення передбачені ст. 220 ЦК України, яким є його нікчемність.
У правовому значенні будь-яке майно, тобто предмети матеріального світу, визначається через призму речі або сукупності речей, щодо яких можуть вникати цивільні права і обов`язки (ст. 170 ЦК України). Згідно із ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. У цивільному законодавстві України проведена класифікація речей, серед яких закон вирізняє речі нерухомі і рухомі.
Згідно з п. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таке визначення поняття нерухомих речей є універсальним для українського законодавства і тому закріплюється у багатьох спеціальних законах щодо об`єктів нерухомості, нерухомого майна, нерухомості.
В Україні функціонує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав). Це є єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що запроваджена Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Однією із    засад державної реєстрації прав є обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав (ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
У зв`язку        з цим Закон        України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачає, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (ч. 2 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"). Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті у випадках, визначених         статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом (ч. 4 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Стаття 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" закріплюється вичерпний перелік об`єктів нерухомого майна, речові права та їх обтяження на які підлягають реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а саме: а) земельні ділянки; б) підприємства як єдині майнові комплекси; в) житлові будинки; ґ) будівлі; г) споруди (їх окремі частини); д) квартири; е) житлові приміщення; є) нежитлові приміщення. 
Кожному індивідуально визначеному об`єкту нерухомого майна присвоюється реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна, який є індивідуальним номером, не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування такого об`єкта (ст. 15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Отже, за умови відповідності майна технічним характеристикам, що дають підстави віднести його до нерухомого майна (розташоване на земельній ділянці, переміщення якого є неможливим без його знецінення), може мати місце легалізація його статусу, тобто юридичне визнання, шляхом присвоєння реєстраційного номеру об`єкта нерухомого майна. 
Процес доказування полягає в наявності обов`язку у сторони доведення тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень        (ст. 74 ГПК України). Водночас, суду не надано жодного доказу щодо технічних характеристик майна, яке є предметом купівлі-продажу за договором, як і доказів присвоєння йому        реєстраційного номеру об`єкта нерухомого майна, який є індивідуальним номером реєстрації речових прав щодо цього майна у        Державному реєстрі прав.
Сама по собі обставина знаходження майна на земельній ділянці не є достатньою обставиною для кваліфікації його як нерухомого. 
З огляду на викладене майно, яке є предметом купівлі-продажу за договором (комплекс для утримання тварин - облаштований вольєр, що розташований за адресою: Херсонська область, Чаплинський район, територія Асканія-Нова селищна рада, на земельній ділянці площею 97,5953 га, кадастровий номер 65525455300:06:001:0260), не є нерухомим майном, а тому вимоги закону щодо обов`язкового нотаріального посвідчення та правові наслідки невиконання цих вимог - не поширюються на договір, а отже, доводи відповідача про його нікчемність - є такими, що спростовуються наявними матеріалами справи в сукупності з встановленими обставинами. 
Таким чином, укладений між сторонами основний договір є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків. 
Відповідно до ч. 1    ст. 92 ЦК України,    юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.
Частиною 3        ст. 92 ЦК України передбачено, що орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.
Згідно з приписами        ст. 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Не є представником особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від власного імені, а також особа, уповноважена на ведення переговорів щодо можливих у майбутньому правочинів. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Припис абзацу першого ч. 3        ст. 92 ЦК України зобов`язує орган або особу, яка виступає від імені юридичної особи, не перевищувати своїх повноважень. Водночас саме лише порушення даного обов`язку не є підставою для визнання недійсними правочинів, вчинених цими органами (особами) від імені юридичної особи з третіми особами, оскільки у відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (абзац 2 ч. 3        ст. 92 ЦК України). Отже, позов про визнання недійсним відповідного правочину може бути задоволений у разі доведеності юридичною особою (позивачем) у господарському суді тієї обставини, що її контрагент знав або повинен був знати про наявні обмеження повноважень представника цієї юридичної особи, але, незважаючи на це, вчинив з ним оспорюваний правочин (що не отримав наступного схвалення особи, яку представляють).
Відповідно до   ст. 241 ЦК України   правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим, зокрема, у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов`язки з моменту вчинення цього правочину.
Як підтверджується наявними матеріалами справи та встановлено судом апеляційної інстанції, дійсно, відповідно до пункту 12.4.18 Статуту позивача до повноважень Загальних зборів учасників Товариства належить вирішення питань з приводу надання згоди щодо купівлю (придбання), продажу (відчуження), міни, дарування товариством нерухомого майна, земельних ділянок, акцій, частки в статутному капіталі, паїв, корпоративних прав.  
В свою чергу, рішенням одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" № 25/06/20 від 25.06.2020 на виконання вимог ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю"     та статуту товариства, надано згоду на укладення договору купівлі - продажу, згідно якого передати у власність ТОВ "Фармацевтична компанія Шічжень Тан" комплекс для утримання тварин (облаштований вольєр), що розташований за адресою: Херсонська обл., Чаплинський р-н., територія Асканія-Нова, селищна рада, на з/д площею 97,5953 га, кадастровий номер: 6525455300:06:001:0206 на наступних умовах: 
- загальна вартість продажу - 4    249    857 грн., в т.ч. ПДВ - 708    309,51 грн.; 
- строк оплати - до 31.12.2020. 
Окрім того, даним рішенням було визначено, що зміна вказаних умов купівлі - продажу  допускається виключно за рішенням учасника Товариства, а також уповноважено директора товариства на укладення (підписання) від імені товариства відповідного договору на умовах, прийнятих згідно цього рішення одноосібного учасника. 
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що судом першої інстанції не враховано, що рішенням (тобто, волевиявленням) одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"  № 25/06/20 від 25.06.2020 було надано згоду на укладення вказаного договору  на вказаних умовах, зокрема щодо строку оплати до 31.12.2020, у вказаному рішенні міститься застереження про те, що зміна вказаних умов   допускається лише за рішенням учасника Товариства, а відповідно, такого рішення одноосібний учасник товариства в установленому законом та статутом порядку - не приймав. Належних та допустимих доказів протилежного в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України матеріали справи - не містять. 
При цьому, суд апеляційної інстанції зазначає, що  оспорювана додаткова угода є  самостійним правочином, і зазначений договір підписано з метою внесення змін до умов раніше укладеного         договору, згода на укладення якого надана рішенням одноосібного учасника № 25/06/20 від 25.06.2020, в якому одноосібним учасником, в силу прав учасника, закріплених у п. 5.3 Статуту, здійснено застереження про те, що зміна вказаних умов купівлі - продажу  допускається виключно за рішенням учасника Товариства, а отже, зміна умов купівлі - продажу потребувала у будь-якому випадку рішення учасника товариства, і як встановлено вище, такого рішення про зміну умов договір купівлі - продажу - одноосібний учасник у встановленому порядку - не приймав.
При цьому, висновки суду першої інстанції про те, що додаткова угода є тим юридичним фактом, який є підставою для виникнення цивільних прав та обов`язків для позивача, оскільки судом не встановлено обставин, які би свідчили про  недобросовісність чи необачливість при визначенні повноважень        Тао Юань, як керівника та підписанта зі сторони товариства, і що позивач не довів, що відповідачу було відомо про обмеження повноважень директора товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" - суд апеляційної інстанції визнає помилковими з огляду на наступне. 
Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч. 4 ст. 202 ЦК України визначено, що дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Частиною 1 ст. 205 ЦК України визначено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції зазначає, що у розумінні ч. 1, 4 ст. 202 ЦК України, ч. 1 ст. 205 Цивільного кодексу України, оспорювана додаткова угода є правочином, а отже, в силу вимог в сукупності пунктів 5.3, 12.6 ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"туту та рішення одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" № 25/06/20 від 25.06.2020, саме до повноважень Загальних зборів учасників Товариства належить вирішення питань з приводу надання згоди на укладення оспорюваної додаткової угоди, як правочину.
При цьому, як вбачається із оскаржуваної додаткової угоди та договору,  преамбула Договорів містить в собі застереження, що директор  позивача діє на підставі статуту,  а рішенням одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"  № 25/06/20 від 25.06.2020, яким надано згоду на укладення основного договору на визначених умовах, встановлене обмеження щодо зміни істотних умов договору без згоди учасника. Таким чином, укладаючи та підписуючи основний договір, відповідач достеменно знав або повинен був, проявивши принаймні розумну обачність, знати про повноваження директора позивача - Тао Юань - та їх обмеження з урахуванням рішення одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед"  № 25/06/20 від 25.06.2020, вказане підтверджує більш вірогідними доказами, у сукупності, обставини обізнаності відповідача із тим, що директору Тао Юань, для підписання додаткової угоди про продовження (збільшення) строку оплати (який в силу приписів ст. 180 ГК України є істотною умовою господарського договору), необхідно було попередньо отримати згоду учасника, чого здійснено не було.
Суд апеляційної інстанції враховує, що дійсно, директор має право (п. 14.6. Cтатуту) зокрема, вчиняти від імені Товариства правочини та укладати (підписувати) від імені Товариства будь-які договори (угоди) з урахуванням обмежень щодо змісту та суми договорів (правочинів, угод), які встановлені цим Статутом та внутрішніми документами Товариства, проте, з огляду на вище встановлені обставини того, що оспорювана додаткова угода є правочином щодо зміни істотної умови основного договору (строку), а отже, в силу вимог в сукупності пункту 5.3, 12.6 Статуту та рішення одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" № 25/06/20 від 25.06.2020 саме до повноважень Загальних зборів учасників Товариства належить вирішення питань з приводу надання згоди на укладення оспорюваної додаткової угоди. 
Проте, належних доказів прийняття такого рішення - матеріали справи не містять, а тому укладення та підписання колишнім директором Тао Юань оспорюваної додаткової угоди   відбулося за відсутності на це згоди учасників товариства (згода не надавалась) , в порушення статуту товариства, ст. 44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю", з перевищенням повноважень та поза межами компетенції. При цьому, наявні у справі доказами в сукупності підтверджують відсутність згоди одноосібного учасника на збільшення строку  оплати за оспорюваною додатковою угодою,  що є правом учасника з огляду на приписи п. 5.3 Статуту та рішення одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" № 25/06/20 від 25.06.2020.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що додаткова угода   до Договору, укладена між Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан", суперечила на час її укладення в сукупності пунктам 5.3, 12.6 Статуту та рішення одноосібного учасника ТОВ "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" № 25/06/20 від 25.06.2020, ч.ч. 1, 4 ст. 202 ЦК України, ч. 1 ст. 205 ЦК України, а тому вказана додаткова угода підлягає визнанню недійсною в судовому порядку в силу приписів ст.ст. 203, 215 ЦК України.
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначає, що у спірній додатковій угоді, як правочині, не йшлося про відчуження майна позивача, виконання робіт або надання послуг, вартість яких перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства відповідно до останньої затвердженої фінансової звітності, а отже доводи позивача про порушення сторонами при укладенні спірного правочину вимог   ст.44 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю"        - судом апеляційної інстанції відхиляються саме як підстава для визнання недійсним оспорюваного правочину - додаткової угоди від 22.10.2020 до основного договору. 
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд надав учасникам спору вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.  
З урахуванням наведеного, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимоги позивача про  визнання недійсною додаткової угоди від 22.10.2020 до договору купівлі - продажу від 26.06.2020 № 26/06/20-1, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" - є законними та обґрунтованими,  були доведені належними та допустимими доказами в розумінні ст. ст. 76-79 Господарського процесуального кодексу України, а тому позов підлягає задоволенню за наведених у дані постанові підстав, у зв`язку  з чим рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в апеляційному порядку з прийняттям нового рішення про задоволення позову повністю.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з ч.ч. 1-3 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч. 1 ст. 74 ГПК України.
Частиною 1 ст. 73 ГПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з`ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. 
Приписами ст.ст. 76, 77  ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. 
Відповідно до ст. 79 ГПК України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.  Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Згідно із ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Частиною 1 ст. 277 ГПК України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 
1) не з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене, Північний апеляційний господарський суд дійшов висновку, що доводи, викладені скаржником в апеляційній скарзі, знайшли своє  підтвердження під час розгляду справи в апеляційному порядку, оскаржуване рішення суду першої інстанції ухвалено при нез`ясуванні обставин, що мають значення для справи, за недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, з неправильним застосуванням норм матеріального права (ст. 92, 241, 203, 215 ЦК України) та порушенням норм процесуального права (ст.ст. 76-79 ГПК України), у зв`язку з чим на підставі п. 1-4  ч. 1 ст. 277 ГПК України оскаржуване рішення  підлягає скасуванню в апеляційному порядку  з прийняттям  нового рішення про задоволення  позову, за наведених у даній постанові підстав.  
Розподіл судових витрат
Частиною 14 ст. 129 ГПК України визначено, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
На підставі п. 2 ч. 1, ч. 14  ст. 129 ГПК України суд апеляційної інстанції здійснює розподіл судових витрат наступним чином:   з  Товариства з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" підлягає стягненню на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед"  2    270,00 грн витрат по сплаті судового збору за подачу позову та 3    405,00 грн судового збору за подачу апеляційної скарги.
Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-
                                                 ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт саксесс інтернешнл лімітед" на рішення Господарського суду міста Києва від 07.11.2022 у справі №  923/68/22 - задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 07.11.2022 у справі № 923/68/22 -    скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.
Визнати недійсною додаткову угоду від 22.10.2020 до Договору купівлі-продажу №  26/06/20-1 від 26.06.2020, укладену між Товариством з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан".
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фармацевтична компанія Шичжень Тан" (код ЄДРПОУ 42722024; 01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, будинок 7, офіс 210) на користь  Товариства з обмеженою відповідальністю "Смарт Саксесс Інтернешнл Лімітед" (код ЄДРПОУ 40897718; 01014 м.Київ, вул. Болсуновська, буд. 23, кв. 13) 2 270 (дві тисячі двісті сімдесят) грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору за подачу позову та 3 405 (три тисячі чотириста п`ять) грн. 00 коп. судового збору за подачу апеляційної скарги.
5. Матеріали справи  № 923/68/22 повернути до Господарського суду м. Києва, доручивши видати накази на виконання даної постанови.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у господарських справах, яким є Верховний Суд, шляхом подачі касаційної скарги в порядку, строки та випадках, визначених ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Постанова складена та підписана 22.06.2023.
Головуючий суддя                                                                      О.М. Гаврилюк 

Судді                                                                                Б.О. Ткаченко

                                                                                В.В. Сулім