КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
                            
       Єдиний унікальний номер справи: 757/23748/21         Головуючий у суді першої інстанції: Матійчук Г.О.
       Номер провадження: 22-ц/824/717/2023                         Доповідач у суді апеляційної інстанції: Коцюрба О.П.

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М         У К Р А Ї Н И 
 
27 квітня 2023 року                                                                                  місто Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого - Коцюрби О.П.,
суддів: Білич І.М., Слюсар Т.А.,
при секретарі - Качалабі О.О.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві матеріали цивільної справи за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук Павло Михайлович, на рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської Інесси Володимирівни, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ», про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення приватного нотаріуса як державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, припинення права власності на квартиру, витребування квартири з чужого незаконного володіння та визнання права власності на                квартиру, -
 
В С Т А Н О В И В:
 
В травні 2021 року ОСОБА_1 (далі - позивач) звернулася в Печерський районний суд міста Києва з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В. (далі - відповідачі), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Товариство з обмеженою відповідальністю  «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ» (далі - ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ»), про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення приватного нотаріуса як державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності в Державному реєстрі речових прав та нерухоме майно, припинення права власності на квартиру, витребування квартири з чужого незаконного володіння та визнання права власності на квартиру.
Позовні вимоги ОСОБА_1   обґрунтовувала тим, що 14 вересня                   2020 року між нею та ОСОБА_2 укладений договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за номером № 455, за умовами якого, ОСОБА_2 передав їй у власність грошові кошти в сумі 247 000, 00 доларів США, які вона зобов`язалася повернути ОСОБА_2 готівкою в гривнях за курсом НБУ на день повернення, в строк до 14 березня 2021 року.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за Договором позики,                         14 вересня 2020 року між нею та ОСОБА_2 укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 456. 
Вказала, що в подальшому, предмет іпотеки було відчужено на користь ОСОБА_3 шляхом укладення Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрованого в реєстрі за № 67, відповідно до якого               ОСОБА_3 купила та набула права власності на квартиру АДРЕСА_1 . 
Звертає увагу суду на те, що відчуження майна відбулось незаконно, з порушенням її прав, як власника житла. Зокрема, право власності було набуто відповідачем з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», з порушенням порядку здійснення звернення стягнення на майно.
Крім того, як на підставу недійсності договору ОСОБА_1 в позовній заяві зазначила, що вона не допускала жодних порушень договору позики та договору іпотеки, а прострочення виконання зобов`язань за договором позики виникло не з її вини, а з вини ОСОБА_2 , оскільки останній відмовився від прийняття боргу.
Позивач вважає ціну, за якою відбувалося відчуження квартири, нижче ринкової, зазначила, що не отримувала повідомлень щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 541877980000, який було укладено 26 березня 2021 року у м. Києві, між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого 26 березня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстровано в реєстрі за № 67.
Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В.  про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57401114 від 31 березня 2021 року 16:01:39.
Скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер 41274324 від 26 березня 2021 року 18:20:53.
Витребувати від ОСОБА_3   з чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 541877980000.
Припинити право власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 541877980000, номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 41274324 від 26 березня 2021 року 18:20:53.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 541877980000.
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року, ОСОБА_1   відмовлено у задоволенні позову.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції,  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук П.М., оскаржила його в апеляційному порядку.
В апеляційній скарзі, посилаючись на необґрунтованість рішення суду, невідповідність висновків суду обставинам справи, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просила рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року скасувати,  ухвалити у справі нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги, ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук П.М., посилалась на те, що письмової вимоги про усунення порушення договірних зобов`язань від ОСОБА_2 не надходило. Зазначила, що за відсутності такого належного надсилання вимоги, відповідно до ч. 1                                 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. 
Також, звернула увагу суду на те, що квартиру за Договором купівлі-продажу було відчужено за суттєво, більш як у два рази заниженою ціною - 6 899 451,00 грн., яка не відповідає ринковій вартості квартири.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції при розгляді справи, зазначених доводів не врахував, внаслідок чого ухвалив незаконне рішення.
У відзиві на апеляційну скаргу, представник ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - адвокат Головченко І.О. проти доводів апеляційної скарги заперечила, посилаючись на їх необґрунтованість та безпідставність. 
Вказала, що відчуження квартири відбулось з дотриманням вимог чинного законодавства, сторони мали необхідний обсяг прав для відчуження майна. Позивачем було порушено зобов`язання за договором позики та договором іпотеки, до того ж, сама позивач в своєму позові підтверджує факт наявності прострочення. 
Зазначила, що відчуження квартири відбувалося за ринковими цінами, за оцінкою, яка співпадала з оцінкою експерта на момент укладення договору іпотеки. Стверджує, що позивач не заперечувала проти неї при укладенні договору іпотеки, вартість підтверджується суб`єктом оціночної діяльності. Продаж квартири здійснено з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», позивачу два рази надсилалось повідомлення про звернення стягнення та отримані нею особисто.
Крім того, між позивачем та відповідачем відбувалися робочі зустрічі з метою врегулювання питання щодо погашення заборгованості. Відповідач надав позивачу можливість здійснити відчуження квартири покупцю, якого знайде позивач, та за рахунок отриманих коштів погасити позику. Однак, за три дні до ймовірного укладення договору купівлі продажу, позивач перестала виходити на зв`язок, на дзвінки відповідачів не відповідала, можливість укладення договору купівлі-продажу з її покупцями та, відповідно, факт наявності наміру, не підтвердила.
Натомість, після того, як угода не відбулася з вини позивача, остання надсилала листи та повідомлення про не доброчесну поведінку відповідачів до ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ» та приватного нотаріуса Тверської І. В., на будь-який зворотній контакт не виходила.
За таких обставин, представник ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - адвокат Головченко І.О. просила рішення Печерського районного суду міста Києва від                  14 липня 2022 року залишити без змін, а апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук П.М.,  залишити без задоволення.
Наданим процесуальним законом правом подати відзив на апеляційну скаргу, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І.В. та  ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ» не скористалися.
Суд апеляційної інстанції, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення учасників справи, які з`явились в судове засідання, вважає, що апеляційна скарга  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук П.М., не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Положеннями ст. 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).
За правилами ч. 3 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За редакцією ст. 16 ЦК України, визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів, загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 ЦК України).
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (ч. 2 ст. 215 ЦК України). 
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оскаржуваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).
Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оскаржуваного правочину, підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. 
За результатами розгляду такого спору, вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Судом встановлено, що 14 вересня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено Договір позики грошових коштів, посвідчений                приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за номером 455, за умовами якого, ОСОБА_2 передав у власність ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 247 000,00 доларів США, які ОСОБА_1 зобов`язався повернути готівкою в гривнях за курсом НБУ на день повернення, в строк до 14 березня 2021 року (том 1 а.с. 23-24,146-150).
В якості забезпечення виконання зобов`язань за Договором позики, між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , 14 вересня 2020 року укладено Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 456 (Договір іпотеки другої черги). Предметом іпотеки за даним договором є нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_1 (том 1 а.с. 25-32,                   151-154).
З матеріалів справи вбачається, що предмет іпотеки належав позивачу на підставі Свідоцтва про право власності від 29 грудня 2010 року, виданого Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради на підставі Наказу Головного управління житлового забезпечення № 1716-С/КІ від               20 грудня 2010 року. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 541877980000 (том а.с. 14-17).
Також, судом встановлено, що між ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ» та               ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 453 (Договір іпотеки першої черги), предметом якого є спірна квартира АДРЕСА_1 (том 1 а.с. 33-40). 
У зв`язку з цим, як вбачається з п. 3.5 Договору іпотеки від 14 вересня              2020 року, ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ», як іпотекодержатель першої черги, надало свою згоду на укладення договору іпотеки другої черги (том 1 а.с. 26).
За приписами ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Саме належне виконання зобов`язання означає досягнення тієї мети, яку сторони ставили перед собою, вступаючи у зобов`язання. Належне виконання тягне за собою припинення зобов`язання (ст. 599 ЦК України).
Статтею 1052 ЦК України передбачено, що у разі невиконання позичальником обов`язків, встановлених договором позики, щодо забезпечення повернення позики, а також у разі втрати забезпечення виконання зобов`язання або погіршення його умов за обставин, за які позикодавець не несе відповідальності, позикодавець має право вимагати від позичальника дострокового повернення позики та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу, якщо інше не встановлено договором.
Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції обґрунтовано не прийняв до уваги посилання позивача на те, що вона не порушувала зобов`язань, ані за договором позики, ані за договором іпотеки, так як дані твердження було спростовано доказами під час розгляду справи по суті.
Пунктом 5.3.2. Договору іпотеки від 14 вересня 2020 року передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний вживати за власні кошти усіх заходів, необхідних для забезпечення належного збереження предмету іпотеки, включаючи вжиття всіх заходів для захисту Предмета іпотеки від посягань з боку третіх осіб.
Судом встановлено, що оскільки ОСОБА_2 стало відомо про факт порушення ОСОБА_1 умов договору позики та договору іпотеки, а саме про наявність в провадженні приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Дутки І.В. зведеного виконавчого провадження № НОМЕР_1, відкритого з примусового виконання виконавчих листів Оболонського районного суду міста Києва від 09 липня 2020 року № 756/9629/17, боржником, за яким є                   ОСОБА_1 та про який позивач не повідомила відповідача під час укладення договорів позики та іпотеки.
З матеріалів справи вбачається, що 17 грудня 2020 року ОСОБА_1 було повідомлено про вимогу щодо дострокового повернення суми позики за Договором позики. Станом на дату прийняття рішення щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, вимогу позивачем виконано не було.
Відповідно до п.п. 6.1.5. ч.6.1. ст. 6 Договору іпотеки, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, незалежно від настання строку основного зобов`язання у випадку коли, іншою особою розпочато процедуру звернення стягнення на Предмет іпотеки.
У п. 5.1.1. ч. 5.1. ст. 5 Договору іпотеки, іпотекодержатель має право у випадках та в порядку, передбачених цим Договором та/або чинним законодавством України одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.
Згідно ст. 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання, іпотекодержатель, вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Також, згідно п. 6.2. Договору іпотеки, іпотекодержатель, у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса; у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки; приймає предмет іпотеки у свою власність на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Пунктом 6.8.1. ч. 6.8. ст. 6 Договору іпотеки передбачено, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки згідно п. 6.1. цього Договору, іпотекодержатель має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом продажу предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця, на підставі цього Договору, від свого імені будь-якій особі-покупцеві та укладення з нею відповідного договору купівлі-продажу.
Іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку».
В подальшому, 26 березня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , за згодою іпотекодержателя першої черги - ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ», було укладено Договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., зареєстрований в реєстрі за № 67, відповідно до якого ОСОБА_3 купила та набула права власності на квартиру АДРЕСА_1 (том 1 а.с. 91-93,163-164, 213-214).
Згідно із ст. 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.
На виконання вимог та у порядку, передбаченому ст.ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку», 08 січня 2021 року, ОСОБА_2 на адресу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) надіслано повідомлення, відповідно до якого, відповідач повідомив позивача про свій намір у період з  08 по 20 лютого 2021 року укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з третьою особою. Дана обставина підтверджується відповідною накладною АТ «Укрпошта» та описом вкладення до листа трек номер                                   № 0208107427260, яке було отримано особисто ОСОБА_1 12 січня 2021 року (том 1 а.с.156-158).
Додатково, 26 січня 2021 року, ОСОБА_2 на адресу ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ) повторно надіслано повідомлення, в порядку ст.ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується відповідною накладною АТ «Укрпошта» та описом вкладення до листа трек-номер 0101044347491, яке було отримано позивачем  особисто 30 січня 2021 року (том 1 а.с. 159-162).
Враховуючи викладене, колегія суддів не приймає до уваги посилання ОСОБА_1 на те, що вона не отримувала жодних повідомлень від відповідача ОСОБА_2 щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки дане твердження спростовується наявними в матеріалах справи доказами.
Судами першої та апеляційної інстанцій вивчено надані приватним нотаріусом Київського місткого нотаріального округу Тверською І. В. належним чином засвідчені копії матеріалів нотаріальної справи з відчуження спірної квартири.
Факт відсутності заборони відчуження нерухомого майна, арешту та податкової застави, окрім договору іпотеки від 14 вересня 2020 року № 453, підтверджується відповідними витягами та інформаційними довідками. Суд враховує, що ТОВ «ФК «АЛЬТА КАПІТАЛ», як первісний іпотекодержатель,  надало свою письмову згоду на посвідчення Договору купівлі-продажу (том 1                  а.с. 234).
Відомості про власника спірної квартири внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.
На думку колегії суддів, Печерський районний суд міста Києва обґрунтовано відхилив доводи ОСОБА_1 про те, що відчуження спірної квартири відбулося за ціною, нижче ринкової, та не прийняв в якості доказів наданий позивачем звіт про оцінку майна від 05 березня 2020 року, оскільки відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. 
Як вбачається з наданих приватним нотаріусом Київського місткого нотаріального округу Тверською І.В. матеріалів нотаріальної справи з відчуження спірної квартири, на момент укладення договору купівлі-продажу квартири ринкова/заставна вартість квартири була визначена на рівні 6 899 451,00 грн., згідно Звіту про оцінку майна від 03 березня 2021 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності ПП «Експертна оцінка плюс» (сертифікат Суб`єкта оціночної діяльності № 654/20 від 29 липня 2020 року,  виданий ФДМ України) (том 1 а.с. 231-233).
Звіт про оцінку майна від 03 березня 2021 року спростовано або оскаржено не було.
Крім того, недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону щодо повідомлення іпотекодержателя про намір укласти договір продажу предмета іпотеки та відчуження такого майна за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, а не підставою для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним. Такого висновку дійшов Верховний Суд в постанові від 12 вересня              2018 року у цивільній справі № 766/13946/16-ц.
Колегія суддів погоджується з думкою суду першої інстанції про те, що  дії позивача з оскарження спірного договору свідчать не тільки про недобросовісне здійснення прав та виконання взятих на себе обов`язків, а й про намагання перекласти відповідальність за свою неспроможність далі виконувати договірні умови на відповідача, який вчасно та належним чином виконав свої обов`язки за договором позики.
Однією із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України), тому, дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Частиною 1 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства (ст. 526 ЦК України).
У ч. 1 ст. 215 ЦК України вказано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Положеннями ч.ч. 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за основними зобов`язаннями шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.
У відповідності до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (ч.ч. 5, 6 ст. 38 Закону               України «Про іпотеку»).
Боржник ОСОБА_1 неналежним чином виконувала свої зобов`язання згідно умов укладеного між нею та ОСОБА_2 договору позики та договору іпотеки від 14 вересня 2020 року, що підтверджується наявними у справі письмовими доказами.
Оскільки боржник неналежним чином виконував свої обов`язки за основним зобов`язанням, ОСОБА_2 , отримав, згідно вимог ст. 33 Закону України «Про іпотеку», право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Розділом 5 Договору іпотеки визначено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (договір про задоволення вимог іпотекодержателя) та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, Договір іпотеки від 14 вересня 2020 року містить застереження, яке надавало іпотекодержателю - ОСОБА_2 право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 38 Закону України «Про іпотеку». 
При цьому, покладений на іпотекодержателя положеннями ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, ОСОБА_2 виконав, що підтверджується відповідними повідомленнями, які містяться у матеріалах справи.
З огляду на те, що оспорюваний договір купівлі-продажу був укладений відповідачами в порядку, визначеному діючим цивільним законодавством та Законом України «Про іпотеку», на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, зважаючи на презумпцію правомірності правочину, задекларовану у ст. 204 ЦК України, колегія суддів погоджується з висновком  Печерського районного суду міста Києва про відсутність підстави для визнання даного договору недійсним.
Згідно із ст. ст. 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.
За приписами ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Докази на підтвердження фактичних обставин на які посилається сторона повинні відповідати критеріям належності, допустимості, достовірності, а їх сукупність взаємозв`язку та достатності (ст.ст. 77-80 ЦПК України).
З огляду на те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження вказаних у позовній заяві обставин, вони не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу.  
Оскільки позовна вимога про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверської І.В., як державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, припинення права власності на квартиру, витребування квартири з чужого незаконного володіння та визнання права власності на квартиру, є похідними від основної вимоги, то у зв`язку з відмовою у задоволенні основної вимоги про визнання недійсним договору купівлі продажу квартири, зазначені позовні вимоги також не підлягають задоволенню.
Таким чином, колегія суддів вважає, що Печерський районний суд міста Києва при розгляді справи належним чином оцінив допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, та дійшов правильного висновку про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог.
Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук П.М., зводяться до переказу фактичних обставин справи, переоцінки доказів, що містяться в матеріалах справи та повторюють доводи позовної заяви, належна оцінка яким надана судом першої інстанції.
Інших вагомих, достовірних та достатніх доводів, які б містили інформацію щодо предмета доказування і спростовували висновки Печерського районного суду міста Києва та впливали на законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, апеляційна скарга не містить.
Обґрунтовуючи судове рішення, колегія суддів враховує вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» відповідно до якої, суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958, згідно з яким, Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Так як, при вирішенні вказаної цивільної справи, Печерським районним судом міста Києва правильно визначено характер правовідносин між сторонами, вірно застосовано закон, що їх регулює, тому, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат               Костинчук П.М.,  без задоволення, а рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.
Керуючись ст. ст. 259, 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384  ЦПК України, апеляційний суд, -
 
П О С Т А Н О В И В:
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Костинчук Павло Михайлович, залишити без задоволення.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 14 липня 2022 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий:                                                                         О.П. Коцюрба

Судді:                                                                                    І.М. Білич 

                                                                                              Т.А. Слюсар