ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2023 року 
м. Київ

cправа №  911/492/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Мачульського Г. М., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання -  Письменна О. М.,  

за участю представників сторін:
позивача - не з`явилися, 
відповідача - не з`явилися,  
прокуратури - Гусарова А. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 (колегія суддів: Разіна Т. І. - головуючий, Михальська Ю. Б., Шаптала Є. Ю.) і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 (суддя Подоляк Ю. В.) у справі
за позовом заступника керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгород Плаза"

про розірвання договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. До Господарського суду Київської області звернувся заступник керівника Київської обласної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгород Плаза" (далі - ТОВ "Вишгород Плаза") про розірвання укладеного між Вишгородською міською радою та ТОВ "Вишгород Плаза" 11.11.2016 за реєстровим номером 1127 договору оренди земельної ділянки площею 0,3757 га, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, кадастровий номер 3221810100:01:257:6002, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

1.2. Звертаючись із цим позовом до суду, прокурор зазначав, що рішенням Вишгородської міської ради від 17.10.2016 № 17/73 земельну ділянку з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 передано відповідачу для реконструкції та обслуговування майнового комплексу - будівлі ресторану "Вишгород" (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування). Після цього між сторонами у справі укладено договір оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Проте, як зазначав прокурор, на земельній ділянці з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 ТОВ "Вишгород Плаза" організувало будівництво багатофункціонального будинку громадського, комерційного та житлового призначення на вул. Набережній, 6 у м. Вишгороді Київської області (нове будівництво). Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор посилався на порушення відповідачем вимог земельного законодавства України та умов договору оренди земельної ділянки від 11.11.2016 № 1127, укладеного між сторонами у справі. Прокурор зазначав, що відповідач використовує орендовану земельну ділянку з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 не за цільовим призначенням, без збереження властивостей земельної ділянки, що є підставою для припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 09.11.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022  у справі № 911/492/21, у задоволенні позову прокурора в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради до ТОВ "Вишгород Плаза" про розірвання укладеного між Вишгородською міською радою та ТОВ "Вишгород Плаза" 11.11.2016 за реєстровим номером 1127 договору оренди земельної ділянки площею 0,3757 га, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, кадастровий номер 3221810100:01:257:6002, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування відмовлено повністю.

2.2. Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що, звертаючись із цим позовом, прокурор належними та допустимими доказами не довів використання відповідачем переданої йому в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто за іншим призначенням, всупереч умовам договору, генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. Суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновком суду першої інстанції, зазначив, що у цій справі не встановлено передбачених законом підстав для розірвання спірного договору з мотивів, зазначених прокурором у позовній заяві, тобто з підстав нецільового використання землі.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї 

3.1. Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 у справі №   911/492/21, ухвалити нове рішення про задоволення позову. 

3.2. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник зазначає, що суди неправильно застосували положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду викладених у постанові від 11.09.2019 у справі № 712/10864/16-а, висновків Верховного Суду викладених у постановах від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 07.09.2021 у справі №   910/597/18. Крім того, скаржник посилається на недослідження та неврахування акта від 18.01.2021 №   1542-ДК/З/АП/09/01/-21 перевірки дотримання вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, проведеної Головним управлінням Держгеокадастру в Київській області. Прокурор зазначає, що суди попередніх інстанцій під час розгляду цієї справи неправильно врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 31.07.2019 у справі №   806/5308/15, від 14.07.2020 у справі №   916/1998/19, від 01.06.2021 у справі №   925/929/19,.

3.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Вишгород Плаза" зазначає, що суди попередніх інстанцій правильно застосували положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України та врахували висновки щодо застосування цієї норми, викладені у постановах Верховного Суду від 14.07.2020 у справі №   916/1998/19, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17. ТОВ "Вишгород Плаза" вважає, що касаційна скарга прокурора є необґрунтованою, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій є такими, що прийняті з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.12.2020 № 234818698 власником об`єкта нерухомого майна - будівлі ресторану "Вишгород", який розташований за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н, м.   Вишгород, вул. Набережна, будинок 6, є Товариство з обмеженою відповідальністю "Київкоопбуд" (далі - ТОВ "Київкоопбуд"). Державна реєстрація права власності ТОВ "Київкоопбуд" на зазначений об`єкт нерухомого майна відбулася 05.04.2016.

4.2. Рішенням Вишгородської міської ради Київської області "Про затвердження проекту із землеустрою Товариству з обмеженою відповідальністю "Київкоопбуд" від 17.10.2016 № 17/73 затверджено ТОВ "Київкоопбуд" проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду площею 0,3757 га для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу - будівлі ресторану "Вишгород" (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) на вул. Набережна, 6 у м. Вишгороді; передано ТОВ "Київкоопбуд", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 49 років земельну ділянку (кадастровий номер 3221810100:01:257:6002) площею 0,3757 для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану "Вишгород" (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) на вул. Набережна, 6 у м. Вишгород. 

Крім того, зазначеним рішенням Вишгородської міської ради Київської області ТОВ "Київкоопбуд" зобов`язано у місячний термін укласти договір оренди відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" та встановлено ТОВ "Київкоопбуд" ставку орендної плати в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки землі відповідно до рішення Вишгородської міської ради від 14.07.2016 № 12/64 "Про орендну плату за землю у м. Вишгород"; попереджено землекористувача, що використання землі не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування земельними ділянками відповідно до статей  141,  143 Земельного кодексу України.

4.3. Господарські суди попередніх інстанцій зазначили, що між Вишгородською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Київкоопбуд" як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки від 11.11.2016 (далі - договір оренди), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення сімнадцятої чергової сесії VII скликання від 17.10.2016 Вишгородської міської ради Вишгородського району Київської області № 17/73 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, яка знаходиться в межах міста Вишгород Вишгородського району Київської області на вулиці Набережна, номер 6 (далі - земельна ділянка). Державну реєстрацію права власності за орендодавцем на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав проведено державним реєстратором  приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т. В., 11.11.2016 за №   17404123, реєстраційний номер об`єкта: 1082875432218 (пункт 1.1 договору оренди).

4.4. Відповідно до договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3757 га (експлікація земельних угідь - усього земель 0,3757 га, у т. ч. за земельними угіддями: землі під громадською забудовою - 0,0759 га, землі під громадською забудовою - 0,2998 га). Цільове призначення - для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Вид використання - земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Кадастровий номер земельної ділянки 3221810100:01:257:6002. Місце розташування: Київська обл., Вишгородський район, м. Вишгород, вул. Набережна, 6 (пункт 2.1 договору оренди).

4.5. У пункті 2.2 договору оренди зазначено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля ресторану, загальною площею 1123,1 м^2, зазначена в плані літерою "А", овочесховище "Б", огорожа "1", вимощення "І-IV", стінка підпірна "V", сходи "VI", що належать орендареві на праві приватної власності на підставі інформації з Державного реєстру речових прав, згідно з якою будівля ресторану має реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 603226032218, номер запису про право власності: 14077849.

4.6. Договір укладено строком на 49 років та набирає чинності з моменту державної реєстрації іншого речового права оренди земельної ділянки: з 11.11.2016 до 11.11.2065. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункти 3.1, 3.2 договору оренди).

4.7. Положеннями пункту 5.1 договору оренди визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

4.8. У пункті 5.2 договору оренди визначене цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

4.9. За змістом пункту 5.3 договору оренди сторони визначили наступні умови збереження стану об`єкта оренди: орендареві забороняється використовувати земельну ділянку з іншою метою ніж для використання її відповідно до цільового призначення, змінювати цільове призначення земельної ділянки, самовільне будівництво будь-яких будівель та споруд.

4.10. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором. У випадку виявлення орендодавцем використання земельної ділянки орендарем не за цільовим призначенням орендодавець направляє орендареві письмову вимогу про усунення такого порушення протягом одного місяця (пункт 9.1 договору оренди).

4.11. У пункті 9.3 договору оренди сторони визначили, що орендар має право самостійно господарювати на земельній ділянці з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору.

4.12. Орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки після підписання цього договору та державної реєстрації речового права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення: повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання, після припинення дії цього договору (пункт 9.4 договору оренди).

4.13. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації іншого речового права оренди земельної ділянки.

4.14. Договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т. В. 11.11.2016, зареєстровано в реєстрі за №   1127.

4.15. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Київкоопбуд" від 15.12.2016 № 3 вирішено змінити назву з ТОВ "Київкоопбуд" на нову назву - ТОВ "Вишгород Плаза".

4.16. Рішенням Вишгородської міської ради Київської області "Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки" від 26.01.2017 № 20/25 вирішено внести зміни до договору оренди, а саме: змінити назву орендаря з "Київкоопбуд" на "Вишгород Плаза".

4.17. Додатковою угодою від 20.04.2017 до договору оренди сторони домовились внести зміни до преамбули договору оренди, зазначивши орендарем земельної ділянки ТОВ "Вишгород Плаза", а також внесли зміни в розділ договору оренди "Реквізити сторін".

4.18. Вказана додаткова угода від 20.04.2017 до договору оренди посвідчена приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т. В. 20.04.2017, зареєстрована в реєстрі за № 623.

4.19. За змістом інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14.01.2021 № 240374996 власником земельної ділянки площею 0,3757 га з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородського р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, 6, є Вишгородська міська рада, право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано за ТОВ "Вишгород Плаза".

4.20. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 01.04.2021 № НВ-3222373782021 державна реєстрація земельної ділянки площею 0,3757 га з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородського р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, 6, відбулася 07.10.2016; вказана земельна ділянка належить до комунальної власності, цільове призначення земельної ділянки: 03.08 "Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування", категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки: будівлі змішаного використання.

4.21. Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано ТОВ "Вишгород Плаза" дозвіл від 19.09.2019 № ІУ 113192620262 на виконання будівельних робіт "Багатофункціональний будинок громадського, комерційного та житлового призначення на вул. Набережній, 6 у м. Вишгород Київської області" за адресою: Київська обл., Вишгородський район, м. Вишгород, вул. Набережна, 6.

4.22. Спір виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки. 

5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

5.1. Ухвалою Верховного Суду від 20.03.2023 (у складі колегії суддів: Багай Н. О. - головуючий, Мачульського Г. М., Чумак Ю. Я.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі №    911/492/21, призначено розгляд справи у відкритому судовому засіданні на 18.04.2023.

Ухвалою Верховного Суду від 18.04.2023 оголошено перерву в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі № 911/492/21 до 16.05.2023.

Оскільки розгляд справи № 911/492/21 16.05.2023 не відбувся, ухвалою Верховного Суду від 16.05.2023 вирішено здійснити розгляд справи № 911/492/21 за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі № 911/492/21 у судовому засіданні 23.05.2023.

З урахуванням наведених обставин відкладення розгляду справи за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури з метою дотримання прав учасників справи на участь у судовому засіданні ця справа розглядається у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій і розгляду касаційної скарги.

5.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. 

5.3. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково з огляду на таке.

5.4. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги прокурора в інтересах  держави в особі Вишгородської міської ради до ТОВ "Вишгород Плаза" про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав порушення орендарем умов договору оренди та вимог земельного законодавства, зокрема, щодо цільового використання земельної ділянки. 

5.5. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.6. Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

5.7. У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

5.8. Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

5.9. Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".

5.10. Відповідно до частини 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

5.11. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту "ґ" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

5.12. Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням.

5.13. Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 927/703/20).

5.14. Стаття 19 Земельного кодексу України визначає категорії земель. Відповідно до цієї статті землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, серед яких виділяють землі житлової та громадської забудови.

5.15. Згідно з частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

5.16. Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15.  

5.17. Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.02.2020 у справі №   915/47/17. 

5.18. Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову прокурора, зазначив, що, звертаючись з цим позовом, прокурор не довів належними та допустимими доказами використання відповідачем переданої йому в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто за іншим призначенням, всупереч умовам договору, генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. Суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновком суду першої інстанції, зазначив, що у цій справі не встановлено передбачених законом підстав для розірвання спірного договору з мотивів, заявлених прокурором у позовній заяві, тобто з підстав саме нецільового використання землі.

5.19. Не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій, прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, посилаючись на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 
      
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.20. У касаційній скарзі скаржник зазначає, що суди неправильно застосували положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України та не врахували висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постанові від 11.09.2019 у справі № 712/10864/16-а, висновки Верховного Суду викладені у постановах від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 07.09.2021 у справі № 910/597/18.

5.21. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, в якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.22. Процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності. З цією метою суд насамперед має визначити, які правовідносини є спірними, після чого застосувати змістовий критерій порівняння, а за необхідності - також суб`єктний і об`єктний критерії. З-поміж цих критеріїв змістовий (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків сторін спору) є основним, а два інші - додатковими. Суб`єктний і об`єктний критерії матимуть значення у випадках, якщо для застосування норми права, яка поширюється на спірні правовідносини, необхідним є специфічний суб`єктний склад цих правовідносин або їх специфічний об`єкт. Такий правовий висновок викладено у пунктах 96, 97 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19. 

5.23. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку частково підтвердилися з огляду на таке.

5.24. Скаржник зазначає, що у постанові Верховного Суду від 07.09.2021 у справі №   910/597/18, викладено висновок про те, що використання орендарем земельної ділянки має відповідати проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню органу місцевого самоврядування, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки, в іншому випадку з урахуванням обставин справи таке використання землі є нецільовим використанням земельної ділянки.  

У справі № 910/597/18 за позовом Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" про розірвання договору оренди земельної ділянки позивач посилався на істотне порушення відповідачем умов договору оренди землі у частині використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2020 у справі № 910/597/18 рішення місцевого господарського суду про відмову в позові скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено повністю; розірвано договір оренди земельної ділянки. Верховний Суд залишив без змін постанову суду апеляційної інстанції. При цьому суд касаційної інстанції зазначив, що оскільки апеляційний суд не встановив обставин здійснення чи набуття відповідачем у встановленому законом порядку в сукупності майнових прав щодо об`єкта будівництва на земельній ділянці, орендодавець не надавав дозволу орендарю на зведення в установленому законодавством порядку будівлі чи споруди, тому фактичне використання земельної ділянки суперечить статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", не відповідає проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню Київської міської ради. Верховний Суд погодився з висновками апеляційного господарського суду про використання відповідачем наданої йому в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є підставою для розірвання договору оренди.

У наведеній скаржником справі № 910/597/18 предметом позову були вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки, обґрунтовані істотним порушенням відповідачем умов договору оренди земельної ділянки у частині використання цієї ділянки за цільовим призначенням. Суди обох інстанцій  у справі № 910/597/18 зазначили, що на підставі рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 688/1692 позивач надав відповідачу згоду на експлуатацію та обслуговування торговельно-офісної будівлі на наданій відповідачу в оренду за договором земельній ділянці (цільове призначення земельної ділянки - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі), тому дійшли висновку, що згоди, передбаченої договором оренди, на зведення в установленому законодавством порядку будівлі чи споруди позивач (орендодавець) відповідачу (орендарю) не надавав. Суди обох інстанцій  у справі № 910/597/18 встановили, що надана відповідачу в оренду земельна ділянка вільна від забудови, а судовий акт, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про наявність у відповідача права власності на торгівельно-офісну будівлю, розташовану на цій земельній ділянці, скасовано. Враховуючи відсутність належних, допустимих та достовірних доказів здійснення чи набуття відповідачем у встановленому законом порядку в сукупності майнових прав щодо об`єкта будівництва на земельній ділянці, а також враховуючи відсутність письмової згоди позивача на використання земельної ділянки для "реконструкції", Верховний Суд у справі № 910/597/18 погодився з висновком апеляційного суду про те, що таке фактичне використання земельної ділянки суперечить статті 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", не відповідає проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню Київської міської ради, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянки.

5.25. У справі № 911/492/21, що розглядається предметом позову є також вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки, які мотивовані порушенням відповідачем вимог земельного законодавства України та умов договору оренди земельної ділянки. Земельна ділянка у справі № 911/492/21 згідно з договором оренди надавалася в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування; за змістом пункту 7 Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки від 16.05.2017  № 01-22/32 цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 - житлова та громадська забудова, згідно з розділом ІІ Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548,  (розділ  секція В 03, назва "Землі житлової та громадської забудови", підрозділ 03.08 "Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування").

Наведені обставини у справах №   910/597/18 та № 911/492/21, що розглядається, свідчать про подібність спірних правовідносин у зазначених справах. 

5.26. Колегія суддів зазначає, що у справі №   911/492/21, яка розглядається, суди встановили, що пунктами 5.1 - 5.3 договору оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Суди встановили, що орендареві забороняється використовувати земельну ділянку з іншою метою, ніж для її використання відповідно до цільового призначення, змінювати цільове призначення земельної ділянки, здійснювати самовільне будівництво будь-яких будівель та споруд, проте не надали правової оцінки доводам прокурора про те, що відповідно до положень статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" невиконання орендарем умов договору оренди може бути підставою для розірвання такого договору. 

Крім того, суди, зазначивши, що відповідно до пункті 5.2 договору оренди цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, не надали правової оцінки доводам прокурора про те, що на земельній ділянці проводяться роботи відповідно до дозволу, наданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України від 19.09.2019 № ІУ 113192620262, на виконання будівельних робіт: "Багатофункціональний будинок громадського, комерційного та житлового призначення на вул. Набережній, 6 у м. Вишгород, Київської області".  При цьому суди не дослідили, чи дотримані вимоги, встановлені законом, для використання земель цієї категорії з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

5.27. Верховний Суд зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій, зосередившись на дослідженні обставин щодо наявності чи відсутності порушення вимог щодо цільового призначення земельної ділянки, не дослідили докази щодо дотримання орендарем умов договору оренди з огляду на положення статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" та не врахували інші доводи прокурора, викладені у позовній заяві, зокрема, щодо обставин порушення відповідачем вимог частини 1 статті 96 Земельного кодексу України.

5.28. У справі № 911/492/21, що розглядається, суди попередніх інстанцій надали оцінку доводам прокурора лише щодо використання земельної ділянки ТОВ "Вишгород Плаза" не за цільовим призначенням, тобто зазначили про відсутність підстав, передбачених статтею 141 Земельного кодексу України, для розірвання договору оренди. 

При цьому суди не врахували, що прокурор у позові посилався, зокрема, на положення статті 13 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та земельного законодавства.

5.29. Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати наведені обставини справи, тому доводи скаржника про те, що суди допустили порушення вимог статей 73, 74, 76 - 79, 86, 238, 282 Господарського процесуального кодексу України та не з`ясували усіх фактичних обставин справи, що унеможливило ефективний захист права, за захистом якого прокурор звернувся до суду із позовом у цій справі, підтвердилися. 

5.30. Щодо посилань скаржника на неврахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 712/10864/16-а, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, колегія суддів зазначає таке.  

5.31. У справі № 712/10864/16-а Приватне підприємство "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" звернулося до суду з позовом, у якому просило зобов`язати Черкаську міську раду внести зміни до рішення Черкаської міськради від 28.12.2005 № 8-962 "Про надання Приватному підприємству "Інвестиційно-будівельна компанія "Будгарант" земельної ділянки в оренду на перехресті вул. Козацької та вул. Героїв Дніпра", а саме: викласти абзац 2 пункту 2 в такій редакції: "За основним цільовим призначенням земельні ділянки з кадастровими номерами 7110136400:01:013:0015 та 7110136400:01:013:0023 віднести до земель житлової та громадської забудови. Земельну ділянку з кадастровим номером 7110136400:01:013:0022 за основним цільовим призначенням віднести до земель водного фонду". Велика Палата Верховного Суду постановою від 11.09.2018 у справі № 712/10864/16-а скасувала рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позову, ухвалила нове рішення, яким у задоволенні позову відмовила. 

5.32. У справі № 915/47/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ?ОВЕРТІ? до Миколаївської міської ради про визнання недійсним рішення Миколаївської міської ради від 29.09.2016 № 9/1 позовні вимоги обґрунтовані тим, що, прийнявши оспорюване рішення, відповідач незаконно в односторонньому порядку припинив правомірно набуте право позивача на користування спірною земельною ділянкою. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 12.06.2019, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2019 у справі № 915/47/17, відмовлено у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю ?ОВЕРТІ?. Суд касаційної інстанції залишив судові рішення у справі № 915/47/17 без змін. Верховний Суд погодився з висновком місцевого та апеляційного господарських судів про те, що ТОВ "ОВЕРТІ", розмістивши на землях іншого призначення, що межують із територією громадської забудови, АЗС та автогазозаправний пункт, не дотрималося вимог земельного законодавства та умов договору оренди від 25.05.2015 щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Суд зауважив, що у цьому випадку відбулася не зміна переліку об`єктів будівництва, визначених у пункті 5.1 цього договору оренди, а будівництво об`єкта, який не може бути віднесено до "інших будівель громадської забудови" з огляду на його належність до об`єктів, які законодавець у статті 71 Земельного кодексу України вважає за можливе розміщувати на землях автомобільного транспорту. Колегія суддів зауважила, що внаслідок побудови орендарем АЗС спірна земельна ділянка за функціональним призначенням вже стала належати до земель іншого призначення, а саме до земель транспорту, промисловості, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

5.33. Предметом позову у справі № 911/492/21, що розглядається, є розірвання договору оренди земельної ділянки. Отже, правовідносини у справах №   712/10864/16-а, № 915/47/17 та у справі №   911/492/21, що розглядається, різняться за предметом та підставами позову, що свідчить про їх неподібність. Крім того, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, викладеного, зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 712/10864/16-а про те, що зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися в порядку, встановленому для зміни цільового призначення такої землі (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19).

5.34. Таким чином, наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку частково підтвердилися. 

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.35. Скаржник у касаційній скарзі посилається на недослідження та неврахування акта від 18.01.2021 №   1542-ДК/З/АП/09/01/-21 перевірки дотримання вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгороді Київської області, проведеної Головним управлінням Держгеокадастру в Київській області.

5.36. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 

5.37. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.38. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 Господарського процесуального кодексу України, є обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

5.39. Згідно з пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

5.40. Прокурор у позовній заяві та в касаційній скарзі посилався на акт від 18.01.2021 №   1542-ДК/З/АП/09/01/-21 перевірки дотримання вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, проведеної Головним управлінням Держгеокадастру в Київській області. В касаційній скарзі прокурор зазначає, що уповноваженим органом державного контролю в акті перевірки установлені порушення відповідачем вимог Земельного кодексу України. 

Натомість суди обох інстанцій не надали правову оцінку доказам, зазначеним прокурором, зокрема, акту від 18.01.2021 №   1542-ДК/З/АП/09/01/-21 перевірки дотримання вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

5.41. Проте, Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати наведені обставини справи, тому доводи скаржника про неповне дослідження судами обставин дотримання відповідачем умов договору оренди та недослідження зазначеного акта від 18.01.2021 №   1542-ДК/З/АП/09/01/-21, які стали підставами для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, у цьому випадку підтвердилися. 

5.42. З урахуванням викладеного касаційну скаргу прокурора належить задовольнити частково, оскаржувані судові рішення - скасувати, а справу - передати на новий розгляд до місцевого господарського суду. 

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

6.3. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі №   911/492/21 слід скасувати, справу № 911/492/21 - передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області для ухвалення законного та обґрунтованого рішення з урахуванням викладеного в цій постанові.

7. Судові витрати 

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд  

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури задовольнити частково. 

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі №   911/492/21 скасувати, справу №   911/492/21 передати на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                      Н. О. Багай

Судді                                                                                                   Г. М. Мачульський  

                                                                                                              Ю. Я. Чумак