Постанова 
Іменем України                                  
 
24 травня 2023 року
м. Київ
 
справа № 357/8104/19
 
провадження № 61-399св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач),                   Хопти С. Ф.,
 
учасники справи:
позивач - Приватне орендне сільськогосподарське підприємство «Сидори»,
відповідачі:  ОСОБА_1 , Фермерське господарство «Пролісок», Фермерське господарство «Дари ланів», державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина Марина Олександрівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області                          від 16 липня 2020 року у складі судді Кошель Л. М. та постанову Київського апеляційного суду від 10 грудня 2020 року у складі колегії суддів:  Верланова С. М., Мережко М. В., Савченка С. І.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.     Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У липні 2019 року Приватне орендне сільськогосподарське підприємство «Сидори» (далі - ПОСП «Сидори») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Пролісок» (далі -                                  ФГ «Пролісок»), Фермерського господарства «Дари ланів» (далі - ФГ «Дари ланів», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. (далі - державний реєстратор Ілюшина М. О.) про визнання недійсними договорів оренди землі, скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування, внесення змін до договору оренди землі.
 
Позовна заява мотивована тим, що 11 листопада 2014 року між                                  ПОСП «Сидори» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за умовами якого остання передала йому в оренду земельну ділянку площею 2,8442 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025, розташовану у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, строком на десять років. 
30 грудня 2015 року державний реєстратор Узинської міської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 27683238, яким зареєструвала право оренди на вказану вище земельну ділянку за ПОСП «Сидори».
Зазначало, що протягом усього часу дії договору оренди воно користувалося земельною ділянкою у своїй господарській діяльності і належно сплачувало орендну плату. Проте, починаючи з лютого 2018 року ОСОБА_1 вчиняла дії, спрямовані на позбавлення його права користування за договором оренди.
Вказувало, що 15 березня 2018 року Міністерством юстиції України прийнято наказ № 728/5, відповідно до якого скасовано рішення державного реєстратора Узинської міської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025 за ПОСП «Сидори».
05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем -                      ТОВ «Еліта-2010» договір оренди № 87, за яким вона передала вказаному товариству земельну ділянку площею 2,8442 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025, розташовану у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, який 04 грудня 2018 року було розірвано.
Зазначало, що 27 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області                 Дуднік І. В. була посвідчена заява ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025, однак             ОСОБА_1 не отримала згоди ПОСП «Сидори» на проведення поділу земельної ділянки та не погодила з підприємством технічну документацію із землеустрою щодо її поділу, у зв`язку із чим порушила його право, як законного орендаря.
На підставі вказаної вище заяви, 07 грудня 2018 року державним реєстратором було прийняте рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки та рішення про державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063 та земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064, які утворились внаслідок поділу.
Вказувало, що 12 грудня 2018 року державним реєстратором Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиною М. О. були прийняті рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані внаслідок поділу спірні земельні ділянки за ОСОБА_1 
10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063 з ФГ «Дари ланів» та уклала договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064 з ФГ «Пролісок», а 14 грудня 2018 року державний реєстратор Ілюшина М. О. прийняла рішення про державну реєстрацію прав оренди за ФГ «Дари ланів» та ФГ «Просілок».
Вважало, що ОСОБА_1 не мала права передавати спірні земельні в оренду іншим орендарям, оскільки укладений з ним договір оренди є дійсний та він поширює свою дію на спірні земельні ділянки, а тому укладення нею договорів оренди щодо вказаних земельних ділянок з                 ФГ «Дари ланів» та ФГ «Пролісок» порушує його право, як їх законного орендаря. Відповідно, у державного реєстратора не було правових підстав для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ФГ «Дари ланів» та ФГ «Пролісок».
Вказувало, що скасування Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію за ним права оренди на земельну ділянку не припинило це право і жодним чином не вплинуло на його дійсність.
 
Ураховуючи наведене, ПОСП «Сидори» просило суд: 
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня                2018 року № 20С, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Пролісок» щодо земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064;
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня                 2018 року № 20С, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Дари ланів» щодо земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063;
- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064, індексний номер: 44603177 від 14 грудня 2018 року;
- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063, індексний номер: 44603343 від 14 грудня 2018 року;
- витребувати із незаконного володіння та користування ФГ «Пролісок» на користь ПОСП «Сидори» земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064 загальною площею 1,4221 га, розташовану у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області;
- витребувати із незаконного володіння та користування ФГ «Дари ланів» на користь ПОСП «Сидори» земельну ділянку з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063 загальною площею 1,4221 га, розташовану у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області;
- внести зміни до договору оренди землі № б/н від 11 листопада 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПОСП «Сидори», шляхом його викладення в новій редакції.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області                             від 16 липня 2020 року у задоволенні позову ПОСП «Сидори» відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки свідчить про невизнання державою факту набуття позивачем такого права. За таких обставин, подальший поділ земельної ділянки на дві та їх державна реєстрація за ОСОБА_1 , передача їх в оренду                                      ФГ «Дари ланів» та ФГ «Пролісок», не порушує прав ПОСП «Сидори», оскільки такі права відсутні.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Київського апеляційного суду від 10 грудня 2020 року апеляційну скаргу ПОСП «Сидори» залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 липня                  2020 року - без змін.
Вирішено питання щодо судових витрат на правничу допомогу.
 
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що оскільки державна реєстрація речового права позивача на спірну земельну ділянку була скасована 15 березня 2018 року, то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ПОСП «Сидори», оскільки на момент початку перебігу строку дії укладених договорів оренди землі від 10 грудня 2018 року, відлік якого обраховується з 14 грудня 2018 року - часу здійснення на підставі вказаних договорів державної реєстрації речового права за ФГ «Пролісок» та                          ФГ «Дари ланів», права та законні інтереси позивача порушені не були, оскільки на вказані об`єкти нерухомого майна вони були відсутні, що виключає наявність підстав для визнання оспорюваних договорів оренди землі від 10 грудня 2018 року недійсними.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій у січні 2021 року до Верховного Суду,                   ПОСП «Сидори», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували практику Верховного Суду про те, що договори оренди землі, які укладено після 01 січня 2013 року набирають чинності з моменту їх підписання сторонами, а скасування рішення про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди землі.
Вважає, що суди попередніх інстанцій помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди землі з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку, що призвело до помилкового застосування норми частини першої статті 210 ЦК України, а також помилкового висновку про те, що договір оренди землі, який було укладено 11 листопада 2014 року, не набрав чинності.
Суди не врахували, що при існуванні декількох договорів найму однієї й тієї самої речі різними наймачами, перевага повинна віддаватися договору, який був укладений раніше.
Вважає, що суди не врахували, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ПОСП «Сидори» не призвело до припинення самого права оренди, яке підлягає захисту, оскільки було порушено відповідачами.
Вказує, що суд апеляційної інстанції безпідставно стягнув з нього витрати на професійну правничу допомогу, оскільки жоден з представників відповідачів не надав суду детального опису робіт, а до послуг, наданих відповідачам, включені послуги, не пов`язані з розглядом справи.
Також вважає, що справу слід передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки нею некоректно сформовані висновки у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, через що виникли різні висновки та тлумачення колегіями суддів різних судових палат Касаційного цивільного суду та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду. Вказує, що від вказаних висновків Великої Палати Верховного Суду слід відступити, шляхом його уточнення, а саме чіткого розмежування моменту укладення і набрання чинності для договорів оренди землі, укладених до 01 січня 2013 року та після цієї дати, вказавши, що договори, які укладені до 01 січня 2013 року набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, а укладені після 01 січня 2013 року - з моменту їх підписання сторонами. Крім того, слід розмежувати поняття державної реєстрації договору оренди землі та державної реєстрації права оренди на земельну ділянку.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У березні 2021 року представник ОСОБА_1 - адвокат Марценюк Л. А., а також ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари ланів» подали до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу, в яких вказують, що її доводи є безпідставними, не спростовують висновків судів попередніх інстанцій, тому просять залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Крім того, заперечували проти передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду та заявили клопотання про стягнення з позивача витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції в розмірі                  по 10 000 грн.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 24 лютого 2021 відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
 
22 березня 2021 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2021 року справу призначено до розгляду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 02 червня 2021 року касаційне провадження у справі зупинено до закінчення перегляду у касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 334/3161/17 за позовом  ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Вартанова О. С., ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , про визнання свідоцтва про право власності (правочину) недійсним, за касаційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Ленінського районного суду міста Запоріжжя від 16 листопада 2018 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 29 жовтня 2019 року (провадження № 14-188цс20).
 
Ухвалою Верховного Суду від 22 вересня 2021 року касаційне провадження у справі поновлено.
 
Ухвалою Верховного Суду від 22 вересня 2021 року справу передано на розгляд Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року справу повернуто на розгляд колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 31 серпня 2022 року зупинено касаційне провадження у справі до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 357/8277/19 (провадження 14-65цс22).
 
Ухвалою Верховного Суду від 10 травня 2023 року поновлено касаційне провадження у справі.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
ОСОБА_1 на праві приватної власності належала земельна ділянка, площею 2,844 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3220486000:04:005:0025, що розташована 
у межах Сидорівської сільської ради Білоцерківського району Київської області (а. с. 17-22, т. 1).
 
11 листопада 2014 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та                           ПОСП «Сидори» (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передала ПОСП «Сидори» у строкове платне користування належну їй вищевказану земельну ділянку для сільськогосподарського використання, строком на 10 років (а. с. 15-16, т. 1).
 
Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 37 договору).
 
Право оренди земельної ділянки ПОСП «Сидори» на підставі договору оренди землі від 11 листопада 2014 року зареєстровано 30 грудня 2015 року державним реєстратором Узинської міської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Малькевич Л. В. (а. с. 24, т. 1).
 
15 березня 2018 року Міністерством юстиції України прийнято наказ 
№ 728/5, відповідно до якого частково задоволено колективну скаргу ОСОБА_1 та інших осіб і вирішено, зокрема, скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди за ПОСП «Сидори» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку, площею 2,844 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025, яке було зареєстроване на підставі договору від 11 листопада 2014 року (а. с. 25-38, т. 1).
 
05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - 
ТОВ «Еліта-2010», договір оренди вищевказаної земельної ділянки, який було розірвано 04 грудня 2018 року (а. с. 26, т. 1).
 
12 грудня 2018 року державним реєстратором Ілюшиною М. О. внесено відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про закриття об`єкта нерухомого майна: земельної ділянки, площею 2,8442 га,
з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025, індексний номер рішення: 44555273, підстава: поділ об`єкта нерухомого майна, заява про розподіл земельної ділянки, серія та номер: 3102, виданий 27 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Дуднік І. В. (а. с. 25, т. 1).
 
ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025 на дві земельні ділянки, а саме: земельну ділянку, площею 1,4221 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063
та земельну ділянку, площею 1,4221 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064. 
 
12 грудня 2018 року державним реєстратором Ілюшиною М. О. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані внаслідок поділу спірні земельні ділянки за ОСОБА_1 (а. с. 47-50, т. 1).
 
10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала договір оренди щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063 з ФГ «Дари ланів», 
а також договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064 з ФГ «Пролісок». 
 
14 грудня 2018 року державний реєстратор Ілюшина М. О. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за ФГ «Дари ланів» та ФГ «Пролісок» (а. с. 180-185, т. 1).
 
У зв`язку зі зміною об`єкта оренди внаслідок поділу ПОСП «Сидори» 
06 травня 2019 року направило ОСОБА_1 пропозицію (оферту) 
на внесення змін до договору оренди від 11 листопада 2014 року шляхом його викладення у новій редакції, відповіді на яку не отримало                            (а. с. 52-60, т. 1)
 
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
  
Положенням частини другої статті 389 ЦПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Касаційна скарга ПОСП «Сидори» підлягає частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Зазначеним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної інстанції не відповідають.
 
У Конституції України закріплено основні правові принципи регулювання відносин власності, головним із яких є принцип рівного визнання й захисту усіх форм власності (статті 13, 41 Конституції України).
 
Відповідно до статті 13 Конституції України власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. У такій редакції конституційна норма не лише покладає на власника обов`язки, а й орієнтовно вказує на його зобов`язання.
 
Основоположні принципи здійснення правомочностей власника сформульовані у статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 04 листопада 1950 року), що набрала чинності для України з 11 вересня 1997 року та є складовою її правової системи відповідно до вимог статті 9 Конституції України.
 
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.
Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
 
Згідно зі статтею 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
 
У пункті 5 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» судам роз`яснено, що до державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК України. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов`язання, яке виникло з договору про відчуження майна    (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК України), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві.
 
Відповідно до пунктів «а», «д» частини першої статті 91 ЗК України власники земельних ділянок зобов`язані забезпечувати використання їх за цільовим призначенням, своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом.
 
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав (стаття 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
 
Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
 
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
 
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
 
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
Істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
 
Отже, ПОСП «Сидори» та ОСОБА_1 , уклавши договір оренди землі                   11 листопада 2014 року, який містить всі істотні умови, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», висловили своє волевиявлення на укладення договору в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, шляхом складання та скріплення підписом письмового документа. 
 
Скасована у подальшому Міністерством юстиції України державна реєстрація права оренди за ПОСП «Сидори» сама по собі не свідчить про те, що договір не укладено, чи що договір між сторонами автоматично припиняється, як і про те, що позивач не має право оспорити договір, укладений  ОСОБА_1  з іншими орендарями, за наявності чинного договору оренди тієї самої земельної ділянки.
 
Подібні правові висновки містяться, зокрема, у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: від 19 грудня 2018 року у справі № 291/422/17 (провадження                               № 61-29047св18), від 02 жовтня 2019 року у справі № 291/426/17 (провадження № 61-32794св18).
 
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (частина перша статті 203 ЦК України).
 
В абзаці п`ятому пункту 5 постанови Пленуму Верховного Суду України                               від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам роз`яснено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
 
Верховний Суд вважає, що, оскільки ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025 на дві земельні ділянки, а саме: земельну ділянку, площею 1,4221 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063 та земельну ділянку, площею 1,4221 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064, а в подальшому уклала договори оренди зазначених земельних ділянок з ФГ «Пролісок» та ФГ «Дари ланів», за наявності чинного договору оренди землі з                         ПОСП «Сидори», чим було порушено право орендаря, то позовні вимоги останнього про визнання відповідних договорів оренди недійсними та скасування рішень державного реєстратора про право оренди вказаних юридичних осіб є законними та обґрунтованими.
 
Правові висновки судів попередніх інстанцій про те, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі                           від 11 листопада 2014 року, укладеного між ПОСП «Сидори» та                 ОСОБА_1 , має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків, з посиланням на правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня           2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19),                         є помилковими.
 
Колегія суддів не може погодитися з такими правовими висновками, оскільки суди попередніх інстанцій не врахували, що норма статті 18 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації, втратила чинність                         з 01 січня 2013 року, а суди помилково ототожнили поняття «державної реєстрації договору оренди землі» з «державною реєстрацією права оренди».
 
У пункті 37 договору оренди землі, укладеного 11 листопада 2014 року між ОСОБА_1 та ПОСП «Сидори», сторони закріпили, що цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації.
 
Проте, умова договору оренди про його державну реєстрацію, за відсутності на час його укладення в чинному законодавстві України відповідної правової норми та порядку такої реєстрації, не несе для сторін жодного юридичного значення.
 
При цьому, у задоволенні позовних вимог ПОСП «Сидори» до державного реєстратора слід відмовити.
 
У постанові від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.
 
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
Отже, державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. є неналежним відповідачем у позовних вимогах ПОСП «Сидори» про скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно.
 
Не можна погодитися й з висновками суду першої інстанції, з якими погодився й апеляційний суд, про те, що заходи щодо поділу земельної ділянки, яка була об`єктом договору оренди, та формування спірних земельних ділянок з кадастровими номерами 3220486000:04:005:0063 та 3220486000:04:005:0064 є чинними, внаслідок цього припинилося існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди землі від 11 листопада 2014 року, шляхом викладення його в новій редакції.
 
Згідно із частинами першою та другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
 
Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
 
Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) (положення частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
 
Суди попередніх інстанцій встановили та не заперечується сторонами, що ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:04:005:0025, яка перебувала в оренді у ПОСП «Сидори», на дві земельні ділянки, а саме: земельну ділянку, площею 1,4221 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063 та земельну ділянку, площею 1,4221 га, з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064, без згоди останнього. 
 
Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки.
 
Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.
 
Отже, позовні вимоги щодо внесення змін до договору оренди землі                    від 11 листопада 2014 року, шляхом його викладення у новій редакції, зі зміною ідентифікації об`єкта оренди, задоволенню не підлягають, оскільки поділ земельної ділянки не припиняє права оренди орендаря щодо неї.
 
При цьому, колегія суддів, враховуючи принцип свободи договору, не вбачає за можливе змінювати й решту умов договору, оскільки зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України), істотних порушень решти умов договору не встановлено, а строк його дії ще не закінчився.
 
Щодо позовних вимог про витребування земельних ділянок Верховний Суд зазначає наступне.
 
Відповідно до частин першої та другої статті 27 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час подання позову) орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями.
 
Разом з тим, згідно зі статтею 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
 
Відповідно до частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
 
Отже, оскільки на даний час державна реєстрація права оренди                          ПОСП «Сидори» не здійснена, Верховний Суд вважає, що позовні вимоги про витребування спірних земельних ділянок є передчасними.
 
При цьому, Верховний Суд зазначає, що викладені у цій постанові правові висновки узгоджуються з висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду у справі № 357/8277/19 (провадження 14-65цс22), до вирішення якої зупинялося касаційне провадження у цій справі.
 
Згідно із частиною першою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
 
Оскільки у справі немає необхідності встановлювати додаткові обставини справи, при цьому суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення з неправильним застосуванням норм матеріального та порушенням норм процесуального права, Верховний Суд вважає за необхідне скасувати судові рішення судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалити нове судове рішення про часткове задоволення позовних вимог ПОСП «Сидори».
 
Щодо судових витрат 
 
Згідно із частинами першою, сьомою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
 
Відповідно до положення підпунктів б), в) пункту 4 частини першої                             статті 416 ЦПК України резолютивна частина постанови суду касаційної інстанції складається, зокрема із: нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки Верховний Суд задовольняє дві вимоги немайнового характеру ПОСП «Сидори» (та дві пов`язані до них вимоги, за які судовий збір окремо не підлягав стягненню), а в решті вимог відмовляє, то з відповідачів у рівних частинах на користь позивача підлягає стягненню: за подання позовної заяви 3 842 грн, заяви про забезпечення позову - 960,5 грн, апеляційної скарги - 5 763 грн та касаційної скарги - 7 684 грн.
 
Верховний Суд відмовляє у задоволенні клопотань ФГ «Пролісок» та                 ФГ «Дари ланів», а також представника ОСОБА_1 - адвоката Марценюк Л. А., про стягнення з позивача на їх користь витрат за надану правничу допомогу, оскільки за наслідками розгляду справи Верховним Судом по суті ПОСП «Сидори», незважаючи на часткове задоволення позовних вимог, отримало очікуваний для себе результат.
 
Керуючись статтями 141, 400, 402, 406, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» задовольнити частково.
 
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області                          від 16 липня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду                       від 10 грудня 2020 року скасувати.
 
Позов Приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Пролісок», Фермерського господарства «Дари ланів», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсними договорів оренди землі, скасування рішень про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування, внесення змін до договору оренди землі задовольнити частково.
 
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня                2018 року № 20С, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Пролісок» щодо земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064.
 
Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня                 2018 року № 20С, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Дари ланів» щодо земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063.
 
Скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0064, індексний номер: 44603177 від 14 грудня 2018 року за Фермерським господарством «Пролісок».
 
Скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельної ділянки площею 1,4221 га з кадастровим номером 3220486000:04:005:0063, індексний номер: 44603343 від 14 грудня 2018 року за Фермерським господарством «Дари ланів».
 
У задоволенні позовних вимог Приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Пролісок», Фермерського господарства «Дари ланів» про витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування, внесення змін до договору оренди землі відмовити.
 
У задоволенні позовних вимог Приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» до державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни відмовити.
 
Стягнути зі  ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), Фермерського господарства «Пролісок» (код ЄДРПОУ 32796608), Фермерського господарства «Дари ланів» (код ЄДРПОУ 32796613) в рівних частинах на користь Приватного орендного сільськогосподарського підприємства «Сидори» (код ЄДРПОУ 32638083) судові витрати за сплату судового збору: за подання позовної заяви у розмірі 3 842 гривні, заяви про забезпечення позову - 960,5 гривень, апеляційної скарги - 5 763 гривні та касаційної скарги - 7 684 гривні, а всього 18 249,5 гривень, по 6 083 (шість тисяч вісімдесят три) гривні 17 (сімнадцять) копійок з кожного.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий   Судді: | Д. Д. Луспеник   Б. І. Гулько   Г. В. Коломієць    Р. А. Лідовець   С. Ф. Хопта