КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

	

Головуючий у суді першої інстанції: Журибеда О.М.
Єдиний унікальний номер справи №759/1534/18
Апеляційне провадження № 22-ц/824/1752/2023
 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И
 
27 квітня 2023 року                                                                          м. Київ  
            
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді     - Мережко М.В.,
суддів                          - Ігнатченко Н.В., Савченка С.І.,
            секретар                      - Олешко Л.Ю.,  
розглянувши  у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо»,   ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року у справі за позовом  ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Комерційного банку «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо», державного реєстратора Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко Анастасії Володимирівни, державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, Акціонерне товариство Комерційний Банк «ПриватБанк», ОСОБА_1 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельника Романа Петровича, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ДП «Житлоінвест» про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення, витребування квартири у власність, -
 
В с т а н о в и в :
 
У липні 2018 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик», ТОВ «Проект К», ТОВ «Фінансова компанія «Локо», державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В., державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С.Ю., Фаренюка О.А. та АТ Комерційний банк «Приватбанк», треті особи, що не заявляють самостійних позовних вимог на предмет спору: ТОВ «Форум-Інвест», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П., Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, Державне підприємство «Житлоінбуд» про визнання недійсними договорів іпотеки та купівлі-продажу квартири, про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення. 
Свої вимоги обґрунтовувала тим, що протягом серпня 2007 - березня 2008 вона проінвестувала в будівництво квартири АДРЕСА_1 шляхом придбання облігацій ТОВ «Форум-Інвест». Однак, майнові права на вказану квартиру були без відома та згоди власника цих прав ОСОБА_2 передані в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» на підставі договору іпотеки 19 квітня 2011 року. 
В подальшому, в результаті звернення стягнення на предмет іпотеки право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ТОВ «ФК «Локо». Після чого, на підставі заяви ТОВ «ФК «Локо» спірна квартира була поділена на дві окремі квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 . 
Також позивачка зазначала, що спірна квартира АДРЕСА_1 була відчужена ТОВ «ФК «Локо» на користь ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 25 вересня 2018 року, а останній в забезпечення виконання своїх зобов`язань за кредитним договором передав цю квартиру в іпотеку АТ КБ «Приватбанк».
Вказувала, що договір іпотеки, за яким майнові права на квартиру АДРЕСА_1 без згоди власника цих прав ОСОБА_2 були передані в іпотеку ПАТ «КБ`Хрещатик» є недійсним, а тому недійсними є всі наступні дії, вчинені щодо квартири АДРЕСА_1 на підставі цього договору іпотеки.
Посилаючись на те, що дії відповідачів свідчать про невизнання її прав власності на спірну квартиру, з подальшим уточненням позовних вимог, просила суд:
Визнати недійсним договір іпотеки від 19 квітня 2011 року, укладений між ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. в частині передачі в іпотеку ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Скасувати рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)? індексний номер 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасувати запис про право власності номер 24093924 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасувати запис про право власності номер 24424510 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям окуіндексу), індексний номер 39244874 від 17 січня 2018 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської Сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасувати запис про право власності номер 24424604 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сілької ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв.м, житловою площею 98,9 кв.м. за ОСОБА_2 .
Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Локо» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 984.
Визнати недійсним договір іпотеки від 25 вересня 2018 року, укладений між АТ Комерційний банк «Приватбанк» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотарісом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 986.
Витребувати у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_1 .
Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір іпотеки від 19 квітня 2011 року, укладений між ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р.П. в частині передачі в іпотеку ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)? індексний номер 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасовано запис про право власності номер 24093924 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасовано запис про право власності номер 24424510 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям окуіндексу), індексний номер 39244874 від 17 січня 2018 р. державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської Сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Скасовано запис про право власності номер 24424604 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сілької ради «Абсолют» у м.Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».
Визнано право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв.м, житловою площею 98,9 кв.м. за ОСОБА_2 .
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Локо» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 984.
Визнано недійсним договір іпотеки від 25 вересня 2018 року, укладений між АТ Комерційний банк «Приватбанк» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотарісом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 986.
Витребувано у власність ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_1 .
Не погоджуючись із таким рішенням суду, відповідач ТОВ ФК «Локо» подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить рішення Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року скасувати і ухвалити по справі нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
У скарзі посилається на те, що суд першої інстанції неповно встановив фактичні обставини справи, а саме - не звернув увагу на те, що до  27 березня 2008 року прав позивача на спірну квартиру АДРЕСА_1 не існувало, оскільки у період з серпня 2007 року по березень 2008 року позивачка сплачувала кошти за пакет облігацій, що стосувався виключно прав на квартиру АДРЕСА_3 . Вказує, що на момент укладення Договору резервування квартири №К19/89 від 27 березня 2008 року майнові права на квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ КБ «Хрещатик» згідно з іпотечним договором №91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року. Стверджує, що у позивачки відсутні порушені, невизнані або оспорювані права з огляду на нікчемність її Договору резервування квартири №К19/89 від 27 березня 2008 року, який було укладено без згоди іпотекодержателя. Зазначає, що суд допустив одночасне задоволення взаємовиключних вимог: зобов`язальної (визнання недійсними договорів купівлі-продажу) та віндикаціної. Посилається також на пропуск позивачкою строку позовної давності.
Відповідач ОСОБА_1 також подав апеляційну скаргу на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року, в якій також просить рішення скасувати і ухвалити по справі нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 за змістом тотожні доводам скарги ТОВ ФК «Локо».
У відзиві на апеляційні скарги представник позивачки  ОСОБА_2 - адвокат Денисенко О.М. зазначає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову. Вважає рішення суду законним та обґрунтованим, апеляційні скарги - такими, що ґрунтуються на припущеннях, є безпідставними. Просить апеляційні скарги ТОВ ФК «Локо», ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Відзиви від інших учасників справи до апеляційного суду не надходили.
Відповідно до  ст. 44  ЦПК України,  особи, які  беруть участь у справі  зобов`язані  добросовісно  здійснювати свої процесуальні  права і виконувати  процесуальні обов`язки.
Апеляційні скарги ТОВ ФК «Локо» та ОСОБА_1 підлягають задоволенню  з таких підстав.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.  Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 13 ЦПК України  суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності
Згідно зі ст. 12 ЦПК України   цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.  Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість:
1) керує ходом судового процесу;
2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами;
3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій;
4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом;
5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.
Відповідно до вимог статей 76-79 ЦПК України доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.
Встановлено, що 20 серпня 2007 року між ТОВ «Форум-Інвест» як виконавцем та ОСОБА_2 як власником облігацій був укладений договір резервування квартири № К19/72 (а.с.11-16).
Відповідно до п. 1.1 цього договору за власником облігацій резервується квартира та визначається порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність (а.с.11)
Згідно п. 1.3 договору з метою придбання у власність конкретної квартири, визначеної в додатку № 1 до даного договору власник повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів (а.с. 12).
У відповідності з додатком № 1 до договору резервування квартири, характеристика квартири наступна: адреса АДРЕСА_1 , поверх - 13, кількість кімнат - 3, загальна площа - 160,75 кв.м., загальна кількість облігацій для придбання квартири у власність - 16 075 (а.с. 17).
На виконання умов договору резервування квартири, 23 серпня 2007 року між ОСОБА_2 як покупцем та ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» як продавцем був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б72-1/07 (а.с. 18-23).
Згідно з п. 2.1 договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати у власність покупця пакет облігацій, а покупець зобов`язується прийняти у власність та оплатити пакет облігацій з такими характеристиками: вид облігацій - іменні безпроцентні (цільові); емітент - ТОВ «Форум-Інвест»; форма випуску - бездокументарна; номінальна вартість однієї облігації - 48,00 грн. (а.с.19).
На виконання договору купівлі-продажу, позивач сплатила на користь ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» 1 317 600,00 грн. згідно платіжних доручень № 1 від 30.08.2007, № 3 від 31.08.2007, № 4 від 04.09.2007, № 5 від 26.09.2007, № 1 від 24.03.2008, № 2 та № 3 від 27.03.2008, а ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», в свою чергу, перерахувало на рахунок в цінних паперах позивача 16 470 іменних безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест» (а.с. 24-30).
В подальшому, 27 березня 2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_2 був укладений ще один договір резервування квартири № К19/89 (а.с.37-42).
Як вбачається з матеріалів справи, цей договір містить ті ж умови, що і договір резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, окрім додатку № 1, за яким резервувалася інша квартира з наступними характеристиками: адреса АДРЕСА_1 , поверх - 16 - 17, кількість кімнат - 4, загальна площа - 164,70 кв.м., загальна кількість облігацій для придбання квартири у власність - 16 470 (а.с.43).
Також 27 березня 2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_2 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, відповідно до якої Сторони домовились про припинення договору резервування квартири № К19/72 від 20.08.2007 р., включаючи додаток № 1 до нього (а.с. 44).
В подальшому 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_2 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року (а.с. 46-48).
Згідно п. 1 цієї додаткової угоди № 1 упродовж терміну, визначеного інформацією про випуск, як термін для погашення облігацій, виконавець приймає від власника облігацій сплачений ним пакет облігацій, погашає такий пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об`єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про власність у порядку, передбаченому чинним законодавством та договором (а.с. 46).
У відповідності з п.п. 4, 5 додаткової угоди № 1 реєстрацію квартири у власність власнику здійснюється після введення в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством порядку; виконавець забезпечує формування необхідного пакету документів, що надається до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення свідоцтва про право власності та виготовлення технічної документації на об`єкт нерухомості протягом 60 днів від дня введення житлового будинку до експлуатації (а.с.47).
На виконання умов додаткової угоди № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_2 були підписані Акт пред`явлення облігацій до погашення, згідно якого власник облігацій пред`явив, а емітент прийняв до погашення пакет облігацій у кількості 16 470 шт., а також Акт про погашення Пакету облігацій, згідно якого Власник облігацій передав, а Емітент прийняв та здійснив погашення пакету облігацій у кількості 16 470 шт. (а.с. 49-50, 51-52).
Крім цього, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_2 був підписаний Акт прийому-передачі майнових прав, згідно якого на виконання зобов`язань із погашення пакету облігацій Емітент передав, а власник облігацій прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка знаходиться на 16 - 17 поверхах, кількість кімнат - 4, загальна площа 164,7 кв.м., житлова площа - 85,40 кв.м. (а.с. 53- 54).
Згідно з сертифікатом серії КВ № 16411017805, виданим 18 липня 2011 року, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1 » проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації (ас. 55).
Як видно із  матеріалів справи, 15 листопада 2013 року позивачка звернулася до ТОВ «Форум-Інвест» із заявою, в якій просила терміново надати пакет документів, необхідний для оформлення свідоцтва про право власності. (а.с. 56-57).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 жовтня 2017 року майнові права на квартиру АДРЕСА_1 перебувають в іпотеці ПАТ «КБ «Хрещатик» згідно договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р.П. 19 квітня 2011 року за реєстраційним № 681, іпотекодавець - ТОВ «Проект К». Передача майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» також підтверджується наявною в матеріалах справи копією Договору іпотеки № 01-47/1-11/1 від 19 квітня 2011 року та Договором про внесення змін № 1 від 30 червня 2011 року до Договору іпотеки № 01-47/1-11/1 (а.с. 58-59).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 грудня 2017 року на підставі рішення з індексним № 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А.В. був внесений запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Локо». Як зазначено у Інформаційній довідці з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.12.2017 року № 108952959 підставою виникнення права власності на спірну квартиру у ТОВ «ФК «Локо» стали зокрема Договір іпотеки № 01-47/1-11/1, укладений 19.04.2011 року між ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Проект К» та договори про внесення змін до цього Договору іпотеки та Договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 18.12.2017 року № 2014/14-Ю (а.с. 60- 61)
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2018 року на підставі рішень з індексними № 39244959, № 39244723 та № 39244874 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича були внесені три записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно: про закриття розділу Державного реєстру прав на чотирьох кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв.м., та житловою площею 98,9 кв.м. у зв`язку з поділом об`єкта нерухомого майна; про державну реєстрацію права власності на одно кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 81,8 кв.м., та житловою площею 30,8 кв.м за ТОВ «ФК «Локо», яка утворилися в результаті поділу об`єкта нерухомого майна; про державну реєстрацію права власності на одно кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 81,8 кв.м., та житловою площею 30,8 кв.м за ТОВ «ФК «Локо» яка утворилися в результаті поділу об`єкта нерухомого майна. Як зазначено у Інформаційних довідках з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.01.2018 року № 111499838 та № 111499417 підставою виникнення права власності на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Локо» стала, зокрема заява ТОВ «ФК «Локо», посвідчена приватним нотаріусом КМНО Косенко Л.А. 27.12.2017 року за реєстровим № 1500 (а.с. 62-63).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 жовтня 2018 року на підставі рішень з індексними № 43186966 та № 43188034 від 25 вересня 2018 року приватного нотаріуса КМНО Гречаної Р.Т. були внесені записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про: реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири за № 984 від 25 вересня 2018 року; про передачу квартири АДРЕСА_1 в іпотеку АТ КБ «Приватбанк» в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 перед АТ КБ «Приватбанк» на підставі договору іпотеки № 986 від 25 вересня 2018 року. Ці обставини також підтверджуються наявними в матеріалах справи копіями Договору купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року та Іпотечного договору № ZRGRGB0040300001/1 від 25 вересня 2018 року (а.с. 64-65).
Задовольняючи позов, суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що ОСОБА_2 повністю виконала свої договірні зобов`язання інвестора та набула майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. При цьому, матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 19 листопада 2011 року між ТОВ «Проект К» та ПАТ «КБ «Хрещатик», а тому цей договір в частині, що стосується квартири АДРЕСА_1 , за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавцем за договором виступила особа, яка не була власником майнового права та не отримала від власника цього права дозволу на його передачу в іпотеку. Крім цього, майнові права на квартиру станом на 24.12.2007 року взагалі не могли виступати предметом іпотеки.
Колегія суддів не погоджується з цими висновками суду першої інстанції з таких підстав.
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.
Під способами захисту суб`єктивних прав розуміють закріплені законом матеріальноправові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на правопорушника (див. пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).
При цьому під ефективним засобом (способом) необхідно розуміти такий, що спричиняє потрібні результати, наслідки, тобто матиме найбільший ефект по відновленню відповідних прав, свобод та інтересів на стільки, на скільки це можливо.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільству, його моральним засадам.
Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно частини 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Згідно ст. 576 ЦК України, предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.
Відповідно до ст. 583 ЦК України, заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
З наданих позивачем доказів вбачається виконання ОСОБА_2 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. 
Разом з цим, встановлено, що 24 грудня 2007 року між ВАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено кредитний договір №91-47/1-07 про надання банком позичальнику кредиту зі сплатою відсотків річних.
Для забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором №691-47/1-07 між Банком та ТОВ «Форум-Інвест» 24 грудня 2007 року укладено Іпотечний договір №91-47/1-07/1 (т. 3, а.с. 21-25).
Предметом іпотеки за даним договором є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 485,20 кв.м. по АДРЕСА_1 , які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору №27-09/05-1 від 01 вересня 2005 року, укладеного між ТОВ «Форум-Інвест» та Державним підприємством «Житлоінбуд».
Перелік квартир, майнові права на які були передані в іпотеку Банку, наведені в Додатку №1, який є невід?ємним додатком до Іпотечного договору №1-47/1-07/1. Спірна квартира включена до зазначеного переліку квартир, наведеного в такому додатку.
Тобто, з 24 грудня 2007 року майнові права щодо спірної квартири АДРЕСА_1 перебували в іпотеці Банку, запис про таке обтяження містився у Реєстрі іпотек.
Отже, вже на час укладення між ОСОБА_2 та ТОВ «Форум-Інвест» Договору №K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року майнові права щодо спірної квартири перебували в іпотеці Банку.
Докази того, що ВАТ «КБ «Хрещатик» як іпотекодерджатель майнових прав на спірну квартиру надавав згоду на відчуження предмету іпотеки за договором №K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року, у матеріалах справи відсутні.
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16-ц (провадження № 61-5800зпв18) зроблено висновок, що «нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. З позицій юридичної техніки така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) вказано, що: «визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19) зазначено, що: «кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (статті 15, 16 ЦК України). Цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 501/1703/16-ц (провадження № 14-138цс19) вказано, що: «згідно з частиною третьою статті 9 Закону № 898-ІV іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону № 898-ІV). У матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували надання іпотекодержателем майна на момент укладення договору згоди на передачу в оренду предмета іпотеки. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого не майнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема припинення дії, яка порушує право (частина 1, пункт 3 частини другої статті 16 ЦК України). За таких обставин суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір оренди № 7 від 31 січня 2015 року є недійсним, оскільки його недійсність встановлена законом, та відповідно до положень статті 215 ЦК України - нікчемним».
У частинах першій, п`ятій статті 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою.
Ураховуючи те, що укладення між ОСОБА_2 та ТОВ «Форум-Інвест» Договору резервування квартири №K19/89  від 27 березня 2008 року відбулось без згоди іпотекодержателя, суд вважає, що такий договір є нікчемним.
Оскільки договір, на підставі якого позивачка набула майнових прав на спірну квартиру є нікчемним, суд доходить висновку, що у позивачки відсутні порушені, невизнані чи оспорювані права щодо квартири АДРЕСА_1 , а тому позовні вимоги про визнання правочинів недійсними, відновлення становища, яке існувало до порушення, та витребування квартири у власність задоволенню не підлягають.
Відповідно до ст. 367  ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.  Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Прецедентна практика Європейського суду з прав людини виходить з того, що реалізуючи п.1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя та справедливого судового розгляду, кожна держава-учасниця цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, у тому числі й процесуальні заборони і обмеження, зміст яких - не допустити судовий процес у безладний рух.
Зокрема, Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи ("Проніна проти України", N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).
Відповідно до положень ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції - скасуванню з ухваленням нового рішення відмову у задоволенні позову.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної 
Керуючись ст.ст.  365, 367,369,374,376,381 - 384    ЦПК України, суд,
 
П о с т а н о в и в :
 
Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо»,   ОСОБА_1 задовольнити.    
Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року скасувати, ухвалити по справі нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Комерційного банку «Хрещатик», Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект К», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо», державного реєстратора Комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко Анастасії Володимирівни, державного реєстратора Філії Комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, Акціонерне товариство Комерційний Банк «ПриватБанк», ОСОБА_1 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мельника Романа Петровича, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, ДП «Житлоінвест» про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення, витребування квартири у власність - відмовити.
Постанова  суду апеляційної інстанції   набирає законної сили  з дня її прийняття.
Касаційна скарга  на судове рішення  подається протягом тридцяти днів  з  дня його проголошення, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини судового рішення  з дня складення повного судового рішення безпосередньо до  суду касаційної інстанції.
Повний текст судового рішення складено 08 травня 2023 року.
 
Головуючий:                         
 
Судді: