Постанова 
Іменем  України 
17 травня 2023 року
м. Київ
 
справа № 695/2324/19
провадження № 61-1083св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф. (суддя-доповідач), 
Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: акціонерне товариство «Альфа-Банк», комунальне підприємство «Реєстраційний центр»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на постанову Черкаського апеляційного суду від 30 грудня 
2021 року у складі колегії суддів: Бондаренка С. І., Вініченка Б. Б., 
Гончар Н. І.,
ВСТАНОВИВ:
1.     Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк») та комунального підприємства «Реєстраційний центр» (далі - КП «Реєстраційний центр») про скасування рішення державного реєстратора та усунення перешкод 
у користуванні нерухомим майном.
Позовну заяву мотивовано тим, що 11 липня 2006 року між акціонерним комерційним банком «ТАС-Комерцбанк» (далі - АКБ «ТАС-Комерцбанк») 
та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 016/0706/88-501, 
з подальшим внесенням змін та доповнень, відповідно до умов якого останній отримав кредит у розмірі 30 000,00 доларів США та зобов`язався повернути ці кошти і сплатити проценти за користування в сумі, у строки 
та на умовах, що передбачені кредитним договором.
На забезпечення належного виконання вказаного зобов`язання 11 липня 2006 року між ОСОБА_1 та АКБ «ТАС-Комерцбанк» укладено договір іпотеки № 016/0706/88-501-Z, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав банку в іпотеку житловий будинок 
АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв. м, житловою площею 94 кв. м, який належав останньому 
на підставі свідоцтва про право власності.
25 травня 2012 року між публічним акціонерним товариством «Сведбанк» (далі - ПАТ «Сведбанк») та публічним акціонерним товариством «Сведбанк» (далі - ПАТ «Дельта Банк») укладено договір купівлі-продажу прав вимоги.
15 червня 2012 року між публічним акціонерним товариством «Альфа-Банк» (далі - ПАТ «Альфа Банк») та ПАТ «Дельта Банк» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, внаслідок чого ПАТ «Альфа Банк» набуло статусу нового кредитора за договором від 11 липня 2006 року № 016/0706/88-501, позичальником згідно умов якого є ОСОБА_3 .
Позивач посилався на те, що жодного письмового повідомлення з копією договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 11 липня 2006 року № 016/0706/88-501 на його адресу направлено не було.
Разом із цим, позивач посилався на те, що ПАТ «Альфа Банк» пред`являло 
до Золотоніського відділу державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції в Черкаській області (далі - Золотоніський ВДВС Головного ТУЮ в Черкаській області) виконавчий напис приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу від 21 липня 2014 року № 1658 про звернення стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 94 кв. м. 
На підставі вказаного головним державним виконавцем Золотоніського відділу ДВС Головного ТУЮ в Черкаській області Щербатюк Л. О. відкрито виконавче провадження № 51958956, проте постановою від 16 березня 
2017 року виконавчий напис приватного нотаріуса від 21 липня 2014 року 
№ 1658 повернуто стягувачу ПАТ «Альфа Банк» без виконання, у зв`язку 
із забороною щодо звернення стягнення на майно боржника.
Разом із цим позивачу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру іпотек стало відомо, що 22 січня 2019 року реєстратором КП «Реєстраційний центр» Діденком О. П. прийнято рішення про державну реєстрацію прав 
та їх обтяжень (з відкриттям розділу), яким за ПАТ «Альфа Банк» зареєстровано право власності на іпотечний житловий будинок АДРЕСА_1 .
На думку ОСОБА_1 , вказане рішення державного реєстратора 
Діденка О. П. від 22 січня 2019 року є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки ПАТ «Альфа Банк» не надав йому жодного примірника договору про переведення прав іпотекодержателя від ПАТ «Сведбанк» на ПАТ «Дельта Банк», а згодом на ПАТ «Альфа Банк».
Також позивач не отримував письмових вимог про усунення порушень 
та попередження від банку про звернення стягнення на предмет іпотеки, 
а державним реєстратором не були перевірені документи про наявність підстав для прийняття рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно за ПАТ «Альфа-Банк».
Крім того державна реєстрація прав на нерухоме майно вчинена державним реєстратором не за місцем розташування нерухомого майна (житлового будинку) та окремо від земельної ділянки з кадастровим номером 712587801:03:007:0126, яка належить позивачу, тобто поза межами території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації.
Також позивач посилався на те, що на момент вчинення реєстраційної дії 
в рамках процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, спірний житловий будинок був його єдиним місцем постійного проживання, 
а з моменту набуття чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а саме з 07 червня 2014 року, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, якщо, зокрема, таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя.
На думку позивача, застереження, встановлене сторонами в обумовленому іпотечному договорі, не може вважатися його згодою щодо незастосування положень зазначеного закону щодо мораторію на звернення стягнення 
на нерухоме майно, де проживає його сім`я.
У зв`язку із незаконною реєстрацією за АТ «Альфа-Банк» права власності 
на спірне нерухоме майно, позивач не може вільно володіти й користуватися своїм житловим будинком, оскільки постійно очікує незаконного виселення з приміщення житлового будинку своєї сім`ї колекторами банку, а також 
не може надовго залишати своє домоволодіння, оскільки банк намагається змінити вхідні замки в будинку та виставити звідти його речі та меблі позивача.
Ураховуючи зазначене, ОСОБА_1 просив суд:
скасувати як незаконне рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Діденка О. П., індексний номер: 45150908 від 22 січня 2019 року, 12:10:01, про державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк», права власності 
на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв. м, житлова площа 94 кв. м, номер запису про право власності 29946132;
зобов`язати КП «Реєстраційний центр» усунути перешкоди в користуванні цим житловим будинком АДРЕСА_1 , шляхом поновлення 
в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно попереднього запису про реєстрацію за ним, права власності на вказаний житловий будинок, загальною площею 186,6 кв. м, житлова площа 94,0 кв. м, та виключення запису про право власності на цей житловий будинок № НОМЕР_1 
за ПАТ «Альфа-Банк».
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області 
від 29 жовтня 2021 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.
Скасовано як незаконне рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Діденка О. П., індексний номер: 45150908 від 22 січня 2019 року, 12:10:01, про державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк», права власності 
на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв. м, житлова площа 94 кв. м, номер запису про право власності 29946132.
Зобов`язано КП «Реєстраційний центр» усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_1 житловим будинком 
АДРЕСА_1 , шляхом поновлення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно попереднього запису про реєстрацію за ОСОБА_1 , права власності 
на житловий будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 186,6 кв. м, житлова площа 94,0 кв. м, та виключення запису про право власності 
на вказаний житловий будинок № НОМЕР_1 за ПАТ «Альфа-Банк».
Рішення суду першої інстанції мотивовано відсутністю належних доказів дотримання АТ «Альфа-Банк» як іпотекодержателем вимог 
статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надсилання іпотекодавцю (позивачу) письмової вимоги про усунення порушення саме за тридцять календарних днів до моменту проведення реєстрації, яка подається держаному реєстратору, що свідчить про недотримання відповідачем процедури реєстрації за АТ «Альфа-Банк» права власності на іпотечне 
майно - житловий будинок по АДРЕСА_1 , в порядку позасудового врегулювання.
Разом із цим, на думку суду першої інстанції, оскільки державна реєстрація прав на нерухоме майно вчинена КП «Реєстраційний Центр» не за місцем розташування нерухомого майна (житлового будинку позивача) та окремо від земельної ділянки, кадастровий № 712587801:03:007:0126 (яка належить ОСОБА_1 ), тобто не в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації, тому реєстраційна дія КП «Реєстраційний центр» щодо реєстрації 22 січня 2019 року права власності на об`єкт нерухомого майна 
за ПАТ «Альфа-Банк» проведена з порушенням компетенції вказаного органу державної реєстрації.
Посилання відповідача АТ «Альфа-Банк» на те, що сторони погодили застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення 
на предмет іпотеки та надали згоду іпотекодержателю на прийняття одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки 
до банку, суд першої інстанції оцінив критично, оскільки, під час відчуження спірного будинку, договору про його добровільну передачу у власність 
АТ «Альфа-Банк» між сторонами укладено не було. Позивач не узгоджував 
із іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення 
на предмет іпотеки шляхом набуття банком права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором, зокрема, і станом на день вчинення державним реєстратором дій 22 січня 2019 року, а, значить, таку згоду позивач не надавав, а надавав лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації 
за відповідачем ПАТ «Альфа-Банк» права власності на предмет іпотеки 
за іпотекодержателем.
Суд першої інстанції погодився із доводами позивача, що на момент вчинення КП «Реєстраційний Центр» реєстраційної дії в рамках процедури звернення стягнення на предмет іпотеки житловий будинок 
АДРЕСА_1 був єдиним місцем постійного проживання позивача, оскільки останній не мав у власності іншого приміщення пристосованого для проживання, чим порушено приписи пункту 1 статті 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 07 червня 2014 року.
Домоволодіння АДРЕСА_2 не є предметом спільної сумісної власності подружжя , оскільки дружина позивача - ОСОБА_4 отримала його в дар. Також вказаний будинок не придатний для проживання.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Черкаського апеляційного суду від 30 грудня 2021 року апеляційну скаргу АТ «Альфа-Банк» задоволено. Рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 29 жовтня 2021 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог, оскільки іпотекодержателем було дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцю та божнику повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання 
на підставі договору. 
Також, на думку суду апеляційної інстанції, відсутні порушення 
КП «Реєстраційний центр» вимог територіальної підвідомчості, оскільки відповідно до частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній станом на день реєстрації за АТ «Альфа-Банк» предмету іпотеки), державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя.
Разом із цим, суд апеляційної інстанції, враховуючи те, що позивач подарував житловий будинок АДРЕСА_1 своїй дружині через 4 місяці після набрання чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», вважав, 
що ОСОБА_1 , будучи боржником за укладеним іпотечним договором, укладаючи договір дарування діяв недобросовісно, з метою штучного створення умов передбачених Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» для невиконання взятих за договором зобов`язань.
Враховуючи таку поведінку ОСОБА_1 , на думку суду апеляційної інстанції, не є справедливим, перекладання негативних наслідків у зобов`язаннях 
у вигляді його невиконання, на сторону яка діяла добросовісно, відповідно до умов договору та закону, а тому вказана підстава не може мати наслідком задоволення позовних вимог.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
У касаційній скарзі, поданій у січні 2022 року до Верховного Суду, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права й порушення норм процесуального права, зокрема на те, що суд в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених 
у постановах Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, 
від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19 та № 905/633/19, 
від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року 
у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19, 
від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18, від 07 грудня 2020 року у справі № 607/13866/19-ц, від 09 грудня 2020 року у справі № 607/12919/19, від 03 лютого 2021 року 
у справі № 278/3367/19 та від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України), просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Касаційна скарга мотивована тим, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано до спірних правовідносин статтю 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого 
як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а також статті 35 та 37 Закону України «Про іпотеку».
На думку представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , оскаржувана державна реєстрація речових прав проведена незаконно та є протиправною, оскільки жодних договорів щодо спірного нерухомого майна з АТ «Альфа-Банк» позивач не укладав, повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки від банку не отримував, а також згоди на переоформлення належного йому нерухомого майна не надавав.
Також відповідачем не доведено, що ціна набуття права власності 
на предмет іпотеки погоджувалась з власником майна, що є істотною обставиною при зарахуванні вимог, шляхом проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 зазначає, що державним реєстратором не були перевірені належним чином документи, які надавалися ПАТ «Альфа-Банк» для проведення реєстрації за банком права власності 
на спірний житловий будинок у якому проживає позивач, зокрема, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки з оцінкою вартості житлового будинку, за рахунок якого банк задовольнив лише частину своїх кредиторських вимог.
На думку представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , висновок суду апеляційної інстанції про укладення позивачем 18 жовтня 2014 року договору дарування «про людське око» не доводиться жодними належними 
й допустимими доказами, разом із цим, вказаний правочин не був предметом дослідження в судовому засіданні в судах першої та апеляційної інстанцій 
та не оспорювався банком у судовому порядку, тому висновки суду про те, що до спірних правовідносин не застосовуються норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є передчасними та недоведеними належним чином.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 17 травня 2022 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали цивільної справи із Золотонівського міськрайонного суду Черкаської області.
У травні 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 15 березня 2023 року справу призначено 
до розгляду.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У березні 2023 року до Верховного Суду надійшов відзив АТ «Сенс-Банк» 
(до прийняття рішення загальними зборами про перейменування - 
АТ «Альфа-Банк») на касаційну скаргу у якому зазначено, що оскаржуване судове рішення є законним та обґрунтованим.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Відповідно до технічного паспорту на житловий будинок садибного типу 
№ 15331340, власником домоволодіння, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_1 був ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності 
від 01 квітня 1983 року № 349 (а. с. 14, т. 1).
Земельна ділянка, розташована за адресою: 
АДРЕСА_1 , кадастровий номер 7121587801:03:007:0126 належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 вересня 2014 року № 26682666 (а. с. 17, т. 1).
11 липня 2006 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 016/0706/88-501-Z, відповідно до умов якого ОСОБА_1 є майновим поручителем за виконання ОСОБА_3 зобов`язань, передбачених кредитним договором від 11 липня 2016 року 
№ 016/0706/88-501 (а .с. 18, 19, т. 1).
Відповідно до пункту 2 вказаного договору на забезпечення виконання основного зобов`язання, ОСОБА_1 передав в іпотеку 
АКБ «ТАС-Комерцбанк» належне йому на праві власності майно, зокрема: будинок АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці розміром 600,0 кв. м (предмет іпотеки).
Пунктом 10.3 договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право у разі невиконання позичальником умов основного зобов`язання та/або іпотекодавцем умов цього договору звернути стягнення на предмет іпотеки та задовольнити за рахунок його вартості свої вимоги в повному обсязі, включаючи суму кредиту та будь-яке збільшення цієї суми відповідно до умов основного зобов`язання, проценти за користування кредитом, пеню та інші платежі і санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також всі витрати, пов`язані із зверненням стягнення 
на предмет іпотеки, у тому числі з вчиненням виконавчого напису реалізацією та вартість послуг незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності.
У підпункті 10.4 пункту 10 іпотечного договору зазначено, 
що іпотекодержатель має право обирати порядок звернення стягнення 
на предмет іпотеки.
Згідно із пунктом 11 іпотечного договору іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов`язанням, позичальник не поверне іпотекодержателю суму кредиту та/або проценти за користування кредитом та/або пеню або іншу заборгованість, та/або платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язанням та цим договором, в тому числі, у випадку одноразового прострочення основного зобов`язання (як основного боргу, так і процентів 
за ним).
При настанні зазначених в абзаці першому цього пункту договору випадків іпотекодержатель надає позичальнику та іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або зобов`язань, передбачених цим договором, у не менш ніж тридцятиденний строк, 
та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.
Відповідно до пункту 12 іпотечного договору за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення 
на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду (підпункт 12.1); у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса (підпункт 12.2); згідно із договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження задоволення вимог іпотекодержателя, яке викладене у підпунктах 12.3.1 та 12.3.2 цього пункту договору (підпункт 12.3).
Підпунктом 12.3.1 пункту 12 іпотечного договору визначено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності 
на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно 
до статті 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений 
на здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому вважається, 
що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за ціною, 
що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовляються, 
що кандидатура незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.
18 січня 2012 року між ПАТ «Сведбанк», яке виступає правонаступником 
ВАТ «Сведбанк», яке, у свою чергу, виступає правонаступником 
АКБ «ТАС-Комерцбанк» (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець), який є майновим поручителем ОСОБА_3 , укладено договір про внесення змін та доповнень від 18 січня 2012 року № 1 до договору іпотеки від 11 липня 2006 року № 016/0706/88-501-Z, яким були внесені зміни та доповнення 
до окремих положень вказаного правочину, зокрема, й стосовно ціни предмету іпотеки (а. с. 20, 21, т. 1).
Станом на день укладення іпотечного договору ціна предмету іпотеки становила 303 612,40 грн.
Вказаним договором також було внесено зміни у підпункт 12.3.1 пункту 12 іпотечного договору та визначено, зокрема, сторони домовились, 
що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється згідно статті 37 Закону України «Про іпотеку». Сторони дійшли згоди, що правовою підставою реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки є зазначене в іпотечному договорі застереження, яке 
за своїм правовим наслідком передбачає передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договором про внесення змін та доповнень сторони доповнили договір іпотеки пунктом 12.4, яким передбачили, що згідно з окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним між сторонами, який передбачає наступні способи звернення стягнення на предмет іпотеки: передачу іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому 
статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19 червня 2019 року власником житлового будинку, розташованого за адресою: будинок АДРЕСА_1 є АТ «Альфа-Банк». Дата та час державної реєстрації: 16 січня 2019 року. Державний реєстратор: 
Діденко О. П., комунальне підприємство «Реєстраційний центр», Черкаська область. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45150908 від 22 січня 2019 року, 
ОСОБА_5 , комунальне підприємство «Реєстраційний центр», Черкаська область. Підстава виникнення права власності: повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, серія та номер: 41849-1028/б видане 21 травня 2018 року, видавник: ПАТ «Альфа Банк»; рекомендоване повідомлення про вручення, серія та номер: 14024 0505381 5, виданий 14 червня 2018 року, видавник ПАТ «Альфа Банк»; договір купівлі продажу прав вимоги, серія 
та номер: б/н, виданий 15 червня 2012 року, видавник ПАТ «Альфа Банк» 
та ПАТ «Дельта Банк»; договір купівлі продажу прав вимоги, серія та номер: б/н виданий 25 травня 2012 року, видавник: ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк»; статут, серія та номер: б/н, виданий 05 червня 2009 року, видавник 
ПАТ «Сведбанк»; довіреність, серія та номер: 008579/18, виданий 25 жовтня 2018 року, видавник АТ «Альфа Банк»; кредитний договір, серія та номер: 016/0706/88-501, виданий 11 липня 2006 року, видавник: 
АКВ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_1 ; іпотечний договір, серія та номер: 016/0706/88-501-Z, виданий 11 липня 2006 року, видавник: 
АКБ «Таскомерцбанк» та ОСОБА_1 (а. с. 23, т. 1).
06 червня 2018 року ПАТ «Альфа-Банк» за вихідним № 41849-1028/б на адресу ОСОБА_3 та ОСОБА_1 направляв повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, які вони отримали 09 червня 2018 року (а. с. 82-84, т. 1).
 
2.     Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження 
у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних 
на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частинами першою та другою статті 400 ЦПК України визначено, 
що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції у межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального 
чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 
частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції 
в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Одним із видів застави є іпотека.
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частина перша статті 575 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Аналіз приписів статті 33 Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку, що законодавцем передбачено право іпотекодержателя захистити свої майнові права у зв`язку з невиконанням (неналежним виконанням) боржником основного зобов`язання шляхом звернення стягнення 
на предмет іпотеки одним із таких способів: в позасудовому порядку 
(згідно із договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі виконавчого напису нотаріуса) або в судовому порядку за рішенням суду.
Частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, далі - Закон № 898-ІV) передбачено право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.
Статтею 37 Закону № 898-ІV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) встановлено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що за Законом № 898-ІV застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.
Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» 
в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» № 800-VI (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження 
в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Нова редакція статей 36 та 37 Закону № 898-ІV», викладена 
у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, 
не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
Аналіз наведених норм, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності 
на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
Отже, законодавцем визначено як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя 
або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється 
до такого договору.
Частиною першою статті 35 Закону № 898-ІV (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання 
на підставі договору.
За змістом частини першої статті 33 та частини першої 
статті 35 Закону № 898-ІV реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє 
не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше 
не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення 
на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися 
з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону № 898-ІV.
Вирішуючи спір, суд апеляційної інстанції встановив, що застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пункті 12.3.1 договору про внесення змін до іпотечного договору, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки, а також те, що умови договору іпотеки та вимоги частини першої 
статті 35 Закону № 898-ІV пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю 
та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно 
та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, 
що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав 
та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності 
та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку, у редакції чинній на час проведення реєстрації права, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним 
від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, 
на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності 
на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 9, 15 Закону 
№ 1952-IVу редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), 
та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Встановивши, що ПАТ «Альфа-Банк» направляло повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, які ОСОБА_3 та ОСОБА_1 були отримані 09 червня 2018 року, а також ураховуючи те, що звертаючись 
до державного реєстратора з вимогою про реєстрацію права власності, відповідач, визначений нормами права перелік документів надав, 
суд апеляційної інстанції обґрунтовано вважав, що у реєстратора були відсутні підстави для відмови у реєстрації.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій 
на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів 
в іноземній валюті» № 1304-VII (чинний станом на день реєстрації нерухомого майна позивача за АТ «Альфа-Банк»), підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає 
як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, 
та за умови, що:
таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває 
в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140,0 кв. м для квартири та 250,0 кв. м для житлового будинку.
Згідно із пунктом 23 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» від 12 травня 1991 року № 1023-XII (далі - Закон № 1023-XII) (у редакції, чинній на час укладення кредитного та іпотечного договорів) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя 
не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).
Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що згідно 
із Законом України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження 
в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом із цим Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Ураховуючи зазначене, суд апеляційної інстанції обґрунтовано вважав, 
що на відносини які склались між позивачем та відповідачем розповсюджувався встановлений тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя.
Суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що акт обстеження житлового будинку АДРЕСА_2 від 22 березня 
2021 року є неналежним доказом, оскільки відповідно до підпункту «ґ» підпункту 266.2.2 пункту 266.2 статті 266 Податкового кодексу України 
та статті 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» належним доказом того, що житлова нерухомість непридатна для проживання, у тому числі у зв`язку із аварійним станом, є відповідне рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об`єднаної територіальної громади.
При цьому колегія суддів Верховного Суду звертає увагу, що матеріали справи не містять інших належних та допустимих доказів того, що позивач використовує спірну квартиру як єдине місце проживання. 
Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування норм матеріального й процесуального права 
у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду 
від 12 грудня 2018 року у справі № 199/1276/17, від 20 березня 2019 року 
у справі № 306/2053/16-ц, від 20 листопада 2019 року у справі 
№ 802/1340/18-а, від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, 
від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19 та № 905/633/19, 
від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року 
у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19, 
від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 13 листопада 2020 року у справі № 303/4230/18, від 07 грудня 2020 року у справі № 607/13866/19-ц, від 09 грудня 2020 року у справі № 607/12919/19, від 03 лютого 2021 року 
у справі № 278/3367/19 та від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20, на які заявник посилався у касаційній скарзі, є необґрунтованими, а висновки суду апеляційної інстанції не суперечать зазначеним висновкам Верховного Суду.
Аргументи заявника, які спрямовані на необхідність переоцінки доказів 
у справі та незгоду із обставинами встановленими судом апеляційної інстанції, підлягають відхиленню з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції, визначені статтею 400 ЦПК України.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі 
№ 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини, зокрема рішення у справах «Пономарьов проти України» повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz 
Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Відповідно до частин першої, другої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення залишає без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Враховуючи наведене, встановивши в межах доводів касаційної скарги відсутність підстав для скасування оскаржуваного судового рішення, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, 
а оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції - без змін.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_6 - ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Постанову Черкаського апеляційного суду від 30 грудня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                           Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                                      О. В. Білоконь
 
       О. М. Осіян
 
       С. Ф. Хопта
 
       В. В. Шипович