ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 квітня 2023 року 
м. Київ

cправа №  910/17014/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуючої, Багай Н. О., Мачульського Г. М., 
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль" 
Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - Гончарова О. В., 
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022
(судді Кравчук Г. А., Михальська Ю. Б., Коробенко Г. П.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль"
до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 
про стягнення 1 567 127,72 грн.

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Шпіль" (далі - ТОВ "Шпіль") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) про стягнення авансового платежу в розмірі 1 567 127,72 грн.
1.2. На обґрунтування позову ТОВ "Шпіль" зазначило, що Департамент після спливу тривалого часу (більше 10 років) не виконав взятих на себе зобов`язань за Угодою № 5 про сплату авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки. Київська міська рада не прийняла рішення про продаж чи про відмову в продажі земельної ділянки. Отже, наявні підстави для повернення сплаченого авансового платежу. 
2. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1. ТОВ "Шпіль" (орендар) та Київська міська рада (далі - Міськрада) (орендодавець) 20.12.2007 уклали договір оренди земельної ділянки розміром 0,7241 га для будівництва та реконструкції санаторно-курортного центру, розташовану на вулиці Курортній, 11 в Оболонському районі міста Києва, який сторонами продовжувався.
2.2. У листопаді 2009 року ТОВ "Шпіль" звернулося до Міськради з клопотанням про продаж позивачу (викуп) орендованої ним за договором від 20.12.2007 земельної ділянки.
2.3. Рішенням Міськради IV сесії VI скликання від 24.12.2009 №947/3016 "Про надання дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, що підлягають продажу" ТОВ "Шпіль" надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки цієї земельної ділянки.
2.4. 05.03.2010 Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (попереднє найменування відповідача, яке було змінене на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2012 № 198/7535 "Про діяльність виконавчого органу Київської міської ради "Київської міської державної адміністрації") та ТОВ "Шпіль" (товариство) уклали Угоду № 5 про сплату авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки, розташованої за адресою: вулиця Курортна, 11 в Оболонському районі міста Києва (далі - Угода), за умовами якої позивач, відповідно до пункту 8   статті 128 Земельного кодексу України   та рішення Київської міської ради від 24.12.2009 № 934/3003 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 810/3385 "Про затвердження Тимчасового порядку набуття права на землю на конкурентних засадах в місті Києві", сплачує в рахунок оплати вартості земельної ділянки, згідно з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки площею 0,7241 га, що знаходиться на вулиці Курортній, 11 в Оболонському районі міста Києва, аванс у розмірі 20 % від суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 1 567 127,72 грн.
2.5. Умови угоди:
- сплата авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки проводиться виключно на підставі цієї Угоди (пункт 1.1);
- Головне управління бере на себе зобов`язання після виконання позивачем своїх зобов`язань, викладених у пунктах 2.2.5, 3.1, 5.2 цієї Угоди, організувати проведення експертної грошової оцінки та складання технічної документації з продажу земельних ділянок, та оплату відповідно до   постанови Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 № 381 "Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежів за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності" (пункт 2.1.1);
- Головне управління зобов`язано після виконання робіт, зазначених в пункті 2.1.1 цієї Угоди, підготувати проєкт рішення про продаж земельної ділянки та направити його на розгляд до Київської міської ради (пункт 2.1.2);
- у разі прийняття Київською міською радою рішення про відмову у продажу земельної ділянки та надходження зазначеного рішення до Головного управління, останнє зобов`язано організувати повернення товариству коштів, вказаних у пункті 1.1 цієї Угоди, протягом строку, узгодженого з Головним управлінням Державного казначейства України у м. Києві на рахунок товариства, зазначений у цій Угоді (пункт 2.1.3);
- датою повного виконання зобов`язань Головного управління за цією Угодою вважається дата передачі документації та проекту рішення, оформленого у встановленому порядку, до Київської міської ради для подальшого розгляду та затвердження, що підтверджується копією супровідного листа, та складання відповідного акта за бажанням сторін (пункт 2.1.4);
- товариство зобов`язано своєчасно проводити розрахунки за цією Угодою, а також протягом 10 (десяти) робочих днів після укладення цієї Угоди надати до Головного управління пакет документів, необхідних для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок та складання технічної документації (Додаток до цієї Угоди) (пункти 2.2.1, 2.2.5);
- товариство зобов`язується сплатити авансовий внесок, вказаний у пункті 1.1 цієї Угоди, в рахунок оплати вартості земельної ділянки, протягом 10 (десяти) банківських днів з дня набрання чинності цієї Угоди (пункт 3.1);
- у випадку прийняття Київською міською радою рішення про продаж земельних ділянок товариству та укладення між Київською міською радою та товариством договору купівлі-продажу земельної ділянки, кошти, сплачені в якості авансу, вказані у пункті 1.1 цієї Угоди, зараховуються в рахунок оплати вартості земельної ділянки (пункт 3.4);
- у випадку, передбаченому пунктом 2.1.3 цієї Угоди, Головне управління організовує повернення товариству коштів, вказаних у пункті 1.1 цієї Угоди, у безготівковій формі шляхом їх переказу на поточний рахунок товариства, вказаний в пункті 8 цієї Угоди, або на банківські реквізити, вказані товариством відповідно до пункту 2.2.4 цієї Угоди (пункт 3.5);
- Угода набуває чинності з моменту її реєстрації в Головному управлінні і діє: до моменту прийняття рішення Київською міською радою про відмову у продажу та повернення коштів товариству відповідно до пункту 2.1.3 цієї Угоди (пункт 4.1.1); до повного виконання товариством зобов`язань, викладених у пунктах 3.1 та 5.2 цієї Угоди (пункт 4.1.2).
- у випадках, не передбачених цією Угодою, сторони керуються чинним законодавством України (пункт 7.5).
2.6. Сторони не заперечують, що на виконання умов цієї Угоди позивач сплатив на рахунок Головного управління Державного казначейства України грошові кошти у розмірі 1 567 127,72 грн, а також надав відповідачу документи на підтвердження такої сплати та пакет документів, необхідних для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання технічної документації.
2.7. Проте докази прийняття Міськрадою рішення про продаж позивачу земельної ділянки площею 0,7241 га, що знаходиться на вулиці Курортній, 11 в Оболонському районі міста Києва, або рішення про відмову в продажу позивачу цієї земельної ділянки та повернення сплачених коштів у якості авансового внеску відсутні.
2.8. Листом від 22.04.2021 ТОВ "Шпіль" звернулося до відповідача із заявою, в якій просило повернути аванс у розмірі 1 567 127,72 грн на його розрахунковий рахунок, зважаючи на те, що не прийняте жодне рішення щодо відчуження на користь позивача орендованої ним за договором земельної ділянки протягом більше 11 років.
2.9. Крім того, листом від 27.05.2021 ТОВ "Шпіль" звернулося до Київської міської ради з проханням надати інформацію про те, чи приймалися ним рішення про продаж чи відмову в продажу позивачу земельної ділянки на вулиці Курортній, 11 в Оболонському районі міста Києва.
2.10. У відповідь на звернення відповідач направив на адресу позивача лист від 18.05.2021, в якому вказав про відсутність правових підстав для повернення ТОВ   "Шпіль" сплаченого авансового внеску, враховуючи те, що за умовами пункту 2.1.3 Угоди повернення коштів, вказаних у пункті 1.1 цієї Угоди, здійснюється лише у разі прийняття Міськрадою рішення про відмову у продажу земельної ділянки, яке прийняте не було.
2.11. Зважаючи на те, що вимога позивача про повернення сплаченого ним авансового внеску задоволена відповідачем у добровільному порядку не була, ТОВ   "Шпіль" звернулося до господарського суду з цим позовом.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Господарський суд міста Києва рішенням від 22.06.2022 позов задовольнив.
3.2. Суд дійшов висновку про те, що Департамент у передбаченому законом порядку та в розумний строк не виконав взятих на себе зобов`язань в частині належної організації проведення експертної грошової оцінки і складання технічної документації з продажу земельної ділянки, а також підготовки і належного оформлення проєкту рішення про продаж земельної ділянки та направлення його на розгляд до Київської міської ради. Ці обставини зумовили втрату в ТОВ "Шпіль" інтересу до укладення відповідного договору купівлі-продажу земельної ділянки та фактичну відмову від зобов`язань. При цьому суд відмовив у задоволенні заяви про застосування наслідків спливу позовної давності у зв`язку з тим, що ТОВ      "Шпіль" подало позов у межах встановленої законом загальної (трирічної) позовної давності.
3.3. Північний апеляційний господарський суд постановою від 14.12.2022 скасував судове рішення та відмовив у позові.
3.4. Вказав, що умови угоди не передбачають права ТОВ "Шпіль" на її розірвання в односторонньому порядку. Водночас сторони не досягнули згоди щодо її розірвання, а ТОВ "Шпіль", стверджуючи про істотне порушення Департаментом умов спірної угоди, не заявив у цій справі вимоги про розірвання угоди відповідно до приписів частини другої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Отже, угода на момент розгляду справи є чинною, що унеможливлює застосування положень статті 1212 ЦК України. За таких обставин відсутні і підстави для застосування до спірних правовідносин позовної давності.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. 11.02.2023 ТОВ "Шпіль" подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022 (повний текст складений 23.01.2023), в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю та залишити в силі рішення суду першої інстанції. 
4.2. Скаржник послався на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення ним норм процесуального права. Вказав, що статті 665 та 693 ЦК України надають покупцю право відмовитися від договору купівлі-продажу у разі відмови продавця передати проданий товар, а також право покупця вимагати від продавця, який одержав попередню оплату, альтернативно - або вимагати передання оплаченого товару або вимагати повернення суми попередньої оплати. 
4.3. Такі обставини встановлені судом першої інстанції на підставі належних та допустимих доказів, які залишив поза увагою апеляційний господарський суд.
4.4. При цьому, на думку скаржника, суд апеляційної інстанції не врахував висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду від 17.06.2021 у справі № 711/5065/15-ц, від 30.01.2019 у справі №   461/5297/16-ц, від 21.02.2018 у справі №   910/45382/17 (у Єдиному державному реєстрі така постанова відсутня), від 28.08.2019 у справі №  128/1885/14-ц, від 27.11.2019 у справі №   520/6286/16-ц; у постановах Верховного Суду України від 13.02.2013 у справі №   6-176цс12 та від 25.09.2013 (25.09.2012) у справі № 6-82цс13; у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.10.2020 у справі № 918/631/19. Тобто, послався на випадок касаційного оскарження, передбачений пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК  України).
4..5. Скаржник зазначає, що і в цій справі, як і у наведених ним, аванс, сплачений за Угодою, виконує функцію попередньої оплати за договором купівлі-продажу земельної ділянки, який сторонами протягом значного строку укладений не був, а тому сплачені кошти підлягають поверненню. 
5. Позиція інших учасників справи
5.1. Департамент надав пояснення, просить касаційну скаргу залишити без задоволення. Зазначає, що свої зобов`язання за Угодою виконав у повному обсязі, опрацював подану позивачем документацію та направив проєкт рішення про продаж земельної ділянки Київській міській раді, зауважує, що у нього відсутні повноваження щодо прийняття рішення про продаж земельної ділянки. При цьому позивач не надав належних та допустимих доказів про прийняття Міськрадою рішення про відмову в продажі земельної ділянки, а відтак і підстави для повернення авансу відсутні; Угода сторонами у встановленому порядку не розірвана та є чинною, тобто зобов`язання сторін не припинилися. 
5.2. У судовому засіданні представник Департаменту доводи, викладені в поясненнях, підтримав та просив постанову суду апеляційної інстанції залишити в силі.

6. Позиція Верховного Суду
6.1. Заслухавши суддю-доповідачку, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає таке.
6.2. Відповідно до положень   статті 9 ЗК України   до повноважень Міськради належить розпорядження землями територіальної громади міста Києва, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього   Кодексу, а також вирішення інших питань в галузі земельних відносин відповідно до Закону.
6.3. Частиною першою   статті 116 ЗК України   унормовано, що право власності на земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, набувається на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
6.4. Відповідно до частини першої   статті 127 ЗК України   органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених   статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.
6.5. Положення статті 128 ЗК України визначають алгоритм дій сторін у процесі продажу земельної ділянки державної чи комунальної власності. Так, згідно з частиною першою   цієї статті   продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.
6.6. Частиною другою   статті 128 ЗК України   визначено, що громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
6.7. Відповідно до частини третьої цієї   статті орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.
6.8. Частиною п`ятою статті 128 ЗК України   передбачено, що підставою для відмови у продажу земельної ділянки є, зокрема, відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.
6.9. Відповідно до змісту частини восьмої статті 128 ЗК України за рахунок внесеного покупцем   авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, здійснюється фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки. Сума   авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума   авансового внеску не повертається.
6.10. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки (частина шоста   цієї ж статті).
6.11. Отже, договір купівлі-продажу укладається лише на останньому етапі. 
6.12. До моменту укладення цього договору, починаючи з моменту звернення особи до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з заявою (клопотанням) про продаж земельної ділянки, тривають переддоговірні відносини: сторони ведуть переговори щодо предмета договору, а саме щодо можливості укладення договору купівлі-продажу в майбутньому, щодо визначення конкретної земельної ділянки на масиві земель державної або комунальної власності та щодо покупної ціни (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункти 34 - 36)).
6.13. Водночас відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків по відношенню одна до одної. Добросовісність та розумність належать до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої   статті 3 ЦК України). Отже, і на переддоговірній стадії сторони повинні діяти правомірно, зокрема, поводитися добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20.07.2022 у справі №   923/196/20 (пункт 40) від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.67).
6.14. У ЗК України встановлена обов`язковість укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. У заяві (клопотанні) особи, яка бажає придбати земельну ділянку, зазначається згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки (частина друга статті 128 ЗК України); відмова від укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки є підставою для відмови в продажу земельної ділянки (пункт ґ частини п`ятої статті 128 ЗК України); сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки; у разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається (частина восьма статті 128 ЗК України).
6.15. Отже, законом встановлено спосіб забезпечення виконання обов`язків особи, зацікавленої у придбанні земельних ділянок у власність, у переддоговірних правовідносинах. Авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки виконує забезпечувальну функцію (у разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається) та платіжну функцію (сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки).
6.16. Авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки має багато спільного з завдатком, але є й відмінності. Авансовий внесок не підтверджує укладення договору, на укладення якого спрямовані переговори сторін на переддоговірній стадії. Він забезпечує виконання обов`язків на переддоговірній стадії, а не виконання зобов`язання з договору.
6.17. Оскільки сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки, то авансовий внесок сплачується на користь власника земельної ділянки, і відповідний договір про сплату внеску укладається з власником (у цій справі - з територіальною громадою в особі її органів).
6.18. У цій справі позивач уклав Угоду № 5 про сплату авансового внеску в рахунок оплати вартості земельної ділянки від 05.03.2010 року з Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Колегія нагадує, що відповідно до статті 172 ЦК України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом. Отже, Угода № 5 укладена з територіальною громадою. Також саме з територіальною громадою у позивача виникли переддоговірні правовідносини. Відповідно і цей спір є спором позивача з територіальною громадою (в особі її органу).
6.19. Тому для вирішення справи не мають значення відносини між органами територіальної громади - Головним управлінням земельних ресурсів, Міськрадою тощо. Зокрема, не має значення, чи направляло Головне управління земельних ресурсів певні документи до Міськради, чи одержала їх остання (що було предметом дослідження судом першої інстанції).
6.20. Колегія звертає увагу, що укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки є обов`язковим для сторін в силу закону. Тому цей договір не може містити будь-яких умов, крім тих, які визначені законом, тобто крім визначення земельної ділянки та суми авансового платежу. Натомість, як встановлено судами, Угода містила й інші умови, як-от обов`язок Головного управління організувати проведення експертної грошової оцінки та складання технічної документації з продажу земельних ділянок, оплати таких робіт, обов`язок підготувати проект рішення про продаж земельної ділянки та направити його на розгляд до Київської міської ради. 
6.21. Крім того, відповідно до законодавства авансові внески використовуються для фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки; уповноважений орган визначає на конкурентних засадах суб`єкта оціночної діяльності, що має ліцензію на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки; вартість проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки не може бути більшою ніж авансовий внесок покупця такої ділянки; уповноважений орган визначає на конкурентних засадах юридичну або фізичну особу, яка є суб`єктом оціночної діяльності в розумінні статті 6 Закону України "Про оцінку земель"; вартість проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки не може бути більшою ніж авансовий внесок покупця такої ділянки (пункти 9, 11 Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежів за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 № 381). Отже, обов`язок власника земельної ділянки щодо проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки встановлений законодавством, а тому не може встановлюватись договором. 
6.22. Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
6.23. Відповідно до статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
6.24. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України). Згідно з частиною першою статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
6.25. За частиною першою статті 599 ЦК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
6.26. Колегія нагадує, що за висновками Великої Палати Верховного Суду сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність); домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення (постанова від 01.06.2021у справі № 910/12876/19 (пункт 7.10)). При цьому намір сторін врегулювати свої відносини всупереч закону суперечить публічному порядку, а тому відповідні права та обов`язки сторін не виникають.
6.27. Отже, з Угоди № 5 виникло тільки зобов`язання щодо сплати авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Як встановили суди, позивач відповідно до платіжного доручення від 10.03.2010 № 47 сплатив на рахунок Головного управління Державного казначейства України грошові кошти у розмірі 1   567 127,72 грн із призначенням платежу: "Авансовий внесок в рахунок оплати вартості земельної ділянки згідно угоди від 05.03.2010 № 5 Без ПДВ", а також надав відповідачу документи на підтвердження такої сплати та пакет документів, необхідних для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки та складання технічної документації. Тому зазначене зобов`язання припинене виконанням (стаття 599 ЦК України), а Угода № 5 з моменту такого виконання не регулює відносини сторін.
6.28. Закон не містить правил про те, коли сплачений авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки підлягає поверненню платнику. Отже, закон містить прогалину. Заповнюючи цю прогалину, колегія виходить із загальних засад цивільного законодавства (аналогія права), враховуючи мету законодавчого регулювання.
6.29. Оскільки авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки слугує меті забезпечення виконання обов`язків особи, зацікавленої у придбанні земельних ділянок у власність, у переддоговірних правовідносинах, то таке забезпечення припиняється у разі припинення переговорів за умови добросовісності такої особи. У цьому разі сплачений авансовий внесок в рахунок оплати ціни земельної ділянки втрачає свої функції: по-перше, перестає виконувати функцію забезпечення, а по-друге - не може бути зарахований до ціни продажу земельної ділянки. Тоді відпадає правова підстава набуття цього внеску, оскільки переддоговірні правовідносини за участі добросовісної особи, виконання обов`язків якої було забезпечено, припинені без укладення договору, внаслідок чого такий внесок підлягає поверненню відповідно до статті 1212 ЦК України.
6.30. За висновками Великої Палати Верховного Суду прояви обов`язків сторін на переддоговірній стадії та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб. Зокрема, недобросовісну поведінку може становити необґрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад з конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо (постанова від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37)). 
6.31. Отже, недобросовісну поведінку може становити не будь-яке, а саме необґрунтоване припинення переговорів. Водночас у цій справі саме територіальна громада (в особі своїх органів) порушила обов`язок добросовісної поведінки на переддоговірній стадії, оскільки зі свого боку не вчиняла дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу протягом тривалого часу. При цьому немає жодного значення, бездіяльність яких саме органів призвела до таких порушень: бездіяльність Головного управління земельних ресурсів, Департаменту земельних ресурсів чи Міськради, оскільки поведінка будь-якого органу територіальної громади розглядається як поведінка самої територіальної громади.
6.32. Безпідставна довготривала бездіяльність територіальної громади зумовила втрату в позивача інтересу до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, тому позивач правомірно і добросовісно припинив переговори, повідомивши листом від 22.04.2021 № 02/04 про намір отримати сплачений ним внесок.
6.33. Оскільки саме з 22.04.2021 у позивача виникло право вимагати сплати зазначеного внеску, підстави для застосування позовної давності відсутні.
6.34. З огляду на викладене, встановивши, що впродовж більш ніж 10-ти років рішення про продаж або відмову у продажі земельної ділянки, за яку був сплачений аванс, Міськрада не прийняла, основний договір купівлі-продажу не укладений, місцевий господарський суд дійшов загалом правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову, а тому рішення суду першої інстанції слід залишити в силі, проте з мотивів, викладених у цій постанові.
6.35. Водночас Північний апеляційний господарський суд наведених вище висновків щодо застосування норм права не врахував та дійшов помилкового висновку про скасування рішення суду першої інстанції.
7. Висновки Верховного Суду
7.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
7.2. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.
7.3. Відповідно до частини першої статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених   статтею   300   цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частина четверта  статті 311 зазначеного Кодексу).
7.4. З огляду на викладене, колегія суддів вважає наведені у касаційній скарзі доводи обґрунтованими, що є підставою для скасування оскарженої постанови апеляційного господарського суду із залишенням у силі резолютивної частини рішення місцевого господарського суду зі зміною його мотивів, а тому, з урахуванням заявлених скаржником касаційних вимог, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Судові витрати
У зв`язку зі скасуванням постанови суду апеляційної інстанції відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати, пов`язані з розглядом касаційної скарги, покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль" задовольнити частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.12.2022 скасувати.
Рішення Господарського суду міста Києва від 22.06.2022 у справі №910/17014/21 змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В решті рішення Господарського суду міста Києва від 22.06.2022 залишити в силі.
Стягнути з Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок 32-А; код ЄДРПОУ 26199097) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Шпіль" (01032, місто Київ, вулиця Назарівська, будинок 13, ЛІТ "А"; код ЄДРПОУ 33642813) 47 763 (сорок сім тисяч сімсот шістдесят три) грн 84 коп. витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча                                                                                           Л. Рогач

Судді                                                                                                     Н. Багай

                                                                                                     Г. Мачульський