КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД  

Апеляційне провадження:                                                                  Доповідач - Кулікова С.В.
 № 22-ц/824/721/2023  

П О С Т А Н О В А
 
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
м. Київ                                                                                              Справа № 369/5592/19
 
04 квітня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів  Судової палати з розгляду цивільних справ:
 
головуючого судді    - Кулікової С.В.
суддів                          - Олійника В.І. 
                                     -  Сушко Л.П.
при секретарі              -  Кіпрік Х.В.
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві справу за апеляційною скаргою представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Іліос Груп» адвоката Короля Павла Васильовича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 серпня 2022 року, ухваленого під головуванням судді Янченко А.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Іліос Груп», Державного реєстратора Комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко Ангеліни Вікторівни, треті особи: Публічне акціонерне товариство «Банк «Національні Інвестиції», Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Груп Фактор» про скасування реєстрації права власності,-
в с т а н о в и в:
У травні 2019 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Іліос Груп», державного реєстратора Комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко А.В., треті особи ПАТ «Банк «Національні Інвестиції»,      ОСОБА_2 , ТОВ «Фінансова компанія «Груп Фактор», про скасування реєстрації права власності.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 18 червня 2008 року іпотекодавцем ОСОБА_1 та іпотекодержателем АБ «Національні інвестиції», на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 373-08 від 18 червня 2008 року, укладеним між кредитором АБ «Національні інвестиції» та позичальником             ОСОБА_2 , було укладено договір іпотеки. Предметом іпотеки є: домоволодіння загальною площею 360,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та земельна ділянка площею 0,161 га, розташована за адресою:  АДРЕСА_1 .
Домоволодіння належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу домоволодіння, посвідченого Біккінеєвою І.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу 18 червня 2008 року, за реєстровим номером 2094 та зареєстрованого у Державному реєстрі правочинів 18 червня 2008 року. 
Земельна ділянка належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Біккінеєвою І.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу 18 червня 2008 року, за реєстровим номером 2098 та зареєстрованого у Державному реєстрі правочинів 18 чеврня 2008 року.
08 травня 2018 року державним реєстратором КП КОР «Готово» Бондаренко А.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис 26045804, згідно якого за ТОВ «Іліос Груп» було зареєстровано право власності на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості (реєстраційний номер 108253132224) загальною площею 360,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Підставою для внесення зазначеного запису є Рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40986429 від 08 травня 2018 року, прийняте державним реєстратором     Бондаренко А.В.
Крім того, 08 травня 2018 року державним реєстратором КП КОР «Готово» Бондаренко А.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис 26046121, згідно якого за ТОВ «Іліос Груп» було зареєстровано право власності на земельну ділянку (реєстраційний номер 108161632224) площею 0,161 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Підстава для внесення зазначеного запису є Рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40987092 від 08травня 2018 року, прийняте державним реєстратором Бондаренко А.В.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна підставою виникнення у ТОВ «Іліос Груп» права власності є договір іпотеки від 18 червня 2008 року.
Позивач вважає, що перехід права власності на предмет іпотеки до ТОВ «Іліос Груп» відбувся з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки від 18 червня 2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та АБ «Національні інвестиції».
Крім того, позивач вказувала, що відповідно до іпотечного договору від 18 червня 2008 року іпотекодержателем виступав АБ «Національні інвестиції». У той же час, право власності на іпотечне майно набуло ТОВ «Іліос Груп», що свідчить про передачу  іпотекодержателем АБ «Національні інвестиції» права вимоги за іпотечним договором. Проте, на запит позичальника ОСОБА_2 від 11 квітня 2019 року ПАТ «Банк «Національні інвестиції» листом № 03/160 повідомило про те, що саме банк є належним кредитором за кредитним договором № 373-08 від 18 червня 2008 року. Крім того, банк зазначив, що Договори відступлення прав вимоги № 373-08 від 04 вересня 2015 року, укладений між АТ «Банк «Національні інвестиції» та ТОВ «Фактор-Комфорт» щодо передачі останньому прав вимоги за кредитним договором № 373-08 від 18 червня 2008 року, укладеним між АТ «Банк «Національні інвестиції» та ОСОБА_2 та договір про відступлення прав за договором іпотеки, посвідчений 18 червня 2008 року         Біккінеєвою І.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу, зареєстрованого за № 2102, укладений 15 вересня 2015 року між АТ «Банк «Національні інвестиції» та ТОВ «Фактор-Комфорт» є нікчемними. Крім того, АТ «Банк «Національні інвестиції» повідомило про наявність судового спору стосовно наслідків вказаних вище виявлених нікчемних правочинів. Враховуючи наведене банк зазначив, що вважає неправомірними вимоги ТОВ «Фактор-Комфорт», а також будь-яких третіх осіб, щодо погашення заборгованості за кредитним договором № 373-08 від 18 червня 2008 року на рахунок цих осіб.
Посилалася на те, що оскільки іпотекодержатель не виконав умов надсилання письмової вимоги про усунення порушень, очевидно іпотекодержатель недобросовісно використав своє право звернення стягнення на предмет іпотеки і передчасно вчинив дії щодо переходу права власності на предмет іпотеки, а державний реєстратор протиправно здійснив реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Іліос Груп».
На підставі вище наведеного, ОСОБА_1 просила суд:
- скасувати реєстрацію за ТОВ «Іліос Груп» права власності на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості (реєстраційний номер 108253132224) загальною площею 360,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 26045804), здійснену 08 травня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко Ангеліною Вікторівною на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40986429 від 08 травня 2018 року;
- скасувати реєстрацію за ТОВ «Іліос Груп» права власності на земельну ділянку (реєстраційний номер 108161632224) площею 0,161 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 (запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 26046121), здійснену 08 травня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко Ангеліною Вікторівною на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40987092 від 08 травня 2018 року.
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 серпня 2022 року позов задоволено частково.
Скасовано реєстрацію за ТОВ «Іліос Груп» права власності на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості (реєстраційний номер 108253132224) загальною площею 360,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 26045804), здійснену 08 травня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко А.В. на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40986429 від 08 травня 2018 року.
Скасовано реєстрацію за ТОВ «Іліос Груп» права власності на земельну ділянку (реєстраційний номер 108161632224) площею 0,161 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 (запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 26046121), здійснену 08 травня 2018 року державним реєстратором комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко А.В. на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40987092 від 08 травня 2018 року.
В частині вимог до державного реєстратора Комунального підприємства Київської обласної ради «Готово» Бондаренко А.В. - відмовлено.
Стягнуто з ТОВ «Іліос Груп» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору у розмірі 1 536, 80 грн.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, представник ТОВ «Іліос Груп» адвокат Король П.В. звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення суду в частині задоволених позовних вимог та ухвалити нове рішення, яким у задоволення позовних вимог про скасування реєстрації права власності відмовити.
Апеляційну скаргу обґрунтовував тим, що рішення суду містить висновки, які суперечать обставинам справи, тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позовних вимог.
Зазначав, що судом першої інстанції залишено поза увагою той факт, що ОСОБА_2 є чоловіком іпотекодавця ОСОБА_1 , і саме йому було вручено відповідну вимогу про погашення кредитної заборгованості, адресовану останній, із застереженням про можливе звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку не здійснення виплати коштів.
Вказував, що оскільки у договорі іпотеки не було обумовлено адреси, за якими здійснюється листування між іпотекодавцем та іпотекодержателем, виходячи з того, що предмет іпотеки складається із житлового будинку, ТОВ «Іліос Груп» надсилало письмові вимоги - повідомлення саме на адресу розташування іпотечного майна, припускаючи, що подружжя постійно проживає саме за цією адресою, що у подальшому знайшло своє підтвердження через отримання ОСОБА_2 вимог - повідомлень. При цьому, ОСОБА_1 під час розгляду справи в суді першої інстанції не спростували презумпцію належного повідомлення іпотекодержателя.
Крім того, зауважував, що при зверненні до суду ОСОБА_1 обрала спосіб захисту, який не здійснює ефективного відновлення порушеного права, на що судом першої інстанції при винесенні рішення не було звернуто увагу.
В судовому засідання представник відповідача ТОВ «Іліос Груп» - Король П.В. підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив залишити її без задоволення, а рішення суду - без змін.
Представник третьої особи ОСОБА_2 - ОСОБА_4 просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Заслухавши доповідь судді Кулікової С.В., пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи та рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 18 червня 2008 року між іпотекодавцем ОСОБА_1 та іпотекодержателем АБ «Національні інвестиції», на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 373-08 від 18 червня 2008 року, укладеним між кредитором АБ «Національні інвестиції» та позичальником ОСОБА_2 , було укладено договір іпотеки. Предметом іпотеки є: домоволодіння загальною площею 360,8 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка площею 0,161 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Домоволодіння належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу домоволодіння, посвідченого Біккінеєвою І.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу у Державному реєстрі правочинів 18 червня 2008 року. Земельна ділянка належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Біккінеєвою І.А., приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу 18 червня 2008 року, за реєстровим номером 2098 та зареєстрованого у Державному реєстрі правочинів 18 чеврня 2008 року.
04 вересня 2015 року між ПАТ «Банк «Національні інвестиції» та ТОВ «Фактор-Комфорт» укладено Договір № 373-08 відступлення прав вимоги.
15 вересня 2015 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Біккінеєвою І.А. посвідчено Договір про відступлення прав між ПАТ «Банк «Національні інвестиції» та ТОВ «Фактор-Комфорт», за Договором іпотеки, посвідченим 18 червня 2008 року.
19 квітня 2016 року між ТОВ «Фактор-Комфорт» та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор-Сервіс» укладено Договір № 373-08-1 відступлення прав вимоги.
19 квітня 2016 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Біккінеєвою І.А. посвідчено Договір про відступлення прав між ТОВ «Фактор-Комфорт» та ТОВ «Фінансова компанія «Фактор-Сервіс», за Договором іпотеки, посвідченим 18 червня 2008 року.
19 січня 2018 року між ТОВ «Фінансова компанія «Фактор-Сервіс» та ТОВ «Іліос Груп» укладено Договір № 1-11171 відступлення прав вимоги.
19 січня 2018 року приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Біккінеєвою І.А. посвідчено Договір про відступлення прав між ТОВ «Фінансова компанія «Фактор-Сервіс» та ТОВ «Іліос Груп», за Договором іпотеки, посвідченим 18 червня 2008 року.
ТОВ «Іліос Груп» направило ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_1 вимогу-повідомлення про погашення заборгованості за кредитним договором  від 20 березня 2018 року № 373-08/05, в якій зазначено, що станом на дату відступлення права вимоги - 19 січня 2018 року, сума зобов`язання перед ТОВ «Іліос Груп» складає: основна сума заборгованості - 167 666,09 доларів США; проценти за користування кредитом - 48 480,00 доларів США. У зв`язку з наведеним, ТОВ «Іліос Груп» вимагає протягом 30 днів з дня отримання цієї вимоги виконати порушені зобов`язання, забезпечені іпотекою, шляхом погашення заборгованості по кредитному договору в сумі основної заборгованості - 167 666,09 доларів США та процентів за користування кредитом - 48 480,00 доларів США. Зазначено, що у випадку невиконання у встановлений строк цієї вимоги, ТОВ «Іліос Груп» розпочне  процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки  відповідно до Положень норм Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки. Факт відправки ТОВ «Іліос Груп» даної вимоги та отримання її офіційно підтвердження поштовим повідомленням про вручення адресату.
З повідомлення про вручення поштового відправлення вбачається, що вимогу-повідомлення про погашення заборгованості за кредитним договором  від 20 березня 2018 року № 373-08/05, адресовану ОСОБА_1 (іпотекодавець), отримано 27 березня 2018 року ОСОБА_2 (позичальником).
08 травня 2018 року державним реєстратором КП КОР «Готово» Бондаренко А.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис 26045804, згідно якого за ТОВ «Іліос Груп» було зареєстровано право власності на домоволодіння, об`єкт житлової нерухомості (реєстраційний номер 108253132224) загальною площею 360,8 кв.м., розташоване за адресою:  АДРЕСА_1 . Підставою для внесення зазначеного запису є рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40986429 від 08 травня 2018 року, прийняте державним реєстратором     Бондаренко А.В.
Крім того, 08 травня 2018 року державним реєстратором КП КОР «Готово» Бондаренко А.В. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис 26046121, згідно якого за ТОВ «Іліос Груп» було зареєстровано право власності на земельну ділянку (реєстраційний номер 108161632224) площею 0,161 га, розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Підстава для внесення зазначеного запису є рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 40987092 від 08 травня 2018 року, прийняте державним реєстратором Бондаренко А.В.
Відповідно до інформаційної довідки від 08 травня 2018 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна підставою виникнення у ТОВ «Іліос Груп» права власності є договір іпотеки від 18 червня 2008 року.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що рішення про перехід права власності на належне ОСОБА_1 майно у власність         ТОВ «Іліос Груп», було прийняте державним реєстратором КП Київської обласної ради «Готова» Бондаренко А.В. всупереч ст. 35 Закону України «Про іпотеку». 
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, враховуючи наступне.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, іпотекодержатель може   задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою   підставою   для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення   стягнення   на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі   договору.   Позасудове   врегулювання здійснюється   згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Ураховуючи наведене, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «Іліос Груп» відбулася на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження  в іпотечному договорі.
Згідно з підпунктом 5.3. пункту 5 задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене у позасудовому порядку прийняттям іпотекодержателем предмета іпотеки у власність в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, передбаченому ст.. 37 Закону України «Про іпотеку». Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотеко держателя після спливу тридцятиденного строку з моменту надсилання на адресу іпотекодавця письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вказаної вимоги. 
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Такий правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження  № 14-45цс20).
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за заявою особи шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону).
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема для прийняття відповідних рішень, є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Згідно з підпунктом 8.6. пункту 8 іпотечного договору обмін повідомленнями між сторонами здійснюється у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів (або телеграм), чи приймаються кожною стороною власноручно.
Встанолено, що ТОВ «Іліос Груп»не виконав умови іпотечного договору, оскільки повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки не було надіслано на адресу позивачу, яка зазначена у договорі іпотеки та за якою позивач зареєстрована з 28.01.2003 року ( АДРЕСА_3 ), що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Твердження відповідача ТОВ «Іліос Груп» про те, що повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки було надіслано на адресу предмету іпотеки, та отримано чоловіком позивача, що не суперечить умовам договору, колегія суддів відхиляє, враховуючи, що надсилання повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки за адресою предмету іпотеки не передбачено умовами договору, таке повідомлення отримано позичальником, а не іпотекодавцем, що фактично унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Доказів отримання саме позивачем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки матеріали справи не містять.
Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Отже, встановивши не надання банком всіх документів, передбачених пунктом 61 Порядку № 1127, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, за ТОВ «Іліос Груп».
Доводи апеляційної скарги про те, що позивач обрала неефективний спосіб захисту в цій частині, є помилковими, що також підтверджується висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс 21).
Позивач фактично обґрунтовує позовні вимоги наявністю у неї права власності на спірне нерухоме майно та протиправністю дій відповідача ТОВ «Іліос Груп» щодо позбавлення позивача такого права (звернення стягнення на предмет у позасудовий спосіб). Судом встановлено порушення прав позивача відповідачем. У цьому разі відмова у позові виключно з причин відсутності посилання на певний спосіб захисту, передбачений частиною другою статті 16 ЦК України, не відповідає завданню цивільного судочинства, (зокрема, щодо справедливого та своєчасного вирішення судом спору), визначеному у ч. 1 ст. 3 ЦПК України.
Інші аргументи апеляційної скарги висновків суду в указаній частині не спростовують, зводяться до незгоди з ними, трактування норм матеріального права на власний розсуд та необхідності здійснення переоцінки фактичних обставин справина користь відповідача.
Щодо позовних вимог  ОСОБА_1  до державного реєстратора.
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судом обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ОСОБА_1 та ТОВ «Іліос Груп», державний реєстратор не є належними відповідачем, а тому оскаржуване судове рішення в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора КП Київської обласної ради «Готово» Бондаренко А.В. слід залишити без змін.
З огляду на наведене, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржуване рішення суду першої інстанції ухваленобез додержання норм матеріального і процесуального права. Таким чином, апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області  від 04 серпня 2022 року - без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд,-
 
п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Іліос Груп» адвоката Короля Павла Васильовича залишити без задоволення.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 серпня 2022 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину постанови зазначений строк обчислюється з дня складання повного тексту постанови.
 
Повний текст постанови складено 10 квітня 2023 року.

Головуючий:                                            Судді: