Постанова                                      
Іменем України                                 
 
10 травня 2023 року
м. Київ
 
справа № 713/2743/21
провадження № 61-11711св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Шиповича В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - акціонерне товариство «Альфа-Банк»,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:ОСОБА_2 , приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Вижницького районного суду Чернівецької області від 20 липня 2022 року у складі судді Кириляк А. Ю. та постанову Чернівецького апеляційного суду від 25 жовтня 2022 року у складі колегії суддів: Перепелюка І. Б., Владичана А. І., Кулянди М. І.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1. Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу            Козлова Н. В., про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Позовна заява мотивована тим, що рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 22 січня 2020 року по цивільній справі                          № 713/1424/18 відмовлено в задоволенні позову АТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 , де третьою особою є ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказане рішення суду набрало законної сили 10 березня 2020 року, а тому відповідно до положень частини четвертої статті 82 ЦПК України встановлені обставини в указаному рішенні не потребують доказуванню.
Рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 22 січня 2020 року встановлено, зокрема, що 14 травня 2007 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено договір кредиту № 151, відповідно до умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 15 000,00 доларів США зі сплатою 13 (тринадцять) процентів річних, з кінцевим терміном повернення заборгованості по кредиту до 13 травня 2015 року.
14 травня 2007 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 151, за умовами якого він передав в іпотеку іпотекодержателю (AT «Укрсоцбанк») у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту № 151 від 14 травня 2007 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, наступне нерухоме майно: житловий будинок (літ. «А») - цегла, загальною площею 127,00 кв. м, в тому числі житловою площею 74,80 кв. м, літню кухню з гаражем, сараєм та підвалом (літ. «Б») - цегла, убиральню (літ. «В») - цегла, № 1 огорожу - м/сітка, що заходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
13 вересня 2013 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір № 1 про зміну умов іпотечного договору № 151 (з майновим поручителем) від 14 травня           2007 року, за умовами якого у зв`язку із внесенням змін та доповнень до договору кредиту № 151 від 14 травня 2007 року, з договором № 1 від 24 травня 2013 року, договором № 2 від 19 серпня 2013 року та договором № 3 від 13 вересня 2013 року про внесення змін до договору кредиту № 151 (з майновим поручителем) від 14 травня 2007 року, посвідченого нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Штефюк Н. В., зареєстрованого в реєстрі за № 3441, викладено п. 1.4.1 іпотечного договору в наступній редакції: «1.4.1 повернення кредиту в розмірі 15 000,00 доларів США зі сплатою 1 % річних на період з 13 вересня 2013 року по 12 березня 2014 року. У разі невиконання даного зобов`язання з 12 березня 2014 року встановлено плату за користування кредитом 16 % річних та комісій в іншому розмірі, обумовленому основним зобов`язанням та всіма додатковими договорами до нього, з кінцевим терміном погашення 13 травня 2015 року, а також дострокового погашення у випадках, передбачених договором, яким обумовлено основне зобов`язання. Викладення в новій редакції п. 1.4.1 Іпотечного договору не тягне змін інших умов іпотечного договору».
Згідно з Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно № 14224071 від 12 квітня 2007 року ОСОБА_1 є власником житлового будинку, який розташований в АДРЕСА_1 .
Згідно наданого банком розрахунку заборгованості за кредитним договором № 151 від 14 травня 2007 року станом на 15 березня 2018 року заборгованість по кредитному договору становила 24 539,73 доларів США, яка склалася з наступного: 6 706,78 доларів США - заборгованість за кредитом; 12 658,84 доларів США - заборгованість за відсотками;          1 841,56 доларів США - пеня за несвоєчасність повернення кредиту;       3 332,55 доларів США - пеня за несвоєчасність повернення відсотків.
Згідно з довідкою ПАТ «Укрсоцбанк» по кредитному договору № 151                    від 14 травня 2007 року ОСОБА_2 за період з 20 червня 2007 року по 20 грудня 2013 року було сплачено кошти в рахунок заборгованості в сумі 11 785,28 доларів США, з яких: 8 293,22 доларів США - основна заборгованість за кредитом; 3 492,06 доларів США - відсотки за кредитом.
Згідно з висновком експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи № 5763-5766/18-26 від 11 вересня 2019 року, призначеної ухвалою суду від 16 жовтня 2018 року, дійсна вартість іпотечного майна, а саме: житлового будинку (літ. «А») - цегла, загальною площею - 127,00 кв. м, в тому числі житловою площею - 74,80 кв. м, літньої кухні з гаражем, сараєм та підвалом (літ. «Б») - цегла, убиральні (літ. «В») - цегла, № 1 огорожі - м/сітка, що заходиться: АДРЕСА_1  становила 1 310 026,00 гривень, без ПДВ.
Сторони погодили, що кінцевим терміном повернення кредитної заборгованості по кредиту є 13 травня 2015 року, однак останній платіж ОСОБА_2 в рахунок погашення кредиту було внесено 27 травня      2013 року.
AT «Укрсоцбанк», правонаступником якого є AT «Альфа-Банк», пред`явило позов про звернення стягнення на предмет іпотеки з пропуском встановленого законодавством трирічного строку на звернення до суду за захистом свого порушеного права, а тому суд відмовив у задоволенні пред`явлених до нього, ОСОБА_1 , позовних вимог у зв`язку зі спливом позовної давності, про застосування якої він заявив.
AT «Альфа-Банк» не оскаржував рішення Вижницького районного суду, а отже погодився з ним.
Вказував, що у жовтні 2021 року йому стало відомо, що його житловий будинок належить AT «Альфа-Банк», оскільки воно на підставі іпотечного договору зареєструвало право власності на нього та запропонувало викупити його будинок у AT «Альфа-Банк».
Також надали копію Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 277702685, сформованої 01 жовтня 2021 року, з якої вбачається, що:
14 травня 2007 року реєстраційною службою Вижницького районного управління юстиції Чернівецької області на підставі договору іпотеки серія та номер 3441, посвідченого 14 травня 2007 року приватним нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Штефюк Н. В., проведено державну реєстрацію іпотеки. Строк виконання основного зобов`язання:           13 травня 2015 року, розмір основного зобов`язання: 15 000,00 доларів США. Іпотекодержатель: АКБ «Укрсоцбанк», іпотекодавець: ОСОБА_1 . Цього ж дня проведено державну реєстрацію обтяжень.
24 вересня 2021 року приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н. В. на підставі іпотечного договору № 151 проведено державну реєстрацію права приватної власності АТ «Альфа-Банк» на житловий будинок «А», загальною площею 127,00 кв. м, житловою площею 74,8 кв. м з господарськими будівлями та спорудами: літня кухня-гараж-сарай «Б», убиральня «В», огорожа № 1, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , номер запису про право власності: 44192622.
Вважав, що AT «Альфа-Банк» своїми діями, а приватний нотаріус              Козлова Н. В. своїм рішенням про державну реєстрацію права власності протиправно позбавили його права приватної власності на нерухоме майно, що і стало підставою для звернення з даним позовом до суду.
Враховуючи вищевикладене просив суд скасувати рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Козлової Н. В. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, номер запису про право власності: 44192622 від 24 вересня 2021 року про право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за АТ «Альфа-Банк».
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 20 липня 2022 року, залишеним без змін постановою Чернівецького апеляційного суду від 25 жовтня 2022 року, позов задоволено.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції Козлової Н. В. про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, номер запису про право власності: 44192622 від 24 вересня 2021 року про право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за            АТ «Альфа-Банк».
Задовольняючи позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій виходили із того, що під час ініціювання процедури звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору АТ «Альфа-Банк» не було дотримано вимог статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», а державний реєстратор провела державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірний житловий будинок за відсутності документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а отже без дотримання вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому її рішення про державну реєстрацію права власності є протиправним і підлягає скасуванню.
Також суди зазначили, що матеріали справи не містять доказів, що на час проведення державної реєстрації права власності за АТ «Альфа-Банк» спірний будинок було оглянуто суб`єктом оціночної діяльності.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
У листопаді 2022 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга АТ «Альфа-Банк».
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 травня 2023 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
 
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18, провадження № 61-976св22,                        від 20 березня 2019 року у справі № 222/1402/16-а, провадження                            № К/9901/3223/19, від 20 травня 2020 року у справі № 653/4813/17, провадження № 61-7625св19, від 29 вересня 2020 року у справі                        № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19, від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц, провадження № 14-706цс19, від 20 жовтня 2021 року у справі № 911/3001/20, від 31 жовтня 2018 року у справі № 369/382/17, провадження № 14-389цс18, від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19, провадження № 61-17819св20, від 22 лютого 2021 року у справі                          № 344/16105/19, провадження № 61-8888св20, від10 листопада 2021 року у справі № 715/2670/19, провадження № 61-18504св20, від 08 вересня           2021 року у справі № 725/2195/20, провадження № 61-4590св21, від 08 квітня 2020 року у справі № 755/21962/15, провадження № 61-15887св18,                      від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14, провадження №61-1727св17, від 17 січня 2020 року у справі № 753/4448/16-ц, провадження № 61-6171св19, від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19, провадження № 14-212цс21, від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, провадження № 12-80гс20,   від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, провадження № 12-52гс20,  від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, провадження № 14-125цс20, від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц, провадження № 14-577цс19, від 01 грудня 2018 року у справі № 501/1346/18, провадження № 61-4788св21, від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, провадження                          № 14-545цс19, від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц, провадження № 14-67цс20, від 22 лютого 2022 року у справі № 201/16373/16-ц, провадження № 14-27цс21, у постанові Верховного Суду України від 11 квітня 2017 року у справі № 21-1458а16 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга мотивована тим, що враховуючи те, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось 24 вересня 2021 року, тому до спірних правовідносин слід застосовувати положення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції від 06 березня 2020 року, у якому пункт 61 було викладено в новій редакції, відмінній від редакції станом на 26 жовтня 2016 року, зокрема в частині надання державному реєстратору доказів направлення та вручення вимог та висновку про вартість майна.
Вказує, що у пункті 6.3 іпотечного договору зазначено, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Також посилається на те, що в матеріалах справи наявна копія висновку про вартість майна від 15 вересня 2021 року, а право власності за іпотекодержателем на предмет іпотеки було зареєстровано 24 вересня        2021 року, тобто через дев`ять днів після виготовлення висновку, що свідчить про дотримання банком вимог положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Крім того, під час розгляду справи позивач не вживав жодних заходів щодо спростування наявного в матеріалах справи висновку.
 
Відзиву на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Рішенням Вижницького районного суду Чернівецької області від 22 січня 2020 року у цивільній справі № 713/1424/18 відмовлено в задоволенні позову АТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_2 , про звернення стягнення на предмет іпотеки. Дане рішення набрало законної сили 10 березня 2020 року.
Зазначеним рішенням встановлено, зокрема, що 14 травня 2007 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 151, відповідно до умов якого кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 15 000,00 доларів США зі сплатою                  13 (тринадцять) процентів річних, з кінцевим терміном повернення заборгованості по кредиту до 13 травня 2015 року. (Пунктом 1.2. кредитного договору № 151 від 14 травня 2007 року передбачено, що кредит надається позичальнику на споживчі цілі).
14 травня 2007 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 151                  від 14 травня 2007 року, за умовами якого він передав в іпотеку іпотекодержателю (AT «Укрсоцбанк») у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту № 151 від 14 травня       2007 року, укладеним між іпотекодержателем та іпотекодавцем, наступне нерухоме майно: житловий будинок (літ. «А») - цегла, загальною площею - 127,00 кв. м, в тому числі житловою площею - 74,80 кв. м, літню кухню з гаражем, сараєм та підвалом (літ. «Б») - цегла, убиральню (літ. «В») - цегла, № 1 огорожу - м/сітка, що заходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
13 вересня 2013 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 укладено договір № 1 про зміну умов іпотечного договору № 151 (з майновим поручителем) від 14 травня          2007 року, за умовами якого у зв`язку із внесенням змін та доповнень до договору кредиту № 151 від 14 травня 2007 року, з договором № 1                           від 24 травня 2013 року, договором № 2 від 19 серпня 2013 року та договором № 3 від 13 вересня 2013 року про внесення змін до договору кредиту № 151 (з майновим поручителем) від 14 травня 2007 року, посвідченого нотаріусом Вижницького районного нотаріального округу Штефюк Н. В., зареєстрованого в реєстрі за №3441, викладено пункт 1.4.1 іпотечного договору в наступній редакції: «1.4.1 повернення кредиту в розмірі 15 000,00 доларів США зі сплатою 1 % річних на період з 13 вересня 2013 року по 12 березня 2014 року. У разі невиконання даного зобов`язання з 12 березня 2014 року встановлено плату за користування кредитом 16 % річних та комісій в іншому розмірі, обумовленому основним зобов`язанням та всіма додатковими договорами до нього, з кінцевим терміном погашення 13 травня 2015 року, а також дострокового погашення у випадках, передбачених договором, яким обумовлено основне зобов`язання. Викладення в новій редакції пункту 1.4.1 Іпотечного договору не тягне змін інших умов іпотечного договору».
Згідно Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 14224071              від 12 квітня 2007 року ОСОБА_1 є власником житлового будинку, який розташований в АДРЕСА_1 .
Згідно наданого банком розрахунку заборгованості за кредитним договором № 151 від 14 травня 2007 року станом на 15 березня 2018 року заборгованість по кредитному договору становила 24 539,73 доларів США, яка склалася з наступного: 6 706,78 доларів США - заборгованість за кредитом; 12 658,84 доларів США - заборгованість за відсотками;         1 841,56 доларів США - пеня за несвоєчасність повернення кредиту;        3 332,55 доларів США - пеня за несвоєчасність повернення відсотків.
Згідно довідки ПАТ «Укрсоцбанк» по кредитному договору № 151                         від 14 травня 2007 року ОСОБА_2 за період з 20 червня 2007 року по 20 грудня 2013 року було сплачено кошти в рахунок заборгованості в сумі 11 785,28 доларів США, з яких: 8 293,22 доларів США - основна заборгованість за кредитом; 3 492,06 доларів США - відсотки за кредитом.
Згідно висновку експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи № 5763-5766/18-26 від 11 вересня 2019 року, призначеної ухвалою суду від 16 жовтня 2018 року, дійсна вартість іпотечного майна, а саме: житлового будинку (літ. «А») - цегла, загальною площею - 127,00 кв. м, в тому числі житловою площею - 74,80 кв. м, літньої кухні з гаражем, сараєм та підвалом (літ. «Б») - цегла, убиральні (літ. «В») - цегла, № 1 огорожі - м/сітка, що заходиться: АДРЕСА_1 становила 1 310 026,00 гривень без ПДВ.
 
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до змісту статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частини першої статті 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
У частинах першій та третій статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня                2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто від 02 липня 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, виходили із того, що АТ «Альфа-Банк» не було дотримано вимог статей 35-37 Закону України «Про іпотеку», а державний реєстратор провела державну реєстрацію за АТ «Альфа-Банк» права власності на спірний житловий будинок за відсутності документів, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Колегія суддів не може погодитись із висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.
Щодо направлення письмової вимоги про усунення порушень
Згідно з підпунктом 4.6.3 пункту 4.6 договору іпотеки від 14 травня 2007 року іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що: «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Суди попередніх інстанцій не звернули уваги, що у пункті 6.2 договору іпотеки сторони погодили, що усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином, у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
 
Пунктом 3 частини першої статті 3 ЦК України до загальних засад цивільного законодавства віднесено свобода договору.
Частиною першою статті 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Системний аналіз пункту 6.2. іпотечного договору від 14 травня 2007 року у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручена особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.
Схожі висновки викладені у постанові Верховного Суду від 06 жовтня        2021 року у справі № 206/6043/19 (провадження № 61-16695св20).
З матеріалів справи вбачається, що АТ «Альфа-Банк» 22 квітня 2020 року направило ОСОБА_2 та ОСОБА_1 рекомендованими листами на адреси, вказані в кредитному та іпотечному договорах, повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (а. с. 87).
На підтвердження надіслання вимоги щодо усунення порушень банком надано суду рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення, які було вручено 29 квітня 2020 року, про що свідчать підписи на копії повідомлення про вручення з відміткою про одержання адресатом, реєстр цінних відправлень, що пересилаються в межах України № 176              (а. с. 88-95).
Суд апеляційної інстанції, відхиляючи вказані вимоги про усунення порушень як доказ належного повідомлення, виходив із того, що матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження факту отримання            ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень, як не містять доказів зазначення ОСОБА_1 свого прізвища як особою, якій вручена кореспонденцію.
Проте, апеляційним судом не враховано, що Правила надання послуг поштового зв`язку (далі - Правила), затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, передбачають порядок вручення рекомендованих поштових відправлень.
За пунктом 99 Правил рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень вручаються адресату, а у разі його відсутності - повнолітньому члену сім`ї за умови пред`явлення документа, що посвідчує особу, а також документа, що посвідчує родинні зв`язки з адресатом (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб тощо).
Напис про одержання поштового відправлення учасником справи, в якому зазначене його прізвище, зроблений працівником поштового зв`язку, зазвичай є переконливим доказом отримання відправлення саме адресатом. Таке переконання ґрунтується на презумпції добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків. Однак таку презумпцію може бути поставлено під сумнів і спростовано (постанова Верховного Суду                         від 20 березня 2019 року в справі № 222/1402/16).
Разом із цим, позивачем не спростовано презумпцію добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків при врученні йому відповідного рекомендованого листа, оскільки докази на підтвердження цих обставин у справі відсутні.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку щодо неналежного направлення позичальнику та іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки й, відповідно, порушення банком вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо їх направлення.
Щодо оцінки майна
Суди під час задоволення позовних вимог виходили із того, що банком не було дотримано вимог Закону України «Про іпотеку», а саме не було визначено реальну ринкову вартість спірного майна.
Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що банком надано висновок про вартість майна від 15 вересня 2021 року (а. с. 95), згідно з яким вартість предмету іпотеки іпотеки становила 872 800 грн, що відповідно до курсу долара США еквівалентно 32 767,44 доларів США.
У висновку зазначено, що ринкова вартість визначалась відповідно до вимог Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 20 лютого 2019 року № 224, Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна». Строк дії висновку становить шість місяців.
Суди не врахували, що позивач не надав доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до статті 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Крім того, позивачем не надано доказів того, що вартість предмета іпотеки є більшою, ніж зазначено у висновку. Отже, ОСОБА_1 не довів порушення його прав, що є самостійною підставою для відмови у захисті його прав (стаття 4 ЦПК України). 
Наведений підхід щодо застосування норм права у спірних правовідносинах не суперечить висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 20 квітня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, згідно з яким ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна та має бути проведена на момент такого набуття, оскільки у вказаній справі Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності взагалі не проводилась. Водночас, у цій справі така оцінка була проведена, що підтверджується висновком про вартість майна, і, як зазначено вище, був чинним на момент переходу права власності.
Наведене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19.
Таким чином, враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, дійшли помилкового висновку про те, що банком під час реєстрації права власності на спірне майно було порушено вимоги Закону України «Про іпотеку», Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки кредитором було надано усі необхідні документи для проведення реєстрації права власності.
Згідно зі статтею 412 ЦПК Українисуд касаційної інстанції скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Отже, оскільки банком під час реєстрації права власності на спірний будинок було надано всі необхідні документи, визначені статтями 35, 37 Закону України «Про іпотеку», пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державним реєстратором прийнято надані документи та здійснено реєстрацію у відповідності до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», колегія суддів вважає, що судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
 
Керуючись статтями 402, 409, 412, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити.
Рішення Вижицького районного суду Чернівецької області від 20 липня          2022 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 25 жовтня           2022 року скасувати та ухвалити нове рішення.
У задоволенні позовних вимог  ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа-Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Чернівецького міського округу Південно-Західного міжрегіонального Управління Міністерства юстиції Козлова Наталія Володимирівна, ОСОБА_2 , про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, відмовити.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                            О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        В. В. Шипович