Постанова
Іменем України
 
19 квітня 2023 року
м. Київ
 
справа № 377/505/19
провадження № 61-11322св20
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В. (суддя-доповідач), Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,   ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Амбер», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_6 , яка подана представником - адвокатом Гурез Іванною Олександрівною, на рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня                  2019 року у складі судді Малишенко Т. О. та постанову Київського апеляційного суду від 08 липня 2020 року у складі колегії суддів:                              Слюсар Т. А., Волошиної В. М., Мостової Г. І.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2019 року   ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 ,    ОСОБА_7 ,                  ОСОБА_4 звернулись до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Амбер» (далі- ТОВ «ФК «Амбер»),  ОСОБА_5 ,  ОСОБА_6  про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна та витребування з чужого незаконного володіння.
 
Позовна заява мотивована тим, що позивачам на праві спільної часткової власності належав об`єкт нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, а саме - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
 
21 січня 2008 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «Акціонерним комерційний промислово-інвестиційний банк», правонаступником якого є ПАТ «Промінвестбанк», було укладено кредитний договір № 10, відповідно до пункту 2.1. якого банк надав позичальнику кредит у сумі 300 000 грн. За користування кредитом встановлена процентна ставка в розмірі 14,5 % річних. Кінцевий термін повернення кредиту та процентів за ним -18 січня 2013 року.
 
22 січня 2008 року між ЗАТ «Акціонерним комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 ,    ОСОБА_8 , ОСОБА_4 та  ОСОБА_2 , було укладено Іпотечний договір № 4, посвідчений приватним нотаріусом Славутицького міського нотаріального округу Київської області Хусалімовою Л. В., за реєстровим № 213, відповідно до якого в іпотеку банку було передано приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » в якості забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 за кредитним договором.
 
17 грудня 2012 року ПАТ «Промінвестбанк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» уклали договір відступлення прав вимоги від 17 грудня 2012 року, відповідно до якого права та обов`язки ПАТ «Промінвестбанк», зокрема за кредитним договором № 10 від 21 січня 2008 року, укладеним між банком та                       ОСОБА_1 , перейшли до ТОВ «Кредитні ініціативи».
 
Крім цього, 17 грудня 2012 року між ПАТ «Промінвестбанк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено договір про передачу прав за договорами забезпечення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирик О. А., за реєстр. № 1423, відповідно до якого права та обов`язки банку, зокрема за Іпотечним договором № 4 від 22 січня 2008 року, перейшли до нового іпотекодержателя - ТОВ «Кредитні ініціативи».     
 
28 грудня 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи» та ТОВ «ФК «Амбер» уклали договір факторингу, відповідно до пункту 1.1. якого фактор зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження клієнта за плату, а клієнт зобов`язується відступити факторові свої права грошової вимоги до боржників за кредитним договором № 10 від 21 січня 2008 року, укладеним між ЗАТ «Акціонерним комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 .
 
У травні 2019 року позивачами було з`ясовано, що 05 квітня 2019 року приміщення кафе було продано ТОВ «ФК «Амбер» ОСОБА_5 на підставі відповідного нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від                           05 квітня 2019 року. 
 
При цьому, продаючи приміщення кафе ОСОБА_5 , ТОВ «ФК «Амбер» фактично здійснило звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки від свого імені з третьою особою на підставі застереження в іпотечному договорі про позасудове врегулювання. 
 
Однак, відчуження було здійснено з порушенням положень статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку», тому позивачі вважають відчуження приміщення кафе ТОВ «ФК «Амбер» незаконним, здійсненим поза волею власників нерухомого майна.
 
У подальшому право власності на приміщення кафе ОСОБА_5 було відчужено ОСОБА_6 на підставі договору купівлі-продажу від                           13 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В., за реєстр. № 763. 
 
Того ж дня між ОСОБА_6 та ОСОБА_5   було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В., за реєстр. № 766, відповідно до якого ОСОБА_6 передала приміщення кафе в іпотеку ОСОБА_5 у якості забезпечення виконання зобов`язання з повернення суми позики у розмірі 812 382,50 грн за договором позики грошей № 765 від 13 травня 2019 року. 
 
На підставі викладеного, ОСОБА_1 ,  ОСОБА_2 ,  ОСОБА_3 , ОСОБА_4 просили:
 
-    визнати недійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 05 квітня 2019 року між ТОВ «ФК «Амбер» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстр. № 444;
 
-    витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 об`єкт нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 шляхом скасування державної реєстрації права власності на нього за                            ОСОБА_6 та поновлення у Державному реєстрі речових прав не нерухоме майно записів про право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна у відповідних частках за позивачами;
 
-    визнати недійсним договір іпотеки об`єкту нерухомого майна, реєстр.                     № 1803774532115, - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 13 травня 2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В. за реєстр.                    № 766;
 
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо державної реєстрації іпотеки), індексний номер 46842142 від 14 травня                2019 року 10:40:06, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.;
 
- вилучити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку № 31527273, зареєстрований 13 травня 2019 року на підставі договору іпотеки № 766 від 13 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.;
 
-   скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо державної реєстрації заборони на нерухоме майно), індексний номер 46841600 від 14 травня 2019 року 10:26:07, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.;
 
-   вилучити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про обтяження № 31526713 у вигляді заборони на нерухоме майно, зареєстрований 13 травня 2019 року, на підставі договору іпотеки № 766 від 13 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня               2019 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 05 квітня 2019 року між ТОВ «ФК «Амбер» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстр. № 444.
Витребувано з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 об`єкт нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 шляхом скасування державної реєстрації права власності на нього за                        ОСОБА_6 та поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записів про право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна у відповідних частках за позивачами.
Визнано недійсним договір іпотеки об`єкту нерухомого майна, реєстр. № 1803774532115, - приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 13 травня 2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В. за реєстр.                    № 766.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо державної реєстрації іпотеки), індексний номер 46842142 від 14 травня             2019 року 10:40:06, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.
Вилучено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку № 31527273, зареєстрований 13 травня 2019 року на підставі договору іпотеки № 766 від 13 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо державної реєстрації заборони на нерухоме майно), індексний номер 46841600 від 14 травня 2019 року 10:26:07, прийняте приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.
Вилучено з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про обтяження № 31526713 у вигляді заборони на нерухоме майно, зареєстрований 13 травня 2019 року на підставі договору іпотеки № 766 від 13 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В.
Стягнуто з ТОВ «ФК «Амбер» на користь   ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000 грн.
 
Стягнуто з ОСОБА_5 на користь   ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000 грн.
 
Стягнуто з ОСОБА_6 на користь   ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 10 000 грн.
 
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
 
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд виходив з того, що будь-які підстави для укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу предмета іпотеки були відсутні, оскільки за відсутності належного повідомлення іпотекодавців про порушення боржником основного зобов`язання, іпотечний договір не вважається таким, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке у свою чергу є єдиною правовою підставою для застосування статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Суд зазначив, що оскільки приміщення кафе вибуло з володіння позивачів (співвласників) поза їх волею, а ОСОБА_5 не мала права його відчужувати, тому у позивачів є законні підстави для витребування спірного майна (приміщення кафе) з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 як останнього його набувача. 
 
Суд також визнав за можливе задовольнити і вимогу про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_5 та                      ОСОБА_6 13 травня 2019 року, зазначивши, що остання є такою, що не набула права власності на приміщення кафе, у зв`язку з чим не мала права реалізовувати правомочності власника шляхом розпорядження спірним майном у вигляді його передачі в іпотеку  ОСОБА_5 .
 
Щодо підстав для скасування рішень про державну реєстрацію іпотеки та заборони спірного нерухомого майна, а також вилучення відповідних записів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно місцевий суд зазначив, що такі позовні вимоги є похідними від вимоги про визнання недійсним договору іпотеки, тому підлягають задоволенню для забезпечення повноцінного захисту та відновлення порушених прав позивачів. 
 
Не погодившись з таким рішенням суду, ОСОБА_6 через представника - адвоката Леонова О. Є. звернулась до суду з апеляційною скаргою.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 08 липня 2020 року апеляційну скаргу адвоката Леонова О. Є. в інтересах ОСОБА_6 відхилено, рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня                                          2019 року залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, зазначивши, що вони відповідають встановленим обставинам справи та нормам матеріального і процесуального права, а передбачених законом підстав для скасування рішення місцевого суду при апеляційному розгляді не встановлено.
Узагальнені доводи касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у липні 2020 року до Верховного Суду,                    ОСОБА_6 в особі представника - адвоката Гурез І. О. просить рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що судами попередніх інстанцій  судові рішення ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, без повного дослідження усіх доказів та обставин, що мають значення для справи, та без урахування правових висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах.
Доводи інших учасників справи
02 вересня 2020 року на адресу Верховного Суду від представника                    ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 адвоката Старікова Є. О. надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому представник позивачів просить суд касаційну скаргу залишити без задоволення, судові рішення судів першої та апеляційної інстанції - без змін.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 07 серпня 2020 року відкрито касаційне провадження за поданою касаційною скаргою, витребувано матеріали цивільної справи та зупинено виконання оскаржуваних судових рішень.
 
22 вересня 2020 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 червня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 01 вересня 2021 року зупинено касаційне провадження у справі № 377/505/19 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20). 
 
Ухвалою Верховного Суду від 15 березня 2023 року поновлено касаційне провадження у справі № 377/505/19.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Судами встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу від 24 січня 2005 року, засвідченого приватним нотаріусом Хусалімовою Л. В., Мале приватне підприємство «Експресс» продало, а ОСОБА_3 ,                        ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 купили (в рівних частках кожний) приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м, місцезнаходження якого: АДРЕСА_1 .
21 січня 2008 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 10. 
Відповідно до пункту 2.1. вищезазначеного договору банк надав позичальнику кредит у сумі 300 000 грн. За користування кредитом встановлена процентна ставка в розмірі 14,5 % річних. Кінцевий термін повернення кредиту та процентів за ним -18 січня 2013 року. 
Відповідно до пункту 4.1. цього кредитного договору, виконання зобов`язань позичальника за цим договором забезпечується іпотекою нежитлового приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » у АДРЕСА_1 .
22 січня 2008 року між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство), як іпотекодержателем, та              ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , як іпотекодавцями, було укладено іпотечний договір № 4, посвідчений приватним нотаріусом Славутицького міського нотаріального округу Київської області Хусалімовою Л. В., за реєстровим № 213.
У відповідності до пунктів 1.1, 1.2 іпотечного договору, цей Договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що випливають із кредитного договору № 10 від 21 січня 2008 року. Предметом іпотеки є нерухоме майно: приміщення  кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 », що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Загальна вартість майна складає 829 358 грн, сторони цього договору оцінюють предмет іпотеки у 735 000 грн.
Відповідно до пункту 5.2 іпотечного договорузвернення стягнення на предмет іпотеки може відбуватися будь-яким із наступних способів на вибір іпотекодержателя: - за рішенням суду; - у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; - згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
У підпункті 5.2.1. іпотечного договорусторони визначили, що позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене шляхом:
 
- продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»;
 
- продажу іпотекодавцями (або за їх дорученням, оформленим відповідною довіреністю - іпотекодержателем) предмету іпотеки третій особі на користь іпотекодержателя.
 
У випадку невиконання іпотекодавцями письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим, або кредитним договором встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги задовольняються іпотекодержателем за рахунок предмета іпотеки.
 
В такому випадку цей договір, згідно статті 36, 37 Закону України «Про іпотеку» вважається договором задоволення вимог іпотекодержателя, є  правовою підставою для реєстрації права іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі цього договору, який в цьому випадку є правовстановлюючим документом.
17 грудня 2012 року ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» уклали Договір відступлення прав вимоги від 17 грудня 2012 року, відповідно до якого права та обов`язки банку, зокрема за Кредитним договором № 10 від 21 січня 2008 року, перейшли до ТОВ «Кредитні ініціативи». 
Крім того, 17 грудня 2012 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк», як первісним іпотекодержателем, та ТОВ «Кредитні ініціативи», як новим іпотекодержателем, було укладено Договір про передачу прав за договорами забезпечення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирик О. А., зареєстровано в реєстрі за № 1423.
На умовах вказаного Договору, з урахуванням додатків до нього, усі права та обов`язки банку, зокрема, за Іпотечним Договором, укладеним з позивачами, перейшли до нового іпотекодержателя - ТОВ «Кредитні ініціативи».
28 грудня 2018 року ТОВ «Кредитні ініціативи» та ТОВ «Фінансова компанія «Амбер» уклали Договір факторингу, відповідно до пункту 1.1. якого фактор зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження клієнта за плату, а Клієнт зобов`язується відступити факторові свої права грошової вимоги до боржників за кредитним договором № 10 від 21 січня 2008 року, що укладений між Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_1 .
Крім того, відповідно до пунктів 1.4, 1.5 Договору факторингу, до фактора переходять також права (в тому числі права іпотекодержателя/ заставодержателя) за договорами, що укладені і забезпечення зобов`язань боржника за основними договорами, зокрема права, що виникають з іпотечного договору № 4 від 22 січня 2008 року, укладеного між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство), як іпотекодержателем, та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , як іпотекодавцями.
Зі змісту копії повідомлення - вимоги № 004 від 09 січня 2019 року вбачається, що ТОВ «ФК «Амбер» повідомляє ОСОБА_1 ,                          ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_2 про набуття ним права вимоги за кредитним договором № 10 від 21 січня 2008 року та іпотечним договором № 4 від 22 січня 2008 року. Також ТОВ «ФК «Амбер» повідомляє про наявну заборгованість у розмірі 555 027,30 грн, яка виникла у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору, та вимагає виконати порушене зобов`язання, а саме повернути грошові кошти у національній валюті України, що становить 555 027,30 грн у тридцятиденний строк з моменту отримання даної вимоги-повідомлення. При цьому ТОВ «ФК «Амбер» попереджає, що у разі невиконання даної вимоги та невиконання зобов`язання протягом 30 днів з моменту її отримання, можливе задоволення вимог новим кредитором ТОВ «ФК «Амбер»  шляхом продажу ним від свого імені предмету іпотеки іншій особі на підставі договору купівлі-продажу.
 
Матеріали справи не містять доказів на підтвердження отримання позивачами указаного повідомлення-вимоги.
05 квітня 2019 року ТОВ «Амбер» та ОСОБА_5 уклали договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М., за реєстровим № 444, згідно умов якого ТОВ «Амбер» продало ОСОБА_5  за 559 600 грн приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
13 травня 2019 року ОСОБА_9 та ОСОБА_6 ( інтереси представляв ОСОБА_10 ) уклали договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В., за реєстровим № 763, згідно якого ОСОБА_9 продала ОСОБА_6 за 250 500 грн приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » (кафе на 44 посадочних місця), загальною площею 215,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Того ж дня, 13 травня 2019 року між ОСОБА_5 (як позикодавцем) та ОСОБА_11 (як позичальником) був укладений договір позики грошей, відповідно до якого позикодавець до 08 листопада 2020 року позичив позичальнику 812 382,50 грн.
13 травня 2019 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_9 було також укладено договір іпотеки від 13 травня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В. за реєстровим № 766. 
На умовах вказаного договору іпотеки приміщення кафе було передано ОСОБА_6 в іпотеку ОСОБА_9 у якості забезпечення виконання зобов`язання ОСОБА_6 з поверненням суми позики у розмірі 812 382,50 грн за договором позики грошей № 765 від 13 травня 2019 року.
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини другої статті 2 ЦПК України суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. 
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій відповідають.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 202 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
 
Статтею 204 ЦК України закріплена презумпція правомірності правочину. 
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована.
 
Згідно зі статтею 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
При вирішенні спору про визнання правочинів недійсними суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог має зазначити в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека як різновид застави, предметом якої є нерухоме майно - це вид забезпечення виконання зобов`язання, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, передбаченому цим Законом.
 
Статтею 12 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі                порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
 
Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання               або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
 
Згідно із статтями 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку» законодавець визначив три способи захисту на задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - 
на підставі рішення суду та два позасудових - на підставі виконавчого напису нотаріуса і згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення 
на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем 
та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, 
що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя 
не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу 
в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
 
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
 
Якщо сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя як надання йому права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу 
у порядку, визначеному статтею 38 Закону, у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, такий спосіб захисту прав іпотекодержателя є саме позасудовим.
 
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц.
 
У справі, яка переглядається, встановлено, що пунктом 5.2 іпотечного договору від 22 січня 2008 року сторони передбачили, що у випадку невиконання іпотекодавцями письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язань за цим (іпотечним) або кредитним договором, у встановлений іпотекодержателем строк, вимоги задовольняються іпотекодержателем за рахунок предмета іпотеки. В такому випадку цей договір, згідно статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя.
У пункті 5.2.1 іпотечного договору сторони також узгодили, що позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснене іпотекодержателем, зокрема шляхом продажу останнім від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
 
Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки.
 
Частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, 
що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
 
Частиною дев`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що  іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.
Судами встановлено, що у справі відсутні докази виконання іпотекодержателем положень частини першої статті 35, частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Матеріали справи містять копію повідомлення іпотекодавців про порушення основного зобов`язання та іпотечного договору, адресованого позивачам поштою, з рекомендацією сплатити заборгованість у тридцятиденний строк з моменту отримання вимоги, а також попередженням про наслідки несплати заборгованості - продаж предмету іпотеки іншій особі, однак докази отримання вказаних повідомлень позивачами матеріали справи не містять.
Ураховуючи відсутність належного повідомлення позивачів про наявність заборгованості та пропозицію її дострокового погашення, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого  висновку, що позивачі були позбавлені права усунути вказані порушення та не допустити звернення стягнення на іпотечне майно, а ТОВ «ФК «Амбер» не набуло права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у розумінні статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку».
При таких обставинах суди дійшли правильного висновку про визнання  оспорюваного договору купівлі-продажу від 05 квітня 2019 року № 444 недійсним, оскільки продаж ТОВ «ФК «Амбер» предмета іпотеки на користь ОСОБА_5 було вчинено з істотними порушеннями пункту 5.2. іпотечного договору, частини першої статті 35, частини першої статті 36, частин першої, п`ятої, шостої, сьомої, восьмої, дев`ятої статті 38, частини першої, третьої статті 42 Закону України «Про іпотеку».
Разом із цим, після укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, право власності на приміщення кафе було відчужено ОСОБА_5 на користь ОСОБА_6 , на підставі договору купівлі-продажу від 13 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Алейніковим М. В. за реєстр. № 763.
Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним в постанові від              17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках(частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Такі правові висновки наведені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).
Враховуючи, що спірне приміщення кафе « ІНФОРМАЦІЯ_1 » вибуло з володіння іпотекодавців (співвласників нерухомого майна) поза їх волею, а                  ОСОБА_5 , не маючи на це права, про що ОСОБА_6 не знала і не могла знати, здійснила відчуження спірного нерухомого майна, суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про наявність у позивачів законних підстав для витребування спірного нерухомого майна з чужого незаконного володіння ОСОБА_6 з метою належного захисту свого права власності.
При цьому слід ураховувати, що цивільне законодавство передбачає як право витребування майна його власником (статті 387, 388 ЦК України) так і визначає правові наслідки вилучення  товару у покупця на користь третьої особи, на підставах, що виникли до його продажу, зокрема і право на відшкодування саме продавцем покупцю завданих збитків (стаття 661 ЦК України), на що має право і відповідач пред`явивши відповідний позов.        
 
Верховний Суд також зауважує, що за обставин цієї справи, придбавши 05 квітня 2019 року спірне майно,  ОСОБА_5 невідкладно (через один місяць) перепродала його без відома та волі власників за ціною, яка мала б викликати сумнів у відповідачки  ОСОБА_6 , яка проявивши розумну обачність, ознайомившись зі змістом документів, що підтверджують право власності на це нерухоме майно, і за необхідності отримавши правову допомогу, мала би зважити на такі обставини при укладенні правочину купівлі-продажу приміщення кафе, а тому не можна вважати, що за таких обставин мало місце порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
При цьому суди правильно виходили з того, що вимога про визнання недійсним договору іпотеки від 13 травня 2019 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , також підлягає задоволенню, оскільки остання не набула права власності на приміщення кафе, у зв`язку з чим не мала права реалізовувати правомочності власника шляхом розпорядження спірним майном у вигляді його передачі в іпотеку ОСОБА_5 .
Доводи касаційної скарги про неврахування судами висновків про застосування норм права у подібних спірних правовідносинах, які викладені у наведених постановах Верховного Суду, оскільки висновки у цих справах і у справі, яка переглядається, та встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст правовідносин, є різними, у кожній із зазначених справ суди виходили з конкретних обставин справи та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Інші доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що відповідно до правил частини першої статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 10 лютого 2010 року).
 
На думку судової колегії судові рішення, що переглядаються, є достатньо мотивованими.

 

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
Перевіривши правильність застосування судами норм матеріального 
і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржуваних судових рішень - без змін.
 
За змістом частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
 
Ухвалою від 07 серпня 2020 року Верховний Суд зупинив виконання рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року та постанови Київського апеляційного суду від 08 липня 2020 року до закінчення касаційного провадження.
 
Враховуючи те, що касаційна скарга  ОСОБА_6 підлягає залишенню без задоволення, відповідно до положень частини третьої статті 436 ЦПК України Верховних Суд поновлює виконання рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року та постанови Київського апеляційного суду від 08 липня 2020 року.
 
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_6 , яка подана представником - адвокатом Гурез Іванною Олександрівною, залишити без задоволення.
 
Рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня                  2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 08 липня 2020 рокузалишити без змін.
 
Поновити виконання рішення Славутицького міського суду Київської області від 16 жовтня 2019 року та постанови Київського апеляційного суду від                     08 липня 2020 року. 
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту 
її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                    М. Є. Червинська
 
Судді:                                                                                               А. Ю. Зайцев 
 
Є. В. Коротенко 
 
В. М. Коротун
 
М. Ю. Тітов