Постанова                                           
Іменем України 
 
12 квітня 2023 року
м. Київ
 
справа № 334/6488/21
провадження № 61-443св23
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О. (суддя-доповідач), Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
 
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпєріум»,
відповідачі: ОСОБА_1 , державний реєстратор виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державний реєстратор виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, Чебукіна Любов Михайлівна,
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , на постанову Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року у складі колегії суддів: Крилової О. В., Онищенко Е. А., Подліянової Г. С.,
Історія справи 
Короткий зміст позовних вимог 
У лютому 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» (далі - ТОВ «Імпєріум», товариство) звернулось з позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, Чебукіної Л. М. про визнання протиправними та скасування рішень. 
Позовні вимоги, з урахуванням уточнень, мотивовані тим, що позивачу на праві приватної власності належать квартира АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення № 172, отель-сауна у будинку АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 173, гараж у будинку АДРЕСА_2 .
01 липня 2016 року між ОСОБА_1 (позикодавцем) та ОСОБА_3 (позичальником) укладений договір позики, згідно якого позикодавець передав у власність позичальника грошові кошти у розмірі 1 000 000,00 грн, що на момент укладення договору було еквівалентом 40 000,00 дол. США.
В забезпечення зобов`язання за договором позики між ОСОБА_1 (іпотекодержателем) та ТОВ «Імпєріум» (іпотекодавцем) укладений договір іпотеки, за умовами якого товариство передало в іпотеку зазначені об'єкти нерухомого майна. 
ОСОБА_1 скористався своїм правом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою право власності на предмет іпотеки, а після подарував квартиру АДРЕСА_1 ,  нежитлове приміщення № 172, отель-сауну у будинку АДРЕСА_2 , нежитлове приміщення № 173, гараж у будинку АДРЕСА_2 ОСОБА_4 . 
На думку позивача, звернення стягнення на нерухоме майно відбулося з грубим порушенням законодавства, а саме:
письмова вимога про усунення порушень не направлялась через нотаріуса, як це передбачено умовами укладеного між сторонами договору; 
вимога, яка направлялась позичальнику та нібито іпотекодавцю не містила взагалі розміру заборгованості боржника перед позикодавцем та вимоги про оплату певної грошової суми, будь-які розрахунки відсутні;
у реєстраційних справах щодо спірних об`єктів нерухомого майна відсутні докази направлення чи отримання вимоги боржнику та іпотекодавцю; 
реєстраційні дії були здійснені державним реєстратором до закінчення тридцяти денного строку з моменту отримання вимоги;
іпотекодавець не був повідомлений про здійснення оцінки предмету іпотеки та результатах такої оцінки. Матеріали справи не містять доказів отримання оцінювачем необхідної та достовірної інформації про об`єкти нерухомого майна № 171, 172, 173 по АДРЕСА_2 . 
Позивач просив:
визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) стосовно об`єктів нерухомого майна: квартири АДРЕСА_1 , нежитлового приміщення АДРЕСА_3 , нежитлового приміщення, гаражу АДРЕСА_2 , прийняті державним реєстратором виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих В. В.;
припинити речові права ОСОБА_4 на наступне нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення АДРЕСА_3 , нежитлове приміщення, гараж АДРЕСА_2 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року відмовлено у задоволені позову ТОВ «Імпєріум» до ОСОБА_1 ,  державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, Чебукіної Л. М. про визнання протиправними та скасування рішень, припинення речових прав.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:
суду не надано доказів погашення боргу перед ОСОБА_1 , а позивачем дотримано порядок повідомлення боржника та іпотекодавця про невиконане зобов`язання і намір здійснити переоформлення майна відповідно до умов договору іпотеки, надано необхідний пакет документів для здійснення такого переоформлення;
ОСОБА_1 дотримався визначеного законом порядку повідомлення іпотекодавця та боржника в частині направлення їм вимоги про усунення порушення і відповідні докази (описи вкладення, поштові чеки про відправку, конверти, які повернулись без вручення) були надані державному реєстратору;
стосовно недотримання ОСОБА_1 умови договору про направлення такої вимоги через нотаріуса у відповідності до статті 84 Закону України «Про нотаріат», суд зробив висновок, що вказане порушення є несуттєвим, адже направлення вимоги через нотаріуса покликано засвідчити справжність підпису особи, що направляє таке повідомлення. У даному випадку жодного спору з приводу того, що вимога дійсно підписана та направлена саме ОСОБА_1 між сторонами немає;
суд відхилив доводи позивача в частині твердження про те, що ОСОБА_1 нібито лише один раз направляв відповідну вимогу, оскільки до матеріалів справи долучені описи вкладення від 30 червня 2020 року та від 10 вересня 2020 року, які засвідчують факт направлення вимоги два рази;
щодо посилання позивача на вчинення реєстраційних дій до збігу тридцяти денного строку з моменту повернення конверту із вимогою про усунення порушення,  суд зробив висновок, що таке порушення мало б істотну умову у випадку дійсного отримання вимоги та вчинення позивачем або ж боржником дій щодо погашення боргу чи його оспорювання. Натомість у даному випадку лист повернуто без вручення із відміткою «за закінченням терміну зберігання», а відтак ніяк не вплинуло на можливість виконати боржником свій обов`язок, строк виконання якого настав ще 01 липня 2017 року;
звіт про оцінку іпотечного майна складено та подано реєстратору, і в останнього не було жодних правових підстав не приймати його або ж надавати якусь суб`єктивну оцінку в частині правильності проведення такої оцінки чи визначеної вартості. Теж саме стосується і розрахунку інфляційних втрат та трьох відсотків річних, які подані у якості розрахунку боргу. Реєстратор не наділений повноваженнями надавати правову оцінку цим документам, як про те стверджує позивач. Такий спір може бути вирішений судом.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року апеляційну скаргу ТОВ «Імпєріум» задоволено частково.
Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року у цій справі скасовано.
Ухвалено нове рішення.
Позов ТОВ «Імпєріум» до ОСОБА_1 , державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, Чебукіної Л. М. про визнання протиправними та скасування рішень, задоволено частково.
Визнано таким, що не відповідає закону та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно об`єктів нерухомого майна: нежитлового приміщення № 172 у будинку АДРЕСА_2 , нежитлового приміщення, гаражу АДРЕСА_2 , квартири АДРЕСА_1 , прийняті державним реєстратором Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих В. В.
В іншій частині позовні вимоги залишено без задоволення.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що:
іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У цій справі відсутні копії поштових відправлень окремо позичальнику та іпотекодавцю. Також відсутні розрахунки заборгованості, розмір якої не зазначався у вимозі;
письмові вимоги до позичальника не були отримані ним, конверт повернувся з позначкою «За закінченням терміну зберігання». Конверт надійшов 30 вересня 2020 року, тоді як в порушення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), реєстраційна дія була здійснена реєстратором до закінчення тридцяти денного строку - 22 жовтня 2020 року;
ОСОБА_4 набула право власності на нерухоме майно на підставі правочину, який не оспорений та обставини правомірності його укладення не були предметом дослідження у цій справі. Відтак припинення набутих нею прав можливе лише за умови пред`явлення до неї вимог про недійсність правочину з дослідженням питань щодо наслідків укладення такого правочину.
Додатковою постановою Запорізького апеляційного суду від 11 січня 2023 заяву ТОВ «Імпєріум» в особі адвоката Ткаченко О. С. задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Імпєріум» компенсацію витрат по сплаті судового збору у розмірі 17 025 грн.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У січні 2023 року ОСОБА_1 подав касаційну скаргу, підписану представником ОСОБА_2 , в якій просить скасувати постанову Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року, рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року залишити без змін.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга обґрунтована тим, що:
позивачем не надано будь-яких доказів того, що позичальник ОСОБА_3 або ж ТОВ «Імпєріум» виконали зобов`язання щодо повернення грошових коштів позикодавцю ОСОБА_1 ;
ОСОБА_1 дотримався визначеного законом порядку повідомлення іпотекодавця та боржника в частині направлення їм вимоги про усунення порушення і відповідні докази (описи вкладення, поштові чеки про відправку, конверти, які повернулись без вручення) були надані державному реєстратору;
судом апеляційної інстанції, в порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, зазначено, що у даній справі відсутні копії поштових відправлень окремо позичальнику та Іпотекодавцю та що відсутні розрахунки заборгованості, розмір якої не зазначався у вимозі, оскільки в матеріалах справи наявні долучені описи вкладення від 30 червня 2020 року та від 10 вересня 2020 року (окремо позичальнику та іпотекодавцю), які засвідчують факт направлення вимоги два рази, про що і було зазначено в рішення суду першої інстанції; 
звіт про оцінку іпотечного майна складено та подано реєстратору, і в останнього не було жодних правових підстав не приймати його або надавати оцінку в частині правильності проведення такої оцінки чи визначеної вартості; 
в порушення норм матеріального права судом апеляційної інстанції невірно трактовано вимоги статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, оскільки ОСОБА_1 надав державному реєстратору всі необхідні документи. 
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що постанова суду апеляційної інстанції оскаржується лише в частині задоволених позовних вимог, в іншій частині не оскаржується, а тому в касаційному порядку не переглядається. 
Позиція інших учасників справи
У лютому 2023 року ТОВ «Імпєріум» подало відзив на касаційну скаргу, підписаний представником  ОСОБА_5 , в якому просять відмовити у задоволенні касаційної скарги, постанову Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року залишити без змін. 
Відзив на касаційну скаргу обґрунтований тим, що:
дотримання вимог, які вказані в Порядку № 1127 є обов`язковою обставиною для можливості проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, який містить відповідне, застереження. Проте ОСОБА_1 вимоги Порядку № 1127 не було дотримано, що вірно встановлено судом апеляційної інстанції. Зокрема, у реєстраційній справі відсутні копії поштових відправлень про направлення вимог двічі підряд окремо позичальнику та іпотекодавцеві, оскільки Порядок № 1127 вимагає долучення саме таких документів, а не квитанцій про відправлення та описів вкладення, як вказує скаржник. Також відсутні розрахунки заборгованості, розмір якої не зазначався у вимозі. Крім того, подані скаржником документи для державної реєстрації не були ним взагалі засвідчені, як того вимагає Порядок;
ОСОБА_1 не спростовано порушення порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, тому підстави для скасування постанови суду відсутні;
вимоги не направлялись через нотаріуса, як це передбачено умовами укладеного між сторонами договору іпотеки;
з матеріалів реєстраційних справ не вбачається, що ОСОБА_1 дотримано Порядок направлення вимог двічі поспіль з періодичністю не менше ніж раз на місяць, описи вкладення від 30 червня 2020 року та 10 вересня 2020 року, на які посилається ОСОБА_1 , не є доказом направлення таких вимог, так як закон вимагає долучений саме поштових відправлень; 
державна реєстрація була проведена без дотримання строків, зазначених у статті 35 Закону України «Про іпотеку»;
суд апеляційної інстанції послався на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, на яку посилається ОСОБА_1 у касаційній скарзі. 
У лютому 2023 року ОСОБА_4  подала письмові пояснення на касаційну скаргу, підписані представником ОСОБА_6 , у яких просить постанову Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року скасувати, рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року залишити без змін. 
Рух справи у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 січня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі № 334/6488/21, витребувано справу з суду першої інстанції.
У січні 2023 року матеріали справи № 334/6488/21 надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 04 квітня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 12 квітня 2023 року у задоволенні клопотання представника ОСОБА_1 ОСОБА_2   про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції при розгляді справи за позовом ТОВ «Імпєріум» до ОСОБА_1 , державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, Чебукіної Л. М. про визнання протиправними та скасування рішень, відмовлено.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
В ухвалі Верховного Суду від 13 січня 2023 року вказано, що касаційна скарга містить передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України підстави для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 та судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частиною третьою статті 411 ЦПК України).
Фактичні обставини
Суди встановили, що 01 липня 2016 року між ОСОБА_1 , як позикодавцем, та ОСОБА_3 , як позичальником, укладений договір позики, який посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С. О. 
Згідно пункту 1 договору позики позикодавець передав у власність позичальникові грошові кошти в  у розмірі 1 000 000,00 грн, що на момент укладення цього договору є еквівалентом 40 000,00 дол. США, по комерційному курсу на 01 липня 2016 року: 1 долар США - 25,00 грн, а позичальник зобов`язався повернути позикодавцеві грошові кошти у розмірі 1 000 000,00 грн, але не менше суми, що буде на момент повернення боргу еквівалентом 40 000,00 дол. США, в термін до 01 липня 2017 року включно, у порядку, що встановлений цим договором.
В забезпечення зобов`язання за договором позики 01 липня 2016 року між ОСОБА_1 (іпотекодержатель) та ТОВ «Імпєріум» (іпотекодатель), від імені якого діяв директор товариства ОСОБА_3 ,  укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С. О. 
Згідно пункту 1.1 договору іпотеки, укладеному між іпотекодержателем (позичальником) та ОСОБА_3 , цей договір забезпечує всі вимоги іпотекодержателя, які випливають з договору позики від 01 липня 2016 року за реєстровим № 2645.
Предметом іпотеки є об`єкти нерухомого майна:
нежитлове приміщення, отель-сауна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 195, 5 кв. м, належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна/НВТ 1750067, НВТ 175068/, посвідченого Кушніренко О. Г., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області, 19 травня 2016 року за реєстровим № 2290. Право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 19 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 919455223101;
нежитлове приміщення, гараж, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , загальною площею 29,7 кв. м, належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна /НВТ 175069, НВТ 175070/, посвідченого Кушніренко О. Г., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області, 19 травня 2016 року за реєстровим № 2291. Право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 19 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 919594223101;
квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 53,6 кв. м, житловою площею 14,3 кв. м, та належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири /НВТ 175071, НВТ 175072/, посвідченого Кушніренко О. Г., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області, 19  травня 2016 року за реєстровим № 2292. Право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 19 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 919426523101.
За домовленістю сторін оцінка вищевказаного майна не проводилась та заставна вартість предмета іпотеки визначена у розмірі 1 000 000,00 грн.
У зв`язку із невиконанням ОСОБА_3 своїх зобов`язань перед ОСОБА_1 , позивач 30 червня 2020 року направив позичальнику - ОСОБА_3 та іпотекодавцю - ТОВ «Імпєріум» вимогу про усунення порушення, у якій запропонував у тридцятиденний строк вчинити дії щодо усунення порушення умов договору позики та договору іпотеки від 01 липня 2016 року.
Вказана вимога направлена листом з описом вкладення на адресу позивача - ТОВ «Імпєріум», яка вказана в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань - АДРЕСА_6 .
Лист повернувся відправнику без вручення 15 липня 2020 року із відміткою «за закінченням терміну зберігання», у зв`язку із чим ОСОБА_1 10 вересня 2020 року повторно направлено позичальнику та іпотекодавцю вимогу про усунення порушення.
Повторний лист так само повернувся відправнику без вручення 30 вересня 2020 року із відміткою «за закінченням терміну зберігання».
22 жовтня 2020 року ОСОБА_1 подано до державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області відповідні заяви про здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно за ним (заява від 22 жовтня 2020 року № 42114948, заява від 22 жовтня 2020 року № 42114593, заява від 22 жовтня 2020 року № 42115165).
Разом із заявами подано наступні документи: договір іпотеки від 01 липня 2020 року № 2647, договір позики від 01 липня 2020 року № 2645, вимога про усунення порушення, вимога про усунення порушення, звіт про оцінку предмета іпотеки, зроблений ТОВ «Юніас Естейт Груп», описи вкладення, листи, розрахунки заборгованості.
За результатом розгляду заяв державним реєстратором прийнято:
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54726759 від 22 жовтня 2020 року 18:31:24 стосовно об`єкту нерухомого майна: квартири АДРЕСА_1 (р. н об`єкта нерухомого майна 919426523101), за ОСОБА_1 ;
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54727242 від 22 жовтня 2020 року 19:06:43 стосовно об`єкту нерухомого майна: нерухомого майна: нежитлове приміщення, гараж АДРЕСА_7 (р.н. об`єкта нерухомого майна 919594223101) за ОСОБА_1 ;
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:54727017 від 22.10.2020 18:49:43 стосовно об`єкту нерухомого майна: нерухомого майна: нежитлове приміщення № 172 у будинку АДРЕСА_2 (р.н. об`єкта нерухомого майна 919455223101) за ОСОБА_1 .
В подальшому між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 27 жовтня 2020 року укладені відповідні договори дарування, за якими ОСОБА_1 передав своє право власності на спірні об`єкти нерухомого майна ОСОБА_4 .
Позиція Верховного Суду
Щодо позовних вимог ТОВ «Імпєріум» до ОСОБА_1 . 
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), на яку посилається  ТОВ «Імпєріум» у касаційній скарзі,  зазначено, що:
«умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2023 року у справі № 212/3116/19 (провадження № 61-7273св22) зазначено, що 
«договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування в своїх відносинах юридично-значимих повідомлень (зокрема, порядок надсилання, визначати, коли повідомлення вважатиметься отриманим)».
У справі, що переглядається:
договір іпотеки містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки (пункт 6.3 договору іпотеки від 01 липня 2016 року);
пунктом 6.2 договору іпотеки передбачено, що у разі порушення позичальником умов договору позики та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та позичальнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предм ет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. В зазначеній вимозі іпотекодержатель також може вказати спосіб, в якій буде здійснено стягнення. Якщо протягом встановленого строку вимоги іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки. Вимога направляється у вигляді листа через нотаріуса у порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат». Сторони домовились, що у разі відмови іпотекодавця від одержання листа (вимоги), підтвердженої відміткою особи, що його доставляє, іпотекодавець вважається повідомленим про його зміст.
Тлумачення пункту 6.2 іпотечного договору від 01 липня 2016 року свідчить про те, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок направлення вимоги у вигляді листа через нотаріуса у порядку статті 84 Закону України «Про нотаріат». 
ОСОБА_1 направив вимоги до позивальника та іпотекодавця з порушенням порядку направлення вимоги, визначеного у пункту 6.2 іпотечного договору.
За таких обставин, суд апеляційної інстанції зробив обґрунтований висновок щодо неналежного направлення позикодавцю та іпотекодавцю вимоги (повідомлення) про усунення порушення зобов`язання, визнав таким, що не відповідає закону та скасував рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно спірних об`єктів нерухомого майна, але помилився щодо мотивів такого висновку. 
Тому мотивувальну частину постанови суду апеляційної інстанції в цій частині слід змінити.
Щодо позовних вимог ТОВ «Імпєріум» до державних реєстраторів 
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 березня 2023 року у справі № 509/5080/18 (провадження № 61-11707св22) зазначено, що
«у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року по справі № 752/3612/19 (провадження № 61-1129св20) вказано, що: «позивач заявив вимогу про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності до державного реєстратора. Суди вважали останнього належним відповідачем. Натомість, третя особа - іпотекодержатель, за яким було зареєстровано право власності на спірну квартиру, вважає, що належним відповідачем у цій справі має бути саме особа, за якою зареєстровано право власності на предмет іпотеки, оскільки її права порушуються скасуванням рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 .[...] Зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи засвідчують, що спір виник саме між позивачем і третьою особою з приводу порушення права позивача на квартиру внаслідок дій третьої особи щодо реєстрації за нею такого права. Отже, позовна вимога про визнання дій протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки не може бути звернена до державного реєстратора філії Комунального підприємства «Результат» Миронівської міської ради у місті Києві Коровайко О. С., якого позивач визначив відповідачем. Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Вирішуючи спір, суди не звернули уваги, що позов пред`явлено до неналежного відповідача, проте вирішили спір по суті. Належним відповідачем у справі є АТ «Альфа-Банк» як правонаступник АТ «Укрсоцбанк», за яким зареєстровано речове право на належне позивачу майно, яке він передав в іпотеку банку. Встановлюючи обставини та надаючи правовий аналіз заявленим у справі вимогам, суд першої інстанції у рішенні не дав неналежної оцінки суб`єктному складу судового процесу та вирішив спір до державного реєстратора філії Комунального підприємства «Результат» Миронівської міської ради у місті Києві Коровайко  О. С., якого позивач визначив відповідачем. Переглядаючи рішення суду першої інстанції у межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не дав належної правової оцінки твердженням банку про те, що саме він має бути відповідачем у цій справі. Висновки апеляційного суду, що позов заявлено до державного реєстратора як належного відповідача є помилковими».
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, підтверджують, що спір виник між ТОВ «Імпєріум» та ОСОБА_1 і ОСОБА_4 , отже, державний реєстратор виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державний реєстратор виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади не є належними відповідачами у спірних правовідносинах, у зв`язку з чим у задоволенні позовних вимог ТОВ «Імпєріум» до державних реєстраторів необхідно відмовити із зазначеної підстави. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду та висновків, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 лютого 2023 року у справі № 212/3116/19 (провадження № 61-7273св22), від 22 березня 2023 року у справі № 509/5080/18 (провадження № 61-11707св22) дають підстави для висновку про те, що постанова суду апеляційної інстанції в оскарженій частині прийнята частково з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. 
У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволених позовних вимог до ОСОБА_1 змінити з викладенням її мотивувальної частини в редакції цієї постанови, в частині позовних вимог до державних реєстраторів скасувати, рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог до державних реєстраторів змінити з викладенням його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:      
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року в частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» до ОСОБА_1 змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року в частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» до державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади скасувати.
Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року в частині позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» до державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
З моменту прийняття постанови судом касаційної інстанції постанова Запорізького апеляційного суду від 06 грудня 2022 року в скасованій частині втрачає законну силу.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                   В. І. Крат 
Судді:                                                                             Н. О. Антоненко 
                                                                                      І. О. Дундар
Є. В. Краснощоков
                                                                                      М. М. Русинчук