ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.04.2023 року                             м.Дніпро                  Справа №  912/3575/21

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Вечірко І.О. (доповідач), судді Верхогляд Т.А., Парусніков Ю.Б.,
секретар судового засідання  Зелецький Р.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Еліт Інвест Агро" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022р. у справі №912/3575/21
за позовом Приватного підприємства "Еліт Інвест Агро", м. Кропивницький
до Комунального підприємства "Регіональний центр розвитку послуг", м. Кропивницький
про тлумачення умов договору

                                                                    ВСТАНОВИВ:
   1. Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022р. (повне рішення складено - 27.12.2022р., суддя Поліщук Г.Б., м. Кропивницький) у справі №912/3575/21 у задоволенні позовних вимог про тлумачення умов договору відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою господарського суду від 31.12.2021р. у даній справі. 
Рішення мотивовано тим, що положення договору купівлі-продажу від 05.10.2021р. не містять невизначених або незрозумілих понять, які можуть перешкоджати сторонам виконувати договір, при цьому позовні вимоги фактично зводяться до незгоди із ринковою вартістю земельної ділянки, а запропонований позивачем у позові спосіб тлумачення договору по суті спрямований на закріплення у договорі оціночної вартості земельної ділянки у вказаному позивачем розмірі, що є внесенням змін до п.7.2 договору. Крім того, у зв"язку з відмовою у задоволенні позову, суд скасував заходи забезпечення позову.
2. Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи учасників справи.
Приватне підприємство "Еліт Інвест Агро" подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022р. у справі №912/3575/21 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, здійснити тлумачення п.7.2 договору купівлі-продажу від 08.10.2021р. в частині порядку визначення викупної ціни відповідної земельної ділянки.
2.1. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.
        Апеляційна скарга мотивована тим, що: 
- під час тлумачення п.7.2 договору суд першої інстанції мав би дослідити співвідношення ст.120 та ст.134 Земельного кодексу України, оскільки ст.134 Кодексу не передбачено викуп земельної ділянки, на якій розташований об"єкт незавершеного будівництва і згідно з цією статтею такий викуп повинен здійснюватися на конкурентних засадах, одночасно ст.120 Кодексу передбачає принцип єдності долі земельної ділянки та розташованого на ній об"єкта нерухомості;
- під час тлумачення умов договору суд має врахувати імперативні приписи чинного законодавства – навіть ті, які прямо не вказані позивачем у позовній заяві, інше тлумачення положень договору призведе до неможливості його виконання без порушення чинного законодавства;
- за твердженням скаржника, ціна земельної ділянки має визначатись суб"єктом оціночної діяльності на замовлення Кіровоградської обласної ради та має бути актуальною на дату укладення договору купівлі-продажу цієї ділянки;
- на момент укладення договору ст.120 Земельного кодексу України містила норму про автоматичний перехід права користування земельною ділянкою за об"єктом незавершеного будівництва, між тим продаж на конкурсних засадах заздалегідь порушує імперативний принцип "єдності долі";
- на думку позивача, єдиним можливим розумінням п.7.2 договору у частині порядку визначення викупної ціни відповідної земельної ділянки є розуміння, що ця ділянка має бути викуплена за вартістю, визначенню на підставі незалежної оцінки, з урахуванням вимог ст.122 та ст.128 ЗКУ, а не за вартістю, визначеною на підставі звіту про експертну грошову оцінку. 
2.2. Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі.
Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу вважає рішення суду першої інстанції ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню . Відповідач зазначає, що суд здійснив належну оцінку щодо обізнаності позивача з умовами продажу об"єкта приватизації в частині зобов"язання викупу земельної ділянки та з вартістю цієї ділянки. Висновками експертизи, проведеної за клопотанням позивача, спростовуються його доводи про те, що вартість земельної ділянки на момент укладення договору могла істотно змінитися, при цьому довідка про оціночну вартість об"єкта, надана позивачем, розрахована автоматичним модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, для цілей оподаткування відповідно до ст.172 Податкового кодексу України. Позовна вимога, у даному випадку, стосувалася тлумачення п.7.2 договору лише в частині викупної ціни земельної ділянки, а не процедури викупу, що встановлена ст.ст.120, 122, 128 ЗК України. Частиною 1 ст.120 ЗК України встановлені виключення щодо земель комунальної власності, дана норма не може бути застосована у спірних правовідносинах. Позивач повинен був звернутися із заявою (клопотанням) про передачу у власність земельної ділянки до Кіровоградської обласної ради, між тим це було зроблено останнім лише під час розгляду даної справи, отже, він звернувся з позовом безпосередньо до суду, не врегулювавши питання щодо передачі земельної ділянки з облрадою, яка не є стороною у справі. При цьому, з урахуванням приписів закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", а також Статуту КП"Регіональний центр розвитку послуг",  порядок відчуження земельної ділянки встановлюється виключно рішенням Кіровоградської обласної ради. З огляду на викладене місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що умови договору не містять незрозумілих понять, які б перешкоджали виконувати його умови, а вимоги позивача зводяться до його незгоди з ринковою вартістю земельної ділянки.
3. Апеляційне провадження.
3.1. Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 02.02.2023р. апеляційну скаргу залишено без руху.
У зв"язку з усуненням скаржником недоліків поданої апеляційної скарги, ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 21.02.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою та призначено її до розгляду на 20.03.2023р.
20.03.2023р. у судовому засіданні оголошено перерву до 24.04.2023р. 
24.04.2023р. представники сторін додатково надали пояснення по справі.
У судовому засіданні 24.04.2023р. оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
3.2. Фактичні обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції.
З матеріалів справи вбачається, що 08.10.2021р. Комунальним підприємством "Регіональний центр розвитку послуг" (продавцем) та Приватним підприємством "Еліт Інвест Агро" (покупцем) укладено договір купівлі-продажу, за умовами п.1.1 якого продавець зобов`язався передати у власність покупцю об`єкт комунальної власності: "об`єкт незавершеного будівництва по вул.Шульгіних, 38 у м.Кропивницький", а покупець - прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в договорі умови.
Об`єкт приватизації, що є предметом цього договору, належить територіальній громаді сіл, селищ, міст Кіровоградської області в особі Кіровоградської обласної ради на праві комунальної власності згідно державної реєстрації прав на вказане нерухоме майно, яка проведена 06.02.2020р. державним реєстратором на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу).
Перелік нерухомого майна, що входить до складу об`єкту приватизації, наведений у технічному паспорті.
Згідно з технічним паспортом об`єкт незавершеного будівництва має загальну площу приміщень 8356 кв.м., в т.ч.: каркас ("коробка") цегляної триповерхової будівлі загальною площею 8241 кв.м. (з цокольним поверхом і підвалом), каркасно-цегляний перехід на цегляних колонах в рівні 2 поверху загальною площею 115 кв.м.
Згідно з п. 1.7. договору відчужуваний комплекс будівель розташований на земельній ділянці площею 1,1701га, кадастровий номер 3510100000:295258:0010; цільове призначення: для будівництва та обслуговування закладів освіти; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; форма власності: спільна власність територіальних громад сіл, селищ та міст області; інформація про зареєстроване право в державному земельному кадастрі (наявна), що підтверджується інформацією з національної кадастрової системи (НКС). Згідно Витягу №НВ-9901925892021 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданого Управлінням Держгеокадастру у Кіровоградському районі Кіровоградської області від 07.10.2021р. відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012р., №1051, не зареєстровані.
За змістом п. 7.2 договору покупець зобов`язався , у тому числі, протягом трьох місяців викупити зазначену земельну ділянку (кадастровий номер 3510100000:295258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації (відчуження) за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки.
Аналогічна умова закріплена у додатку №1 до наказу КП "Регіональний центр розвитку послуг" від 20.07.2021р. №28 (т.1 а.с. 83), що визначає стартову ціну та умови продажу об`єкта малої приватизації спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області - об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м.Кропивницький, вул.Шульгіних, 38.
Одночасно, у розділі "Інформаційне повідомленні про приватизацію об`єкта малої приватизації - об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: Кіровоградська область, м.Кропивницький, вул.Шульгіних, 38" додатку  №2 до   наказу КП "Регіональний центр розвитку послуг" від 20.07.2021 №28 (т.1 а.с.85) міститься інформація про земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт приватизації, зокрема, дані про балансову (ринкову) вартість, що становить 7143000,00грн. (без урахування податку на додану вартість) згідно звіту про експертну грошову оцінку від 18.02.2021р..
Як вбачається з Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованого 08.10.2021 (т.1 а.с. 20), позивачем зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: м.Кропивницький, вул.Шульгіних,38. Підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу від 08.10.2021р..
Матеріали справи свідчать також про те, що згідно з отриманим від відповідача звітом про експертну грошову оцінку земельної ділянки (загальна площа 11701 м.кв. (1,1701га), кадастровий номер 3510100000:29:258:0010, призначення - для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти, місцезнаходження: Кіровоградська область, м.Кропивницький, вул.Шульгіних, 36, дата оцінки - 18.02.2021р., строк дії 12 місяців з дати оцінки. Відповідно до вказаного Звіту ринкова вартість земельної ділянки становить 7 143 000,00 грн.
Для перевірки правильності розрахунку ринкової вартості земельної ділянки позивач отримав довідку від 18.10.2021р. про оціночну вартість нерухомості відносно земельної ділянки, відповідно до якої оціночна вартість земельної ділянки становить 2 119 185,78 грн.
       Враховуючи різницю у вартості земельної ділянки позивач замовив Рецензію на Звіт про експертну оцінку. Відповідно до Рецензії від 27.10.2021р. Звіт про експертну оцінку не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.
   Під час розгляду даної справи, за клопотанням ПП"Еліт Інвест Агро", ухвалою Господарського суду Кіровоградської області від 17.02.2022р. призначено у справі земельно-оціночну експертизу, проведення якої доручено Кіровоградському науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВСУкраїни, на вирішення якої поставлено питання: яка ринкова вартість земельної ділянки площею 1.1701га, кадастровий номер 3510100000:29:258:0019, станом на момент укладення договору купівлі-продажу об"єкта незавершеного будівництва від 08.10.2021р..
      За результатами проведення експертизи експертною установою складено висновок від 29.09.2022р. №СЕ_19/112-22/6906-ОЗ, який міститься в матеріалах справи.
Позивач, пославшись на різне тлумачення сторонами п.7.2. договору купівлі-продажу від 08.10.2021р. щодо ціни спірної земельної ділянки (кадастровий номер 3510100000:29:258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації, звернувся з позовом у даній справі,  в якому навів власне тлумачення абзацу п.7.2 цього договору, згідно з яким передбачено обов`язок викупу ним земельної ділянки за ціною, встановленою на підставі незалежної оцінки, яка, з огляду на проведену вже покупцем оцінку та отриману рецензію, складає 2 119 185,78 грн.
3.3. Оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників справи і висновків суду першої інстанції.
Відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши доводи, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наступне. 
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. 
Пунктом  1 ст. 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України). 
За приписами ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. 
Згідно зі ст. 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до ст.213 цього Кодексу. У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.
Статтею 213 ЦК України встановлено, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).
На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з`ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. 
Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення. 
Відповідно до ч.1 ст.637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього кодексу. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначені загальні способи, що мають застосовуватися для тлумачення на трьох його рівнях:
Перший рівень тлумачення - за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також, з чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (при безрезультативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
Аналогічну правову позицію наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019р. у справі № 916/2500/15. 
Підставою для тлумачення судом угоди є наявність спору між сторонами щодо її змісту, невизначеність і незрозумілість буквального значення слів, понять і термінів тексту всієї угоди або її частини, що не дає змогу з`ясувати дійсний зміст угоди або її частини, а волевиявлення сторони правочину не дозволяє однозначно встановити її намір, тлумачення не може створювати, а лише роз`яснює існуючі умови угоди. Тобто, суд може постановити рішення про тлумачення змісту договору без зміни його умов. При цьому, зважаючи на те, що метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який складає права та обов`язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину.
З огляду на викладене, тлумаченню підлягає зміст угоди або її частина у способи, встановлені статтею 213 ЦК України, тобто, тлумаченням правочину є встановлення його змісту відповідно до волевиявлення сторін при його укладенні, усунення неясностей та суперечностей у трактуванні його положень.
У даному випадку,  як зазначено вище, п.7.2 договору від 08.10.2021р. містить умови продажу об`єкта приватизації на аукціоні та передбачає зобов`язання покупця протягом трьох місяців викупити земельну ділянку (кадастровий номер 3510100000:295258:0010), на якій розташований об`єкт приватизації (відчуження) за вартістю, визначеною на підставі незалежної оцінки, яка, згідно звіту про експертну грошову оцінку від 16.02.2021р., становить 7143000,00грн.. Інформація про балансову (ринкову) вартість цієї ділянки також міститься в Інформаційному повідомленні, що є додатком №2 до    наказу КП "РЦРП" від 20.07.2021р. №28.
Отже,  викладене свідчить про те, що позивач був обізнаний про умови договору купівлі-продажу об`єкта приватизації від 08.10.2021р. в частині зобов`язання викупу земельної ділянки на якій він розташований та про вартість цієї ділянки. 
Позивачем не доведено, що пункт договору, який він просить розтлумачити, містить невизначеності і незрозумілості буквального значення слів і понять, які можуть перешкоджати сторонам виконувати договір або які б могли бути усунуті шляхом їх тлумачення у судовому порядку. При цьому його доводи фактично  зводяться до незгоди із ринковою вартістю земельної ділянки. 
Одночасно колегія апеляційного суду погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що спосіб тлумачення договору, запропонований позивачем, по суті є внесенням змін до спірного пункту договору. 
Таким чином, з урахуванням положень наведених норм та вищезазначених фактичних обставин справи, враховуючи, що спірний пункт договору купівлі-продажу від 08.10.2021р. не містить будь-яких незрозумілих слів, понять або термінів, які не дають змоги з`ясувати дійсні наміри сторін місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для тлумачення п.7.2 спірного договору та, у зв"язку з цим, про відмову у задоволенні позову.
 Доводи скаржника про те, що суд приймаючи рішення не врахував положення ст.ст.120, 122, 128, 134 Земельного кодексу України колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки у даному випадку позовні вимоги стосуються визначення розміру викупної ціни земельної ділянки, а не самої процедури викупу, встановленої вказаними статтями Кодексу. За таких обставин такі аргументи апелянта не впливають на прийняття рішення у даній справі та не спростовують викладених вище висновків суду.        
        Слід також зазначити, що відповідно до висновку експертизи  від 29.09.2022р. №СЕ-19/112-22/6906-ОЗ, проведеної за клопотанням скаржника, ринкова вартість спірної земельної ділянки станом на 08.10.2021р., визначена у розмірі 7670626,00грн., що істотно не відрізняється від вартості, визначеної згідно звіту про нормативну грошову оцінку від 16.02.2021р.  
Крім того, відповідно до приписів    ст. 213 Цивільного кодексу України   тлумаченню підлягає саме зміст правочину. 
Зважаючи на те, що метою тлумачення правочину є з`ясування змісту його окремих частин, який складає права та обов`язки сторін, тлумачення слід розуміти як спосіб можливості виконання сторонами умов правочину, тому тлумачення договору можливе до початку виконання сторонами його умов.
У даному випадку, договір купівлі-продажу від 08.10.2021р. підписаний повноважними представниками сторін та скріплений їх печатками без зауважень щодо змісту останнього та, як зазначено вище, позивачем зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: м.Кропивницький, вул.Шульгіних, 38. Підставою для державної реєстрації зазначено вказаний договір купівлі-продажу.
Викладене свідчить про здійснення заходів до виконання сторонами умов договору купівлі-продажу в частині продажу об`єкта приватизації.
Інші доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи та спростовуються вищевикладеним.
3.4. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги. 
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно із ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
 Доводи апеляційної скарги не дають підстав стверджувати, що наведені судом мотивування є необґрунтованим, оскільки правильність цих тверджень напряму випливає із матеріалів даної справи, обставин спору та норм чинного законодавства.
З урахуванням викладеного, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги. Рішення місцевого господарського суду у даній справі слід залишити без змін.
3.5. Розподіл судових витрат.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
   
Керуючись ст. ст. 275-282 ГПК України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Еліт Інвест Агро" - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 23.12.2022р. у справі №912/3575/21 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складений 25.04.2023р.

Головуючий суддя                                                                                І.О. Вечірко

Суддя                                                                                                    Т.А. Верхогляд

Суддя                                                                                                    Ю.Б. Парусніков