Постанова
Іменем України                         
           
14 червня 2023 року
м. Київ
 
справа № 947/1612/22
провадження № 61-12836св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
 
головуючого - Фаловської І. М., 
 
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О., Сердюка В. В. (суддя-доповідач),                Стрільчука В. А., 
 
учасники справи: 
 
позивач - ОСОБА_1 ,
 
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Маячний», Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», яке діє в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інвестиційний актив»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 05 вересня 2022 року в складі судді Куриленко О. М. та постанову Одеського апеляційного суду від 22 листопада 2022 року в складі колегії суддів: Кострицького В. В., Назарова М. В., Лозко Ю. П., 
 
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
 
У січні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маячний» (далі - ТОВ «Маячний»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», яке діє в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інвестиційний актив» (далі - ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС») про стягнення коштів, зобов`язання вчинити певні дії.
 
Позовні вимоги мотивовані тим, що 15 червня 2020 року між ТОВ «Маячний»                         (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав на приміщення, яке буде належати покупцю в об`єкті будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 із такими характеристиками: тип приміщення - квартира, будівельний номер 2-7-4, секція 2, поверх 7, загальна проектна площа -   78,89 кв. м.
 
16 червня 2020 року між ТОВ «Маячний» (забудовник), ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) укладено договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року. 
 
16 червня 2020 року між ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» та ОСОБА_1 укладена угода про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096                 від 15 червня 2020 року. 
 
26 січня 2021 року між вказаними сторонами підписана додаткова угода № 1 до договору про відступлення прав та обов`язків № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року та додаткова угода № 1 від 26 січня 2021 року до угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4 /096 від 15 червня 2020 року. Предметом додаткової угоди стала зміна загальної площі квартири з 78,89 кв. м на 81,50 кв. м, зробленої на підставі виготовленого представником забудовника «Обмірного технічного паспорту від 04 листопада 2020 року на об`єкт: квартира АДРЕСА_2 ». 
 
02 лютого 2021 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» повідомило ОСОБА_1 про прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , та з вимогою доплати 90 602,89 грн, що еквівалентно 3 262,50 доларам США за курсом НБУ станом на 08 лютого 2021 року, за квартиру за будівельним номером 2-7-4/096 у зв`язку зі збільшенням загальної запроектованої площі приміщення з 78,89 кв. м до 81,5 кв. м, відповідно до наданого забудовником технічного паспорту від 04 листопада 2020 року після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію та отримання забудовником технічного паспорту на приміщення квартири АДРЕСА_3 . 
 
Кошти у розмірі 3 262,50 доларів США ОСОБА_1 сплатив, проте у зв`язку з тим, що ключі від квартири знаходились у забудовника, перевірити її фактичну площу він не мав можливості.
 
01 липня 2021 року між ТОВ «Маячний» (продавець) та ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_4 . 
 
Довідкою від 08 листопада 2021 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» підтвердило, що зобов`язання ОСОБА_1 за договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони)                 № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року виконані у повному обсязі. 
 
08 листопада 2021 року між ОСОБА_1 (новий покупець) та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець») складено та підписано акт приймання-передачі до договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096                                від 15 червня 2020 року. 
 
Позивач зазначає, що після того, як він фактично отримав доступ до квартири виявилося, що її площа складає 78,90 кв. м замість 81,50 кв. м. Також у квартирі відсутні опалювальні прилади та запірна арматура в місцях їх улаштування, які згідно з умовами договору зобов`язаний був встановити забудовник. 
 
28 грудня 2021 року, на підставі поданих позивачем документів, державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області   Новак С. С. зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 (загальна площа 78,7 кв. м, житлова площа               30,8 кв. м.) за ОСОБА_1 .
 
Позивач посилається на неналежне виконання ТОВ «Маячний», як забудовником, та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісним покупцем, за зазначеними вище договорами та угодами. Стверджує, що ТОВ «Маячний», як забудовником, не виконано умови щодо встановлення у квартирі опалювальних приладів та запірної арматури в місцях їх улаштування, що потягло додаткові витрати з боку позивача у розмірі 45 987,45 грн, а ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісним покупцем, не виконано умови щодо передачі позивачу, як новому покупцю, прав та обов`язків на квартиру загальною площею 81,5 кв. м. Надлишкова сума сплачених коштів за неіснуючі квадратні метри квартири становить 3 262,50 доларів США. Також позивач стверджує, що ТОВ «Маячний», як забудовник, не виконав умови договору щодо оформлення належним чином акту приймання-передачі квартири у його власність за адресою: АДРЕСА_5 (загальна площа 78,7 кв. м, житлова площа 30,8 кв. м).
 
Виходячи з наведеного, з урахуванням уточнених позовних вимог, ОСОБА_1 просив суд:
 
- стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» на його користь кошти, які надлишково сплачені, у розмірі 3 262,50 доларів США;
 
- стягнути з ТОВ «Маячний» на його користь кошти у розмірі 45 987,45 грн, які необхідні для встановлення в інвестиційній квартирі опалювальних приладів та запірної арматури в місцях їх улаштування;
 
- зобов`язати ТОВ «Маячний» надати належним чином оформлений акт приймання-передачі квартири у власність за адресою: АДРЕСА_5 .
 
У лютому 2022 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» звернулося до суду із зустрічним позовом, в якому просило визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області  Новака С. С. про державну реєстрацію права власності на зазначену квартиру за ОСОБА_1 ,                      від 28 грудня 2021 року індексний № 62635817.
 
Позовні вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що 15 червня 2020 року між ТОВ «Маячний» (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 (включаючи додатки, доповнення та додаткові угоди, які були укладені до нього за період його дії) щодо купівлі-продажу майнових прав на приміщення, яке буде належати покупцю у об`єкті будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 » з наступними характеристиками: тип приміщення - квартира, будівельний номер 2-7-4, секція 2, поверх 7, загальна проєктна площа - 78,89 кв. м.
15 червня 2020 року між цими сторонами укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якої погоджено розрахунок суми доплати покупцем, якщо загальна фактична площа приміщення після технічної інвентаризації виявиться більшою, або суми, що повертаються забудовником, якщо загальна фактична площа приміщення  виявиться меншою.
 
16 червня 2020 року між ТОВ «Маячний» (забудовник), ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) укладено договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року. 
 
Пунктом 1.4 договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) передбачено, що права та обов`язки, визначені у пункті 1.2 цього договору, переходять до первісного покупця до нового покупця в частині, передбаченій умовами договору, з дати повної сплати новим покупцем первісному покупцю ціни відступлення прав та обов`язків, згідно з розділом 3 договору.
 
16 червня 2020 року між ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» та ОСОБА_1 укладена угода про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096                 від 15 червня 2020 року. Відповідно до цієї угоди новий покупець зобов`язався своєчасно та в порядку, передбаченим цією угодою, оплатити первісному покупцю ціну відступлення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав                      від 15 червня 2020 року на приміщення в об`єкті будівництва, а саме відповідно до графіка, встановленого в пункту 2.4 цієї угоди.
 
Пунктом 4.2.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року  передбачений обов`язок покупця у випадку, якщо загальна фактична площа приміщення виявиться більшою, ніж загальна проєктна площа приміщення, то відповідно до пункту 5.5. цього договору він має провести кінцеві розрахунки з забудовником.
 
Пунктом 5.5. договору визначено, що кінцеві розрахунки між сторонами у випадку, якщо загальна фактична плаща приміщення після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію та отримання забудовником технічного паспорту на приміщення, виявиться більшою  більш ніж на 3% від загальної проектної площі приміщення, має бути здійснена покупцем протягом 10 календарних днів з дня отримання від забудовника відповідного письмового повідомлення.
 
За пунктом 2.5 угоди про визначення ціни відступлення від 16 червня 2020 року сторони домовилися, що у разі підвищення курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату планового платежу, відносно курсу НБУ, зафіксованого в пункту 2.3 цієї угоди, новий покупець самостійно коригує суму чергового платежу у гривні (окрім першого платежу) за формулою, встановленою цією угодою.
 
Відповідно до затвердженого сторонами графіка оплати 16 червня 2021 року новий покупець повинен був повністю сплатити ціну відступлення прав та обов`язків згідно з угодою про визначення ціни відступлення від 16 червня 2020 року, проте позивач за первісним позовом вимоги вказаної угоди не виконав і у визначений строк повну оплату не здійснив, а грошові кошти сплачував на власний розсуд у вільному порядку.
 
Станом на 29 липня 2021 року за позивачем рахувався борг в розмірі                             25 431,22 доларів США.
 
У зв`язку з цим 30 липня 2021 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» на адресу нового покупця направило претензію від 29 липня 2021 року про погашення вказаної суми заборгованості. ОСОБА_1 частково погасив борг, проте не погасив його повністю, в результаті чого здійснив прострочення сплати платежу.
 
Пунктом 2.10 угоди про визначення ціни відступлення від 16 червня 2020 року сторони погодили, що у випадку прострочення графіка оплати, визначеного у пункті 2.4 цієї угоди більш ніж на 30 календарних днів, ця угода та договір про відступлення                     від 16 червня 2020 року припиняються за ініціативою первісного покупця шляхом направлення рекомендованим листом на адресу нового покупця, вказану в цій угоді, або вручення під підпис повідомлення про розірвання цієї угоди. Договір вважається припиненим з дня отримання повідомлення про розірвання. 
 
У зв`язку з порушенням ОСОБА_1 умов договору від 16 червня 2020 року про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором від 15 червня                    2020 року (з усіма додатками, доповненнями та угодами до нього) та угоди                            від 16 червня 2020 року про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року, а саме прострочення більше ніж на 30 календарних днів графіку оплати коштів, 16 грудня  2021 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» на адресу нового покупця направило повідомлення про розірвання (припинення) договору від 16 червня 2020 року про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) та угоди від 16 червня 2020 року про визначення ціни відступлення.
 
Разом із тим, незважаючи на наявність заборгованості та припинення із                          ОСОБА_1 договору  від 16 червня 2020 року про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором від 15 червня 2020 року (з усіма додатками, доповненнями та угодами до нього) та угоди від 16 червня 2020 року про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096           від 15 червня 2020 року, останній протиправно зареєстрував за собою право власності на квартиру АДРЕСА_6 .
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 05 вересня 2022 року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 22 листопада 2022 року, в задоволенні первісного позову ОСОБА_1 та зустрічного позову ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів«ДАЛІЗ-ФІНАНС», яке діє в інтересах АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інвестиційний актив», відмовлено.
 
Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, мотивовано тим, що після будівництва спірного об`єкту у січні 2021 року за замовленням забудовника проведена його технічна інвентаризація та згідно з технічним паспортом на об`єкт незавершеного будівництва від 04 листопада 2020 року, складеним ФОП                         ОСОБА_2 , остаточна площа приміщення № 2-7-4 склала 81,5 кв. м. Відповідно до Переліку опоряджувальних робіт (додаток № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року) приміщення квартири є з вільним плануванням, внутрішні міжкімнатні перегородки не встановлюються. Це також підтверджується технічним паспортом, виготовленим після проведення технічної інвентаризації об`єкта будівництва на замовлення забудовника. 
 
Як встановлено судом, 26 січня 2021 року сторонами укладені додаткові угоди до договору від 16 червня 2020 року про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) та угоди про визначення ціни відступлення, відповідно до яких змінено площу приміщення з 78,89 кв. м до 81,50 кв. м, а також загальну ціну відступлення з                                   2 635 941, 71 грн, що еквівалентно 98 612, 50 доларів США, до 2 869 462,19 грн, що еквівалентно 101 875 доларів США. 
 
Виходячи зі змісту позовних вимог, ОСОБА_1 вказував на неналежне виконання умов договору з боку первісного покупця в частині передання майнових прав на об`єкт нерухомості площею, визначеною умовами договору, посилаючись при цьому на технічний паспорт на квартиру, виготовлений 12 листопада 2021 року, та висновок експерта від 24 грудня 2021 року. 
 
Суд критично поставився до наданих позивачем за первісним позовом на підтвердження заявлених ним вимог документів, оскільки відповідно до пункту 4.1.6. договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року внутрішній вимір приміщень для цілей цього пункту договору здійснюється по всьому периметру за розмірами, вимірюваними між стінами і перегородками без урахування оздоблених поверхонь. Забудовник не несе відповідальність за зміну площі приміщення (квартири) внаслідок проведення покупцем ремонтних робіт у приміщенні (квартирі) після передачі її покупцю. В такому випадку коригування площі не здійснюється. Крім того, положеннями пункту 5.6 договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року передбачено, що у разі коли зменшення фактичної загальної площі приміщення є наслідком перепланування, проведення будівельних чи опоряджувальних робіт за ініціативою покупця, повернення коштів не здійснюється. У свою чергу, з наданого ОСОБА_1 технічного паспорту                                від 12 листопада 2021 року, виготовленого ФОП ОСОБА_3 , який містить технічний план та малюнок приміщення 2-7-4, та висновку експерта вбачається, що вказані роботи проводились у приміщенні, щодо якого змінені технічні характеристики, у тому числі внаслідок оздоблення поверхонь та встановлення перегородок. Також суд врахував, що обміри здійснювалися через рік після виготовлення технічного паспорту на замовлення забудовника ТОВ «Маячний». 
 
Відтак, на думку місцевого суду, вимоги ОСОБА_1 щодо повернення грошових коштів, сплачених за надлишково нараховані квадратні метри, не підлягають задоволенню, оскільки неможливо остаточно встановити, які саме роботи проводилися позивачем за первісним позовом у спірному приміщенні та саме за рахунок чого площа квартири зменшилася. 
 
Суд також урахував, що угодою про визначення ціни відступлення прав та обов`язків за договором від 15 червня 2020 року, укладеною 16 червня 2020 року, визначений графік оплати прав відступлення, за яким загальна сума відступлення склала                           2 635 941, 71 грн, що еквівалентно 98 612,5 доларів США, а останній платіж повинен був бути здійснений 16 червня 2021 року. Проте, як видно з матеріалів справи,                ОСОБА_1 вимоги вказаної угоди не виконав і у визначений строк повну оплату за цією угодою не здійснив, натомість грошові кошти сплачувалися ним на власний розсуд у вільному порядку. 
 
Крім того, додатковою угодою від 26 січня 2021 року № 1 до угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків за договором від 15 червня 2020 року пункт 2.1. угоди від 16 червня 2020 року викладено в новій редакції та ціна відступлення прав та обов`язків склала 2 869 462,19 грн, що еквівалентно 101 875,00 доларів США за курсом НБУ станом на дату підписання договору, а пунктом 2.2. передбачено, що вартість                    1 кв. м приміщення складає 35 208, 13 грн. Однак, як убачається з платіжних доручень, наданих позивачем за первісним позовом, ним на рахунок ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» сплачені грошові кошти у розмірі 2 793 971,06 грн, що на 75 491,13 грн менше, ніж сума, передбачена вказаною вище додатковою угодою № 1. 
 
Разом із тим, місцевий суд не погодився з твердженнями відповідачів за первісним позовом про те, що наявність заборгованості ОСОБА_1 станом на 16 червня                2021 року є підставою для розірвання договору про відступлення прав від 16 червня 2020 року з огляду на те, що пунктом 2.10 угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків від 16 червня 2020 року передбачено, що у випадку прострочення графіка оплати більш ніж на 30 календарних днів ця угода та договір відступлення прав та обов`язків припиняються за ініціативою первісного покупця шляхом направлення рекомендованим листом на адресу нового покупця або вручення під підпис повідомлення про розірвання цієї угоди і договір вважається припиненим з дати отримання такого повідомлення про розірвання. 
 
Однак доказів направлення на адресу позивача за первісним позовом та отримання ним під підпис претензії від 29 липня 2021 року, що нібито направлена йому 30 липня 2021 року, у судовому засіданні представником відповідача надано не було. Факт не надсилання претензії на адресу позивача та погодженням з визначеним ним особисто графіком проплат також підтверджується тим, що 08 листопада 2021 року                                ТОВ  «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» була видана довідка, відповідно до якої зобов`язання ОСОБА_1 за угодою про визначення ціни відступлення прав та обов`язків за договором від 15 червня                 2020 року, укладеного 16 червня 2020 року, виконані у повному обсязі. 
 
Крім того, цього ж дня ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» та ОСОБА_1 підписали акт приймання-передачі, яким сторони погодили, що виконали свої зобов`язання за договором про відступлення прав та обов`язків за договором від 15 червня 2020 року, і первісний покупець передав новому покупцю права та обов`язки, належні первісному покупцю, а первісний покупець передав позивачеві документи та сторони не мають претензій щодо переданих документів. 
 
Таким чином, за положеннями пункту 2.3 договору про відступлення прав та обов`язків від 16 червня 2020 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісний покупець, втратило усі права та обов`язки, визначені пунктом 1.2. вказаного договору. Відповідно до пункту 2.4 з дати повної сплати новим покупцем первісному покупцю ціни відступлення прав та обов`язків згідно з розділом 3 цього договору первісний покупець не буде учасником взаємовідносин, які складуться в ході виконання цього договору між новим покупцем та забудовником з приводу виконання останнім зобов`язань, що виникли у нього за договором купівлі-продажу майнових прав та дія цього договору припиняється. 
 
Зазначена обставина, на думку суду першої інстанції, є підставою для відмови у задоволенні зустрічного позову, щодо якого суд зазначив таке. 
 
Під час розгляду справи судом було достеменно встановлено, що позивач за первісним позовом графіка оплати прав відступлення не дотримувався та останні платежі на суму 170 000 грн, що еквівалентно 6 322,83 доларів США, та 509 290 грн, що еквівалентно 19 052, 91 доларів США, здійснив 30 липня та 18 серпня 2021 року. Однак, незважаючи на це, 01 липня 2021 року ТОВ «Маячний» та ОСОБА_1 підписали акт приймання-передачі квартири, за яким товариство передало позивачеві в користування об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_4 .
 
Вирішуючи спір по суті, суд зазначив, що вказаний акт підтверджує факт передачі квартири лише в користування, а не у власність, був виданий до повної сплати ціни відступлення, що суперечить пункту 4.2 договору про відступлення прав                                  від 16 червня 2020 року, та не міг бути використаний ОСОБА_1 в якості належного документа для подання державному реєстратору щодо прийняття рішення про реєстрацію права власності. Крім того, суд звернув увагу, що цей акт був виданий згідно з договором 3-4-2/262 від 11 травня 2021 року, сторони та предмет якого невідомі, та який у матеріалах справи відсутній. 28 грудня 2021 року на підставі поданих документів, зокрема і вказаного вище акту приймання-передачі квартири               від 01 липня 2021 року, державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новаком С. С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62635817 від 28 грудня 2021 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_5 за ОСОБА_1 
 
ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ- ФІНАНС» у зустрічній позовній заяві просило визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новака С. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62635817 від 28 грудня 2021 року, посилаючись на те, що повідомленням від 16 грудня 2021 року позивача за первісним позовом повідомлено про припинення договору від 16 червня 2020 року про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року з усіма додатками, доповненнями та додатковими угодами до нього/ та угоди                              від 16 червня 2020 року про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року. 
 
Однак, враховуючи наведене вище, та те, що ТОВ  «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісний покупець, втратило усі права та обов`язки, визначені пунктом 1.2 вказаного договору, суд дійшов висновку про те, що рішення державного реєстратора Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новака С. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 62635817 від 28 грудня 2021 року, дійсно винесено на підставі неналежних документів, але жодним чином прав позивача за зустрічним позовом не порушує, а ТОВ «Маячний» із такими вимогами до суду не зверталося. 
 
Відмовляючи в задоволенні вимог позивача за первісним позовом щодо стягнення витрат, пов`язаних з установленням у квартирі опалювальних приладів та запірної арматури в місцях їх улаштування, суд виходив із того, що такі є передчасними, оскільки між ОСОБА_1 та первісним покупцем не проведено кінцевих розрахунків, а за актом приймання-передачі від 01 липня 2021 року квартира                   ОСОБА_1 була передана лише в користування.
 
Крім того, надані ОСОБА_1 копія рахунку № Счт/От-0054294 від 27 грудня                  2021 року на суму 39 072,29 грн та копія квитанції на суму 6 915,16 грн не взяті судом до уваги в якості належних та допустимих доказів, оскільки не підтверджують відсутність приладів опалювання, придбання їх саме позивачем за первісним позовом, місце та необхідність їх встановлення. 
 
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів
 
15 грудня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Київського районного суду м. Одеси від 05 вересня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 22 листопада 2022 року, ухвалити нове судове рішення, яким заявлений ним позов задовольнити. Стягнути з ТОВ  «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів            «ДАЛІЗ-ФІНАНС» на його користь грошову суму надлишково сплачених коштів за неіснуючі        кв. м квартири  в розмірі 3 265,50 доларів США; стягнути з ТОВ «Маячний» на його користь грошову суму коштів у  розмірі 45 987,45 грн для встановлення в квартирі опалювальних приборів та запірної арматури в місцях їх улаштування; зобов`язати ТОВ «Маячний» надати ОСОБА_1 оформлений належним чином акт прийому-передачі квартири у власність; стягнути з ТОВ  «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» та ТОВ «Маячний» в рівних частках на користь ОСОБА_1 судові витрати: 2358,21 грн судового збору та 20 000,00 грн витрат на правову допомогу. 
 
У касаційній скарзі заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Зазначає, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, згідно з яким інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна.
 
Крім того, заявник посилається на пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України та вказує, що суди не дослідили зібрані в справі докази, зокрема висновок судового експерта від 24 грудня 2021 року.
 
Касаційна скарга містить доводи лише щодо неправильного застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права щодо позовних вимог в частині вирішення первісного позову.
 
Інші учасники справи не скористалися своїм правом на подання до Верховного Суду відзиву на касаційну скаргу.
 
Провадження в суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 29 грудня 2022 року в складі колегії суддів Усика Г. І. (суддя-доповідач), Олійник А. С., Яремка В. В. відкрито касаційне провадження у справі, за касаційною скаргою ОСОБА_1 , витребувано матеріали справи та надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
 
Розпорядженням Верховного Суду від 24 січня 2023 року у зв`язку з відрядженням судді Усика Г. І. до Вищої ради правосуддя, призначений повторний автоматизований розподіл судової справи.
 
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24 січня 2023 року справу призначено судді-доповідачеві Сердюку В. В., судді, які входять до складу колегії: Фаловська І. М., Мартєв С. Ю.
 
У зв`язку з обранням судді Мартєва С. Ю. до Великої Палати Верховного Суду згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи від 23 травня 2023 року справу призначено судді-доповідачеві Сердюку В. В., судді, які входять до складу колегії: Стрільчук В. А., Фаловська І. М. 
 
У лютому 2023 року до Верховного Суду надійшли матеріали цивільної справи.
 
Ухвалою Верховного Суду від 05 червня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
15 червня 2020 року між ТОВ «Маячний» (забудовник) та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (покупець) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 на приміщення, яке буде належати покупцю у об`єкті будівництва: «Будівництво багатоквартирного житлового комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 » з наступними характеристиками: тип приміщення - квартира, будівельний номер 2-7-4, секція 2, поверх 7, загальна проектна площа - 78,89 кв. м (том 1, а. с. 93-96).
 
Додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року            № 2-7-4/096 передбачено, що у вартість квартири входять роботи, які виконує забудовник ТОВ «Маячний», зокрема, монтаж системи теплопостачання: прокладання труб по підлозі та встановлення в квартирах радіаторів із терморегуляторами (без встановлення приладів обліку тепла), згідно з проектною документацією. Згідно з цим додатком приміщення квартири є з вільним плануванням, внутрішні міжкімнатні перегородки не встановлюються.
 
16 червня 2020 року між ТОВ «Маячний» (забудовник), ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) укладено договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року. 
 
Відповідно до пункту 1.4 договору про відступлення прав та обов`язків від 16 червня 2020 року права та обов`язки, визначені у пункті 1.2. цього договору, переходять від первісного покупця до нового покупця в частині, передбаченій умовами цього договору, з дати повної сплати новим покупцем первісному покупцю ціни відступлення прав та обов`язків згідно з розділом 3 цього договору.
 
Крім цього, 16 червня 2020 року між ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець) та           ОСОБА_1 (покупець) укладена угода про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року, відповідно до якої покупець зобов`язався своєчасно та в порядку, передбаченому цією угодою, оплатити первісному покупцю ціну відступлення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року на приміщення у об`єкті будівництва, а саме згідно з графіком, встановленим у пункті 2.4. цієї угоди.
 
Відповідно до пункту 4.1.6. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року у разі, якщо після вимірів буде зменшення або збільшення фактичної загальної площі приміщення за результатом проведення його технічної інвентаризації, забудовник письмово повідомляє покупця про різницю між загальною проектною площею приміщення та загальною фактичною площею приміщення.
 
Пунктом 4.2.6. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року визначено, що покупець зобов`язаний оплатити різницю між загальною проектною площею приміщення та загальною фактичною площею приміщення в порядку, передбаченому додатковою угодою від 15 червня 2020 року до цього договору.
 
Згідно з пунктом 5.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня                        2020 року розмір вартості майнових прав на приміщення підлягає обов`язковому коригуванню до дати підписання акту приймання-передачі приміщення у випадку, якщо різниця загальної фактичної площі приміщення складе більше 3% (трьох відсотків), тобто буде перевищувати 3% (три відсотка) від загальної проєктної площі приміщення, зафіксованої в цьому договорі.
 
Положеннями пункту 4.2.5. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня       2020 року передбачений обов`язок покупця у випадку, якщо загальна фактична площа приміщення виявиться більшою ніж загальна проєктна площа приміщення, то відповідно до пункту 5.5 цього договору покупець має провести кінцеві розрахунки із забудовником після отримання від останнього письмового повідомлення про необхідність здійснення доплати за результатами технічної інвентаризації.
 
26 січня 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) підписана додаткова угода № 1 до договору про відступлення прав та обов`язків № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року та додаткова угода № 1 до угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором                   № 2-7-4 /096 від 15 червня 2020 року. 
 
Предметом додаткових угод стала зміна загальної площі квартири з 78,89 кв. м на 81,50 кв. м на підставі виготовленого представником забудовника «Обмірного технічного паспорту від 04 листопада 2020 року на об`єкт: квартира АДРЕСА_2 ». 
 
02 лютого 2021 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» повідомило ОСОБА_1 про прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 , та з вимогою доплатити 90 602,89 грн, що еквівалентно 3 262,50 доларам США за курсом НБУ станом на 08 лютого 2021 року за квартиру за будівельним номером 2-7-4/096 у зв`язку із збільшенням загальної запроектованої площі приміщення з 78,89 кв. м на 2,61 кв. м до 81,50 кв. м, відповідно до наданого забудовником технічного паспорту від 04 листопада 2020 року після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію та отримання забудовником технічного паспорту на приміщення квартири АДРЕСА_3 .
 
Таким чином, у зв`язку із збільшенням фактичної площі приміщення згідно з додатковою угодою № 1 від 26 січня 2021 року ОСОБА_1 , як новому покупцю, було донараховано суму доплати за приміщення, яка склала 3 262,50 доларів США.
 
08 лютого 2021 року ОСОБА_1 сплачено 499 000,00 грн, про що свідчить платіжне доручення № 3519801 від 08 лютого 2021 року (том 1, а. с 32).
 
Відповідно до пункту 2.3 договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096, передача та приймання майнових прав та приміщення здійснюється сторонами за актом приймання-передачі приміщення після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, за умови повного розрахунку покупцем за майнові права на приміщення згідно з пунктом 5.3 договору, в тому числі проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу приміщення відповідно до технічного паспорта, виготовленого об`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення забудовника.
 
01 липня 2021 року між ТОВ «Маячний» (продавець) та ОСОБА_1 (новий покупець) підписано акт приймання-передачі новозбудованого майна - квартири                    АДРЕСА_4 .
 
08 листопада 2021 року ОСОБА_1 видано довідку ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» від 08 листопада              2021 року про те, що зобов`язання ОСОБА_1 за договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року виконані у повному обсязі (том 1, а. с. 34).
 
Цього ж дня між ОСОБА_1 , як новим покупцем, та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісним покупцем, складено та підписано акт приймання-передачі до договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096                            від 15 червня 2020 року.
 
Підписавши вказаний акт, сторони підтвердили наступне:
 
«1. Сторони виконали свої зобов`язання за Договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за Договором № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року й таким чином з 08 листопада 2021 року Первісний покупець передав Новому покупцю права та обов`язки, належні Первісному покупцю за Договором купівлі-продажу майнових прав №2-7-4/096 від 15.06.2020 року укладеного між ТОВ «Маячний» як Забудовником та Первісним покупцем як Покупцем, а Новий Покупець прийняв такі права та обов`язки.
 
2. Новий покупець своєчасно та у повному обсязі виконав всі свої грошові зобов`язання за Договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за Договором № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року. Загальна ціна відступлення прав та обов`язків склала 2 869 462,19 грн.
 
3. З 08 листопада 2021 року Сторонами за Договором купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року вважаються Товариство з обмеженою відповідальністю «Маячний» як забудовник та ОСОБА_1 як Покупець.
 
4. Первісний покупець передав, а Новий покупець прийняв наступні документи: оригінал Договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року; оригінал додаткової угоди до Договору № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року;                      Додаток № 1 до Договору купівлі-продажу майнових прав №2-7-4/096 від 15.06.2020 року; документ, що підтверджує оплату Первісним покупцем загальної площі приміщення згідно з договором купівлі-продажу майнових прав №2-7-4/096                          від 15.06.2020 року.
 
5. Сторони не мають будь-яких претензій одна до одної до переліку документів, що передано/отримано Сторонами».
 
09 грудня 2021 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «Маячний» (забудовник) претензію, в якій вимагав в найкоротші строки здійснити повернення коштів у розмірі 3 262,50 доларів США, сплачених за надлишково нараховані квадратні метри, та надати відповідні документи для можливості подальшого оформлення права власності на спірну квартиру.
 
У відповідь на претензію ТОВ «Маячний» листом від 15 грудня 2021 року повідомило ОСОБА_1 про неможливість надати йому документи, необхідні для оформлення права власності на квартиру, у зв`язку з відсутністю у забудовника інформації щодо проведення кінцевих розрахунків із первісним покупцем та відповідно переходу прав та обов`язків за договором від 15 червня 2020 року (з усіма додатками та доповненнями) від первісного покупця до нього, як нового покупця. Крім того, вимога про повернення грошових коштів, які нібито сплачені за неіснуючі надлишково нараховані квадратні метри, не підлягає задоволенню на підставі пункту 5.6. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року № 2-7-4/09. 
 
16 грудня 2021 року АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інвестиційний актив» складено повідомлення № 16/1 про розірвання (припинення) договору від 16 червня 2020 року про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року з усіма додатками, доповненнями та додатковими угодами до нього та угоди від 16 червня 2020 року про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року з підстав прострочення                            ОСОБА_1 , як новим покупцем, графіка оплати за вказаними договорами. 
 
28 грудня 2021 року державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новаком С. С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62635817 від 28 грудня 2021 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зареєстровано за                   ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_6 .
 
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 вказував, що після того, як він фактично отримав доступ до квартири виявилося, що фактична площа квартири складає                   78,90 кв. м, замість 81,50 кв. м. Також у квартирі відсутні опалювальні прилади та запірна арматура в місцях їх влаштування, які за умовами договору зобов`язаний був встановити забудовник.
 
На підтвердження цих доводів ОСОБА_1 надав копію технічного паспорту                             від 12 листопада 2021 року, виготовленого ФОП ОСОБА_3 , відповідно до якого фактична площа приміщення № 2-4-7 не відповідає зазначеній площі у додатковій угоді № 1 від 26 січня 2021 року до угоди про відступлення про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року, укладеної 16 червня 2020 року. Так, згідно із технічним паспортом від 12 листопада 2021 року загальна площа приміщення становить 78,70 кв. м.
 
Крім того, позивач надав висновок експерта № 47/21 від 24 грудня 2021 року, в якому зазначено, що фактична загальна площа приміщення складає 78,70 кв. м. Загальна площа квартири АДРЕСА_6 , без урахування внутрішньо квартирних перегородок, становить 80,30 кв. м.
 
Відповідно до пункту 4.1.6 договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096                   від 15 червня 2020 року загальна проектна площа приміщення підлягає уточненню на підставі даних інвентаризації об`єкту, яка проводиться суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення забудовника. Внутрішній вимір приміщень для цілей цього пункту договору, здійснюється по всьому периметру за розмірами, вимірюваними між стінами і перегородками без урахування оздоблених поверхонь. Забудовник не несе відповідальність за зміну площі приміщення (квартири) у наслідок проведення покупцем ремонтних робіт у приміщенні (квартирі) після передачі її покупцю. В такому випадку коригування площі не здійснюється.
 
Положеннями пункту 5.6 договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096                 від 15 червня 2020 року передбачено, що у разі коли зменшення фактичної загальної площі приміщення є наслідком перепланування, проведення будівельних чи опоряджувальних робіт за ініціативою покупця, повернення коштів не здійснюється.
 
Згідно з наданими ОСОБА_1 на підтвердження заявлених ним вимог технічним паспортом від 12 листопада 2021 року, виготовленим ФОП ОСОБА_3 , та висновком експерта від 24 грудня 2021 року у приміщенні квартири АДРЕСА_6 , в якій проводилися заміри, були змінені її технічні характеристики внаслідок оздоблення поверхонь та встановлення в ній перегородок.
 
Угодою про визначення ціни відступлення прав та обов`язків за договором                            від 15 червня 2020 року, укладеною 16 червня 2020 року, визначено графік оплати прав відступлення, за яким загальна сума відступлення склала 2 635 941, 71 грн, що еквівалентно 98 612,5 доларів США, та останній платіж повинен був бути здійснений     16 червня 2021 року (том 1, а. с. 28 зворот).
 
Додатковою угодою від 26 січня 2021 року № 1 до угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків за договором від 15 червня 2020 року пункт 2.1. угоди від 16 червня 2020 року викладено в новій редакції та ціна відступлення прав та обов`язків склала 2 869 462,19 грн, що еквівалентно 101 875,00 доларів США за курсом НБУ станом на дату підписання договору, а пунктом 2.2. передбачено, що вартість            1 кв. м приміщення складає 35 208,13 грн (том 1, а. с.27).
 
Судами встановлено, що позивач графіка оплати прав відступлення не дотримувався та останні платежі на суму 170 000 грн, що еквівалентно 6 322,83 доларів США, та                  509 290 грн, що еквівалентно 19 052, 91 доларів США, здійснив 30 липня та 18 серпня 2021 року відповідно. З наданих позивачем платіжних доручень видно, що, ним на рахунок ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» сплачені грошові кошти у розмірі 2 793 971,06 грн, що на 75 491,13 грн менше, ніж сума, передбачена вищевказаною додатковою угодою № 1.
 
Пунктом 2.10 угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків                                  від 16 червня 2020 року передбачено, що у випадку прострочення графіка оплати більш ніж на 30 календарних днів ця угода та договір про відступлення прав та обов`язків припиняються за ініціативою первісного покупця шляхом направлення рекомендованим листом на адресу нового покупця або вручення під підпис повідомлення про розірвання цієї угоди і договір вважається припиненим з дати отримання вказаного повідомлення про розірвання. 
 
Судами встановлено, що на адресу позивача, як нового покупця, не було направлено повідомлення про розірвання угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків від 16 червня 2020 року та договору про відступлення прав та обов`язків, внаслідок прострочення останнім графіка проведення оплати, повідомлення ОСОБА_1 не отримано.
 
01 липня 2021 року між ТОВ «Маячний» (продавець) та ОСОБА_1 підписаний акт приймання-передачі квартири, згідно з яким товариство передало позивачеві в користування об`єкт нерухомості - квартиру АДРЕСА_4 (том 1, а. с. 38).
 
Як встановлено судами вказаний акт підписаний до повної сплати позивачем ціни відступлення та підтверджував факт передачі квартири лише в користування. При  цьому акт був виданий згідно з договором 3-4-2/262 від 11 травня 2021 року, сторони та предмет якого невідомі, та який у матеріалах справи відсутній.
 
28 грудня 2021 року на підставі поданих документів, зокрема й акту приймання-передачі квартири від 01 липня 2021 року, державним реєстратором Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новаком С. С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 62635817 від 28 грудня 2021 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_6 за                     ОСОБА_1 .
 
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
За частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
 
Згідно з абзацом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою відкриття касаційного провадження, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
 
Враховуючи, що зміст касаційної скарги не містить доводів щодо перегляду оскаржуваних судових рішень в частині вирішення зустрічних позовних вимог, то  Верховним Судом переглядаються рішення судів першої та апеляційної інстанцій у частині позовних вимог за первісним позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Маячний»,             ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів             «ДАЛІЗ-ФІНАНС» про стягнення коштів, зобов`язання вчинити певні дії. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
 
У статті 526 ЦК України наголошено на необхідності виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
 
За частиною першою статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
 
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).
 
Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
 
Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
 
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
 
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
 
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
 
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі, як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
 
Згідно із статтею 181 ЦК України речі поділяються на нерухомі та рухомі, а також вказано і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
 
У статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
 
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
 
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі                                      № 344/16879/15-ц, провадження № 14-31цс20; постанова Верховного Суду                                         від 05 квітня 2023 року у справі № 753/19997/19, провадження № 61-9229св22).
 
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
 
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права». Наведене висвітлено у низці рішень Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ). Зокрема, у рішенні ЄСПЛ                          від 23 жовтня 1991 року у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87, в ухвалі ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви            S. v. the United Kingdom, № 10741/84.
 
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і у справі «Stretch v The United Kingdom» від 24 червня 2003 року, заява N 44277/98).
 
В іншій справі (NKM v. Hungary, заява № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
 
У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
 
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
 
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 просив: стягнути з ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» на його користь кошти, які надлишково сплачені у розмірі 3 262,50 доларів США; стягнути з ТОВ «Маячний» на його користь кошти у розмірі 45 987,45 грн, які необхідні для встановлення в інвестиційній квартирі опалювальних приборів та запірної арматури в місцях їх улаштування; зобов`язати ТОВ «Маячний» надати належним чином оформлений акт приймання-передачі квартири у власність за адресою: АДРЕСА_5 .
 
В обґрунтування заявлених вимог ОСОБА_1 вказував, що після того, як він фактично отримав доступ до квартири, виявилося, що фактична площа квартири складає                       78,90 кв. м, замість 81,50 кв. м, як зазначав забудовник. Тобто нимнадлишково сплачені кошти у розмірі 3 262,50 доларів США за квадратні метри, які не існують. 
 
Крім того, у квартирі були відсутні опалювальні прилади та запірна арматура в місцях їх улаштування, які згідно з умовами договору зобов`язаний був встановити забудовник.
 
Також ТОВ «Маячний», як забудовник, не виконав умов договору щодо оформлення належним чином акта приймання-передачі квартири позивачу саме у власність, а не у користування, як було зазначено у виданому йому акті. При цьому ОСОБА_1 вказував, що ним повністю виконані умови договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором від 15 червня 2020 року № 2-7-4/096.
 
Відповідно до пункту 4.1.6. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня        2020 року у разі, якщо після вимірів буде зменшення або збільшення фактичної загальної площі приміщення за результатом проведення його технічної інвентаризації, забудовник письмово повідомляє покупця про різницю між загальною проектною площею приміщення та загальною фактичною площею приміщення.
 
Пунктом 4.2.6. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року визначено, що покупець зобов`язаний оплатити різницю між загальною проектною площею приміщення та загальною фактичною площею приміщення в порядку, передбаченому додатковою угодою від 15 червня 2020 року до цього договору.
 
За пунктом 5.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року, розмір вартості майнових прав на приміщення підлягає обов`язковому коригуванню до дати підписання акту прийому-передачі приміщення у випадку, якщо різниця загальної фактичної площі приміщення складе більше 3% (трьох відсотків), тобто буде перевищувати 3% (три відсотки) від загальної проектної площі приміщення, зафіксованої в цьому договорі.
 
Положеннями пункту 4.2.5. договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня       2020 року передбачений обов`язок покупця, у випадку, якщо загальна фактична площа приміщення виявиться більшою ніж загальна проектна площа приміщення, у відповідності до пункту 5.5 цього договору провести кінцеві розрахунки з забудовником після отримання від останнього письмового повідомлення про необхідність здійснення доплати за результатами технічної інвентаризації.
 
26 січня 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» (первісний покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) підписана додаткова угода № 1 до договору про відступлення прав та обов`язків № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року та додаткова угода № 1 до угоди про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором                № 2-7-4 /096 від 15 червня 2020 року. Предметом додаткових угод стала зміна загальної площі квартири з 78,89 кв. м на 81,50 кв. м на підставі виготовленого представником забудовника «Обмірного технічного паспорту від 04 листопада              2020 року на об`єкт: квартира АДРЕСА_2 ». 
 
02 лютого 2021 року ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» повідомило ОСОБА_1 про те, що площа квартири АДРЕСА_3 (будівельний номер 2-7-4/096) за вказаною адресою, після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію та отримання забудовником технічного паспорту на приміщення, збільшилася з 78,89 кв. м до                    81,50 кв. м, тобто на 2,61 кв. м. 
Таким чином, у зв`язку із збільшенням фактичної площі приміщення згідно з додатковою угодою № 1 від 26 січня 2021 року ОСОБА_1 , як новому покупцю, було донараховано суму доплати за приміщення, яка склала 3 262,50 доларів США.
 
Відповідно до Переліку опоряджувальних робіт, який є додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року № 2-7-4/096, приміщення квартири є з вільним плануванням, внутрішні міжкімнатні перегородки не встановлюються.
 
На підставі акта приймання-передачі від 01 липня 2021 року вказана квартира передана у користування покупцеві ОСОБА_1 . У квартирі на момент її передачі в користування були відсутні внутрішні міжкімнатні перегородки.
 
Відповідно до пункту 4.1.6 договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096                    від 15 червня 2020 року внутрішній вимір приміщень для цілей цього пункту договору, здійснюється по всьому периметру за розмірами, вимірюваними між стінами і перегородками без урахування оздоблених поверхонь. Забудовник не несе відповідальність за зміну площі приміщення (квартири) у наслідок проведення покупцем ремонтних робіт у приміщенні (квартирі) після передачі її покупцю. В такому випадку коригування площі не здійснюється.
 
Крім того, положеннями пункту 5.6 договору купівлі-продажу майнових прав                           № 2-7-4/096 від 15 червня 2020 року передбачено, що у разі, коли зменшення фактичної загальної площі приміщення є наслідком перепланування, проведення будівельних чи опоряджувальних робіт за ініціативою покупця, повернення коштів не здійснюється.
 
На підтвердження доводів щодо невідповідності площі квартири ОСОБА_1 надав копію технічного паспорту від 12 листопада 2021 року, виготовленого на його замовлення ФОП ОСОБА_3 , та висновок експерта № 47/21 від 24 грудня              2021 року. Як встановлено судами з наданого ОСОБА_1 технічного паспорту               від 12 листопада 2021 року, виготовленого ФОП ОСОБА_3 , який містить технічний план та малюнок приміщення 2-7-4, та висновку експерта вбачається, що відповідні роботи проводилися у приміщенні, щодо якого змінені технічні характеристики, у тому числі внаслідок оздоблення поверхонь та встановлення перегородок.
 
Відтак, встановивши, що після виготовлення технічного паспорту ФОП ОСОБА_2 на замовлення забудовника ТОВ «Маячний» у листопаді 2020 року та передачі квартири покупцю у користуванні у липні 2021 року у вказаному приміщення змінені його технічні характеристики, суд першої інстанції, з позицією якого погодився  апеляційний суд, дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для повернення позивачу сплачених ним коштів у розмірі 3 262,50 доларів США.
 
Що стосується заявлених позовних вимог про стягнення з ТОВ «Маячний» на користь ОСОБА_1 коштів, необхідних для встановлення в інвестиційній квартирі опалювальних приладів та запірної арматури в місцях їх улаштування, то колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновками судів про відмову в їх задоволенні з огляду на те, що згідно з актом приймання-передачі від 01 липня 2021 року, підписаного між ТОВ «Маячний» та ОСОБА_1 , побудоване майно за домовленістю сторін прийнято в експлуатацію та передано в користування без виконання внутрішніх опоряджувальних робіт (пункт 1.4 акту). Додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року визначений перелік опоряджувальних/оздоблювальних робіт, які входять у вартість квартири та виконуються забудовником. До їх переліку входять, зокрема й монтаж системи теплопостачання. Проте, враховуючи, що квартира за актом приймання-передачі передана позивачу лише у користування, то вказані вимоги є передчасними.
 
Відповідно до пункту 3.2 договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) від 16 червня 2020 року передача прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав, а також оригіналу договору купівлі-продажу майнових прав та документу, що підтверджує виконання первісним покупцем своїх грошових зобов`язань стосовно оплати згідно з договором купівлі-продажу майнових прав в повному  обсязі здійснюється на підставі акту приймання-передачі, підписаного між новим покупцем та первісним покупцем протягом 20 календарних днів з моменту остаточних розрахунків за цим договором та угодою про визначення ціни відступлення прав та обов`язків (заміну сторони). Забудовнику про таку передачу прав та обов`язків новому покупцю повідомляється шляхом надсилання письмового повідомлення від первісного покупця. 
 
Пунктом 2.4 договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони)                          від 16 червня 2020 року передбачено, що з дати повної сплати новим покупцем первісному покупцю ціни відступлення прав та обов`язків, згідно з розділом 3 цього договору, первісний покупець не буде учасником взаємовідносин, які складуться в ході виконання цього  договору між новим покупцем та забудовником з приводу виконання останнім зобов`язань, що виникли у нього згідно з договором купівлі-продажу майнових прав та дія цього договору припиняється. 
 
Судами встановлено, що 08 листопада 2021 року ОСОБА_1 видано довідку                        ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» від 08 листопада 2021 року про те, що зобов`язання ОСОБА_1 за договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) № 2-7-4/096                         від 15 червня 2020 року виконані у повному обсязі (том 1, а. с. 34).
 
Цього ж дня між ОСОБА_1 , як новим покупцем, та ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісним покупцем, складено та підписано акт приймання-передачі до договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за договором № 2-7-4/096                           від 15 червня 2020 року.
 
Підписавши вказаний акт, сторони підтвердили наступне:
 
«1. Сторони виконали свої зобов`язання за Договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за Договором № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року й таким чином з 08 листопада 2021 року Первісний покупець передав Новому покупцю права та обов`язки, належні Первісному покупцю за Договором купівлі-продажу майнових прав №2-7-4/096 від 15.06.2020 року укладеного між ТОВ «Маячний» як Забудовником та Первісним покупцем як Покупцем, а Новий Покупець прийняв такі права та обов`язки.
 
2. Новий покупець своєчасно та у повному обсязі виконав всі свої грошові зобов`язання за Договором про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за Договором № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року. Загальна ціна відступлення прав та обов`язків склала 2 869 462,19 грн.
 
3. З 08 листопада 2021 року Сторонами за Договором купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року вважаються Товариство з обмеженою відповідальністю «Маячний» як забудовник та ОСОБА_1 як Покупець.
 
4. Первісний покупець передав, а Новий покупець прийняв наступні документи: оригінал Договору купівлі-продажу майнових прав № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року; оригінал додаткової угоди до Договору № 2-7-4/096 від 15.06.2020 року;                       Додаток №1 до Договору купівлі-продажу майнових прав №2-7-4/096 від 15.06.2020 року; документ, що підтверджує оплату Первісним покупцем загальної площі приміщення згідно з договором купівлі-продажу майнових прав №2-7-4/096 від 15.06.2020 року.
 
5. Сторони не мають будь-яких претензій одна до одної до переліку документів, що передано/отримано Сторонами».
 
Враховуючи, що ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», як первісний покупець, втратило усі права та обов`язки, визначені пунктом 1.2 договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) від 16 червня 2020 року, то суди дійшли правильних висновків про те, що товариство, звертаючись до суду із зустрічним позовом, не довело порушення своїх прав внаслідок реєстрації за позивачем за первісним позовом права власності на спірну квартиру. ТОВ «Маячний» з відповідними вимогами до суду не зверталося.
 
При цьому колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновками судів про те, що акт приймання-передачі квартири від 01 липня 2021 року, підписаний між                    ТОВ «Маячний» та ОСОБА_1 , згідно з яким товариство передало позивачеві в користування спірний об`єкт нерухомості, не міг бути використаний первісним позивачем у якості належного документа для подання державному реєстратору для прийняття рішення про реєстрацію права власності. Крім того, вказаний акт був виданий згідно з договором 3-4-2/262 від 11 травня 2021 року, сторони та предмет якого невідомі, а власне сам договір у матеріалах справи відсутній.
 
Але, враховуючи, що ТОВ «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС» є неналежним позивачем за зустрічним позовом, то підстав для скасування рішення про державну реєстрацію за позивачем за первісним позовом права власності на спірну квартиру немає. 
 
Доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс18), не заслуговують на увагу з огляду на таке.
 
У постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 предметом позовних вимог є визнання недійсними договору про резервування об`єкта нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред`явлення до погашення та погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її із чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру. 
 
Вирішуючи спір, Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації. Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
 
У справі, яка переглядається, предметом спору є повернення коштів за надлишково сплачені квадратні метри, стягнення коштів, необхідних для встановлення в інвестиційній квартирі опалювальних приладів та запірної арматури в місцях їх улаштування та зобов`язання надати належним чином оформлений акт приймання-передачі квартири у власність.
 
При цьому питання щодо визнання за позивачем права власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти, не було предметом судового розгляду у справі, яка переглядається. Позивач зареєстрував за собою право власності на спірну квартиру. 
 
Згідно з пунктом 4.1.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня                     2020 року забудовник зобов`язаний після проведення кінцевих розрахунків (пункт 5.5 договору) за загальну фактичну площу, яка буде визначена відповідно до технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, письмово запросити покупця для підписання акту прийому-передачі приміщення та передати покупцю приміщення за цим актом прийому-передачі.
 
Крім того, у справі, яка переглядається, забудовник не заперечує, що відповідно до умов договору, він зобов`язаний після проведення кінцевих розрахунків (пункт 5.5 договору) між новим покупцем та первісним покупцем підписати акт приймання-передачі приміщення та передати покупцю приміщення за цим актом. Проте, як встановлено судами, на момент звернення позивача з відповідною вимогою до забудовника у грудні 2021 року у останнього була відсутня інформація щодо проведення кінцевих розрахунків з боку ОСОБА_1 на користь первісного покупця та відповідно переходу до нього прав та обов`язків за договором від 15 червня                           2020 року (з усіма  додатками, доповненнями та додатковими угодами до нього), а тому не виник обов`язок, визначений пунктом 4.1.5 договору купівлі-продажу майнових прав від 15 червня 2020 року.
 
Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де подібними (тотожними, аналогічними, схожими) є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог і встановлені судом фактичні обставини, а також наявне однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі                                      № 910/5394/15-г, від 19 червня 2018 року у справі № 922/2383/16, від 12 грудня                      2018 року у справі № 2-3007/11, від 16 січня 2019 року у справі № 757/31606/15-ц,                   від 19 травня 2020 року у справі № 910/719/19, від 26 травня 2021 року у справі                          №  910/8358/19).
 
Подібність правовідносин означає тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм (зокрема, часу, місця, підстав виникнення, припинення та зміни відповідних правовідносин). 
 
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності визначається обставинами кожної конкретної справи (висновки, викладені у постановах Верховного Суду                       від 27 березня 2018 року у справі № 910/17999/16, від 25 квітня 2018 року у справі                               № 910/24257/16).
 
Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи, і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц, провадження № 14-43цс22).
 
Саме по собі посилання на неоднакове застосування положень норм матеріального права у різних справах хоч і у подібних правовідносинах, але з різними встановленими обставинами, не має правового значення для справи, яка є предметом перегляду, та не свідчить про різне застосування чи тлумачення норм матеріального права.
 
Тобто висновки, викладені в оскаржуваних судових рішеннях у цій справі, та сформульовані висновки у справі, наведеній заявником як приклад неоднакового застосування норм матеріального права, стосуються різних фактичних обставин, а тому не є подібними.
 
Отже, висновки щодо застосування норми права, які викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, на яку посилався скаржник у касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними до правовідносин у справі, яка переглядається.
 
Що стосується доводів касаційної скарги щодо не дослідження судами зібраних у справі доказів, то колегія суддів Верховного Суду вважає їх необґрунтованими, оскільки наявність підстав, передбачених пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України (якщо суд не дослідив зібрані у справі докази), може бути підставою для скасування судового рішення лише за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. 
 
Враховуючи, що підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи в касаційному порядку, то доводи касаційної скарги щодо не дослідження судами доказів не підлягають оцінці Верховним Судом. 
 
Таким чином, доводи касаційної скарги, які були підставою для відкриття касаційного провадження, не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи.
 
Переглянувши у касаційному порядку судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, з урахуванням неможливості встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів попередніх інстанцій, Верховний Суд дійшов висновку, що доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків судів першої та апеляційної інстанцій і не дають підстав вважати про порушення судами норм матеріального чи процесуального права в частині вирішення первісного позову, тому касаційна скарга є необґрунтованою та підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення в цій частині - залишенню без змін.
 
Отже, касаційна скарга є необґрунтованою, а тому не підлягає задоволенню.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).
 
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення місцевого суду та постанову суду апеляційної інстанції в частині вирішення позовних вимог за первісним позовом залишити без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій в цій частині не спростовують.
Щодо судових витрат
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат.
 
Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
 
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 05 вересня 2022 року та постанову Одеського апеляційного суду від 22 листопада 2022 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маячний», Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «ДАЛІЗ-ФІНАНС», яке діє в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інвестиційний актив», про стягнення коштів, зобов`язання вчинити певні дії залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                 І. М. Фаловська     Судді:                                                                                            В. М. Ігнатенко                                                                                                            С. О. Карпенко                                                                                                                 В. В. Сердюк                                                                                                                                                                                                                   В. А. Стрільчук |