Номер провадження: 22-ц/813/276/23 
Справа № 509/3449/18
Головуючий у першій інстанції Козирський Є. С.
Доповідач Драгомерецький М. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28.03.2023 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
                   головуючого судді: Драгомерецького М.М.,
                                        суддів: Дришлюка А.І., Громіка Р.Д.,
                            при секретарі: Павлючук Ю.В., 

  за участю: адвоката позивача ОСОБА_1 – Попової О.А.,

переглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 05 листопада 2019 року за позовом адвоката Мацко Володимира Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (неповнолітня особа), Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області, Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майна, -
в с т а н о в и в:
 
08 серпня 2018 року адвокат Мацко Володимир Володимирович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» (–далі КП Новоселівської СР«РБДР»), треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (неповнолітня особа), Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації, Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майна, у якому з урахуванням уточнень позовних вимог представник позивача просив суд;  
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП Новоселівської СР«РБДР» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38324325 від 24.11.2017 11:14:56, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 5123755800:00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ); 
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП Новоселівської СР«РБДР» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38322418 від 24.11.2017 10:37:37, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок, загальною площею 253,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ).
Заявлені позовні вимоги обґрунтовані тим, що: 1) порушено процедуру вчинення реєстраційної дії щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме позивачу не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 Закону України «Про іпотеку», договору про задоволення вимог іпотекодержателя позивач з відповідачем не укладав, згоду на відчуження предмету іпотеки також не надавав; 2) в порушення ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було проведено за наявності обтяження – арешту нерухомого майна 3) на момент набуття ОСОБА_2 права власності на предмет іпотеки, була відсутня оцінка такого майна, що є порушенням чинного законодавства; 4) не підтверджено факт виконання умов кредитного договору кредитором, а саме факт надання грошових коштів позичальнику; 5) відповідач фактично здійснив позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності поза межами позовної давності.
07 травня 2019 року відповідач ОСОБА_2 надав суду відзив на позовну заяву, у якому просив суд відмовити у задоволення позову, посилаючись на те, що у зв`язку з невиконанням боржником ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», задоволені забезпечені іпотекою вимоги за кредитним договором та звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, а реєстраційні дії щодо зазначеного нерухомого майна здійснені державним реєстратором із дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та на підставі Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. При цьому, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.Ю. нотаріально посвідчила та направила боржнику заяву-вимогу про усунення порушень, пов`язаних з існуванням невиконаного зобов`язання за кредитним договором, від 04 жовтня 2017 року, яку іпотекодавець отримав 10 жовтня 2017 року, що підтверджується Службою кур`єрської доставки – фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 .. Однак протягом 30 днів з дня отримання відповідної вимоги боржник/іпотекадатель не повернув борг за кредитним договором. На момент набуття права власності на предмет іпотеки надано Звіт про оцінку майна №4827-172411-007 від 24.11.2017 та Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки №А827-172411-006 від 24.11.2017, складені суб`єктом оціночної діяльності ОСОБА_6 , якими встановлено, що загальна вартість предмета іпотеки складає 4 656 846 грн. Не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку», наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки (п. 7 ч. 4 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
У судовому засіданні представник позивача  ОСОБА_1 –  ОСОБА_7   надав пояснення по справі, повністю підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити.
Відповідач ОСОБА_2 та його представник, адвокат Кривоцюк А.П., в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. 
Представник відповідача КП Новоселівської СР«РБДР» в судове засідання не з`явився, про дату та час розгляду справи був повідомлений належним чином, про причини неявки суду не повідомив.
Представники третьої особи Служби у справах дітей Таїровської селищної ради у судовому засіданні надав пояснення по справі та просив врахувати при винесенні рішення інтереси неповнолітньої дитини.
Третя особи ОСОБА_3 , яка діє в своїх інтересах та в інтересах ОСОБА_4 , як законний представник, до суду не з`явилася, надала заяву, згідно якої просила провести розгляд справи за її відсутності.
Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 05 листопада    2019 року позов   ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи на боці позивача: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (неповнолітня особа), Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майна – задоволено.
Суд визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора КП Новоселівської СР«РБДР» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38324325 від 24.11.2017 11:14:56, згідно із яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 5123755800:00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 );
визнав протиправним та скасував рішення державного реєстратора КП Новоселівської СР«РБДР» Алєксєєвої Юлії Сергіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38322418 від 24.11.2017 10:37:37, згідно із яким проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок, загальною площею 253,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ).
В апеляційній скарзі відповідач ОСОБА_2 просить рішення суду першої інстанції скасувати й ухвалити в нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову, посилаючись порушення судом норм процесуального та матеріального права.
Справи розглядаються без участі учасників провадження за наявності повідомлення про дату, час та місце розгляду справи та за відсутності заяви (заяв) про відкладення розгляду справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.
Частинами 1-4 ст. 12 ЦПК України встановлено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.  Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.  Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.  Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Частиною 3 ст. 13 ЦПК України встановлено, що учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Учасники справи мають права, встановлені ст. ст. 43, 49 ЦПК України, в тому числі,  ознайомлюватися з матеріалами справи, робити з них витяги, копії, одержувати копії судових рішень;  подавати докази; брати участь у судових засіданнях, якщо інше не визначено законом; брати участь у дослідженні доказів; ставити питання іншим учасникам справи, а також свідкам, експертам, спеціалістам;  подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб;  ознайомлюватися з протоколом судового засідання, записом фіксування судового засідання технічними засобами, робити з них копії, подавати письмові зауваження з приводу їх неправильності чи неповноти;  оскаржувати судові рішення у визначених законом випадках;  користуватися іншими визначеними законом процесуальними правами.
Сторони про розгляд справи сповіщались неодноразово належним чином та завчасно. 
При цьому, явка сторін не визнавалась апеляційним судом обов`язковою.
Якщо учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі №361/8331/18.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи строки розгляду справи, баланс інтересів сторін, освідомленість її учасників про розгляд справи, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи наведені у апеляційній скарзі, у відзиві адвоката Черепанова Дмитра Володимировича в інтересах позивача ОСОБА_1 на апеляційну скаргу та додаткових поясненнях адвоката Попової Олени Анатоліївни в інтересах позивача ОСОБА_1 , колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково за таких  підстав. 
У частинах 1 та 2 статті 367 ЦПК України зазначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
У статті 11 ЦПК України зазначено, що суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
За загальними правилами статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або іншим способом, що встановлений договором або законом.
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором  між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній станом на момент виникнення спірних правовідносин, іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно із пунктом 6 Порядку державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Пунктом 61 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Судом першої інстанції встановлено, що 28 квітня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль» (– далі ВАТ «Райффайзен Банк Аваль»), назву якого в подальшому було змінено на Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» (– далі ПАТ «Райффайзен Банк Аваль»), та ОСОБА_1 було укладено Кредитний договір №014/0043/74/74033, за умовами якого Кредитор надав Позичальнику кредит у вигляді невідновлювальної кредитної лінії з лімітом 386 557,00 дол. США, зі сплатою 13,25 % річних, строком до 28 квітня 2027 року.
У якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 28 квітня 2007 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», назву якого в подальшому було змінено на ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», та ОСОБА_1 було укладено Договір іпотеки. Предметом Договору іпотеки відповідно до п. 1.2 виступило нерухоме майно: житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами, що розташований на території АДРЕСА_1 , житловою площею 94,1 кв.м, загальною площею 253,8 кв.м та земельна ділянка, що розташована на території Таїровської селищної ради, АДРЕСА_1 .
29 вересня 2017 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та Публічним акціонерним товариством «Комерційний індустріальний банк» (– далі ПАТ Комерційний індустріальний банк») було укладено Договір відступлення права вимоги, за яким права та обов`язки кредитора за кредитним договором №014/0043/74/74033 від 28.04.2007 відступлені ПАТ «Комерційний індустріальний банк», який в свою чергу  відступив права та обов`язки кредитора Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінстрим» (– далі  ТОВ «Фінстрим») згідно Договору про відступлення права вимоги від 29.09.2017, укладеному між ПАТ «Комерційний індустріальний банк» та ТОВ «Фінстрим».
29 вересня 2017 року ТОВ «Фінстрим» відступило права вимоги за кредитним договором №014/0043/74/74033 від 28.04.2007 ОСОБА_2 на підставі Договору відступлення права вимоги №2.
29 вересня 2017 року між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «Комерційний індустріальний банк» було укладено Договір відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. за реєстровим №1910, за яким права та обов`язки іпотекодержателя за Договором іпотеки від 28.04.2007, посвідченим приватним нотаріусом Овідіопольського районного нотаріального округу Одеської області Куркан Н.Ф. за реєстровим №2945, відступлені ПАТ «Комерційний індустріальний банк». 
В свою чергу ПАТ «Комерційний індустріальний банк» відступило права та обов`язки кредитора та іпотекодержателя ТОВ «Фінстрим» згідно Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 29.09.2017, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. за реєстровим №1911, укладеному між ПАТ «Комерційний індустріальний банк» та ТОВ «Фінстрим», яке в свою чергу відступило права вимоги за Договором іпотеки від 28.04.2007 ОСОБА_2 на підставі Договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Марченко О.І. 29.09.2017 за реєстровим №1912.
Виходячи із наявної в матеріалах справи інформаційної довідки №136290842 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, власником земельної ділянки, кадастровий номер 5123755800:00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та власником житлового будинку, загальною площею 253,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно значиться ОСОБА_2 .
Згідно інформаційної довідки відповідні зміни щодо власника нерухомості були внесені до державного реєстру 21.11.2017 державним реєстратором КП Новоселівської СР «РБДР» Алєксєєвою Ю.С.. У якості підстави виникнення права власності на нерухоме майно зазначено: договір про відступлення прав вимоги, серія та номер: 1912, виданий 29.09.2017, видавник: сторони за договором; договір іпотеки, серія та номер: 2945, виданий 28.04.2007, видавник: сторони за договором.
Підставою для внесення записів стало: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38324325 від 24.11.2017, 11:14:56, ОСОБА_8 , КП Новоселівської СР «РБДР», Одеська обл.; та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 38322418 від 24.11.2017, 10:37:37, ОСОБА_8 , КП Новоселівської СР «РБДР», Одеська обл.
Не погоджуючись з діями державного реєстратора КП Новоселівської СР «РБДР» Алєксєєвої Ю.С. щодо прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на належні позивачу земельну ділянку та житловий будинок, позивач звернувся до суду з даним позовом.
Таким чином, відповідно до Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення Договору іпотеки) передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ніяк не на підставі застереження в іпотечному договорі. Таке застереження може тільки визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.
Виходячи з умов договору, сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Відтак, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання при реєстрації права власності на таке майно правовстановлюючим документом повинен бути саме Договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
До аналогічного правового висновку дійшов Верховний Суд у своїй постановах від 11.04.2018 по справі №554/14813/15-ц та від 21.11.2018 по справі №367/7589/15-ц.
Проте окремого Договору про задоволення вимог іпотекодержателя між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено не було, з огляду на вказане суд приходить до висновку, що державний реєстратор не в праві був здійснювати державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки на підставі поданих заявником документів.
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначив, що йому не надходило та він не отримував жодних повідомлень та письмових вимог від іпотекодержателя в розумінні ст. 35 Закону України «Про іпотеку», згоду на відчуження предмету іпотеки позивач також не надавав.
З метою встановлення вказаних обставин, представник позивача звернувся з адвокатським запитом до Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області з проханням надати належним чином засвідчену копію реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 5123755800:00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 та належним чином засвідчену копію реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на житловий будинок, загальною площею 253,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 .
Окрім того, представник позивача звернувся до суду із клопотанням про витребування з Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області відповідних доказів. Однак, у зв`язку з тривалим перебуванням матеріалів справи у суді апеляційної інстанції вказане клопотання не було розглянуто. Після повернення матеріалів справи до суду першої інстанції, необхідність у розгляді вказаного клопотання відпала, у зв`язку з наданням запитуваних документів на адвокатський запит; завірені копії запитуваних реєстраційних справ за клопотанням представника позивача були долучені до матеріалів справи.
Здійснивши аналіз наданих документів судом встановлено, що серед наданих державному реєстратору документів, на підставі яких були прийняті оскаржувані рішення, не міститься копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві.
При цьому в матеріалах реєстраційної справи наявне лише свідоцтво посвідчене приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гашовою В.В., зареєстровано в реєстрі за №796, згідно якого нотаріус посвідчує, що нею 04 жовтня 2017 року заяву ОСОБА_2 було передано громадянину ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 . Також у свідоцтві зазначено, що заява була передана ОСОБА_1 Службою кур`єрської доставки – фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 , та отримана 10 жовтня 2017 року. Будь-яких інших документів які б свідчили про направлення такої заяви кур`єрською доставкою та її отримання позивачем, як і самої заяви в матеріалах реєстраційних справ не міститься. Окрім того, в наявному свідоцтві невірно вказано адресу місця реєстрації позивача, оскільки останній зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 .
Враховуючи вказане, суд першої інстанції дійшов висновку, що державний реєстратор КП Новоселівської СР «РБДР» Алєксєєва Ю.С. вчинила реєстрацію права власності на нерухоме майно без отримання доказів на підтвердження того, що відповідно до вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» письмові вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки надсилались ОСОБА_1 та були ним отримані, чим порушила умови пунктів 60 та 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ №1127 від 25.12.2015. Таким чином, рішення державного реєстратора щодо прийняття оскаржуваних рішень про державну реєстрацію права власності та їх обтяжень є протиправними та підлягають скасуванню.
Рішенням державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в Одеській області Ребрій Анастасії Олегівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 28454261 від 25.02.2016 17:58:41, було зареєстровано арешт всього нерухомого майна ОСОБА_1 . Підставою виникнення обтяження стала постанова про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: ВП №50285466, видана 22.02.2016 державним виконавцем Київського відділу ДВС ОМУЮ Баховою Вікторією Іванівною. (а.с. 158)
Станом на 24 листопада 2017 року, тобто на дату прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку, постанова державного виконавця Київського відділу ДВС ОМУЮ Бахової Вікторії Іванівни про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження, серія та номер: ВП №50285466, видана 22.02.2016 була чинною та у встановленому законом порядку не скасована.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно із частиною тринадцятої статті 15 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Згідно із пунктом 6 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо заяву про державну реєстрацію  прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна.
За таких обставин, суд першої інстанції виходив, що при наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій поки таке обтяження не буде зняте.
Аналогічні правові висновки були викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03.04.2019 по справі №755/5072/17.
Законом, і договором прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Так, під час розгляду справи відповідачем ОСОБА_2 було надано до суду звіт про оцінку майна №А827-172411-007 від 24.11.2017, згідно якого ринкова вартість житлового будинку, загальною площею 253,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складає 3 610 854,00 гривні (т. 2, а.с. 84-85) та звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки №А827-172411-006 від 24.11.2017, згідно якого ринкова вартість земельної ділянки, кадастровий номер 5123755800:00:001:0141, площею 0,0293 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 складає 1 045 992,00 грн (т. 2, а.с. 105-106).
У наданих звітах зазначено, що стан об`єктів оцінки визначався згідно даних наданих замовником без особистого візуального обстеження, спостережень, вивчення технічної документації та проведення експертиз зі сторони оцінювача тощо.
Звіти про вартість зазначеного вище майна складені станом на 24 листопада 2017 року, у той час як заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідач ОСОБА_2 звернувся до державного реєстратора 21 листопада 2017 року. Тобто, на момент подання державному реєстратору документів, необхідних для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності, оцінка такого майна взагалі була відсутня.
З урахуванням викладеного, суд першої інстанції дійшов висновку, що, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме шляхом набуття права власності на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, заявник зобов`язаний був надати державному реєстратору КП Новоселівської СР «РБДР» Алєксєєвій Ю.С. оцінку вартості іпотеки. Проте, оцінка предмету іпотеки зробленої суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття ОСОБА_2 права власності на житловий будинок та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: за адресою: АДРЕСА_1 , відсутня, оскільки надані ОСОБА_2 звіти про оцінку майна не є належними доказами у справі та оцінка майна проведена з порушенням вимог Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №1440 від 10 вересня 2003 року та безпосередньо не була надана державному реєстратору при зверненні стягнення на предмет іпотеки.
Аналогічна позиція також висловлена в постанові Верховного Суду від 19.06.2019 по справі №917/2101/17.
Поряд з цим, суд відхилив доводи позивача щодо не підтвердження факту виконання умов кредитного договору кредитором та факту надання грошових коштів позичальнику, оскільки позивачем не спростовано вказаних фактів жодними належними та допустимими доказами.
При цьому, суд погодився із доводами позивача щодо вчинення звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку поза межами строків позовної давності з огляду на наступне.
У пункті 1.1. Договору іпотеки сторони узгодили, що іпотека за цим договором забезпечує вимогу іпотекодержателя, що випливає з кредитного договору №014/0043/74/74033 від 28.04.2007.
Умовами укладеного кредитного договору передбачено дату остаточного повернення кредиту – 28 квітня 2027 року.
Разом з тим, сторони узгодили право банку вимагати дострокового погашення позичальником заборгованість за кредитом, нарахованих процентів за користування кредитом, неустойки, відшкодування збитків у випадках невиконання позичальником умов цього договору та/або договорів застави/іпотеки, інших договорів, що забезпечують погашення кредиту, та в інших випадках, передбачених цим договором. Таке дострокове погашення повинно бути здійснене позичальником не пізніше 30 календарного дня з дня надіслання позичальнику відповідного повідомлення від кредитора із вимогою дострокового погашення (пункт 6.5 кредитного договору).
Ще у 2014 році первісний кредитор – ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», скористався своїм правом та відповідно до положень ч. 2 ст. 1050 ЦК України звернувся до Овідіопольського районного суду Одеської області 03.06.2014 з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки (справа №509/2430/14-ц).
Заочним рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 30 січня 2017 року по справі №509/2430/14-ц позовні вимоги ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на нерухоме майно у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором було задоволено та у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №014/0043/74/74033 від 28.04.2007, що станом на 23 квітня 2014 року складає 375 151, 55 дол. США, та еквівалентно по курсу НБУ 4 319 063, 53 грн, було звернуто стягнення на нерухоме майно шляхом продажу на прилюдних торгах, а саме: житловий будинок з господарчими будівлями та спорудами та земельна ділянка, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , житловий будинок загальною площею 253,8 кв.м, житловою площею 94,1 кв.м, які належать ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу на користь ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» в особі Одеської обласної дирекції ПАТ «Райффайзен Банк Аваль», визначивши початкову ціну відповідно до положень Закону України «Про виконавче провадження».
Ухвалою Овідіопольського районного суду Одеської області від 23 лютого 2017 року заочне рішення Овідіопольського районного суду від 30 січня 2017 року по справі №509/2430/14-ц було скасовано.
Ухвалою Овідіопольського районного суду Одеської області від 22 жовтня 2018 року провадження у цивільній справі за позовом ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки було закрито.
Таким чином, звернувшись до Овідіопольського районного суду Одеської області з вимогою про дострокове повернення кредиту та сплати відсотків за користування ним, кредитор відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України та умов укладеного договору змінив строк виконання основного зобов`язання.
Право задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки виникло в кредитора у зв`язку з невиконанням боржником вимоги про дострокове повернення кредиту в повному обсязі. При цьому таке право згідно з умовами укладених договорів виникло через тридцять календарних днів після невиконання позичальником отриманої вимоги. У той же час відповідач ОСОБА_2 задовольнив забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки лише у листопаді 2017 року, тобто пропустивши строки позовної давності.
Згідно зі ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Отже, кредитор мав право звернути стягнення на предмет іпотеки протягом трьох років, починаючи від дати невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання, тобто починаючи з січня 2014 року по січень 2017 року.
Відповідно до статті 88 Закону України «Про нотаріат» нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості або іншої відповідальності боржника перед стягувачем та за умови що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років, а у відносинах між підприємствами, установами та організаціями - не більше одного року. Якщо для вимоги, за якою видається виконавчий напис, законом встановлено інший строк давності, виконавчий напис видається у межах цього строку.
Сплив позовної давності позбавляє цивільне суб`єктивне право задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки захисту як судовому (на підставі рішення суду), так і позасудовому (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя) проти волі зобов`язаної особи.
З урахуванням наведеного, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, суд першої інстанції виходив, що позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації про скасування реєстрації права власності на нерухоме майно слід задовольнити.
 Проте, з такими висновками суду першої інстанції погодитись в повному обсязі неможливо, виходячи з наступного.
Згідно із частинами 1-4 статті 10 ЦПК України, суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується.
У пункті 23 Рішення Європейського суду з прав людини від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України» (заява №63566/00 від 25 жовтня 2000 року, «Суд  нагадує,  що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати  детальну  відповідь  на  кожен аргумент. Межі  цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.  Крім того,  необхідно брати до уваги,  між іншим,  різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що  випливає  зі  статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи  (див. «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Toriya v. Spaine), рішення від 09.12.94, Серія A, N 303-A, параграф 29).
Аналогічний висновок, висловлений Європейським судом з прав людини у п. 18  Рішення від 07 жовтня 2010 року (остаточне 21.02.2011) у справі «Богатова проти України» (заява №5232/04 від 27 січня 2004 року). 
Більш детальніше щодо застосування складової частини принципу справедливого судочинства – обґрунтованості судового рішення Європейський суд з прав людини висловився у п. 58 Рішення від 10 лютого 2010 року (остаточне 10.05.2011р.) у справі «Серявін та інш. проти України» (заява №4904/04 від 23 грудня 2003 року), а саме «Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), N 49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року). 
Частиною 1 статті 2 ЦПК України визначено, що завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Частинами 1 та 2 статті 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених  цим Кодексом.
За змістом статей 12 та 81 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. 
У статті 76 ЦПК України зазначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Статтями 77-80 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.  Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Як зазначено у частині 1 статті 95 ЦПК України, письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Однак, в порушення положень статей 12, 81, 263, 264 ЦПК України суд першої інстанції не перевірив належним чином обставини, що мають значення для правильного вирішення справи, не надав правильної оцінки наявним у справі доказам та помилково застосував норми матеріального права. 
Колегія суддів вважає, що у даному випадку докази були досліджені судом першої інстанції з порушенням норм процесуального права, тому апеляційний суд має законні підстави для встановлення обставин, що мають значення для справи, та дослідження й оцінки наявних у справі доказів.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного суду.
Верховний суд у постанові від 02 жовтня 2019 року у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.
Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.
За своєю природою змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і відповідно – правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства – суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно призводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, – із принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.
Отже, тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову за загальним правилом покладається на позивача, а доведення заперечень щодо позовних вимог покладається на відповідача».
Колегія суддів вважає, що позивачем ОСОБА_1 не доведено належним чином обґрунтованість підстав позову, а саме, те, що реєстраційні дії щодо зазначеного спірного нерухомого майна здійснені державним реєстратором із дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та на підставі Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Й, навпаки відповідач ОСОБА_2 надав суду належні, допустимі та достатні докази, якими повністю спростовуються підстави заявленого позову.
Проте, судом першої інстанції у порушення положень статей 81, 264, 265 ЦПК України не досліджено наявні у справі докази та їм не надана належна оцінка.
Так, із витребуваних з КП Новоселіської СР «РБДР» належним чином завірених копій документів, які стали підставою для реєстрації права власності вбачається, що приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гашова В.Ю. нотаріально посвідчила та направила боржнику заяву-вимогу про усунення порушень, пов`язаних з існуванням невиконаного зобов`язання за кредитним договором, від 04 жовтня 2017 року, яку іпотекодавець  ОСОБА_1 отримав 10 жовтня 2017 року, що із достовірністю підтверджується копією квитанції Служби кур`єрської доставки – фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 , де зазначено, що вимога про усунення порушень, пов`язаних з існуванням невиконаного зобов`язання за кредитним договором була отримана ОСОБА_1 10 жовтня 2017 року (т. 2, а.с. 168,169).
Встановлено, що на момент набуття права власності на предмет іпотеки відповідачем ОСОБА_2 наданий Звіт про оцінку майна №4827-172411-007 від  24.11.2017 та Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки №А827-172411-006 від 24.11.2017, складені суб`єктом оціночної діяльності  ОСОБА_6 , якими встановлено, що загальна вартість предмета іпотеки складає 4 656 846 грн (т. 2. а.с. 84-131).
Таким чином, відповідачем були виконані вимоги, передбачені частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення вартості об`єктів іпотеки  на момент такого набуття суб`єктом оціночної діяльності.
У порушення положень статей 10, 81 ЦПК України, позивачем ОСОБА_1 не спростована належними та достовірними доказами вказана вартість об`єктів іпотеки, що суд першої інстанції помилково не врахував.
Не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на нерухоме майно за іпотекодержателем в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку», наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки (п. 7 ч. 4 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Отже, наявність на дату прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень про реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку, арешту предмету іпотеки, накладеною постановою державного виконавця Київського відділу ДВС ОМУЮ Бахової Вікторії Іванівни від 22.02.2016 в рамках ВП №50285466, не може служити підставою для відмови у державної реєстрації права власності.
У частині першій статті 36 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором  між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно із положеннями частини третьої цієї статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
При цьому згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності.
Отже, у даному випадку суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що  правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є лише договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
У постанові від 31 березня 2021 року у справі №522/5185/19 (провадження №61-14207св20) Верховний суд дійшов наступного правового висновку, що «Встановивши, що у зв`язку з невиконанням боржником зобов`язань за кредитним договором від 31 травня    2007 року № 014/0027/74/75729 ТОВ «Стандарт Фінанс Групп» у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», задовольнило забезпечені іпотекою вимоги за кредитним договором, звернувши стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, а реєстраційні дії щодо зазначеного нерухомого майна здійснені державним реєстратором з дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та на підставі Порядку, при цьому іпотекодержатель направив, а іпотекодавець отримала вимогу про усунення порушень, пов`язаних з існуванням невиконаного зобов`язання за кредитним договором, суд першої інстанції, з висновками якого по суті спору погодився й апеляційний суд, обґрунтовано відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 про визнання протиправними дій та скасування рішення щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень».
За таких обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції помилково задовольнив позов про скасування державної реєстрації права власності.
Також помилково суд першої інстанції виходив, що відповідачем ОСОБА_2 пропущений строк позовної давності звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Дійсно, вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки «піддається» впливу позовної давності. На неї поширюється загальна позовна давність тривалістю у три роки. На вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки поширюються всі правила щодо позовної давності (початок перебігу, зупинення, переривання, наслідки спливу тощо).
У статті 264 ЦК України  передбачено, що перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов`язку. Позовна давність переривається у разі пред`явлення особою позову до одного із кількох боржників, а також, якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. Після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу позовної давності до нового строку не зараховується.
Отже, тлумачення статті 264 ЦК України дає підстави для висновку, що вона пов'язує переривання позовної давності з пред`явленням особою позову до одного із кількох боржників, а також, якщо предметом позову є лише частина вимоги, право на яку має позивач. 
Так, ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки 03 червня 2014 року, що перервало строк позовної давності.
Заочним рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 30 січня 2017 року по справі №509/2430/14-ц позовні вимоги ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на нерухоме майно у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором було задоволено.
 Відповідач ОСОБА_2 звернувся до КП Новоселіської СР «РБДР» із заявою про державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна 21 листопада 2017 року (т. 2, а.с. 42-43), тобто в межах строку позовної давності для захисту порушеного права.
Згідно статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). 
Виходячи з висновків Європейського суду з прав людини, викладених у рішенні у справі «Бочаров проти України» від 17 березня 2011 року (остаточне – 17 червня 2011 року), в пункті 45 якого зазначено, що «суд при оцінці доказів керується критерієм «поза розумним сумнівом» (див. рішення від 18 січня 1978 року у справі «Ірландія проти Сполученого королівства»). Проте таке доведення може впливати зі співіснування  достатньо вагомих, чітких і узгоджених між особою висновків або подібних неспростовних презумпцій щодо фактів (див. рішення у справі «Салман проти Туреччини»).
Аналізуючи зазначені норми процесуального та матеріального права, роз`яснення Верховного Суду України, правові висновки Великої палата Верховного Суду та   Верховного Суду, застосовуючи Європейську конвенцію з прав людини та практику Європейського суду з прав людини, з`ясовуючи вказані обставини справи, що мають суттєве значення для правильного вирішення справи, та оцінюючи належність, допустимість, достовірність наявних у справі доказів на предмет пропорційності співвідношення між застосованими засобами і поставленою метою у контексті конституційного принципу верховенства права та права на справедливий розгляд, та керуючись критерієм «поза розумним сумнівом», колегія суддів вважає, що, у зв`язку з невиконанням боржником ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», задоволені забезпечені іпотекою вимоги за кредитним договором та звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, а реєстраційні дії щодо зазначеного нерухомого майна здійснені державним реєстратором із дотриманням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та на підставі Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Отже, відповідач ОСОБА_2 набув право власності на спірні об`єкти нерухомого майна правомірно, у встановленому законом порядку.
У даному випадку задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності, призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод, оскільки в такому випадку на відповідача ОСОБА_2 буде покладено індивідуальний та надмірний тягар внаслідок втручання держави у мирне володіння майном позивачем.
Позивач ОСОБА_1  має право на захист свого права у випадку порушення його відповідачем, але у даному випадку в судовому засіданні позивачем не доведено належним чином, що відповідачем порушено її право на спірне майно. Тому у відповідності до ст. ст. 15, 16 ЦК України його право не підлягає судовому захисту.
Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 03 вересня 2014 року у справі №6-84цс14.
Тому, позовні вимоги ОСОБА_1 є незаконними, необґрунтованими та задоволенню не підлягають.
Порушення судом норм процесуального права, а саме, статей 12, 81, 264, 265, ЦПК України, а також норм матеріального права, а саме, статей 33-37 Закону України «Про іпотеку» та статті 261 ЦК України, у відповідності до пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції й ухвалення нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п. 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст. 381-384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах, -

п о с т а н о в и в:
 
Апеляційну скаргу  ОСОБА_2 задовольнити частково, рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 05 листопада 2019 року скасувати  та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову адвоката Мацко Володимира Володимировича в інтересах ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (неповнолітня особа), Служба у справах дітей Овідіопольської районної державної адміністрації Одеської області, Таїровська селищна рада Овідіопольського району Одеської області, про скасування реєстрації права власності на нерухоме майна, відмовити.
 Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення до суду касаційної інстанції.
Повний текст судового рішення складено: 07 квітня 2023 року.

Судді Одеського апеляційного суду: М.М. Драгомерецький 

Р.Д. Громік

А.І. Дришлюк