Постанова
Іменем України
 
12 квітня 2023 року 
м. Київ
 
справа № 335/10362/20
провадження № 61-9769св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Грушицького А. І.,
суддів: Карпенко С. О., Литвиненко І. В., Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Пророка В. В.,
 
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»,
третя особа - Василівська районна державна адміністрація Запорізької області,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 15 листопада 2021 року у складі судді Крамаренко І. А. та постанову Запорізького апеляційного суду від 14 червня 2022 року у складі колегії суддів: Кочеткової І. В., Кримської О. М., Дашковської А. В., у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», третя особа - Василівська районна державна адміністрація Запорізької області, про скасування рішення державного реєстратора,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2020 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися до суду із позовом до ТОВ «Кредитні ініціативи» про скасування рішення державного реєстратора.
В обґрунтування позову зазначали, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_1 , в якій вона проживає з 2002 року. Крім неї у зазначеній квартирі зареєстровані та проживають ОСОБА_2 , ОСОБА_3 разом із малолітнім сином ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .
16 вересня 2005 року між ОСОБА_2 та Закритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк» (далі - ЗАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк»), правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» (далі - ТОВ «Кредитні ініціативи»), укладено кредитний договір № 27/кф-05, за умовами якого банк надав кредит позичальнику в розмірі 40 000,00 дол. США строком до 15 вересня 2015 року.
З метою забезпечення виконання вказаного кредитного договору 
16 вересня 2005 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк», правонаступником якого є ТОВ «Кредитні ініціативи», було укладено іпотечний договір від 16 вересня 2005 року № 10/І-05, за умовами якого ОСОБА_1 передала банку в іпотеку вищевказану квартиру.
17 грудня 2012 року між ПАТ «Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк» та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено договір відступлення прав вимоги, згідно із яким до товариства перейшло право вимоги за кредитним договором від 16 вересня 2005 року № 27/кф-05 та іпотечним договором від 16 вересня 2005 року № 10/І-05.
29 травня 2019 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державним реєстратором виконавчого комітету Василівської районної державної адміністрації Запорізької області Міюц С. О. було замінено власника іпотечної квартири з ОСОБА_1 на ТОВ «Кредитні ініціативи». Вказана квартира була передана ТОВ «Кредитні ініціативи» в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного договору від 16 вересня 2005 року № 10/І-05.
Посилаючись на те, що не отримували повідомлення від кредитора про намір звернути стягнення не предмет іпотеки, а також на не проведення оцінки нерухомого майна, порушення порядку проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень, порушення норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», позивачі просили скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01 червня 2019 року, індексний номер: 47154467, прийняте державним реєстратором виконавчого комітету Василівської районної державної адміністрації Запорізької області Міюц С. О., яким замінено власника квартири АДРЕСА_2 , з  ОСОБА_1 на ТОВ «Кредитні ініціативи» (номер запису про право власності: 31816692) та поновити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності ОСОБА_1 на вказану квартиру.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя 
від 15 листопада 2021 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 14 червня 2022 року, відмовлено у задоволенні позову.
Судові рішення мотивовано тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки було здійснено кредитором відповідно до вимог чинного законодавства на підставі відповідного застереження, що міститься в іпотечному договорі, у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором, розмір якої станом на 13 березня 2019 року становив 64 581,94 дол. США. Повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки було направлено позивачам рекомендованими листами на адресу і у спосіб, передбачений умовами кредитного і іпотечного договорів. Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно не передбачено проведення оцінки нерухомості у випадку звернення стягнення на неї у позасудовому порядку. Позивачами не надано належних і допустимих доказів, що спірна квартира є місцем їх постійного проживання, і що у них відсутнє на праві власності інше житло. ОСОБА_1 за даними її паспорта зареєстрована в іншому житловому приміщенні та є співвласником іншого житлового приміщення, в якому зареєстровано її постійне місце проживання.
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
У жовтні 2022 року  ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення судів першої та апеляційної інстанцій, у якій просять скасувати вказані судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
У касаційній скарзі скаржники посилаються на підстави касаційного оскарження, визначені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
Скаржники обґрунтовують касаційну скаргу тим, що на їхню адресу не надходило повідомлення іпотекодержателя про усунення порушень у порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується матеріалами справи.
Представником ТОВ «Кредитні ініціативи» до матеріалів справи разом із відзивом було надано: повідомлення про відправлення № 5002849013 від 28 квітня 2019 року вих. № 304/08 ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій», які є неналежним доказом вручення повідомлень на адресу скаржників, оскількиТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій» не є офіційним оператором поштового зв`язку, не внесено до Єдиного державного реєстру операторів поштового зв`язку, а тому докази, подані відповідачем, не можуть вважатися належними доказами направлення будь-якого виду поштових відправлень, тим більше для вчинення реєстраційних дій державним реєстратором.
Крім того, судами не було взято до уваги що в листах-повідомленнях ТОВ «Служба експрес-доставки Меркурій» зазначено, що відправлення від 28 квітня 2019 року після двох невдалих спроб повернені відправнику.
Жодних доказів того, що у вказаних поштових відправленнях дійсно знаходилися повідомлення-вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки суду надано не було, на що суди не звернули уваги. 
Крім того, безпідставним є висновок суду апеляційної інстанції щодо повернення повідомлень відправникові з підстав відмови адресатів від їх отримання, оскільки жодні повідомлення про намір ТОВ «Кредитні ініціативи» звернути стягнення на предмет іпотеки скаржникам не направлялися та їм ніхто не повідомляв про необхідність отримання відправлень, зокрема, кур`єр ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій».
У матеріалах реєстраційної справи містяться повідомлення ТОВ «Кредитні Ініціативи» про звернення стягнення на предмет іпотеки від 28 березня 2019 року № 761 та доданий до них реєстр відправки рекомендованої кореспонденції. Доказів того, що державному реєстратору надавалися листи ТОВ «Служба експрес-доставки Меркурій» матеріали справи не містять.
Таким чином, поштові повідомлення про нібито направлення вимог на адресу позивачів складені юридичною особою, яка не має повноважень на такі дії, свідчать про недопустимість вищевказаних доказів, та які не повинні були братися судом до уваги.
Опису вкладення до цінного листа надано не було, що свідчить про відсутність належних та допустимих доказів вручення направлення позичальнику та іпотекодавцю саме повідомлення від 28 березня 2019 року № 2761, а не будь-якого іншого документа.
Більш того, Закон України «Про іпотеку» та Порядок про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України, чітко передбачали, що для реєстрації права власності на підставі договору іпотеки необхідно надати докази вручення вимоги, а не лише факту її надсилання або неможливості вручення.
Судами попередніх інстанцій було проігноровано не лише відсутність доказів того, що саме вимоги в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку» направлялися на адресу позичальника та майнового поручителя, але й відсутність факту отримання вказаної вимоги, що є обов`язковим для вчинення реєстраційної дії.
Суди не застосували до спірних правовідносин практику Верховного Суду, викладену у постановах від 09 грудня 2020 року у справі № 607/12919/19 та у справі № 522/16975/16-ц.
Скаржники вказували, що обов`язковою умовою для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку є: наявність доказу вручення вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки; наявність оцінки про розмір вартості майна на момент звернення стягнення; погодження оцінки предмету іпотеки з іпотекодавцем.
У повідомленні від 28 березня 2019 року № 761, копії якого надано представником ТОВ «Кредитні ініціативи» до матеріалів справи, відсутня інформація щодо ціни предмета іпотеки. Оцінка предмета іпотеки була здійснена 25 квітня 2019 року. Про оцінку та вартість майна іпотекодевець не повідомлялася, що не заперечувалося в судовому засіданні представником ТОВ «Кредитні ініціативи».
Відповідно, іпотекодавець не могла погодити вартість майна - предмета іпотеки до моменту звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, ТОВ «Кредитні ініціативи» було звернено стягнення на предмет іпотеки без погодження оцінки вартості майна - предмета іпотеки іпотекодавцем, що свідчить про порушення порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності.
Також зазначили, що дія мораторію на примусове стягнення майна громадян, яке є забезпеченням за валютними кредитами, розповсюджується і на позасудовий порядок такого стягнення.
Скаржник ОСОБА_2 вказував, що спірна квартира використовується ним як місце постійного проживання і є єдиним житлом. Згідно із відомостями з державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстрацію права власності у нього немає у власності об`єктів нерухомого майна, що мають статус житлових.
Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»чітко вказується на причини, коли нерухоме житлове майно не може бути примусово стягнуте, а саме: якщо таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно.
Суди першої та апеляційної інстанцій розцінили як недостатній доказ паспорт громадянина України ОСОБА_2 з відміткою про зареєстроване місце проживання та те, що ОСОБА_2 використовує спірну квартиру як постійне місце проживання.
Судами також не було враховано, що позичальник та іпотекодавець не надавали згоду на відчуження спірної квартири, яка є необхідною умовою для застосування позасудового стягнення на предмет іпотеки, передбаченого законодавством, що підтверджується правовою позицією Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 465/1310/17.
Аргументи інших учасників справи
У відзиві на касаційну скаргу ТОВ «Кредитні ініціативи» через свого представника просило касаційну скаргу залишити без задоволення, рішення судів залишити без змін.
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 07 грудня 2022 року відкрито касаційне провадження, витребувано цивільну справу № 335/10362/20 із Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя, відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про зупинення дії рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя 
від 15 листопада 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 14 червня 2022 року. 
У грудні 2022 року справа № 335/10362/20 надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 05 квітня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами 
16 вересня 2005 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_2 укладено договір про іпотечний кредит № 27/кф-05 із подальшим внесенням змін та доповнень, відповідно до умов якого банк надав боржнику кредит у сумі 40 000,00 дол. США, а боржник зобов`язався повернути наданий кредит і сплатити проценти за користування у сумі, строки та на умовах, що передбачені кредитним договором. Дата повернення кредиту - не пізніше 15 вересня 2015 року (т. 1 а. с. 17-29).
З метою забезпечення належного виконання зобов`язання за кредитним договором 16 вересня 2005 року між ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір від 16 вересня 2005 року № 10/І-05, відповідно до якого остання передала банку в іпотеку трикімнатну квартиру, загальною площею 63,3 кв. м, житловою площею 43,41 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 30-35).
Відповідно до договору про внесення змін від 25 грудня 2007 року № 1 до іпотечного договору від 16 вересня 2005 року № 10/І-05 сторони оцінили предмет іпотеки у 379 760,00 грн (т. 1 а. с. 160, 161).
17 грудня 2012 року між банком та ТОВ «Кредитні ініціативи» укладено договір відступлення прав вимоги, відповідно до якого банк відступив ТОВ «Кредитні ініціативи» права вимоги за вищевказаними договорами.
Вказані обставини визнані учасниками справи, а тому в силу частини першої статті 82 ЦПК України не підлягають доказуванню.
ОСОБА_2 належним чином умови кредитного договору не виконував, належні до сплати щомісячні платежі не вносив, внаслідок чого станом на 13 березня 2019 року загальний розмір заборгованості за кредитом становив 64 581,94 дол. США, із яких: 19 472,40 дол. США - заборгованість за кредитом, 18 744, 51 дол. США - за відсотками, 26 365,03 дол. США - пеня.
28 березня 2019 року ТОВ «Кредитні ініціативи» через АТ «Укропошта» та ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій» направило ОСОБА_2 та ОСОБА_1 рекомендоване повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Поштові відправлення повернулися відправникові, оскільки адресати відмовилися від їх отримання (т. 1 а. с. 73-85).
01 червня 2019 року державним реєстратором виконавчого комітету Василівської районної державної адміністрації Запорізької області Міюц С. О. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , за ТОВ «Кредитні ініціативи» (т. 1 а. с. 153).
Відповідно до висновку ТОВ «Незалежної експертної компанії» від 25 квітня 2019 року ринкова вартість іпотечного майна 957 125,00 грн (т. 1 а. с. 86).
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина перша та друга статті 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
Згідно із пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1054 ЦК України).
Згідно зі статтею 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За змістом статті 11 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання в межах вартості предмета іпотеки.
Відповідно до частин першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто законом чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Пунктом 5.1 іпотечного договору сторонами було погоджено, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 5.2 іпотечного договору сторонами було погоджено, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з цим договором в добровільному (позасудовому) порядку.
Пунктом 5.3 іпотечного договору визначено, що задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку наступним чином: 
- продажу безпосередньо іпотекодавцем предмету іпотеки третій особі на корить іпотекодержателя;
- передачі іпотекодавцем у власність іпотекодаржателю предмета іпотеки в рахунок виконання боржником основного зобов'язання за кредитним договором у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». В цьому випадку цей договір виступає правовстановлювальним документом та є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. Протягом трьох днів з моменту такої реєстрації іпотекодавець зобов`язаний передати всю технічну та іншу документацію щодо предмета іпотеки; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; 
- іншим способом, що не суперечить чинному законодавству на момент реалізації предмета іпотеки.
У пункті 8.5 іпотечного договору передбачено, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів (або телеграм) чи приймаються кожною стороною власноручно (т. 1 а. с. 30-35).
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).
У статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Відповідно до наданих на ухвалу Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 24 травня 2021 року Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради матеріалів реєстраційної справи на житлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , у ній міститься документи, а саме: копія рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, копія іпотечного договору від 16 вересня 2005 року, копія договору про внесення змін 
від 25 грудня 2007 року № 1 до іпотечного договору № 10/І-05 від 16 вересня 2005 року, копія договору про внесення змін від 25 грудня 2007 року № 2 до іпотечного договору № 10/І-05 від 16 вересня 2005 року, копії повідомлень ТОВ «Кредитні ініціативи» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, копія поштового реєстру із зазначенням відправника ТОВ «Кредитні ініціативи», отримувачів ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , реєстр відправки рекомендованої кореспонденції № 66 із зазначенням отримувачів ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , копія чека ПАТ «Укрпошта» про відправлення листів 
від 08 квітня 2019 року (т. 1 а. с. 153-180).
Матеріали реєстраційної справи не містять опису вкладення у листи, що були направлені ОСОБА_2 , ОСОБА_1 .
Також матеріали реєстраційної справи не містять підтвердження особистого вручення ОСОБА_2 та ОСОБА_1 повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки чи конверти вказаних цінних листів, що повернулися не врученими вказаним особам, із відміткою поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
На підтвердження направлення позивачам вимоги про усунення порушень відповідачем були надані повідомлення від ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій» № 302/08, № 303/08, № 304/08 щодо того, що відправлення 
від 28 квітня 2019 року № S002849011, № S002849012, № S002849013, направлені отримувачам ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , після двох невдалих спроб вручення кур`єром повернуті відправникові.
Однак із зазначених повідомлень неможливо встановити підстави, з яких вони не були вручені та зміст направлених ТОВ «Служба експрес-доставки «Меркурій» відправлень від 28 квітня 2019 року № S002849011, № S002849012, № S002849013. Досліджені повідомлення не підтверджують направлення ОСОБА_2 , ОСОБА_1 вимог про усунення порушень чи повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно із пунктом 57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 
від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку із виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до частин третьої та четвертої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Частиною п`ятою статті 12 ЦПК України закріплено, що суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зокрема: керує ходом судового процесу; роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.
Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (стаття 76 ЦПК України).
Доказів на підтвердження факту направлення вказаних письмових вимог банком позивачам матеріали справи не містять, відповідач таких доказів не подав, що є його процесуальним обов`язком (статті 12, 81 ЦПК України).
Наведеного суд апеляційної інстанції не врахував та дійшов передчасного висновку про повідомлення позивачів про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
Згідно із частиною четвертою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Ураховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що суд апеляційної інстанції ухвалив рішення з порушенням норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, що є підставою для скасування оскаржуваного рішення апеляційного суду та направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Під час нового розгляду справи апеляційному суду необхідно повно та всебічно дослідити обставини справи, дати належну оцінку доказам у справі, їх належності та допустимості, доводам та запереченням сторін, ухвалити законне, обґрунтоване та справедливе рішення.
З урахуванням наявних у справі доказів апеляційний суд має перевірити доводи позивачів про їх повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, як і перевірити доводи банку про зворотнє.
Згідно із частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки за результатами касаційного перегляду постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити частково.
Постанову Запорізького апеляційного суду від 14 червня 2022 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                   А. І. Грушицький
 
Судді:                                                                                               С. О. Карпенко
 
І. В. Литвиненко
 
Є. В. Петров
 
В. В. Пророк