Постанова                                           
Іменем України
17 травня 2023 року
м. Київ
справа № 522/5582/16-ц
провадження № 61-3982св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Петрова Є. В., Сердюка В. В., 
учасники справи:
позивач - департамент комунальної власності Одеської міської ради,
відповідачі: ОСОБА_1 , акціонерне товариство «Державний ощадний банк України», 
треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Одеська міська рада,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного суду від 30 січня 2020 року у складі колегії суддів: Гірняк Л. А., Сегеди С. М., Цюри Т. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2016 року департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , публічного акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» (далі - 
ПАТ «Ощадбанк»), назву якого змінено на акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» (далі - АТ «Ощадбанк»), треті особи: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Одеська міська рада, про визнання недійсним іпотечного договору, скасування записів про державну реєстрацію, витребування майна та виселення.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_2 набула право власності 
на нежитлове підвальне приміщення загальною площею 102,3 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , на підставі рішення Приморського районного суду міста Одеси від 29 травня 2007 року у справі № 2-6058/07, яке скасоване за нововиявленими обставинами ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 16 червня 2009 року.
Відповідно до договору купівлі-продажу від 19 липня 2007 року ОСОБА_2 продала цей об`єкт нерухомості ОСОБА_3 , яка 12 грудня 2007 року відчужила зазначене майно на користь ОСОБА_1 . Отже, ОСОБА_1 став власником нежитлового приміщення загальною площею 102,3 кв. м на АДРЕСА_1 та здійснив його реконструкцію, внаслідок чого площа цього приміщення збільшилась до 174,7 кв. м, 
а у подальшому звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати за ним право власності на реконструйоване майно.
Заочним рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 02 липня 2008 року у справі № 2-7257/08 позов ОСОБА_1 задоволено та визнано за ним право власності на нежитлове підвальне приміщення площею 
174,7 кв. м на АДРЕСА_1 . Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 11 жовтня 2011 року заочне рішення Приморського районного суду міста Одеси від 02 липня 2008 року скасовано, справу направлено на новий розгляд. Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 02 листопада 2011 року позовну заяву ОСОБА_4 до Одеської міської ради про визнання права власності на нежитлове підвальне приміщення залишено без розгляду, оскільки належним чином повідомлений позивач повторно не з`явився у судове засідання.
10 жовтня 2008 року між відкритим акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» (далі - ВАТ «Ощадбанк») та ОСОБА_1 укладено договір відновлювальної кредитної лінії № 2476-н, відповідно до умов якого останній отримав кредит у розмірі 732 400 грн зі сплатою 21 % річних з терміном повернення до 10 жовтня 2018 року. Кредитні зобов`язання були забезпечені договором іпотеки від 10 жовтня 2008 року, укладеним між банком та ОСОБА_1 , предметом якого є спірне приміщення загальною площею 174,7 кв. м на 
АДРЕСА_1 .
У січні 2011 року департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа - Одеська міська рада, про визнання недійсним договору 
купівлі-продажу спірного підвального приміщення, витребування цього майна і виселення.
Рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 07 лютого 
2012 року у справі № 2/1522/5404/11 визнано недійсним нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу від 19 липня 2007 року, за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купила нежитлове приміщення площею 102,3 кв. м на АДРЕСА_1 ; витребувано від ОСОБА_1 зазначене нежитлове приміщення на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради; виселено ОСОБА_1 
зі спірного нежитлового приміщення та передано це приміщення департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 19 травня 2014 року скасовано рішення Приморського районного суду міста Одеси від 07 лютого 2012 року і ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 08 липня 2015 року касаційну скаргу департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково, рішення Апеляційного суду Одеської області від 19 травня 2014 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 18 листопада 2015 року апеляційну скаргу ПАТ «Ощадбанк» в особі філії - Одеського ОУ 
АТ «Ощадбанк» задоволено частково. Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 07 лютого 2012 року скасовано. Відмовлено 
у задоволенні позовних вимог департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа - Одеська міська рада, про визнання недійсним договору 
купівлі-продажу зазначеного нежитлового приміщення від 19 липня 
2007 року, витребування цього майна і виселення.
Звертаючись з позовом у цій справі, департамент комунальної власності Одеської міської ради вважав, що ОСОБА_1 не набув у встановленому законом порядку право власності на підвальне приміщення, тому не мав права передавати зазначений об`єкт нерухомості в іпотеку. Вказував, що 
у разі задоволення позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння іпотека цього майна припиняється.
На підставі викладеного департамент комунальної власності Одеської міської ради просив: 
- визнати недійсним іпотечний договір від 10 жовтня 2007 року, укладений між ВАТ «Ощадбанк» і ОСОБА_1 на нежитлове підвальне приміщення загальною площею 174,7 кв. м на АДРЕСА_1 , 
який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Муль Н. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1248;
- витребувати від ОСОБА_1 нежитлове підвальне приміщення загальною площею 174,7 кв. м, яке розташоване на 
АДРЕСА_1 на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діє департамент комунальної власності Одеської міської ради;
- усунути перешкоди у користуванні шляхом виселення ОСОБА_1 
з нежитлового підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради;
- скасувати запис про державну реєстрацію права власності за 
ОСОБА_1 на вказане нежитлове підвальне приміщення;
- скасувати запис про державну реєстрацію іпотеки нежитлового підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м, яке розташоване на 
АДРЕСА_1 , запис про іпотеку № 8054546;
- скасувати запис у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна про державну реєстрацію обтяження нежитлового підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м, що розташоване на АДРЕСА_1 , запис про обтяження № 8054495.
Короткий зміст судових рішень судів першої й апеляційної інстанцій 
і мотиви їх ухвалення
Рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 31 січня 2019 року позов задоволено.
Визнано недійсним іпотечний договір від 10 жовтня 2007 року щодо нежитлового підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м на                            АДРЕСА_1 , який укладений між ВАТ «Ощадбанк» 
і ОСОБА_1 , нотаріально посвідчений приватним нотаріусом 
Муль Н. С. та зареєстрований у реєстрі за № 1248.
Витребувано від ОСОБА_1 нежитлове підвальне приміщення загальною площею 174,7 кв. м, що розташоване на 
АДРЕСА_1 , на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради, від імені якої діє департамент комунальної власності Одеської міської ради. 
Усунуто перешкоди у користуванні шляхом виселення ОСОБА_1 
з нежилого підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради. 
Скасовано запис про державну реєстрацію права власності за 
ОСОБА_1 на нежитлове підвальне приміщення загальною площею 
174,7 кв. м, яке розташоване на АДРЕСА_1 , в книзі: 79 неж-121 (реєстраційний номер майна 19288171).  
Скасовано запис про державну реєстрацію іпотеки нежитлового підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м, що розташоване на 
АДРЕСА_1 , запис про іпотеку № 8054546. 
Скасовано запис у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна про державну реєстрацію обтяження нежитлового підвального приміщення загальною площею 174,7 кв. м, що розташоване на 
АДРЕСА_1 , запис про обтяження № 8054495.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що ОСОБА_1 під час укладення іпотечного договору, яким передано в іпотеку спірне нежитлове приміщення, не мав необхідного обсягу повноважень власника цього майна, отже, не мав права на розпорядження зазначеним нерухомим майном. Оскільки оспорюваний іпотечний договір не відповідає вимогам частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), то відповідно до частини першої статті 215 цього Кодексу його необхідно визнати недійсним. Позивач є власником вказаного нежитлового підвального приміщення, це майно вибуло з володіння останнього не з його волі, тому відповідно до статті 388 ЦК України він має право витребувати спірне майно від добросовісного набувача. Інші позовні вимоги є похідними від позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння, тому підлягають задоволенню.
Постановою Одеського апеляційного суду від 20 січня 2020 року апеляційну скаргу ПАТ «Ощадбанк» в особі філії - Одеського ОУ АТ «Ощадбанк» задоволено. 
Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 31 січня 2019 року скасовано та прийнято нову постанову, якою позовну заяву залишено без задоволення. 
Стягнуто з департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь ПАТ «Ощадбанк» судовий збір у розмірі 2 067 грн.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що спірне приміщення площею 102,3 кв. м було спільною власністю мешканців будинку АДРЕСА_1 . Право власності на реконструйоване приміщення площею 174,7 кв. м ОСОБА_1 набув 02 липня 2008 році на підставі рішення суду, зареєстрував його в реєстраційних органах 
07 серпня 2008 року, іпотечний договір з банком уклав 10 жовтня 2008 року. Отже, договір іпотеки відповідав вимогам статей 203, 215 ЦК України, оскільки на час його укладення ОСОБА_1 володів спірним майном на підставі рішення суду. Суд першої інстанції не звернув уваги, що орган місцевого самоврядування з позовом у цій справі до суду звернувся через 
8 років з часу виникнення спірних правовідносин, чим порушив принцип правової визначеності, тому вимоги останнього задоволено помилково.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У касаційній скарзі департамент комунальної власності Одеської міської ради, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову Одеського апеляційного суду 
від 30 січня 2020 року та залишити в силі рішення Приморського районного суду міста Одеси від 31 січня 2019 року.
У касаційній скарзі як на підставу оскарження судових рішень 
департамент комунальної власності Одеської міської ради посилався на пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Вказував, що суд апеляційної інстанції 
не врахував висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 663/2070/15-ц, від 07 червня 2018 року у справі 
№ 668/8830/15-ц.
Касаційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_1 не мав правових підстав для володіння та розпорядження спірним майном, оскільки судове рішення, на підставі якого він набув право власності на нього, скасоване. Департамент комунальної власності Одеської міської ради у січні 2011 року звертався до суду з відповідним позовом з метою захисту прав територіальної громади на підвальне приміщення на 
АДРЕСА_1 , проте рішенням Апеляційного суду Одеської області 
від 18 листопада 2015 року у справі № 2/1522/5404/11 в задоволенні вказаних вимог відмовлено у зв`язку з незалученням до участі у справі як відповідача банку. Проте позивачу на той час не було відомо про передачу 
в іпотеку спірного майна. Судовими рішеннями у справі № 2/1522/5404/11 встановлено, що спірне приміщення є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси, вибуло з володіння останньої без її волі та було неодноразово продано, а  ОСОБА_1 не мав права розпоряджатися цим майном. Висновки апеляційного суду не підтверджуються матеріалами справи та суперечать встановленим у справі № 2/1522/5404/11 обставинам.
Оскільки, передаючи в іпотеку банку нежитлове приміщення, ОСОБА_1 не набув на нього права власності в установленому законом порядку, то іпотечний договір суперечить ЦК України та Закону України «Про іпотеку», відповідно, його необхідно визнати недійсним. Вимога про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення є похідною вимогою про витребування майна, тому також підлягає задоволенню. Апеляційний суд дійшов помилкового висновку, що позивач порушив принцип правової визначеності, а також залишив поза увагою, що орган місцевого самоврядування з 2011 року намагається захистити порушене право територіальної громади на спірне майно, зокрема, шляхом звернення до суду з відповідним позовом. При цьому про існування іпотечного договору позивач дізнався лише у 2013 році після оскарження банком судового рішення у справі № 2/1522/5404/11. Позов у цій справі подано у межах позовної давності. 
Доводи інших учасників справи
Інші учасники справи не скористалися своїми правами на подання до суду своїх заперечень щодо змісту і вимог касаційної скарги, відзиву на касаційну скаргу до касаційного суду не направили.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
27 лютого 2020 року департамент комунальної власності Одеської міської ради надіслав засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 30 січня 2020 року.
Ухвалою Верховного Суду від 18 березня 2020 року касаційну скаргу залишено без руху та надано строк для усунення недоліків касаційної скарги.
На виконання вимог указаної вище ухвалидепартамент комунальної власності Одеської міської ради надіслав матеріали на усунення недоліків касаційної скарги.
Ухвалою Верховного Суду від 16 квітня 2020 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
Справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 22 квітня 2021 року справу № 522/5582/16-ц призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2021 року зупинено касаційне провадження у цій справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 461/12525/15-ц.
Ухвалою Верховного Суду від 15 березня 2022 року поновлено касаційне провадження.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що відповідно до розпорядження виконавчого комітету Жовтневої районної Ради народних депутатів міста Одеси від 03 вересня 1992 року № 508 ОСОБА_2 була надана квартира  АДРЕСА_2 . Під указаною квартирою знаходилося спірне допоміжне нежитлове підвальне приміщення площею 102,3 кв. м.
ОСОБА_2 набула право власності на нежитлове приміщення загальною площею 102,3 кв. м, що розташоване на АДРЕСА_1 , на підставі рішення Приморського районного суду міста Одеси від 29 травня 2007 року у справі № 2-6058/07, яке скасоване за нововиявленими обставинами ухвалою Приморського районного суду міста Одеси 
від 16 червня 2009 року.
Право власності ОСОБА_2 на нежитлове підвальне приміщення загальною площею 102,3 кв. м, що розташоване на 
АДРЕСА_1 , було зареєстроване у комунальному підприємстві «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» (далі - КП «Одеське БТІ РОН») 20 червня 2007 року.
Відповідно до договору купівлі-продажу від 19 липня 2007 року вказаний об`єкт нерухомості ОСОБА_2 продала ОСОБА_3 , яка 27 липня 
2007 року зареєструвала право власності на нього в КП «Одеське 
БТІ РОН».
Згідно з договором купівлі-продажу від 12 грудня 2007 року ОСОБА_3 продала ОСОБА_1 спірний об`єкт нерухомості, право власності на нього останнім зареєстровано у КП «Одеське БТІ РОН» 14 грудня 2007 року.
ОСОБА_1 , ставши власником зазначеного об`єкту нерухомості, 
здійснив реконструкцію, внаслідок чого його площа збільшилась 
до 174,7 кв. м.
Право власності на нежитлове підвальне приміщення площею 174,7 кв. м на АДРЕСА_1 визнано за ОСОБА_1 рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 02 липня 2008 року у справі № 2-7257/08, яке було скасоване ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 11 жовтня 2011 року у зв`язку з нововиявленими обставинами. 
Ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 02 листопада 
2011 року у справі № 2-7257/08 позов ОСОБА_1 про визнання за ним права власності на вказане реконструйоване нежитлове підвальне приміщення на  АДРЕСА_1 залишено без розгляду.
ОСОБА_1 07 серпня 2008 року зареєстрував у КП «Одеське БТІ РОН» право власності на нежитлове підвальне приміщення площею 174,7 кв. м на АДРЕСА_1 .
10 жовтня 2008 року між ВАТ «Ощадбанк» та ОСОБА_1 укладено договір відновлювальної кредитної лінії, відповідно до умов якого останній отримав кредит у розмірі 732 400 грн зі сплатою 21 % з терміном повернення до 10 жовтня 2018 року.
У забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, 
ВАТ «Ощадбанк» та ОСОБА_1 10 жовтня 2008 року уклали іпотечний договір, предметом іпотеки є допоміжне нежитлове підвальне приміщення загальною площею 174,7 кв. м, яке розташоване на  
АДРЕСА_1 .
У січні 2011 року департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа - Одеська міська рада, про визнання недійсним договору 
купівлі-продажу спірного нежитлового приміщення, витребування цього майна і виселення.
Рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 07 лютого 
2012 року у справі № 2/1522/5404/11 визнано недійсним нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу від 19 липня 2007 року, за яким ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купила нежитлове приміщення площею 102,3 кв. м на АДРЕСА_1 ; витребувано від ОСОБА_1 зазначене нежитлове приміщення на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради; виселено ОСОБА_1 зі спірного нежилого приміщення та передано це майно департаменту комунальної власності Одеської міської ради.
Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 19 травня 2014 року скасовано рішення Приморського районного суду міста Одеси від 07 лютого 2012 року і ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних 
і кримінальних справ від 08 липня 2015 року касаційну скаргу департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково, рішення Апеляційного суду Одеської області від 19 травня 2014 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 18 листопада 2015 року апеляційну скаргу ПАТ «Ощадбанк» в особі філії - Одеського ОУ 
АТ «Ощадбанк» задоволено частково. Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 07 лютого 2012 року скасовано. Відмовлено 
у задоволенні позовних вимог департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа - Одеська міська рада, про визнання недійсним договору 
купівлі-продажу зазначеного вище приміщення, витребування цього майна і виселення.
Судовими рішеннями у справі № 2/1522/5404/11 встановлено, що у будинку АДРЕСА_1 розташоване допоміжне нежитлове підвальне приміщення загальною площею 156,5 кв. м, яке є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси та перебуває в управлінні департаменту комунальної власності Одеської міської ради. До складу вказаного приміщення площею 156,5 кв. м входить спірне підвальне приміщення площею 102,3 кв. м, яке також є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження 
в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частинами першою та другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, враховуючи наступне.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Статтею 16 ЦК України передбачене право на звернення до суду за захистом свого права і встановлені способи захисту, серед яких є визнання права, 
а також відновлення становища, яке існувало до порушення.
Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
За змістом статей 317, 319, 321 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.
Відповідно до статей 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.
Згідно зі статтею 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
Суд першої інстанції встановив, що спірне нежитлове приміщення належало до комунальної власності територіальної громади міста Одеси, тому останнє має право на захист своїх порушених прав.
Вказані обставини встановлені і рішенням Апеляційного суду Одеської області від 18 листопада 2015 року у справі № 2/1522/5404/11, яке 
набрало законної сили, зокрема, встановлено, що у будинку 
АДРЕСА_1 розташоване допоміжне нежитлове підвальне приміщення загальною площею 156,5 кв. м, яке є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси та перебуває в управлінні департаменту комунальної власності Одеської міської ради. До складу вказаного приміщення площею 156,5 кв. м входить спірне підвальне приміщення площею 102,3 кв. м, яке також є комунальною власністю територіальної громади міста Одеси.
За загальними правилами доказування, визначеними 
статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Матеріально-правовий зміст обов`язку подавати докази полягає в тому, що у випадку його невиконання суб`єктом доказування і неможливості отримання доказів суд має право визнати факт, на який посилалася заінтересована сторона, неіснуючим, чи навпаки, як це має місце при використанні презумпції, існуючим, якщо інше не доказано другою стороною.
Винятки із загальних правил доказування передбачено 
статтею 82 ЦПК України, частиною четвертою якої встановлено, що обставини, встановлені рішенням у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Тобто преюдиційні факти - це факти, встановлені судовими рішеннями, що набрали законної сили і не підлягають доведенню в іншій справі. При цьому преюдиціальне значення процесуальним законом надається саме фактам, встановленим судовим рішенням, але не правовій оцінці таких фактів, здійснених судом чи іншим органом, який вирішує спір.
Отже, помилковими є висновки апеляційного суду про те, що спірне приміщення площею 102,3 кв. м було спільною власністю мешканців будинку АДРЕСА_1 , оскільки такі висновки не підтверджені матеріалами справи та спростовуються судовим рішенням 
в іншій справі, яке набрало законної сили та є преюдиційним для вирішення спору в цій справі.
Обґрунтовуючи заявлені у справі вимоги, позивач вказував, що спірне нежитлове приміщення перейшло з власності територіальної громади на підставі судового рішення, яке у подальшому було скасоване, до 
 ОСОБА_2 , яка продала його ОСОБА_3 , остання відчужила це майно ОСОБА_1 , який (після реконструкції вказаного приміщення) передав зазначене майно в іпотеку банку. Департамент комунальної власності Одеської міської ради вважав, що порушене право підлягає захисту шляхом: витребування майна, визнання недійсним іпотечного договору, скасування записів про державну реєстрацію та виселенні.
Ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування. Тим більше, що пріоритет норм міжнародного права за наявності колізій з внутрішнім законодавством надає судам України досить широкі повноваження при обранні джерела права задля вирішення конкретного спору.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння 
(стаття 387 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц зробила висновок, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі 
статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а в разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним 
(частини перша-третя статті 388 ЦК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року 
у справі № 522/7636/14-ц викладено висновок про те, що за змістом 
статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Отже, з урахуванням викладених вище норм процесуального та матеріального права однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.
Судами встановлено, що спірне нежитлове приміщення вибуло з власності територіальної громади міста Одеси без волі власника - на підставі рішення суду, яке у подальшому скасовано.
Так,  ОСОБА_2 набув право власності на нежитлове підвальне приміщення загальною площею 102,3 кв. м, що розташоване на 
АДРЕСА_1 , на підставі рішення Приморського районного суду міста Одеси від 29 травня 2007 року у справі № 2-6058/07, яке скасоване ухвалою Приморського районного суду міста Одеси 
від 16 червня 2009 року. 
За договорами купівлі-продажу від 19 липня 2007 року та від 12 грудня 
2007 року вказане нежитлове приміщення загальною площею 102,3 кв. м на АДРЕСА_1 було неодноразово відчужене, останнім власником став ОСОБА_1 , який здійснив реконструкцію цього майна, внаслідок чого його площа збільшилась до 174,7 кв. м.
Право власності на нежитлове підвальне приміщення площею 174,7 кв. м на АДРЕСА_1 було визнано за ОСОБА_1 рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 02 липня 2008 року у справі № 2-7257/08, проте вказане рішення було скасоване ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 11 жовтня 2011 року.
При цьому Велика Палата Верховного Суду зазначала, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення (постанова від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 також зазначила, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінились чи припинились на підставі відповідного рішення.
Отже, спірне майно вибуло з власності територіальної громади міста Одеси на підставі судового рішення, яке у подальшому було скасоване, тому вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як 
в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).
Право власника згідно із частиною першою статті 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов`язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Правові підстави, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, 
є вичерпними.
Зазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду від 09 січня 2023 року у справі № 461/7749/16-ц.
Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України 
у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц).
За таких обставин правильними є доводи департаменту комунальної власності Одеської міської ради щодо обґрунтованості позовних вимог про витребування майна.
Під час розгляду справи спростована презумпція правомірності набуття  ОСОБА_2  права власності на спірне майно. Суд першої інстанції на підставі належним чином оцінених доказів встановив, що спірне нежитлове приміщення вибуло з власності позивача поза його волею, на підставі судового рішення, яке в подальшому було скасовано, що є підставою для застосування положень статті 388 ЦК України.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що територіальна громада міста Одеси є власником спірного нежилого підвального приміщення, це майно вибуло з володіння власника не з його волі, тому відповідно до статті 388 ЦК України позивач має право витребувати його від добросовісного набувача. 
Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, 
відповідає речево-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, 
коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого 
незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів 
статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц, 
від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 02 липня 2019 року 
у справі № 48/340, від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. 
Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. 
Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, 
від 02 липня 2019 року у справі № 48/340.
При цьому відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19).
Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для відновлення його права (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц).
Задоволення  позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.
Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав 
у частині належності права власності на спірне майно. 
Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі 
№ 466/8649/16-ц).
Враховуючи викладене, відсутні правові підстави для задоволення заявлених департаментом комунальної власності Одеської міської ради вимог про скасування записів про державну реєстрацію права власності за 
ОСОБА_1 на спірне нежитлове підвальне приміщення.
Предметом цього спору є, зокрема, вимога позивача про визнання договору іпотеки недійсним.
Відповідно до статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України.
Так, статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частиною третьою статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсний правочин не створює наслідків, крім пов`язаних з його недійсністю (частина перша статті 216 Цивільного кодексу України).
За статтею 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.
У розумінні наведених норм оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але на час розгляду справи судом має право власності чи інше речове право на предмет правочину та/або претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи про визнання правочину недійсним спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи також може полягати 
в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було на час пред`явлення позову порушено цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний та ефективний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (постанови 
від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 15 січня 2020 року 
у справі № 587/2326/16-ц, від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18, 
від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц).
Статтею 216 ЦК України передбачено загальні наслідки недійсності правочину: недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Отже, такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину застосовується у випадках, коли необхідно відновити становище, яке існувало до укладення правочину. Застосування зазначених правових наслідків засвідчує факт повернення сторін у первісний стан, який мав місце до вчинення недійсного правочину, тобто має місце двостороння реституція.
Такий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 04 серпня 
2021 року № 910/3372/19.
Ураховуючи вищевикладене та фактичні обставини справи, встановлені судами, Верховний Суд приходить до висновку, що обраний позивачем спосіб захисту порушеного права шляхом визнання недійсним договору іпотеки є ефективним.
Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 08 березня 2023 року у справі № 199/2943/20.
Як встановлено вище, ухвалою Приморського районного суду міста Одеси 
від 16 червня 2009 року скасоване рішення Приморського районного суду міста Одеси від 29 травня 2007 року у справі № 2-6058/07, на підставі якого  ОСОБА_2 набула право власності на нежитлове приміщення загальною площею 102,3 кв. м, що розташоване на АДРЕСА_1 , яке було відчужено на корить  ОСОБА_3 , а у подальшому - на користь ОСОБА_1 .
Крім того, ухвалою Приморського районного суду міста Одеси від 11 жовтня 2011 року скасовано рішення Приморського районного суду міста Одеси 
від 02 липня 2008 року у справі № 2-7257/08, на підставі якого за 
ОСОБА_1 визнано право власності на реконструйоване нежитлове підвальне приміщення площею 174,7 кв. м на 
АДРЕСА_1 .
Таким чином, відсутні правові підстав вважати, що станом на час 
укладення спірного договору іпотеки як первісний набувач ( ОСОБА_2 ), 
так й іпотекодавець ( ОСОБА_1 ) набули у визначений законом спосіб майно, яке належало територіальній громаді. При цьому встановлено, що спірне майно вибуло з власності територіальної громади поза її волею. За таких умов іпотекодавець не мав повноважень укладати спірний договір іпотеки. Водночас територіальна громада в особі уповноважених органів не погоджувала передачу зазначеного майна в іпотеку. 
Частиною першою статті 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено вичерпний перелік об`єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: зокрема, нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності.
Отже, лише власник може передати належне йому майно в іпотеку.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства 
є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії 
учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується 
чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору 
або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов`язанням, повагу до прав інших суб`єктів, обов`язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам.
Крім того, для приватного права притаманною є така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки (врахування) поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 
2022 року в справі № 520/1185/16, постанова Верховного Суду від 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19).
Очевидно, що іпотекодержатель (позикодавець), діючи розумно та добросовісно, не мав перешкод для того, щоб до укладення договору іпотеки переконатись у правовій підставі набуття іпотекодавцем спірного майна та підстав його вибуття з комунальної власності. При цьому сама по собі реєстрація права власності на спірне майно за іпотекодавцями не змінює його статусу як такого, що вибуло з комунальної власності територіальної громади поза її волею.
Отже, зазначений правочин (договір іпотеки) не відповідає нормам законодавства, тому апеляційний суд дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в цій частині (визнання недійсним договору іпотеки, скасування записів про державну реєстрацію іпотеки та про державну реєстрацію обтяження спірного нежитлового приміщення), 
а висновки суду першої інстанції в цій частині є правильними та забезпечують поновлення порушеного права позивача.
Вимога про скасування записів про державну реєстрацію іпотеки та про державну реєстрацію обтяження нежитлового підвального приміщення, внесених на підставі договору іпотеки, у спірних правовідносинах 
є похідною вимогою від вимоги про витребування майна та визнання недійсним оспорюваного правочину (договору іпотеки) і забезпечує позивачу ефективне поновлення порушених прав.
Вказаний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 19 січня 2022 року у справі № 753/11640/16.
Департамент комунальної власності Одеської міської ради довів 
належними та допустимими доказами укладення оспорюваного правочину 
з порушенням норм матеріального права, тому відповідно до частини першої статті 203, статті 215 ЦК України такий правочин необхідно визнати недійсним, а також скасувати записи про державну реєстрацію іпотеки 
та про державну реєстрацію обтяження нежитлового підвального приміщення, відповідно, вимоги позивача в цій частині є обґрунтованими та підлягають задоволенню, а також сприяють відновленню порушеного права територіальної громади на спірне майно.
Крім того, відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Аналіз норм цивільного законодавства дає підстави для висновку про те, що у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема, із позовом про усунення перешкод 
у користуванні власністю.
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 28 вересня 2022 року у справі № 520/8004/18.
При цьому, під час розгляду справи спростована презумпція правомірності набуття  ОСОБА_2 права власності на спірне майно. У справі встановлено, що спірне нежитлове приміщення вибуло з власності позивача поза його волею, на підставі судового рішення, яке в подальшому було скасоване.
Належність спірного приміщення територіальній громаді міста Одеси та неможливість користування ним його власником через зайняття цього майна відповідачами доведена належними та допустимими доказами.
Позивач просив усунути перешкоди у користуванні спірним майном шляхом виселення  ОСОБА_1 з нежитлового приміщення, при цьому зазначивши, що останній не має правових підстав для розпорядження та володіння цим майном, оскільки судові рішення, на підставі яких було за ним зареєстроване відповідне право власності, скасовані.
Виходячи із зазначеного, позовні вимоги в цій частині до  ОСОБА_1 підлягали задоволенню, тому суд першої інстанції правильно вирішив такі вимоги.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне тлумачення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві. Певні права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися правом власності, а отже, і «майном».
Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції 
є втручання держави у право на мирне володіння майном. У практиці Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (серед багатьох інших, наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» 
від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 
2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями 
статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.
Залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, зокрема, в частині витребування спірного майна у добросовісного набувача -  ОСОБА_1 , Верховним Судом враховано, що втручання у право осіб на мирне володіння майном є законним, так як передбачене статтею 388 ЦК України.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном, може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення ЄСПЛ від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі «Трегубенко проти України»).
Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний 
і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як 
і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Встановлено, що спірне майно вибуло з власності територіальної громади поза її волею.
Вибуття майна із комунальної власності поза волею територіальної громади унеможливлює в подальшому на виконання повноважень та завдань територіальної громади міста передати його у користування найменш забезпеченим та найбільш соціально потребуючим категоріям населення територіальної громади, тому повернення такого майна у власність територіальної громади відстоює суспільний інтерес.
Право власності належить до основоположних прав людини, втілення яких 
у життя становить підвалини справедливості суспільного ладу. Захист зазначеного права гарантовано статтею першою Першого протоколу до Конвенції. Як передбачено цією міжнародно-правовою нормою, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном, 
і ніхто не може бути позбавлений власного майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права. Відповідно до практики ЄСПЛ втручання в це право повинно мати законні підстави й мету, а також бути пропорційним публічному інтересу.
Позитивні наслідки витребування (повернення) такого майна територіальній громаді є більш важливим, ніж дотримання прав відповідачів.
Особи, котрі зазнають порушення права мирного володіння майном, як 
і інших визначених Конвенцією прав, відповідно до статті 13 цього міжнародно-правового акту повинні бути забезпечені можливістю ефективного засобу юридичного захисту в національному органі.
При цьому відповідачі не позбавлені можливості відновити своє право 
у спосіб звернення до суду з вимогою про відшкодування збитків, а тому втручання у їх право не може вважатись непропорційним та таким, що порушує статтю 1 Першого протоколу до Конвенції.
Отже, у справі, яка розглядається, з огляду на характер спірних правовідносин, установлені судом обставини та застосовані правові норми, вбачається відповідність заходу втручання держави в право власності відповідачів критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ.
Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати 
з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).
Водночас  ОСОБА_1 як особа, в якої витребували нежитлове підвальне приміщення загальною площею 174,7 кв. м на 
АДРЕСА_1 на користь територіальної громади міста Одеси, а також яку виселено зі спірного приміщення, не оскаржував рішення суду першої інстанції. Рішення суду першої інстанції було переглянуто за апеляційною скаргою іпотекодержателя (ПАТ «Ощадбанк»).
При цьому ОСОБА_1 , зокрема, через представника, брав участь 
у розгляді справи в суді першої інстанції, останній після ухвалення рішення судом першої інстанції звертався до суду із заявою про ознайомлення 
з матеріалами справи та видачу повного тексту судового рішення.
Висновок суду апеляційної інстанції щодо наявності підстав для відмови 
в задоволенні позовних вимог про витребування майна та виселення з тих підстав, що спірне майно належало мешканцям будинку  АДРЕСА_1 , а суд першої інстанції не звернув уваги, що позивач звернувся до суду з позовом у цій справі через 8 років з часу виникнення спірних правовідносин, чим порушив принцип правової визначеності та помилково задовольнив позовні вимоги, зокрема щодо витребування та виселення, не ґрунтується на матеріалах справи.
Апеляційний суд безпідставно переоцінив зібрані у справі докази, не навів мотивів, чому не взяв до уваги обставини і докази, якими суд першої інстанції обґрунтовував свої висновки.
Водночас з матеріалів справи вбачається, що у січні 2011 року департамент комунальної власності Одеської міської ради звертався до суду 
з позовними вимогами про витребування нежитлового підвального приміщення площею 102,3 кв. м на АДРЕСА_1 та виселення, проте вказаний позов залишено без задоволення рішенням Апеляційного суду Одеської області від 18 листопада 2015 року у зв`язку 
з не залученням банку (ВАТ «Ощадбанк»), якому було передано в іпотеку спірне майно. Апеляційний суд у справі № 2/1522/5404/11 зазначив, що суд першої інстанції не визначився з колом осіб, які підлягали залученню до участі у справі, а позивач не позбавлений прав на пред`явлення нового позову до належних відповідачів. У березні 2016 року департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду з позовом 
у цій справі.
Крім того, орган місцевого самоврядування здійснював захист інтересів територіальної громади з моменту, коли дізнався про порушення її права на спірне майно, реалізовуючи захист останньої, зокрема, шляхом оскарження рішення Приморського районного суду міста Одеси від 29 травня 2007 року у справі № 2-6058/07 та рішення Приморського районного суду міста Одеси від 02 липня 2008 року у справі № 2-7257/08.
Відмовляючи у задоволенні заявлених у справі вимог, апеляційний суд залишив поза увагою наведені обставини, які спростовують висновки останнього про порушення позивачем принципу правової визначеності, що 
є очевидним, враховуючи послідовні дії представника територіальної громади - органу місцевого самоврядування, який діючи добросовісно 
й розсудливо, вчиняв процесуальні дії, спрямовані на повернення спірного майна його законному власнику.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Ураховуючи те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, касаційний суд змінює оскаржувану постанову в частині вирішення позовної вимоги про скасування запису про державну реєстрацію права власності на спірне нежитлове підвальне приміщення у мотивувальній частині, виклавши її цій частині у редакції цієї постанови.
Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
Враховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що рішення 
суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним іпотечного договору, скасування записів про державну реєстрацію іпотеки та про державну реєстрацію обтяження нежитлового підвального приміщення, витребування майна та виселення на підставі статті 413 ЦПК України необхідно залишити в силі, а постанову апеляційного суду в цій частині - скасувати.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною першою статі 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
За змістом частини першої статті 4 Закону України «Про судовий збір» 
(в редакції, чинній на час звернення до суду з позовом в цій справі) судовий збір справляється у відповідному розмірі від мінімальної заробітної плати 
у місячному розмірі, встановленої законом на 01 січня календарного року, 
в якому відповідна заява або скарга подається до суду, - у відсотковому співвідношенні до ціни позову та у фіксованому розмірі.
Відповідно до підпункту 1 пункту 1 частини другої статті 4 Закону 
України «Про судовий збір» (в редакції, чинній на час звернення до суду 
з позовом в цій справі) за подання до суду позовної заяви майнового характеру, яка подана юридичною особою, ставка судового збору складає 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру мінімальної заробітної плати.
За подання до суду позовної заяви немайнового характеру, яка подана юридичною особою або фізичною особою - підприємцем, встановлена ставка судового збору - 1 розмір мінімальної заробітної плати (підпункт 2 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір»). 
У статті 8 Закону України «Про Державний бюджет України на 2016 рік» установлено у 2016 році мінімальну заробітну плату у місячному розмірі: 
з 01 січня - 1 378 грн.
У випадках об`єднання в одній заяві вимог як майнового, так і немайнового характеру судовий збір підлягає сплаті як за ставками, встановленими для позовів майнового характеру, так і за ставками, встановленими для позовних заяв зі спорів немайнового характеру. Якщо в позовній заяві об`єднано дві або більше самостійних вимог немайнового характеру, пов`язані між собою, судовий збір сплачується окремо з кожної із таких вимог (або загальною сумою). 
Отже, розмір судового збору за звернення до суду з цим позовом складає 8 268 грн (6 890 грн (5 вимог немайнового характеру) + 1 378 грн (вимога майнового характеру).
Згідно з підпунктом 7 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» за подання до суду касаційної скарги на рішення суду справляється судовий збір у розмірі 200 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви.
Таким чином, за подання до суду касаційної скарги на постанову апеляційного суду в цій справі судовий збір становив 16 536 грн 
(8 268 грн ? 200 %).
Позивач сплатив 16 536 грн судового збору за подання до суду касаційної скарги.
Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві - пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, 
а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено.
При повному або частковому задоволенні позову майнового характеру до кількох відповідачів судовий збір, сплачений позивачем, відшкодовується ними пропорційно до розміру задоволених судом позовних вимог до кожного з відповідачів. Солідарне стягнення суми судових витрат законом не передбачено.
Отже, за результатом касаційного перегляду з ОСОБА_1 на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради необхідно стягнути 5 512 грн, витрат, понесених на сплату судового збору за подання касаційної скарги. 
Також за результатом касаційного перегляду з АТ «Ощадбанк»на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради необхідно стягнути 8 268 грн, витрат, понесених на сплату судового збору за подання касаційної скарги.
Керуючись статтями 141, 400, 402, 409, 412, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.
Постанову Одеського апеляційного суду від 30 січня 2020 року скасувати 
в частині вирішення позовних вимог про визнання недійсним іпотечного договору, скасування записів про державну реєстрацію іпотеки та про державну реєстрацію обтяження нежитлового підвального приміщення, витребування майна та виселення, а рішення Приморського районного суду міста Одеси від 31 січня 2019 року в цій частині залишити в силі.
Постанову Одеського апеляційного суду від 30 січня 2020 року в частині вирішення позовної вимоги про скасування запису про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на нежитлове підвальне приміщення змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради 5 512 (п`ять тисяч п`ятсот дванадцять) гривень судових витрат, понесених на сплату судового збору за подання касаційної скарги.
Стягнути з акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» на користь департаменту комунальної власності Одеської міської ради 
8 268 (вісім тисяч двісті шістдесят вісім) гривень судових витрат, понесених на сплату судового збору за подання касаційної скарги.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                  І. М. Фаловська
Судді:                                                                                               В. М. Ігнатенко
                                                                                                            С. О. Карпенко
                                                                                                            Є. В. Петров
                                                                                                            В. В. Сердюк