ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"17" травня 2023 р.           Справа№ 911/1107/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Яковлєва М.Л.
суддів:            Шаптали  Є.Ю. 
          Тищенко А.І. 

за участю секретаря судового засідання:           Гончаренка О.С.  

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 17.05.2023  у справі №911/1107/22 (в матеріалах справи)

розглянувши у відкритому судовому засіданні
матеріали апеляційної скарги          Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд»
на рішення           Господарського суду Київської області від 24.01.2023, повний текст якого складений 17.02.2023
у справі           № 911/1107/22 (суддя Конюх О.В.)
за позовом           Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд»
до                     Глевахівської селищної ради Фастівського району Київської області
третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача           Товариство з обмеженою відповідальністю «Київська інвестиційно-будівельна компанія»
третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача          Товариство з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест»
про                    зобов`язання вчинити дії 

ВСТАНОВИВ:

Позов заявлено про зобов`язання відповідача здійснити в договорі оренди земельної ділянки від 02.07.2007, який посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області та зареєстрованого в реєстрі за № 3747, заміну сторони орендаря з третьої  особи 2 на позивача та укласти з позивачем додаткову угоду до вказаного договору  про внесення змін щодо орендаря.
Позовні вимоги мотивовано тим, що:
- предметом спірного договору оренди є передача третій особі 2 в оренду земельної ділянки кадастровий  №3221455300:01:017:0171 площею 1,0993 га, яка знаходиться на території смт. Глеваха по вул. Вокзальній, на території старого саду Київської психоневрологічної лікарні № 3, для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення;
-  21.01.2019 позивач та третя особа 2  уклали  договір про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 предметом якого є організація та здійснення будівництва багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями в тому числі і на земельній ділянці кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, площею 1,0993 га;
- за умовами  договору про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 від 21.01,2019 третя особа 2 передала (надала всі повноваження) позивачу  функції замовника будівництва, що встановлені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (п. 2.4); сторони домовились, що до моменту розподілу результатів будівництва позивачу  будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що позивачем  будуть побудовані на земельній ділянці (п. 3.1);
- на даний час позивач продовжує здійснювати будівництво об`єкту незавершеного будівництва - житлового комплексу з приміщеннями соціально-побутового призначення та є власником об`єкта незавершеного будівництва (багатоквартирного будинку), який розташований на земельній ділянці кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, площею 1,0993 га, а відтак в силу положень ч. 4 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» має бути здійснена заміна сторони орендаря в спірному договорі оренди земельної ділянки;
- позивач вважає, що з огляду на правомірне набуття ним у власність об`єкта незавершеного будівництва (багатоквартирного будинку), який розташований на земельній ділянці кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, згідно з принципом «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди», він має право і на користування земельною ділянкою на якій розташоване його власне майно;
- зазначаючи про правомірність набуття права власності  на спірний об`єкт незавершеного будівництва позивач виходить з того, що такий об`єкт збудований із дотриманням цільового призначення земельної ділянки та не суперечить умовам забудови земельної ділянки, викладеним у договорі  про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 від 21.01.2019;
- позивач наголошує, що за правовою позицією Верховного Суду - із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна його власник стає фактичним користувачем земельної ділянки на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у власника нерухомості виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку). Ця правова позиція наведена у наступних судових рішеннях Верховного Суду: постанова КГС ВС від 05.08.2022 у справі №922/2060/20922/2060/20, постанова КГС ВС від 28.09.2022 у справі №925/1370/20, постанова КГС ВС від 27.09.2022 у справі №922/423/19. Таким чином, позивач твердить, що документальне оформлення права оренди земельної ділянки, що набуте позивачем - є обов`язковим, шляхом укладання додаткової угоди до спірного договору оренди.
У відзиві на позов відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:
- чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди», який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України та інших положеннях законодавства;
- після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України  прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі. При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору чинним законодавством України не передбачено, тому не є обов`язковим;
Також у відзиві відповідач погодився з тим, що у зв`язку з набуттям позивачем права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на спірній земельній ділянці, до позивача перейшло і право на її оренду в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача), проте, так як  набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону, таке набуття не потребує прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання останнім згоди на зміну сторони правочину, тобто позивач не врахував під час подання позову висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах Верховного Суду у справах №908/3146/19, №910/12464/20 (щодо застосування ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України у спірних правовідносинах, а також положень ч. 2 ст. 651 ЦК України щодо підстав для зміни договору).
Водночас у поясненнях відповідача від 25.10.2022, які надійшли до суду першої інстанції 26.10.2022, відповідач наголосив на хибності правової позиції позивача, так як відчуження об`єкту (про яке йдеться у ст. 377 ЦК України) від орендаря спірного договору оренди (третьої особи 2) до позивача - це відчуження саме незавершеного багатоквартирного будинку із готовністю 20%, яке не відбувалося і не могло відбутися згідно спірного договору про спільну забудову земельної ділянки (абзац. 2 п.3.1.), а для того, щоб у спірних правовідносинах  відбулася автоматична заміна первісного орендаря (третьої особи 2) на нового орендаря (позивача) необхідно щоб за третьою особою 2 вже було зареєстровано право власності на незавершений багатоквартирний будинок із готовністю 20% і саме таке право і було відчужено у власність позивача.
Третя особа 2 проти задоволення позову заперечила, пославшись на те, що:
- реєстрація за позивачем права власності на  об`єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), який розташований на земельній ділянці кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, була проведена з порушенням норм діючого законодавства України, а саме з порушенням вимоги п. 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яким передбачено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і на даний час нею до Міністерства юстиції України подано скаргу на  вказані реєстраційні дії;
- до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення як ч. 4 ст. 120 ЗК України, так і ст. 377 ЦК України, так вказані норми не регулюють відносини набуття права власності на багатоквартирний житловий будинок. Також за змістом вказаних статей їх застосування можливо у разі переходу права власності від однієї особи до іншої, а не первісної реєстрації права власності;
- за змістом положень ч. 3 ст. 331 ЦК України об`єкт незавершеного будівництва за своєю правовою природою є лише сукупністю будівельних матеріалів, які є майном, що належить забудовнику, а відтак, визнання права власності забудовника на об`єкт незавершеного будівництва ні за яких умов не спричиняє правового наслідку у вигляді отримання таким майном (сукупністю матеріалів) статусу новоствореного майна - об`єкту нерухомості в розумінні ст. 181 та ч. 2 ст. 331 ЦК України.
Рішенням Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22 у позові відмовлено повністю.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що:
-  державна реєстрація права власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва здійснена із порушенням чинного законодавства, а саме Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та всупереч правовстановлюючому документу - договору про спільну забудову земельної ділянки№21/01/2019  від 21.01.2019, так як  позивачем для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не було надано реєстратору документ, що посвідчує його речове право на земельну ділянку під таким об`єктом;
- державна реєстрація не є способом набуття права власності, а є лише засобом підтвердження фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі визначених законом документів, а відтак сам по собі факт державної реєстрації не створює, не змінює та не припиняє будь-яких прав позивача на нерухоме майно;
- виходячи зі змісту  договору про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 від 21.01.2019 його сторони на підставі вільного волевиявлення врегулювали порядок спільних дій для досягнення спільної мети - створення багатоповерхового житлового комплексу на орендованій третьою особою 2 земельній ділянці, та встановили порядок розподілу результатів після завершення будівництва до введення в експлуатацію шляхом укладання відповідного Додатку до договору, а  державна реєстрація позивачем  права на об`єкт незавершеного будівництва з подальшою вимогою отримати право оренди на земельну ділянку спрямована на усунення сторони такого договору від розподілу результатів спільної діяльності та не відповідає меті та змісту волевиявлення сторін  вказаного договору;
-  позов суперечить принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди за змістом якого права власності на об`єкти нерухомого майна набуває той, хто має речове право на землю. У спірному випадку  суб`єктом права користування земельною ділянкою є не позивач, а третя особа 2;
-  помилковим є посилання позивача на статті 377 ЦК України та 120 ЗК України, так як вказані статті, по-перше, передбачають, що особа набуває право на відповідну земельну ділянку лише у випадку правомірного набуття особою права на нерухоме майно, по-друге, норми статті 377 ЦК України регулюють перехід прав та не стосуються випадків первинного створення об`єктів нерухомості, та взагалі не можуть бути застосовані до багатоквартирного житлового комплексу. До того ж, відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна);
- наведені позивачем правові позиції Верховного Суду не є аналогічними до правовідносин, які склались в даній справі, відтак не підлягають застосуванню судом при розгляді справи №911/1107/22;
-  позивачем не дотримано порядку звернення до орендодавця із пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки та невірно обрано спосіб захисту права. Верховний Суд неодноразово наголошував, що належним способом захисту порушеного права орендаря земельної ділянки буде позов про визнання укладеною відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про зобов`язання укласти додаткову угоду не може забезпечити захисту порушеного права позивача.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Ольвія Буд» звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22 та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Крім того, скаржником заявлене клопотання про поновлення строку оскарження вищевказаного рішення.
У обґрунтування вимог  апеляційної скарги апелянт послався на ті ж самі обставини, що й під час звернення до суду з цим позовом, а саме на те, що він є законним власником спірного об`єкта  незавершеного будівництва, додаткового пославшись на те, що:
- суд першої інстанції безпідставно вийшов за межі позовних вимог та доводів сторін, так як дійшовши висновку про те, що позивач не є власником спірного об`єкту незавершеного будівництва надав оцінку обставинам, які не входили до предмету доказування. При цьому за змістом абз. 1 ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані  у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим законом;
- посилання суду першої інстанції на те, що сам по собі факт державної реєстрації не створює, не змінює та не припиняє будь-яких прав позивача на нерухоме майно є безпідставними адже вказана правова позиція застосовується  Верховним Судом при розглядів справи щодо оскарження права власності однієї особи (яке зареєстроване у Реєстрі прав власності) за позовом іншої особи із відповідною вимогою щодо оскарження такого права та підстав здійснення його державної реєстрації  ( постанови від 13.07.2021 у справі № 646/243/20 та від 03.06.2020 у справі № 363/4852/17);
- суд першої інстанції невірно застосував принцип «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди», який полягає у тому, що об`єкт нерухомості та земельна ділянка на якій такий об`єкт розташовані за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності .
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.03.2023, справу № 911/1107/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: Яковлєв М.Л. - головуючий суддя; судді: Шаптала Є.Ю., Гончаров С.А..
З огляду на те, що апеляційна скарга надійшла до Північного апеляційного господарського суду без матеріалів справи, що у даному випадку унеможливлює розгляд поданої апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про необхідність витребування матеріалів даної справи у суду першої інстанції та відкладення вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, до надходження матеріалів справи.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.03.2023 у Господарського суду Київської області витребувано матеріали справи № 911/1107/22, а також відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження матеріалів справи № 911/1107/22.
06.04.2023 від Господарського суду міста Києва до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали даної справи. 
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/1304/23 від 06.04.2023 був призначений повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями.
Так, згідно витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.04.2023, справу № 911/1107/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: Яковлєв М.Л. - головуючий суддя; судді - Шаптала Є.Ю., Тищенко А.І..
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.04.2023 апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на рішення Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Яковлєв М.Л., судді: Шаптала Є.Ю., Тищенко А.І., задоволено клопотання Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» про поновлення пропущеного процесуального строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22 та поновлено йому вказаний строк, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на рішення Господарського Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22, розгляд апеляційної скарги призначено на 17.05.2023 о 13:45 год. 
21.04.2023 до суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому відповідач, з посиланням на те, що:
- принцип  «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди» означає що той хто збудував нерухоме майно на земельній ділянці на яку він має відповідне речове право, має право передати  таке нерухоме майно іншій особі, яка з огляду на таку передачу має і відповідне речове право за земельну ділянку на якій знаходиться таке  майно. Вказане свідчить про те, що первісним збудувачем нерухомого майна має бути саме особа, якій належить відповідне речове право на земельну ділянку на якій проводиться будівництво;
- з огляду на те, що, відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), посилання позивача на положення ст. 377 ЦК України є помилковими;
- виходячи з умов укладеного між позивачем та третьою особою 2 договору про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 від 21.01.2019 до отримання позивачем права власності в порядку «розподілу результатів будівництва» позивач не може бути власником будівлі, навіть частково побудованої ним, а може бути лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва,
просить відмовити позивачу у задоволенні апеляційної скарги і залишити в силі оскаржуване рішення. 
15.05.2023 через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду від представника Обслуговуючого кооперативу "ЖБК "Ольвія Буд" надійшло клопотання, в якому він просить надати йому можливість приймати участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів та програмного забезпечення «EasyCon». Ухвалою від 16.05.2023 вказане клопотання задоволено. 
Станом на 17.05.2023 до Північного апеляційного господарського суду інших відзивів на апеляційну скаргу та клопотань від учасників справи не надходило.
Третя особа 1  представників в судове засідання не направила, про причини неявки суду не повідомила.
Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представників третьої особи 1  за наявними матеріалами апеляційного провадження.
Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представники відповідача  та третьої особи 2 проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просили залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів, пояснень, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи 2, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції зміні чи скасуванню, з наступних підстав.

02.07.2007 Глевахівська селищна рада Васильківського району Київської області (орендодавець) та третя особа 1  (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області та зареєстрований в реєстрі за № 3747 (далі Договір оренди), в п. 1.1 якого погодили, що орендодавець, згідно з рішенням №297-13-V від 22.06.2007 Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області, надає в оренду, а орендар приймає у строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, що знаходиться на території селища міського типу Глеваха по вулиці Вокзальній, на території старого саду Київської психоневрологічної лікарні №3 (три), загального площею 1,0993 га. (для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення) в межах Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області. Цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення. Вказана земельна ділянка відноситься до Глевахівської селищної ради згідно з проектом формування території і встановлення меж сільської Ради.
Термін дії цього договору - 7 (сім) років з дня підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації (п. 1.2 Договору оренди).
22.02.2012 Глевахівська селищна рада Васильківського району Київської області (орендодавець) та третя особа 2  (орендар), яку створено шляхом виділення із третьої особи 1 і яка є  її правонаступником (протокол загальних зборів учасників ТОВ третьої особи 1 №17 від 16.03.2011), уклали договір про внесення змін до Договору оренди, який посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Леончук І.Б. та зареєстровано в реєстрі за №416, за умовами якого сторони домовились внести зміни до преамбули Договору оренди, в частині назви орендаря на Товариство з обмеженою відповідальністю «КІБК-Інвест» (код 37740612). Інші умови Договору оренди земельної ділянки, що не змінені цим Договором залишаються чинними.
14.04.2017 Глевахівська селищна рада Васильківського району Київської області (орендодавець) та третя особа 2  (орендар) уклали договір про внесення змін до Договору оренди, який посвідчено приватним нотаріусом Васильківського районного нотаріального округу Київської області Леончук І.Б. та зареєстровано в реєстрі за №741, за умовами якого сторони домовились внести зміни до:
- пункту 1.1 розділу 1 Договору оренди, додавши до нього абзац: кадастровий номер земельної ділянки 3221455300:01:017:0171 (п. 1 Договору про внесення змін);
- пункту 1.2 розділу 1 Договору оренди, виклавши його в наступній редакції: Термін дії цього договору 7 років з дати підписання цієї додаткової угоди (п. 2 Договору про внесення змін);
- пункту 2.1 до розділу ІІ Договору оренди виклавши його в наступній редакції: ставка орендної плати земельної ділянки проводиться 7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з подальшим врахуванням щорічної індексації та уточнення грошової оцінки. Орендну плату сплачувати щомісячно в рівних частинах на розрахунковий рахунок Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області. Орендодавець зобов`язується повідомити орендаря про зміну розрахункового рахунку Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області на протязі 10 днів (п. 3 Договору про внесення змін).
Інші умови Договору оренди земельної ділянки, що є незмінені цим Договором залишаються чинними (п. 1 Договору про внесення змін).
21.01.2019 третя особа 2 (Товариство) та позивач (Кооператив) уклали  Договір про спільну забудову земельної ділянки №21/01/2019 (далі Договір), за умовами якого:
- об`єкт будівництва, об`єкт - багатоповерховий житловий комплекс з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який складається з 10-ти секцій (черг) будівництва, загально орієнтовною (предпроектною) площею 45 (сорок п`ять) тисяч квадратних метрів, який планується побудувати відповідно до розробленої та затвердженої у встановленому законодавством порядку проектно-кошторисної документації на земельній ділянці (п. 1.1);
- земельна ділянка - земельні ділянки, що розташовані за адресою: Україна, Київська область, Васильківський район, смт Глеваха, вулиця Вокзальна, які мають наступні характеристики та відомості: земельна ділянка площею 1,000 га, кадастровий номер 3221455300:01:017:0158, та земельна ділянка площею 1,0993 га, кадастровий номер 3221455300:01:017:0171. Загальна площа 2,0993 га, цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями соціально-побутового призначення, відповідно до договору оренди земельної ділянки від 27 листопада 2006 та додатків до нього, на підставі Рішення Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області №147-07- від 14.11.2006, посвідченого приватним нотаріусом Леончук І.Б., про що у реєстрі нотаріальних дій вчинено запис №8725, номер правочину 174465, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №1226155232214, номер запису про інше речове право 20002682 від 14.04.2017, та відповідно до Договору оренди та додатків до нього, на підставі Рішення Глевахівської селищної ради Васильківського району Київської області №297-13-V від 22.06.2007, посвідченого приватним нотаріусом Леончук І.Б., про що у реєстрі нотаріальних дій вчинено запис №3747, номер правочину 2187646, про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис №1226219732214, номер запису про інше речове право 20002830 від 14.04.2017 (п. 1.2);
- предметом Договору є організація та здійснення будівництва об`єкту за рахунок фінансування (внесення пайових внесків) членів Кооперативу із метою отримання у власність об`єкта будівництва (приміщень) членами Кооперативу та Товариством у тих обсягах квадратних метрів, що визначені у даному Договорі (п. 2.1);
- дії сторін за цим Договором підлягають реалізації по кожній секції (черзі) в три етапи:
1 етап - організаційні заходи, до яких учасники відносять дії щодо: отримання містобудівних умов та обмежень, вихідних даних для проектування, технічних умов, тощо, щодо проектування та будівництва об`єкта; замовлення, розроблення, експертиза (за необхідністю) та затвердження проектно-кошторисної документації щодо будівництва об`єкта; отримання дозвільних документів для початку виконання будівельних робіт; інші дії обумовлені підготовкою до безпосереднього виконання будівництва; фінансування дій, здійснення яких необхідно на першому етапі.
2 етап - безпосереднє будівництво секції (черги) об`єкта та їх фінансування.
3 етап - прийняття секції (черги) об`єкта в експлуатацію та розподіл приміщень між учасниками (п. 2.2);
- підписуючи даний Договір Товариство підтверджує, що цільове призначення земельної ділянки, зазначеної в пункті 1.2 цього Договору, на якій будуватиметься об`єкт будівництва, зазначений в пункті 1.1 цього Договору, дозволяє таке будівництво. Підтвердженням у цьому випадку є укладений Товариством договір оренди земельної ділянки з відповідним призначенням земельної ділянки (п. 2.3);
- підписуючи даний Договір Товариство підтверджує, що передає (надає всі повноваження) Кооперативу функції замовника будівництва, що встановлені відповідно до приписів Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (п. 2.4);
- сторони домовились, що розподіл результатів будівництва, здійснюється в порядку та на умовах, визначених сторонами в Договорі та встановлені у відповідному Додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього Договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію. До моменту розподілу результатів будівництва Кооперативу будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що Кооперативом будуть побудовані на земельній ділянці (п. 3.1 Договору);
- Договір вважається укладеним та набирає чинності з моменту підписання його уповноваженими представниками сторін та діє до моменту виконання сторонами своїх зобов`язань, що з нього випливають (п. 9.1).
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта 13.01.2022 за позивачем зареєстровано право власності на  незавершене будівництво за адресою Київська обл., Фастівський р-н, смт Глеваха, вул. Калинівська, 3. Розташування земельної ділянки, кадастровий номер: 3221455300:01:017:0171. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2558089432140.
Звертаючись до суду з цим позовом позивач просить зобов`язати  відповідача здійснити в Договорі оренди заміну сторони орендаря з третьої  особи 2 на позивача та укласти з позивачем додаткову угоду до вказаного договору  про внесення змін щодо орендаря.
Позовні вимоги мотивовано тим, що:
- за умовами  Договору про третя особа 2 передала (надала всі повноваження) позивачу  функції замовника будівництва, що встановлені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (п. 2.4); сторони домовились, що до моменту розподілу результатів будівництва позивачу  будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що позивачем  будуть побудовані на земельній ділянці (п. 3.1);
- на даний час позивач продовжує здійснювати будівництво об`єкту незавершеного будівництва - житлового комплексу з приміщеннями соціально-побутового призначення та є власником об`єкта незавершеного будівництва (багатоквартирного будинку), який розташований на земельній ділянці кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, площею 1,0993 га, а відтак, в силу положень ч. 4 ст. 120 ЗК України, ч. 2 ст. 377 ЦК України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», має бути здійснена заміна сторони орендаря в спірному договорі оренди земельної ділянки;
- позивач вважає, що з огляду на правомірне набуття ним у власність об`єкта незавершеного будівництва (багатоквартирного будинку), який розташований на земельній ділянці кадастровим номером №3221455300:01:017:0171, згідно з принципом «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди», він має право і на користування земельною ділянкою на якій розташоване його власне майно;
- зазначаючи про правомірність набуття права власності  на спірний об`єкт незавершеного будівництва позивач виходить з того, що такий об`єкт збудований із дотриманням цільового призначення земельної ділянки та не суперечить умовам забудови земельної ділянки, викладеним у Договорі;
- позивач наголошує, що за правовою позицією Верховного Суду - із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна його власник стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у власника нерухомості виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку). Ця правова позиція наведена у наступних судових рішеннях Верховного Суду: постанова КГС ВС від 05.08.2022 у справі №922/2060/20922/2060/20, постанова КГС ВС від 28.09.2022 у справі №925/1370/20, постанова КГС ВС від 27.09.2022 у справі №922/423/19. Таким чином, позивач твердить, що документальне оформлення права оренди земельної ділянки, що набуте позивачем - є обов`язковим, шляхом укладання додаткової угоди до спірного договору оренди.
Відповідач та третя особа 2 проти задоволення позову заперечили з підстав, які викладені вище.
Суд першої інстанції у задоволенні позову відмовив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.
Частиною 1 ст. 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. 
Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (ч. 2 ст. 11 ЦК України). 
Стаття 1130 ЦК України встановлює, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.
Згідно зі ст. 1131 ЦК України договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
Отже, спільна діяльність це договірна форма об`єднання осіб для досягнення спільної мети без створення юридичної особи. 
Метою спільної діяльності може бути як господарська (інвестування, виконання робіт, надання послуг, будівництво об`єктів промисловості, торгівлі, житла, тощо), так і негосподарська (вирішення питань, що стосуються спільних інтересів територіальних громад, тощо) мета, за умови, що вона не суперечить закону.
Для досягнення мети спільної діяльності її учасники вправі виділити для цього певне майно (об`єднати вклади) або обмежитися особистою трудовою участю, зокрема розробкою та поданням раціоналізаторських пропозиції, які впроваджуватимуться в межах спільної діяльності, тощо.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що за своєю правовою природою Договір є саме договором про спільну діяльність, адже, укладаючи його, сторони взяли на себе зобов`язання діяти спільно для досягнення певної мети (будівництва багатоповерхового житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який складається з 10-ти секцій (черг) будівництва - примітка суду), для чого кожна з сторін внесла певні вклади (третя особа 2  передала право на забудову відповідної земельної ділянки та  функцій замовника будівництва, а позивач забезпечив фіксування будівництва, тобто фактично свій вклад вніс грошима - примітка суду).
Як встановлено вище, на даний час за позивачем зареєстровано право власності на  незавершене будівництво за адресою Київська обл., Фастівський р-н, смт Глеваха, вул. Калинівська, 3. Розташування земельної ділянки, кадастровий номер: 3221455300:01:017:0171. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2558089432140.
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі в редакції станом на дату реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) визначено поняття державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Подібний висновок викладений в постановах Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, від 05.06.2019 у справі № 392/1829/17, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 29.08.2019 у справі № 910/10984/18, від 11.06.2020 у справі № 910/10006/19, а також у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18.
При цьому, колегія суддів вважає помилковими посилання позивача на те, що:
- суд першої інстанції безпідставно вийшов за межі позовних вимог та доводів сторін, так як дійшовши висновку про те, що позивач не є власником спірного об`єкту незавершеного будівництва надав оцінку обставинам, які не входили до предмету доказування. При цьому за змістом абз. 1 ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані  у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим законом;
- посилання суду першої інстанції на те, що сам по собі факт державної реєстрації не створює, не змінює та не припиняє будь-яких прав позивача на нерухоме майно є безпідставними адже вказана правова позиція застосовується  Верховним Судом при розглядів справи щодо оскарження права власності однієї особи (яке зареєстроване у Реєстрі прав власності) за позовом іншої особи із відповідною вимогою щодо оскарження такого права та підстав здійснення його державної реєстрації  ( постанови від 13.07.2021 у справі № 646/243/20 та від 03.06.2020 у справі № 363/4852/17),
та, з вказаного приводу, зазначає наступне.
При зверненні до суду з цим позовом позивач стверджує, що він є власником  спірного об`єкта незавершеного будівництво і саме вказаною обставиною обґрунтовані заявлені ним у цій справі позовні вимоги, а відтак, для вирішення спору сторін по суті, в будь-якому випадку, слід встановити чи є позивач власником такого майна. При цьому, так як державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності в розумінні положень чинного законодавства, для вирішення спору сторін по суті слід встановити чи набув позивач права власності на відповідний об`єкт незавершеного будівництво.
Стаття 41 Конституції України визначає, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.
Відсутність вольової дії учасника правочину щодо вчинення правочину (відсутність доказів такого волевиявлення за умови заперечення учасника правочину) не можна ототожнювати з випадком, коли волевиявлення учасника правочину існувало, але не відповідало ознакам, наведеним у частині третій статті 203 ЦК України: волевиявлення не було вільним чи не відповідало його внутрішній волі.
У Договорі сторонами погоджено, що  розподіл результатів будівництва, здійснюється в порядку та на умовах, визначених сторонами в Договорі та встановлені у відповідному Додатку до Договору, який є невід`ємною частиною цього Договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 3.1).
Отже, у Договорі сторонами погоджено, що за результатом досягнення  мети спільної діяльності (будівництва житлового комплексу) позивач та третя особа 2 мають розподілити результати будівництва в порядку та на умовах, які будуть погоджені сторонами у відповідному додатку до Договору, який сторони зобов`язані підписати до введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Враховуючи те, що на даний час сторонами не було підписано відповідного додатку до Договору, тобто не погоджено розподіл результатів будівництва, державна реєстрація за позивачем  права на об`єкт незавершеного будівництва з подальшою вимогою отримати право оренди на земельну ділянку спрямована на усунення сторони Договору від розподілу результатів спільної діяльності та не відповідає меті та змісту волевиявлення сторін такого Договору. 
Пункт 3.1 Договору також встановлює, що до моменту розподілу результатів будівництва позивачу  будуть належати всі речові та майнові права на побудовані будівлі, споруди та інші об`єкти нерухомості, в тому числі і об`єкти незавершеного будівництва, а також інженерні комунікації, що позивачем будуть побудовані на земельній ділянці.
Щодо вказаного колегія суддів зазначає про те, що за змістом положень ч.ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Отже, виходячи з умов Договору та положень чинного законодавства, до завершення будівництва спірного житлового комплексу та введення його в експлуатацію позивач є власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). При цьому, так як до введення об`єкта будівництва в експлуатацію сторони мають підписати відповідний додаток та розподілити результати будівництва, подальші права позивача на отримання у власність частини  збудованого майна мають визначатися з урахуванням вказаного додатку.
За таких обставин позивачем не доведено наявності правових  підстав для набуття у власність об`єкта  незавершеного будівництва за адресою Київська обл., Фастівський р-н, смт Глеваха, вул. Калинівська, 3.
Також колегія суддів зазначає про таке.
Згідно з пунктом 68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (в редакції станом на дату реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, зокрема на об`єкт, що підлягає приватизації, подаються документи, передбачені статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У разі коли реєстрація документа, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт, здійснювалася в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відповідних відомостей, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. Державна реєстрація права власності на об?єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
За змістом положень ч. 1 ст. 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку); 2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів); 3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта. 
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна документами, на підставі яких було проведено державну реєстрацію, були довідка, серія та номер 0057/02-22, виданий 12.01.2022, видавник: Глевахівська селищна рада; витяг з ДРРП серія та номер 135930942, виданий 29.08.2018, видавник: приватний нотаріус Леончук І.Б.; договір про спільну забудову земельної ділянки з додатками серія та номер: 21/01/2019, виданий 21.01.2019, видавник: сторони по договору; містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки серія та номер: 21/16-09, виданий 30.10.2017, видавник: Васильківська районна державна адміністрація; технічний паспорт серія та номер: ТІ01:5303-4541-9178-1165, виданий 23.12.2021, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ; рішення органу місцевого самоврядування серія та номер: 83, виданий 31.10.2018, видавник: Глевахівська селищна рада; дозвіл на будівельні роботи серія та номер: ГУ113191161327, виданий 26.04.2019, видавник: ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ.
Колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про те, що позивачем для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не було надано реєстратору повного пакету документів, які передбачені законодавством, а саме не надано документу, що посвідчує речове право позивача на земельну ділянку під таким об`єктом.
Вказане свідчить про те, що державна реєстрація прав на нерухоме майно, а саме незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості розташований за адресою: Київська обл., Фастівський район, смт Глеваха, Калинівська, будинок 3, на земельній ділянці з кадастровим номером 3221455300:01:017:0171 здійснена з порушенням вимог статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 
При цьому колегія суддів зауважує позивачу і на тому, що за змістом  ч. 2 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Щодо посилань позивача на принцип «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди», колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до ч. 2 ст. 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
При цьому, за змістом ч. 1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частина 1 статті 116 ЗК України передбачає, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Частиною 4 ст. 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.
Приписами статті 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).
Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.
Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю.
Вказана правова позиція викладена у постанові  Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18.
Згідно з правовою позицією викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 та підтриманою у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку.
З матеріалів справи слідує, що суб`єктом права користування земельною ділянкою є саме третя особа 2, а відтак саме остання, а не позивач, має право для застосування до правовідносин сторін принципу «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди».
При цьому, як вірно встановлено судом першої інстанції, виходячи з умов Договору, зміст відносин сторін щодо створення багатоповерхового житлового комплексу полягає у тому, що землекористувач (третя особа 2) передав функції замовника будівництва позивачу, із подальшим отриманням частини корисного результату договору на підставі укладеного Додатку у порядку розділу 3 Договору. При цьому, ні власник земельної ділянки, ні землекористувач не передавали позивачу ані саму земельну ділянку, ані будь-які права на неї.
Отже, саме звернення  позивача до суду з цим позовом суперечить принципу «єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди».
При цьому окремо слід  зауважити на тому, що зі  змісту статей 377 ЦК України та 120 ЗК України слідує, що:
- їх застосування можливо у разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно, в той час як у спірних правовідносинах позивач не набув права власності на незавершене будівництво, об`єкт житлової нерухомості розташований за адресою: Київська обл., Фастівський район, смт Глеваха, Калинівська, будинок 3, на земельній ділянці з кадастровим номером 3221455300:01:017:0171, адже, як встановлено вище, з огляду на положення ч.ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України, до завершення будівництва спірного житлового комплексу та введення його в експлуатацію позивач є власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна);
- вони регулюють перехід прав, а відтак не можуть бути застосовані у правовідносинах з первинного створення об`єктів нерухомості, та взагалі не можуть бути застосовані до багатоквартирного житлового комплексу.
Також колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем не дотримано порядку звернення до орендодавця із пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки та невірно обрано спосіб захисту права.
Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Належним і ефективним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису закону про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18, від 19.03.2019 у справі № 908/2484/17, від 09.06.2020 у справі 912/1860/19, від 26.01.2021 у справі № 923/722/19 та інших.
Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що позивач, звертаючись до орендодавця Глевахівської селищної ради із заявою від 14.06.2022 щодо здійснення заміни сторони орендаря, не додав до вказаної заяви проекту підписаної з боку заявника відповідної додаткової угоди у двох примірниках; також вказаний проект додаткової угоди не доданий і до матеріалів позовної заяви.
Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч. 1 ст. 5 ГПК України).
За змістом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист її особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді із застосуванням способів захисту, які передбачені частиною другою статті 16 цього Кодексу. Частиною 2 ст. 20 ГК України визначено способи захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання та споживачів.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158гс18, пункт 5.5)). Тобто це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19, пункт 14) та від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 40)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18, пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18, пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19, пункт 48), від 09.02.2021 у справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20, пункт 14) та від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 42).
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (такий висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20)).
Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом. У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. The United Kingdom) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) виснував, що зазначена норма Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги ст. 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності «небезпідставної заяви» за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за статтею 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути «ефективним».
Таким чином, «ефективний засіб правого захисту» у розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату.
Реалізуючи передбачене ст. 55 Конституції України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
В свою чергу, вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється під час розгляду справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність  правових підстав  для зобов`язання відповідача здійснити в Договорі оренди заміну сторони орендаря з третьої  особи 2 на позивача та укласти з позивачем додаткову угоду до вказаного договору  про внесення змін щодо орендаря та відмовив у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. Рішення суду першої інстанції залишається без змін.
Визначення подібності правовідносин міститься у правовому висновку, викладеному у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження №     14-737цс19), згідно з яким під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №     696/1693/15-ц (провадження №     14-737цс19).
Колегія суддів зазначає про те, що, наведені позивачем як у суді першої інстанції, так і у суді апеляційної інстанції, правові позиції Верховного Суду не є аналогічними до правовідносин, які склались в даній справі, відтак не підлягають застосуванню судом при розгляді цієї справи №911/1107/22.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів  зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законні обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи. 
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своїх апеляційних скарг, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з апеляційною скаргою на рішення покладаються на апелянта. 
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «ЖБК «Ольвія Буд» на рішення Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 24.01.2023 у справі № 911/1107/22 залишити без змін.
3. Судові витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.
4. Повернути до Господарського суду Київської області матеріали справи № 911/1107/22.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повний текст судового рішення складено 17.05.2023 

Головуючий суддя                                                            М.Л. Яковлєв 

Судді                                                                                Є.Ю. Шаптала

                                                                                А.І. Тищенко