ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"03" травня 2023 р.                                                    Справа №907/598/19

м. Львів
Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:
головуючого (судді-доповідача):                                                   Бойко С.М.,
суддів:                                                                                           Зварич О.В.,
                                                                                                    Якімець Г.Г.,
секретар судового засідання Гавриляк І.В.
явка представників сторін: не з`явилися

розглянув апеляційну скаргу ОСОБА_1 б/н від 05.01.2023
на рішення Господарського суду Закарпатської області від 13.12.2022 суддя: Андрейчук Л.В., м. Ужгород, повний текст рішення складено 21.12.2022
за позовом  ОСОБА_1 , м. Перечин
до відповідача Перечинської міської ради Закарпатської області, м. Перечин
про     розірвання договору оренди землі 

В С Т А Н О В И В:

короткий зміст позовних вимог
02.10.2019 в Господарський суд Закарпатської області звернувся ОСОБА_1 до відповідача Перечинської міської ради Закарпатської області з позовом про розірвання з 01.01.2018 договору оренди земельної ділянки, площею 3200,00 м2 (кадастровий номер - 2123281501:01:001:0027), укладеного 18.06.2009 між Зарічівською сільською радою Перечинського району Закарпатської області, правонаступником якої є відповідач та ПП ОСОБА_1, строком на 49 років. Додатковою угодою від 17.01.2012 року внесено зміни до договору оренди щодо орендаря:  з «ПП ОСОБА_1» на «фізичну особу ОСОБА_1». 
Одночасно заявлено вимогу про    визнання недійсним грошового зобов`язання, пов`язаного з його виконанням, з 01.01.2018.
Ухвалою суду першої інстанції від 26.05.2021 прийнято зміни предмету позову, за яким залишилися вимоги про розірвання договору оренди. 
Підставою розірвання вищезазначеного договору оренди позивач зазначає порушення п.36 договору оренди, оскільки відповідачем не повідомлено його про збільшення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та відповідно збільшення розміру орендної плати. Одночасно зазначає, що договір оренди не є укладеним.
Правовими підставами позову зазначає ст. ст. 651, 652 Цивільного кодексу України та ст. 188 Господарського кодексу України.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 13.12.2022 відмовлено в задоволенні позовних вимог, з тих підстав, що позивачем не доведено істотної зміни обставин:  наявності в сукупності всіх чотирьох умов для розірвання договору оренди, передбачених в ст. 652 ЦК України. 
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі позивач просить скасувати рішення місцевого господарського суду та прийняти нове рішення, яким задоволити позовні вимоги, у зв`язку з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду першої інстанції обставинам справи, порушення норм процесуального права й неправильним застосуванням норм матеріального права. 
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обґрунтування доводів апеляційної скарги позивач посилається на:
-помилковий висновок місцевого господарського суду про те, що орендна плата в договорі зазначена в розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки землі;
-посилання суду на рішення Зарічівської сільської ради від 03.04.2009 за № 339 «Про розірвання договору оренди та затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її в оренду», безпідставно взято судом до уваги, оскільки таке хоча і прийнято до укладення договору, однак в договорі сторони на це рішення не посилалися;
-позивача не було повідомлено про збільшення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки в порядку п. 36 договору. Зазначає, що після 11.10.2016 (до утворення Перечинської міської об`єднаної територіальної громади будь-яких змін в договір не внесено);
-помилковим є твердження суду про те, що при укладенні договору позивач передбачав, реально міг передбачити, що нормативна грошова оцінка землі є змінною величиною;
-посилається на те, що судом не досліджено питання чи набрали чинності договір оренди землі та додаткова угода про внесення змін до договору (в частині здійснення державної реєстрації договору). Зазначає, що місцевим господарським судом не враховано правові висновки викладені в постанові Верховного Суду в справі № 818/100/18, за змістом яких договір оренди земельної ділянки, що не зареєстровано у встановленому порядку, не набуває чинності;
-посилаючись на правову позицію Верховного Суду України викладену в постанові від 18.05.2016 в справі № 6-325ц16, позивач  вважає помилковим висновок суду про те, що обставини збільшення нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки і ставок плати за землю помилково ототожнені ним з істотною зміною обставин в розумінні ст. 652 ЦК України;
-відповідач не подав суду доказів укладення додаткових угод до договору щодо збільшення орендної плати, які би були підписані сторонами;
-суд не взяв до уваги те, що відповідач умисно ухилявся від надання позивачу пропозиції для укладення додаткової угоди у зв`язку зі зміною орендної плати.
Відповідач не скористався правом передбаченим ст. 236 ГПК України, відзиву на апеляційну скаргу не подав.
В судове засідання 03.05.2022 представники учасників справи не з`явилися, причин неявки не повідомили, а тому в порядку п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України суд розглядає справу за їх відсутності. 
          Враховуючи положення ч. 12 ст. 270 ГПК України, відповідно до якого неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, зважаючи на те, що явка учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалась, судова колегія вважає за можливе розглянути справу за відсутності сторін, що не з`явилися за наявними в справі доказами. 
Згідно з ст. 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи і заперечення, наведені в апеляційній скарзі, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судом першої інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишенню без змін.
Згідно встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин вбачається
Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 18.06.2009 №040971200004, укладеного між Зарічівською сільською радою Закарпатської області та ПП ОСОБА_1 на підставі рішення 18 сесії Зарічівської сільської ради 5 скликання від 03.04.2009 за №339, ПП ОСОБА_1 передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, (кадастровий номер - 2123281501:01:001:0027), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3 100 м.кв., в тому числі господарський двір колишнього колгоспу, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, а саме виробничий цех, строком на 49 років.
Згідно з пунктом 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 34 720,00 грн. 
Пунктами 9, 10 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у сумі 3 472,00 грн. на рік, тобто 289,33 грн. на місяць. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Відповідно до пункту 13 договору, розмір орендної плати переглядається за погодженням сторін у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. 
Згідно з пунктом 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
На виконання зазначених вимог, у зв`язку зі зміною орендаря (з ПП ОСОБА_1 на фізичну особу ОСОБА_1), відповідно до рішення 11 сесії 6 скликання Зарічівської сільської ради №108 від 17.01.2012, між Зарічівською сільською радою та ОСОБА_1 17.01.2012 укладено додаткову угоду про внесення змін та доповнень до договору від 18.06.2009 №040971200004 (надалі - додаткова угода). Відповідно до умов додаткової угоди, внесено зміни до договору, якими визначено, що орендарем земельної ділянки є фізична особа ОСОБА_1. 
Позивач просить суд розірвати договір оренди з 01.01.2018, з обгрунтуванням порушення відповідачем умов договору, зокрема стверджує, що відповідачем в односторонньому порядку збільшено орендну плату за земельну ділянку саме за 2018-2019 роки, проте згоди з виконання Договору на таких умовах позивач не надавав. В порушення вимог п.36 договору оренди, відповідач не повідомив позивача про зміну розміру орендної плати.
Доказом збільшення розміру орендної плати, на думку позивача, є податкові повідомлення -рішення від 19.04.2018 за №492905-1304-0714 (за 2018  рік) та від 10.06.2019 за №144000-5513-0714 (за 2019 рік), що отримані від ГУ ДФС у Закарпатській області, де йому визначено суму податкового зобов`язання за платежем «орендна плата з фізичних осіб» у розмірі 41 045,43 грн. 
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України   (далі -   ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Частиною першою   статті 611 ЦК України визначено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Отже, істотним є таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеної вигоди; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу повноважень суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої   статті 651 ЦК України. 
Аналогічний висновок щодо застосування цієї норми права викладений в постанові Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року в справі за № 199/3846/19, який в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахований апеляційним господарським судом.
Відповідно до статті 19 ЦК України особа   має право на самозахист свого цивільного права від порушень і протиправних посягань. Способи самозахисту мають відповідати змісту права, що порушене, характеру дій, якими воно порушене, а також наслідкам, що спричинені цим порушенням. Способи самозахисту можуть обиратися самою особою чи встановлюватися договором або актами цивільного законодавства. Водночас   частина друга   статті 13 ЦК України   встановлює загальне правило, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Таким чином, частина друга   статті 651 ЦК України   дозволяє розірвання договору лише тоді, коли порушення має істотний характер, оскільки має дотримуватися принцип пропорційності порушення і відповідальності.
Контрагент може порушити як основне зобов`язання, заради якого укладався договір, так і будь-який інший договірний обов`язок. Якщо має місце порушення будь-якого договірного обов`язку, у кредитора теоретично виникає право на розірвання договору, але і таке порушення має бути істотним для наділення кредитора правом на судове розірвання порушеного договору.
Оскільки частина друга статті 651 ЦК України   вказує на те, що договір може бути розірвано і в деяких випадках, передбачених законом або договором, то і в цьому випадку має застосовуватись критерій істотності порушення договірних умов, оскільки зворотнє може призвести до того, що кредитор, який має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке положення є неприпустимим, оскільки може підірвати стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності тяжкості порушення і відповідальності.
Незастосування критерію істотності позбавляє порушника можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує кредитора відмовлятися від договору (розривати) під прикриттям найменшого порушення.
При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору; 17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення; 19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об`єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб.
Одним із факторів, що може братися до уваги, є питання про те, наскільки боржник, який порушив договір, реально заінтересований у збереженні договору: чи не спричинить розірвання договору для нього значної шкоди. Розірвання порушеного договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості правопорушення. Оскільки кредитний договір укладався сторонами 01 грудня 2004 року з терміном повернення 30 років з дати його укладення, то неістотність порушення відповідачем умов договору, тривалий проміжок часу, що передував зверненню позивача до суду з указаним позовом, зацікавленість боржника у збереженні договору та інші критерії свідчать про те, що немає правових підстав для розірвання договору у судовому порядку.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону   має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, а й наявність шкоди, завданої цим порушенням другій стороні, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. 
Такий висновок зробив Верховний Суд України у постановах від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, від 14 жовтня 2014 року у справі № 3-143гс14, який в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України врахований апеляційним господарським судом.
У справі, що переглядається, суди встановили, що за відомостями, викладеними у листі ГУ ДФС в Закарпатській області від 22.08.2018 за №2763/К/07-16-13-02 щодо розгляду листа представника позивача стосовно нарахування у 2018 році орендної плати за користування земельною ділянкою, починаючи з 2016 року, виходячи  з нормативно грошової оцінки земельної ділянки,  яка становить 387 221,00 грн., а з урахуванням коефіцієнту індексації на 2017 рік, який застосовувався у розмірі 1,06, розмір орендної плати у 2018 році становить 41 045,43 грн. 
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про плату за землю» (в редакції чинній на час укладення договору оренди земельної ділянки від 18.06.2009 - № 1814-VI (1814-17 ) від 20.01.2010, ВВР, 2010, № 10, ст.101), плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Зарічівською сільською радою було прийнято рішення від 03.04.2009 року №339, пунктом 3.1. якого Зарічівська сільська рада вирішила встановити орендну плату за використання земельної ділянки в розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки.   
Тобто, враховуючи вказане рішення, орендна плата в договорі була встановлена в розмірі 10% від нормативно-грошової оцінки землі, а саме 3472,00 грн. у рік.
Відповідно до ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель становить основу для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та законодавча зміна граничного розміру орендної плати є підставами для перегляду розміру орендної плати, визначеної сторонами у договорі оренди землі.
За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України   для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства
Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" установлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Частинами 1, 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Відповідно до ст. 2 Закону України „Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються    Земельним кодексом України,   Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ч. 1, 2   ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).   Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За змістом статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.
З аналізу правових норм ПК України, Закону України   "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати. При цьому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.
Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 02.03.2021 у справі № 923/267/20, які в силу вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України враховані апеляційним господарським судом.
Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.
Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації, що затверджується рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради. 
Стаття 652 ЦК України передбачає можливість розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору. Розірвання договору з цієї підстави на вимогу заінтересованої сторони в судовому порядку можливе за наявності одночасно чотирьох умов, зазначених у частині другій   статті 652 ЦК України, а саме: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою   статті 652 ЦК України.
Судами встановлено, що позивач не надав доказів наявності всіх чотирьох умов, необхідних для розірвання договору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин, а саме, у справі відсутні будь-які докази того, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Крім того, суд також вказує, що нарахування орендної плати за земельну ділянку та формування податкових-повідомлень здійснюється Головним управлінням Державної фіскальної служби у Закарпатській області, а не безпосередньо відповідачем.
При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на інших умовах.
Обставини збільшення   нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки і ставок плати за землю помилково ототожнені позивачем із істотною зміною обставин в розумінні   статті 652 ЦК України.
З огляду на викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що в позивача відсутні підстави для розірвання договору оренди землі, які передбачені  ст. 652 ЦК України. 
Також апеляційний господарський суд вважає обгрунтованими висновки  місцевого господарського суду, що зазначені в позовній заяві доводи про істотну зміну обставин після укладення договору оренди землі, а саме збільшення нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та збільшення податкового зобов`язання за платежем "орендна плата з фізичних осіб" відповідно до податкових повідомлень-рішень ГУ ДФС у Закарпатській області від 19.04.2018 за №492905-1304-0714 та від 10.06.2019 року за №144000-5513-0714, не є достатньою підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки та щодо податкових зобов`язань, які  є адміністративними, а не господарськими правовідносинами.
Відповідно до постанови Верховного Суду від 09.10.2019 по справі №359/б 11б/1б-ц, розірвання договору оренди земельної ділянки призведе до безпідставного використання земельної ділянки власником нерухомості. Наявність на земельній ділянці нерухомості, яка належить іншій особі, обмежує права власника земельної ділянки, а тому й власник нерухомості повинен діяти добросовісно задля задоволення потреб власника земельної ділянки на отримання прибутку від використання його власності іншою особою.
Разом з тим повноваження власника певним чином обмежуються, бо згідно з частинами другою та третьою   статті 13 ЦК України   при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Спростовуючи посилання скаржника на постанову Верховного Суду в справі № 818/100/18 встановлено, що в цій справі досліджувалося питання скасування рішення державного реєстратора та запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди, а тому не є релевантною до цієї справи, а зроблені судом з урахуванням інших фактичних обставин, встановлених судами попередніх інстанцій у справі, які формують зміст правовідносин і зумовили прийняття відповідного рішення, що не дає підстави вважати правовідносини у цих справах подібними.
Посилання апелянта на правову позицію Верховного Суду України викладену в постанові від 18.05.2016 в справі № 6-325ц16 в призмі того, що помилковим є висновок суду про те, що обставини збільшення нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки і ставок плати за землю помилково ототожнені з істотною зміною обставин в розумінні ст. 652 ЦК України не береться апеляційним господарським судом до уваги, оскільки в справі № 6-325ц16 висловлено правову позицію, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Спростовуючи доводи апелянта, що судом не досліджено питання про набрання чинності договору оренди землі та додаткової угоди про внесення змін до нього, з «ПП ОСОБА_1», який у встановленому законом порядку припинив свою підприємницьку діяльність,  на «фізичну особу ОСОБА_1», апеляційний господарський суд зазначає наступне.
У   статті 11 ЦК України   надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої   статті 11 ЦК України   є договори та інші правочини.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у   статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені   законом   як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
У частинах першій, четвертій   статті 639 ЦК України   вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. У частинах першій та другій   статті 640 ЦК України   передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються   ЦК України,   ЗК України,   Законом № 161-XIV, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до   статті 759 ЦК України   за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.   Законом   можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша   статті 792 ЦК України).
Згідно із частиною першою   статті 93 ЗК України   право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
У частині другій   статті 125 ЗК України   вказано, що право      на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.
Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до   закону, передбачена у частині другій   статті 126 ЗК України.
Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
У статті 13 Закону № 161-XIV   надано визначення договору оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону      № 161-XIV).  
Згідно зі   статтею 18 названого Закону   договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Статтею 20 Закону № 161-XIV   передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Момент укладення договору визначено у статтях   638,   640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.  
За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої   статті 640 ЦК України   (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.
Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями   18,   20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
У частині третій   статті 640 ЦК України   в редакції   Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Суди встановили, що договір оренди від 18.06.2009 на земельну ділянку, є укладеним між позивачем та відповідачем відповідно до вимог законодавства вище зазначеного, зареєстрований у Зарігівській районній філії ДП «Центр ДЗК» про що у Державній реєстрації земель вчинено запис від 18.06.2009 за № 01097200004. 
Разом із цим у частині п`ятій   статті 6 Закону № 161-XIV   (доповнено на підставі   Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року по справі №357/8277/19 не відступила від висновку Верховного Суду України щодо набуття чинності договором оренди землі щодо договорів укладених до 01.01.2013 року. 
Апеляційний суд звертає увагу, що в цій справі договір оренди між сторонами укладено (18.06.2009) до 01 січня 2013 року (до зміни законодавчого регулювання, що зазначено вище), звідси договір оренди є укладеним,  а тому доводи апелянта і в цій частині не знайшли підтвердження.
Посилання апелянта на податкові повідомлення-рішення від 19.04.2018 за №492905-1304-0714 та від 10.06.2019 за №144000-5513-0714 про визначення позивачу суми податкового зобов`язання за платежем «орендна плата з фізичних осіб» не береться судом до уваги, оскільки має наслідком зміну характеру правовідносин між сторонами з господарських на податкові. 
Інші доводи, викладені в апеляційній скарзі, не отримали підтвердження, не спростовують обставин, на які послався суд як на підставу для відмови в задоволенні позовних вимог.
Враховуючи викладене, позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявність підстав для дострокового розірвання договору з 01.01.2018, у зв`язку з чим позовні вимоги в частині розірвання договору оренди землі від 18.06.2009, задоволенню не підлягають, а доводи позивача в умовах обраного ним способу захисту є безпідставними.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Доводи апеляційної скарги не спростовують встановлені місцевим господарським судом обставин по справі та його правильні висновки, а тому апеляційна скарга позивача підлягає залишенню без задоволення, а рішення місцевого господарського суду - без змін. 
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Якщо одна із сторін визнала пред`явлену до неї позовну вимогу під час судового розгляду повністю або частково, рішення щодо цієї сторони ухвалюється судом згідно з таким визнанням, якщо це не суперечить вимогам   статті 191 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1-3  статті 86 ГПК України  (в редакції Закону №132-IX від 20.09.2019), суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Оскільки за наслідками апеляційного перегляду рішення суду першої інстанції залишено без змін, то судовий збір в розмірі 5   763,00 грн. (квитанція за № 18 від 27.02.2023), сплачений позивачем за подання апеляційної скарги покладається на нього.
Керуючись ст. ст.   236,   269,   270,   275,   276,   281-284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд, -

                                  ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу ОСОБА_1 б/н від 05.01.2023 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Закарпатської області від 13.12.2022 у справі №907/598/19 - залишити без змін.
Судовий збір в розмірі 5   763,00 грн. покласти на апелянта.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.
Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Головуючий-суддя                                                             С.М. Бойко

Судді                                                                                          О.В. Зварич

                                                                                              Г.Г. Якімець

Повний текст постанови складено 12.05.2023