ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 травня 2023 року
м. Київ
справа № 357/7840/18
провадження № 61-14416св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - судді Фаловської І. М., 
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О. (судді-доповідача), Петрова Є. В., 
Сердюка В. В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші»,
відповідачі:  ОСОБА_1 , Товариство з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод», державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Юлія Юріївна,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші», в інтересах якого діє адвокат Тетеря Світлана Ігорівна, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року, ухвалене у складі судді Кошеля Б. І., та постанову Київського апеляційного суду від 3 вересня 
2020 року, прийняту колегією у складі суддів: Заришняк Г. М., Мараєвої Н. Є., Рубан С. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) Агрофірма «Матюші» звернулося з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з додатковою відповідальністю (далі - ТзДВ) «Шамраївський цукровий завод», державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. (далі - державний реєстратор) про визнання недійсним договору оренди, скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,1111 га з кадастровим номером 3220483500:03:005:0048, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області. 
11 квітня 2016 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ Агрофірма «Матюші» договір оренди землі № б/н, за яким передала в оренду товариству вказану земельну ділянку строком на 10 років. 
1 червня 2016 року проведено державну реєстрацію права оренди 
ТОВ Агрофірма «Матюші» на вказану земельну ділянку за індексним 
номером 28581381. 
29 серпня 2017 року цими ж сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі № б/н від 11 липня 2014 року, якою, зокрема, продовжено строк оренди земельної ділянки до 17 років. 
У березні 2018 року ТОВ Агрофірма «Матюші» з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 15 березня 2018 року державним реєстратором здійснено державну реєстрацію договору оренди землі, укладеного 2 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо земельної ділянки, яка перебуває в оренді у позивача. 
Вважало, що укладений ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» договір оренди землі суперечить законодавству і порушує права позивача як орендаря земельної ділянки, оскільки попередній договір оренди, укладений ОСОБА_1 з ТОВ Агрофірма «Матюші», є чинним, не визнаний недійсним та не розірваний сторонами. Тому відповідач не мала права передавати ділянку в оренду іншій особі. З огляду на незаконність укладеного ОСОБА_1 та 
ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» договору оренди, підлягає скасуванню рішення державного реєстратора про реєстрацію за відповідачем відповідного права, прийняте на підставі цього договору.
За таких обставин просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» 2 березня 2018 року, предметом якого є земельна ділянка площею 2,1111 га з кадастровим номером 3220483500:03:005:0048, розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди (індексний номер 40138737 від 15 березня 2018 року).
Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року відмовлено у задоволенні позову.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що укладений 11 квітня 
2016 року ТОВ Агрофірма «Матюші» та ОСОБА_1 договір оренди землі було у встановленому законом порядку зареєстровано, однак наказом Міністерства юстиції України № 729/5 від 15 березня 2018 року рішення державного реєстратора від 1 червня 2016 року про реєстрацію права оренди за позивачем скасовано. 
Реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку за ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» на підставі відповідного договору оренди після скасування реєстрації права оренди позивача не порушує прав останнього, оскільки право оренди виникає виключно з моменту державної реєстрації цих прав.
Місцевий суд вважав, що позов ТОВ Агрофірми «Матюші» не підлягає задоволенню, оскільки на момент здійснення державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку розміром 2,1111 га за ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» державна реєстрація права оренди цієї ж ділянки за позивачем була скасована, що, у свою чергу, свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначених договорів, так і на момент пред`явлення позову.
Постановою Київського апеляційного суду від 3 вересня 2020 року апеляційну скаргу Танцюри Ю. Б., подану в інтересах ТОВ Агрофірма «Матюші», залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року - без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позову ТОВ Агрофірма «Матюші», оскільки на момент здійснення державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» державна реєстрація права оренди цієї ж ділянки за позивачем була скасована, що, у свою чергу, свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначеного договору, так і на момент пред`явлення позову.
Суд апеляційної інстанції зазначив, що наявність договору оренди землі, який не набув чинності, не свідчить про те, що його сторони набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору, а відтак не є перешкодою власнику земельної ділянки для укладення та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У жовтні 2020 року представник ТОВ Агрофірма «Матюші» - адвокат Тетеря С. І. звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення процесуального права, просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 3 вересня 2020 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Касаційна скарга мотивована неправильним застосуванням судами попередніх інстанцій статей 207, 210, 638, 640 ЦК України, статей 124, 125 ЗК України, 
статей 6, 14, 17 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХІV«Про оренду землі» та статті 3 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
На думку заявника, суди не врахували висновки щодо застосування вказаних норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2019 року у справі № 392/1829/17 
(провадження № 14-173цс19), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19), від 12 червня 2018 року у справі № 823/378/16 (провадження № 11-374апп18), у постановах Верховного Суду від 3 квітня 
2020 року у справі № 912/3294/18, від 11 грудня 2019 року у справі № 291/421/17 (провадження № 61-22637св18), від 2 жовтня 2019 року у справі № 291/426/17 (провадження № 61-32794св18), від 19 грудня 2018 року у справі № 291/422/17 (провадження № 61-29047св18), від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19, від 11 травня 2018 року 
у справі № 902/803/17.
Відзив на касаційну скаргу не надходив.
Провадження у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 9 жовтня 2020 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Підставою для відкриття касаційного провадження були доводи заявника про застосування судами попередніх інстанцій норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених 
у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2019 року 
у справі № 392/1829/17 (провадження № 14-173цс19), від 12 березня 2019 року 
у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), від 23 червня 2020 року 
у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19), від 12 червня 2018 року 
у справі № 823/378/16 (провадження № 11-374апп18), у постановах Верховного Суду від 3 квітня 2020 року у справі № 912/3294/18, від 11 грудня 2019 року 
у справі № 291/421/17 (провадження № 61-22637св18), від 2 жовтня 2019 року 
у справі № 291/426/17 (провадження № 61-32794св18), від 19 грудня 2018 року 
у справі № 291/422/17 (провадження № 61-29047св18), від 20 лютого 2019 року 
у справі № 917/410/18, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19, 
від 11 травня 2018 року у справі № 902/803/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 5 грудня 2022 року зупинено касаційне провадження у даній справі до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду в касаційному порядку справи № 357/8277/19 
(провадження № 14-65цс22) і ухвалою цього ж суду від 26 квітня 2023 року поновлено провадження у справі.
Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій обставини справи
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки розміром 2,1111 га з кадастровим номером 3220483500:03:005:0048 та цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
11 квітня 2016 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ Агрофірма «Матюші» договір оренди землі № б/н, за яким передала в оренду товариству вказану земельну ділянку строком на 10 років. 
1 червня 2016 року проведено державну реєстрацію права оренди 
ТОВ Агрофірма «Матюші» на вказану земельну ділянку за індексним 
номером 28581381. 
29 серпня 2017 року цими ж сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі № б/н від 11 липня 2014 року, якою, зокрема, продовжено строк оренди земельної ділянки до 17 років. 
Наказом Міністерства юстиції України № 729/5 від 15 березня 2018 року задоволена колективна скарга громадян (в тому числі ОСОБА_1 ) та, серед іншого, скасовано рішення про державну реєстрацію права оренди 
за ТОВ Агрофірма «Матюші» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 3220483500:03:005:0048, яке зареєстроване на підставі договору оренди від 11 квітня 2016 року. 
2 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» уклали договір оренди землі, за умовами ОСОБА_1 передала 
ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» у строкове платне користування належну їй земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,1111 га з кадастровим номером 3220483500:03:005:0048, розташовану у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
Суди встановили, що договір оренди від 2 березня 2018 року укладений строком на десять років і 15 березня 2018 року зареєстрований державним реєстратором КП Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав».
Позиція Верховного Суду, мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
8 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року 
№ 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали цивільної справи і перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та додержання норм процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, суд дійшов таких висновків. 
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.
Разом з тим, повноваження власника певним чином обмежуються, бо згідно з частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України є договори та інші правочини.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 
4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.
Відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України (тут і далі - 
у редакції, чинній на момент укладення договору оренди від 11 квітня 
2016 року) договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
У частинах першій, четвертій статті 639 ЦК України вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, 
ЗК України, Законом України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону № 161-XIV).
Відповідно до статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди земельної ділянки є двостороннім, консесуальним, строковим та оплатним.
У частині першій статті 14 Закону № 161-XIV (у редакції на момент укладення договорів оренди від 11 квітня 2016 року) було визначено таку форму договору оренди, а саме: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.
5 грудня 2019 року Законом України № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 
16 січня 2020 року (далі - Закон № 340-IX), частину першу статті 14 Закону 
№ 161-XIV викладено в дещо іншій редакції: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону 
№ 161-XIV (у редакції на момент укладення договору оренди від 11 квітня 2016 року) були:
1) об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) строк дії договору оренди;
3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
За згодою сторін у договорі оренди землі могли зазначатися інші умови.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договору оренди).
Можна зробити висновок, що на законодавчому рівні встановлені чіткі і однозначні вимоги щодо форми і змісту договору оренди землі.
На час укладення договору оренди стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до статті 17 Закону № 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 
2015 року № 191-VIII) об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.
Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).
Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).
Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.
Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.
Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
У статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 1 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Разом із цим, у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Тобто з 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.
Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.
Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.
У справі, яка переглядається, речове право на спірну земельну ділянку 
за ТОВ «Агрофірма «Матюші» на підставі договору оренди землі від 14 квітня 2016 року, укладеного позивачем та ОСОБА_1 , зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Узинської державної нотаріальної контори Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Малькевич Л. В. від 1 червня 2016 року за індексним номером 29857566.
Суди встановили, що вказане рішення державного реєстратора скасовано наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5.
25 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду 
у справі № 357/9440/20 визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5. Постановою Верховного Суду від 4 травня 2022 року постанову апеляційного суду від 25 серпня 2021 року залишено без змін.
Зазначені рішення Верховний Суд приймає до уваги при розгляді спору, оскільки такі рішення публічно проголошені, розміщенні у Єдиному державному реєстрі судових рішень, загальнодоступні й обов`язкові до виконання усіма органами і особами відповідно до статті 129-1 Конституції України.
Внаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди позивача за договором оренди землі від 11 квітня 2016 року є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Агрофірма «Матюші» на спірну земельну ділянку (1 червня 2016 року), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 
2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року 
у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, 
від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц та від 1 квітня 2020 року 
у справі № 610/1030/18).
У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.
За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.
У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у 2033 року. Власник земельної ділянки - ОСОБА_1 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Агрофірма «Матюші», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, колегія суддів не вбачає.
Згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови 
від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19) та інших, крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя 
статті 215 ЦК України).
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.
Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.
Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним.
Такий висновок узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду 
від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) та висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 травня 2023 року 
у справі № 357/9019/18 (провадження № 61-6755св22).
Враховуючи, що договір оренди укладений ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» з ОСОБА_1 в період чинності попереднього договору оренди (укладеного останньою з позивачем), оспорюваний договір перешкоджає 
ТОВ «Агрофірма «Матюші» користуватися орендованою земельною ділянкою, що є підставою для визнання цього договору недійсним. Також підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою
статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (частина третя статті 400 ЦПК України).
Колегія суддів вважає за необхідне врахувати висновки, викладені після подання касаційної скарги у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) та постанові Верховного Суду від 10 травня 2023 року у справі № 357/9019/18 (провадження № 61-6755св22), що узгоджується з частиною третьою
 статті 400 ЦПК України.
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини (частини перша, третя, четверта статті 412 цього Кодексу).
Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, касаційний суд скасовує рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 3 вересня 2020 року в частині вирішення позовних вимог ТОВ «Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» про визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і ухвалює в цій частині нове рішення про задоволення позову.
Разом з тим, колегія суддів зазначає про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, пред`явлених у цій справі до державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю., виходячи з наступного.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частини перша та третя статті 13 ЦПК України).
Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи (частина друга статті 48 ЦПК України).
Відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку із позовною вимогою, яка пред`являється до нього.
Найчастіше під неналежними відповідачами розуміють таких відповідачів, щодо яких судом під час розгляду справи встановлено, що вони не є зобов`язаними за вимогою особами.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї умови - підстава для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Щоб визнати відповідача неналежним, крім названої умови, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Про неналежного відповідача можна говорити тільки в тому випадку, коли суд може вказати особу, що повинна виконати вимогу позивача, - належного відповідача.
Таким чином, неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи 
(див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року 
у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц (провадження № 14-178цс18) (пункт 49), 
від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (провадження № 14-392цс18) (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц 
(провадження № 14-511цс18) (пункт 31.4), від 12 грудня 2018 року 
у справі № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18) (пункти 37, 54), 
від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17-ц (провадження № 14-626цс18) (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц 
(провадження № 14-61цс19) (пункт 31) та від 27 березня 2019 року 
у справі № 520/17304/15-ц (провадження № 14-94цс19) (пункт 63)).
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно з пунктами 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» 
пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
У розумінні положень наведеної норми у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення судами першої та апеляційної інстанцій оскаржуваних судових рішень), на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.
При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний із порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно.
Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача й відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача.
Зміст і характер відносин між учасниками справи, обставини справи підтверджують, що спір у ТОВ Агрофірма «Матюші» виник саме з ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» щодо права користування спірною земельною ділянкою.
Оскільки позивач заявив позов до неналежного співвідповідача - державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю., у задоволенні позову необхідно відмовити саме з підстав його пред`явлення до неналежного відповідача.
Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним в подібних правовідносинах у постанові від 21 червня 2021 року 
у справі № 357/386/20-ц (провадження № 61-13940св21).
Ухвалюючи судові рішення в частині відмови у задоволенні позову до державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю., суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову, проте помилково зазначили підставою для відмови у позові його необґрунтованість.
Колегія суддів вважає за необхідне врахувати висновок, викладений після подання касаційної скарги у постанові Верховного Суду від 21 червня 2021 року 
у справі № 357/386/20-ц (провадження № 61-13940св21).
Зважаючи на те, що суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позову в частині вирішення позовних вимог, пред`явлених до державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю., однак вказали неналежні мотиви та підстави для такої відмови, судові рішення судів попередніх інстанцій у вказаній частині підлягають зміні у їх мотивувальних частинах.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до частини першої цієї статті судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв`язку з частковим задоволенням касаційної скарги з ОСОБА_1 та ТзДВ «Шамраївський цукровий завод» на користь ТОВ Агрофірма «Матюші» підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання позовної заяви у розмірі 3 524 грн, апеляційної скарги у розмірі 5 286 грн та касаційної скарги у розмірі 7 048 грн, а всього по 7 929 грн з кожного.
Щодо клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
У жовтні 2020 року представник ТОВ Агрофірма «Матюші» - адвокат Тетеря С. І. подала до Верховного Суду клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, посилаючись на те, що з метою формування єдиної правозастосовчої практики існує необхідність:
- відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, 
викладеного в постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), шляхом його уточнення, а саме чітко розмежувати момент укладення і набрання чинності для договорів оренди земельної ділянки, укладених до та після 1 січня 2013 року, які є різними, вказавши, що договори оренди землі, укладені до 1 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, а саме внесення відповідного запису про це до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка є складовою Державного реєстру земель, а договори оренди землі, укладені після 1 січня 2013 року, - з моменту їх підписання сторонами;
- розмежувати поняття «державна реєстрація договору оренди земельної ділянки» та «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку», а також їхні правові наслідки для сторін договору оренди земельної ділянки;
- надати висновок з приводу того, чи має орендар, який уклав договір оренди земельної ділянки після 1 січня 2013 року, але право оренди земельної ділянки якого з певних причин не було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право оспорити договір оренди земельної ділянки, укладений власником земельної ділянки з іншим орендарем у період дії укладеного таким орендарем договору.
Частинами четвертою та п`ятою статті 403 ЦПК України передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
Суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
Ухвалою Верховного Суду у справі № 357/8277/19 (провадження № 61-4935св21) задоволено аналогічне клопотання Товариства з обмеженою 
відповідальністю «Олійникова Слобода» та вказану справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини п`ятої статті 403 ЦПК України.
18 квітня 2023 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову
у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22).
Враховуючи, що Велика Палата Верховного Суду переглянула судові рішення у справі № 357/8277/19 у подібних правовідносинах, колегія суддів не вбачає підстав для передачі справи, яка переглядається, на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Керуючись статтями 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Відмовити Товариству з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші», в інтересах якого діє адвокат Тетеря Світлана Ігорівна, у задоволенні клопотання про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші», в інтересах якого діє адвокат Тетеря Світлана Ігорівна, задовольнити частково.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 3 вересня 2020 року в частині вирішення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до ОСОБА_1 і Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» про визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення позову.
Визнати недійсним договір оренди землі, укладений ОСОБА_1 та Товариством з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» 
2 березня 2018 року, предметом якого є земельна ділянка площею 2,1111 га з кадастровим номером 3220483500:03:005:0048, розташована у межах Матюшівської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства Великодимирівської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Юлії Юріївни про державну реєстрацію іншого речового права (індексний номер 40138737 від 15 березня 2018 року).
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 11 грудня 2019 року та постанову Київського апеляційного суду від 3 вересня 2020 року в частині вирішення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» до державного реєстратора Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Юлії Юріївни про визнання недійсним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови.
Стягнути з ОСОБА_1 та Товариства з додатковою відповідальністю «Шамраївський цукровий завод» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Матюші» судовий збір, сплачений за подання позовної заяви, апеляційної та касаційної скарг, у розмірі 
по 7 929 грн з кожного.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді:  	І. М. Фаловська В. М. Ігнатенко С. О. Карпенко  Є. В. Петров В. В. Сердюк