ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И 

14 червня 2023 року                 місто Чернівці справа №727/11782/22
провадження №22-ц/822/433/23
Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого Височанської Н. К.
суддів: Лисака І.Н., Литвинюк І.М.
секретар Собчук І.Ю.
за участю: позивача - ОСОБА_1 , представника позивача - ОСОБА_2 , 
представника відповідача - Капінус А.А.

учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд»

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 14 березня 2023 року та апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» на додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 03 травня 2023 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав, ухвалене під головуванням судді першої інстанції Слободян Г.М.,
В С Т А Н О В И В:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «МС Імперіал Буд» про визнання майнових прав. 
Посилався на те, що 30 березня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «МС Імперіал Буд» укладено попередній договір за №А_019, за умовами якого, ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов`язувалося продати ОСОБА_1 , а останній зобов`язувався купити в термін до кінця І кварталу 2019 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60,25 квадратних метрів, житловою площею 27,51 квадратних метрів. 
Вказує, що ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов`язувалося оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення основного договору купівлі-продажу. 
За попереднім договором було визначено, що у квартирі буде виконано загальнобудівельні роботи, встановлено металеві протипожежні вхідні двері, вікна - металопластикові з чотирьохкамерного профілю з енергозберігаючим склопакетом, штукатурка стін, цементна стяжка під чистову підлогу, індивідуальне опалення з двохфункційним котлом та радіаторами, системи водопостачання та каналізації з лічильником (вивід від стояків без прокладення трубопроводів по квартирі). 
ОСОБА_1 на виконання договору зобов`язувався сплатити відповідачу на момент підписання основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складала 650 700,00 грн. і така вартість об`єкта нерухомості була встановлена виходячи з розрахунку, що ціна одного квадратного метра об`єкта нерухомості становила 10 800,00 грн.
На виконання попереднього договору 30 березня 2016 року він сплатив відповідачу забезпечувальний платіж в сумі 650 700,00 грн., що становить 100% орієнтовної вартості об`єкту нерухомості, що була визначена в попередньому договорі.
27 березня 2018 року між сторонами було укладено Додатковий договір № 1 про внесення змін до попереднього договору № А_019 від 30 березня 2016 року, згідно якого строк прийняття об`єкту нерухомості в експлуатацію було відкладено до кінця І кварталу 2019 року.
Позивач вважає, що він виконав свої зобов`язання за договором, оплативши вартість об`єкта, тобто вчинив дії спрямовані на виникнення юридичних фактів необхідних для набуття права власності на квартиру; натомість ТОВ «МС Імперіал Буд» не виконує зобов`язання за попереднім договором №А_019 від 30 березня 2016 року. 
Зазначає, що на даний час будівництво об`єкту не проводиться, кошти йому не повернуто, постійно переноситься виконання договору на невизначений час, у зв`язку із чим він вимушений звернутися в суд.
Просив визнати попередній договір №А_019 від 30 березня 2016 року, зі змінами викладеними в Додатковому договорі №1 від 27 березня 2018 року, щодо купівлі-продажу нерухомості удаваним, а фактично дійсним інвестиційним договором та визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60,25 кв.м. та житловою площею 27.51 кв.м. і стягнути з ТОВ «МС Імперіал Буд» на його користь судові витрати.

Короткий зміст рішень суду першої інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 14 березня 2023 року в задоволенні позову відмовлено. 
Повний текст рішення складено 27 березня 2023 року.
Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м.Чернівців від 03 травня 2023 року відмовлено в задоволенні заяви представника відповідача ТОВ «МС Імперіал Буд» адвоката Капінус А.А. про ухвалення додаткового рішення про стягнення понесених витрат на правничу допомогу. 
Короткий зміст та узагальнені доводи вимог апеляційних скарг
В апеляційній скарзі позивач просить рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 14 березня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.  
Посилається на те, що судом першої інстанції прийнято рішення з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
В апеляційній скарзі наводить обставини й підстави для задоволення вимог, які викладені в позовній заяві та свої доводи мотивує тим, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір. Відповідач в якості забудовника зобов`язувався за кошти позивача та інших інвесторів побудувати та облаштувати житловий комплекс, після чого оформити за позивачем та іншими інвесторами право власності на нерухоме майно, а позивач в свою чергу, 
рівно як і інші інвестори, зобов`язувався оплатити 100% вартості нерухомості. Позивач свої зобов`язання виконав, а відповідач отримавши біля 800 мільйонів гривень інвестицій, по сьогоднішній день не здійснив будівництва житлового комплексу. 
При укладенні Попереднього договору ні позивач, ні відповідач не мали на меті укладення договору в майбутньому. Очевидною метою позивача було отримання квартири, а метою відповідача було залучення коштів у будівництво житлового комплексу. Попереднім договором чітко передбачено сплату коштів за об`єкт будівництва, чітко вказана вартість об`єкта і сам об`єкт. Більше того, в Попередньому договорі окремо зазначено, що сплачені позивачем кошти не є авансом, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання. Таким чином, вважає, що він став «інвестором» будівництва житлового комплексу.
Доводи, викладені в мотивувальній частині оскаржуваного судового 
рішення, суперечать висновкам Верховного Суду України. 
Крім того, слідчим відділом Чернівецького РУП ГУНП в Чернівецькій області здійснюється досудове розслідування в кримінальному провадженні № 42022266010000208 від 14 вересня 2022 року за ознаками вчинення кримінального правопорушення передбаченого ст.190 ч.4 КК України відносно ОСОБА_3 (власника ТОВ «МС Імперіал Буд»), який умисно 
отримавши від інвесторів кошти для будівництва об`єкта нерухомості, не мав наміру виконувати будь-які зобов`язання, а мав на меті здійснити (під приводом будівництва багатоквартирного будинку) заволодіння коштами інвесторів шахрайським способом. 
Що стосується висновку суду про пропуск позивачем строку позовної давності, то вважає його необґрунтованим, оскільки він довгий час 
довіряв відповідачу як забудовнику, укладав додаткову угоду з перенесенням строку укладення Основного договору купівлі-продажу, вірив письмовим повідомленням відповідача щодо нових строків здачі будинку в експлуатацію та усним заявам, здійсненим ним на численних загальних зборах інвесторів.

Апелянт ТОВ «МС Імперіал Буд» в апеляційній скарзі просить додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 03 травня 2023 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким заяву про стягнення витрат на правову допомогу задовольнити.  
Посилається на те, що у відзиві на позовну заяву відповідачем вказаний попередній орієнтовний розрахунок суми судових витрат, які відповідач поніс і очікує понести, а також відповідач повідомив суд, що докази понесених витрат будуть надані суду протягом п`яти днів після ухвалення рішення. 
Крім цього, між товариством та адвокатом розмір гонорару обчислений у фіксованій сумі, а не погодинній, а тому висновки суду, що відповідач повинен був подати додатковий розрахунок витрат з зазначенням витраченого часу не відповідає вимогам Закону.
Також розмір витрат на правничу допомогу має бути підтверджений доказами щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, при цьому надані послуги на правничу допомогу не обов`язково повинні бути сплачені стороною на день звернення до суду із заявою про їх відшкодування.
Вважає, що розмір заявлених витрат є співмірним зі складністю даної справи, оскільки дана права відноситься до категорії складних справ, а тому висновки суду щодо неспівмірності витрат не відповідають дійсності. 

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «МС Імперіал Буд» просило в задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі, рішення суду першої інстанції від 14 березня 2023 року залишити без змін. 
Вказувало на те, що відповідно до п. 22 Попереднього договору, цей договір як попередній договір закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір та не підтверджує права власності позивача на такий об`єкт. За попереднім договором сторони його підтвердили, що зміст договору точно відповідає їхнім дійсним намірам, у них відсутні заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення умов договору та його правові наслідки для кожної із сторін, укладення і виконання цього договору суперечить нормам чинного законодавства України та відповідає його (пункт 25 попереднього договору). 
Позивач зобов`язувався купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , будівельна адреса місця знаходження земельної ділянки, з урахуванням того, що в майбутньому присвоєна поштова адреса об`єкту будівництва може відрізнятися від будівельної, загальною площею 60,25 квадратних метрів, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу (Основний договір). Зазначені площі є проектними та уточняються пісня інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - до кінця першого кварталу 2017 року. 
Вказують, що передумовою для укладання Основного договору купівлі-продажу нерухомого майна було отримання відповідачем в майбутньому права власності на об`єкт будівництва, якого на момент укладання попереднього договору у відповідача не було. 
Аргументують доводи відзиву і тим, що до договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. Вважають, з урахуванням того, що на момент укладання попереднього договору у відповідача не було права власності на об`єкт нерухомості та прав на майнові права, він не міг укладати інвестиційні договори купівлі-продажу майнових прав, а міг укладати в той момент тільки попередні договори купівлі-продажу, адже права на об`єкт в нього мали виникнути в майбутньому, як мінімум після отримання дозволу на будівництво.
Попереднім договором та квитанціями про оплату чітко встановлено, що сплачені Позивачем кошти є забезпеченим платежем, який є видом забезпечення виконання зобов`язання з укладання Основного договору, а не коштами сплаченими за роботи, послуги чи майно.
Крім цього, посилання позивача на кримінальні провадження жодним чином не підтверджує вину керівника товариства, оскільки немає обвинувального вироку.
Вважають, що суд першої інстанції з`ясував всі обставини справи, дав їм належну оцінку, а також правомірно встановив, що позивачем пропущено строк позовної давності.

Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
Встановлено, що згідно Попереднього договору №А_019, укладеного 30 березня 2016 року між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 , ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов`язується продати ОСОБА_1 , а останній зобов`язується купити в термін до кінця першого кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60,25 кв.м. (план будинку арк.25) відповідно до умов, що визначені даним Попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу (том 1 а.с.21-24).
До Договору наведено план розміщення квартири, а саме секція В на другому поверсі (том 1 а.с.25).
З платіжного доручення №1 від 30 березня 2016 року вбачається, що платник ОСОБА_1 відповідно до Попереднього договору №А_019 від 30 березня 2016 року зарахував через АТ «УкрСиббанк» на рахунок отримувача ТОВ «МС Імперіал Буд» кошти в сумі 650700,00 грн. (том 1 а.с.26). Оплата коштів також підтверджується довідкою ТОВ «МС Імперіал Буд» (том 1 а.с.27).
Додатковим договором №1 від 27 березня 2018 року сторони зміни строк виконання зобов`язання, встановивши його виконання до кінця другого кварталу 2019 року (том 1 а.с.28).

Мотиви та доводи, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права переглядаючи основне рішення
Відповідно до ч.ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено удаваності правочину. Оскільки на момент укладення попереднього договору відповідач не мав ніяких майнових прав, а тому відсутні підстави вважати, що насправді був укладений інвестиційний договір.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду. 
Відповідно до частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків серед юридичних фактів, зокрема, є договори та інші правочини.  
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Предметом спору у справі, яка переглядається, є вимоги позивача про визнання попереднього договору недійсним з підстав його удаваності та визнання за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування.
Так, позивач стверджує, що оскільки попередній договір укладений сторонами фактично з метою фінансування відповідачем будівництва, то відповідно в даному випадку відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який вони насправді вчинили, а саме за правилами, що повинні застосовуватись до договору інвестування в будівництво житла.
Колегія суддів вважає такі доводи позивача безпідставними з огляду на наступне.
Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Згідно з частинами першою, третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою і шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до приписів статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Тобто за удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють один правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини.
Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. А тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним лише у тому разі, коли буде встановлено, що правочин, який сторони насправді вчинили, не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину.
Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом угоди (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який підлягав встановленню судом у цій справі є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договорів дарування та з`ясування питання про те, чи не укладені ці угоди з метою приховати іншу угоду та яку саме.
Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 26 червня 2019 року у справі №759/17395/15-ц (провадження №61-9297св18).
При укладенні удаваного договору воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно - правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. За удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини. Розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання певної користі усіма або принаймні одним із них.
Стверджуючи про удаваність правочину, позивач заперечує проти наявності навмисних дій, волевиявлення та свідомого уявлення про реальну природу правочину зі свого боку, що не відповідає змісту ст.235 ЦК України. При цьому зазначає, що між сторонами був укладений інвестиційний договір.
Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції пояснив, що між сторонами був укладений саме попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна. Інвестиційний договір не міг в той час укладатися, оскільки у забудовника не було дозвільних документів на будівництво.
Згідно зі статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції на час укладення угод-зобов`язань) основним правовим документом, який регулює  взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).  Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших  умов  господарських  взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є  виключною  компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.
Інвестиційним договором є угода між особою, яка має право на об`єкт будівництва (замовник будівництва, інвестиційний фонд тощо), та інвестором з метою участі інвестора у будівництві шляхом залучення коштів та отримання в майбутньому у власність об`єкт.
За своєю правовою природою інвестиційний договір дуже схожий на попередній договір купівлі-продажу, який передбачений Цивільним кодексом України. Він передбачає укладання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості після сплати інвестором інвестиційних коштів та введення об`єкту в експлуатацію. Усі істотні умови договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості (загальна площа об`єкту, кількість кімнат, план-схема, матеріал, з якого будується об`єкт тощо) повинні  бути відображені в інвестиційному договорі. Це виступає гарантією передачі об`єкту, про який сторони домовились.
Основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу). 
Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Отже, попередній договір купівлі-продажу також повинен мати нотаріальну форму.
Законодавчого визначення форми інвестиційного договору немає, а тому потрібно дотримуватись основних правил Цивільного кодексу України щодо укладення договорів. Отже, інвестиційний договір укладається в простій письмовій формі та не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Однак, законодавець не забороняє нотаріально посвідчувати інвестиційний договір, тому, якщо сторони про це домовились, він може бути укладений у нотаріуса.
Крім цього, відповідно до вимог Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань, за якими здійснюється передача об`єкта житлового будівництва.
Судом встановлено, що на час укладання попереднього договору від 30 березня 2016 року відповідачу як замовнику будівництва земельна ділянка під будівництво не виділялась, дозволу на початок виконання будівельних робіт у нього не було. Фактично здійснювалося самочинне будівництво. 
Встановлено, що земельна ділянка по АДРЕСА_2 була передана Чернівецькою міською радою в строкове платне користування товариству з обмеженою відповідальністю «Глобус 2020».
З порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, який є у відкритому доступі, вбачається, що ТзОВ «МС Імперіал Буд» дозвіл на виконання будівельних робіт по АДРЕСА_2 отримало 24 вересня 2019 року (зареєстровано декларацію про початок будівельних робіт).
Отже, на момент укладення оспореного попереднього договору спірний об`єкт належав до самочинного будівництва, оскільки у відповідача не було будь-яких майнових прав (земельна ділянка не виділялася, дозволу на виконання будівельних робіт не було), а тому він не міг укладати інвестиційний договір.
Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (п.148).
Крім цього, у пункті 25 Попереднього договору від 30 березня 2016 року сторони підтвердили, що зміст договору точно відповідає їхнім дійсним намірам, у них відсутні заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення умов договору та його правові наслідки для кожної із сторін, укладення і виконання цього договору не суперечить нормам чинного законодавства України та відповідає його вимогам.
З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що позивач належними та допустимими доказами не довів удаваності попереднього договору купівлі-продажу квартири.
Колегія суддів вважає також доповнити мотивувальну частину рішення іншими підставами для відмови в позові.
Так, надаючи оцінку попередньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, колегія судів виходить з наступного.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.
Майнові права на нерухомість - об`єкт будівництва (інвестування) не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
Майнове право, що є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право набуття у майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.  
Майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-318цс15), від 18 листопада 2015 року (провадження № 6-1858цс15), постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19).
Відповідно до статі 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
За змістом статей 6 та 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно з частинами першою та третьою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Попередній договір укладається в формі встановленої для основного договору, а якщо форма не встановлена, то у письмовій формі.
У частині другій статті 635 ЦК України встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.
Відповідно до частини другої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Судом першої інстанції встановлено, що 30 березня 2016 року між ТзОВ «МС Імперіал Буд» (Сторона-1) та ОСОБА_1 (Сторона-2) укладено попередній договір №А_019, відповідно до якого Сторона-1 зобов`язується продати Стороні-2, а Сторона-2 зобов`язується купити в термін до кінця 1 кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 60,25 кв.м., житловою площею 27,51 кв.м., відповідно до умов, що визначені даним Попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу (далі - Основний договір) (п.1 Договору).
Відповідно до п.22 зазначеного договору сторони погодили, що цей договір є попереднім договором, закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір та не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості та не підтверджує право власності Сторони-2 на такий об`єкт.
Отже, положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ (майнові права), що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
Аналогічний висновок зробив Верховний Суд в постанові від 01 жовтня 2020 року у справі № 755/16049/19 (провадження № 61-5342св20).
Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
Колегія суддів зазначає, що позивач не позбавлений можливості захистити свої права у інший передбачений законом спосіб.  
Також колегія суддів вважає, що даний договір є нікчемним з огляду на наступне.
Відповідно до ст. 220 ЦПК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України в пункті 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
На необхідності дотримання вищевказаних положень цивільного законодавства наголошував також Верховний Суд у постанові від 16 лютого 2021 року по справі № 2-4570/07.
Згідно ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторони попереднього договору передбачили у попередньому договорі, що Сторона 1 зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості (п.1.1.). Сторона 1 зобов`язується передати об`єкт нерухомості Стороні 2 протягом 3-х календарних днів після підписання Основного договору та з моменту проведення остаточної повної оплати Стороною 2, що підтверджуватиметься підписанням Сторонами відповідного акту прийому-передачі (п.2.4). Цей договір є попереднім договором, закріплює зобов`язання сторін укласти Основний договір та не є правовстановлюючим документом на об`єкт нерухомості та не підтверджує право власності Сторони-2 на такий об`єкт (п.22).
Колегія суддів вважає, що оскільки попередній договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості укладався з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, він в силу статей 635, 657 ЦК України підлягав нотаріальному посвідченню, тоді як фактично укладений у простій письмовій формі, тобто без дотримання форми договору, то відповідно до положень ст. 220 ЦК України такий попередній договір є нікчемним.
Частина 1 ст. 215 ЦК України передбачає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч.2 ст. 215 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. 
З огляду на викладені обставини колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позов є безпідставним та в його задоволенні слід відмовити.

Мотиви та доводи, з яких виходив апеляційний суд та застосовані норми права переглядаючи додаткове рішення 
Відповідно до ст.270 ЦПК України, суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо:  3) судом не вирішено питання про судові витрати . Суд, що ухвалив рішення, ухвалює додаткове судове рішення в тому самому складі протягом десяти днів із дня надходження відповідної заяви. Додаткове судове рішення ухвалюється в тому самому порядку, що й судове рішення.  У разі необхідності суд може викликати сторони або інших учасників справи в судове засідання. Неприбуття у судове засідання осіб, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання, не перешкоджає розгляду заяви.
Відмовляючи у стягненні судових витрат, суд першої інстанції виходив з того, що заявником ТОВ «МС Імперіал Буд» не надано квитанції про сплату витрат на правову допомогу в сумі 10000 грн., не надано розрахунок таких витрат, а також в порушення ч.8 ст.141 ЦПК України заявник ТОВ «Імперіал Буд» не зробив відповідну заяву про намір протягом п`яти днів подати докази понесених судових витрат. 
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Згідно з частиною 1 та 3 статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, зокрема, витрати на професійну правничу допомогу.
У частині першій статті 59 Конституції України закріплено право кожного на правову допомогу. У випадках, передбачених законом, ця допомога надається безоплатно. Кожен є вільним у виборі захисника своїх прав.
Відповідності до статті 26 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правової допомоги.
За положеннями пункту 4 статті 1, частин третьої та п`ятої статті 27 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» договір про надання правової допомоги - це домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об`єднання) зобов`язується здійснити захист, представництво або надати інші види правової допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору.
Частиною 2 статті 137 ЦПК України передбачено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Частиною другою статті 141 ЦПК України встановлено, що інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує: чи пов`язані ці витрати з розглядом справи; чи є розмір таких витрат обґрунтованим та пропорційним до предмета спору з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, в тому числі чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінку сторони під час розгляду справи, що призвела до затягування розгляду справи, зокрема, подання стороною явно необґрунтованих заяв і клопотань, безпідставне твердження або заперечення стороною певних обставин, які мають значення для справи, безпідставне завищення позивачем позовних вимог тощо; дії сторони щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом під час розгляду справи, стадію розгляду справи, на якій такі дії вчинялися (частина третя статті 141 ЦПК України).
Тобто у ЦПК України передбачено такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи.
Витрати за надану професійну правничу допомогу у разі підтвердження обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості підлягають розподілу за результатами розгляду справи незалежно від того, чи їх уже фактично сплачено стороною/третьою особою чи тільки має бути сплачено (п.1 ч.2 ст.137 та ч.8 ст.141 ЦПК України).
Аналогічна позиція висловлена Верховним Судом у постановах від 03 жовтня 2019 року у справі №922/445/19, від 22 січня 2021 року у справі №925/1137/19, від 02 грудня 2020 року у справі №317/1209/19, від 03 лютого 2021 року у справі №554/2586/16-ц, від 17 лютого 2021 року у справі №753/1203/18.
У додатковій постанові від 19 лютого 2020 року у справі №755/9215/15-ц (провадження № 14-382цс19) Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що з аналізу частини третьої статті 141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Із запровадженням з 15 грудня 2017 року змін до ЦПК України законодавцем принципово по новому визначено роль суду у позовному провадженні, а саме: як арбітра, що надає оцінку тим доказам та доводам, що наводяться сторонами у справі, та не може діяти на користь будь-якої із сторін, що не відповідатиме основним принципам цивільного судочинства. Принцип змагальності знайшов свої втілення, зокрема, у положеннях частин п`ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявності підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності. Тому при вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку виключно тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення. Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.
У додатковій постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 лютого 2022 року у справі №925/1545/20 вказано, що для вирішення питання про розподіл судових витрат суд враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.
У додатковій постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 206/6537/19 (провадження № 61-5486св21) зазначено, що попри волю сторін договору визначати розмір гонорару адвоката, суд не позбавлений права оцінювати заявлену до відшкодування вартість правничої допомоги на підставі критеріїв співмірності, визначених частиною четвертою статті 137 ЦПК України.
Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.
Розглядаючи заяву сторони судового процесу про компенсацію понесених нею витрат на професійну правничу допомогу, суду належить дослідити та оцінити додані до заяви документи на предмет належності, допустимості й достовірності відображеної у них інформації.
Відповідно до статей 1, 26, 27 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» адвокатська діяльність здійснюється на підставі договору про надання правової допомоги, за яким, зокрема, клієнт зобов`язується оплатити надання правової допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору. До договору про надання правової допомоги застосовуються загальні вимоги договірного права.
У статті 30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» визначено, що гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
При розгляді справи судом учасники справи викладають свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення, міркування щодо процесуальних питань у заявах та клопотаннях, а також запереченнях проти заяв і клопотань (частина перша статті 182 ЦПК України).
Таким чином, Велика Палата неодноразово зазначала, що обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Відповідно до ч.8 ст.141 ЦПК України розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.
Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша та третя статті 81 ЦПК України).
Так, з матеріалів справи вбачається, що правова допомога відповідачу  у суді першої інстанції надавалася адвокатом Капінус Андрієм Анатолійовичем на підставі ордеру серії СЕ №1079764 від 27 січня 2023 року (том 1 а.с.64). 
Подаючи відзив на позовну заяву, адвокатом Капінус А.А. вказаний попередній орієнтовний розрахунок судових витрат, які відповідач поніс та очікує понести у зв`язку з розглядом справи в суді першої інстанції, зокрема вказав, що очікує понести судові витрати на правову допомогу в розмірі 10 000 грн. А також, у відзиві відповідачем вказано, що докази понесених витрат будуть подані у відповідності до ч.8 ст. 141 ЦПК України протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду у даній справі (том 1 а.с.104).
17 березня 2023 року адвокат Капінус А.А. в інтересах відповідача звернувся до суду із заявою про ухвалення додаткового рішення щодо вирішення питання про стягнення з позивача витрат на правову допомогу.
Таким чином, посилання суду першої інстанцію на порушення заявником вимог ч.8 ст. 141 ЦПК України є безпідставними.
Разом з поданою заявою про ухвалення додаткового рішення, відповідачем прилучено до заяви: Детальний опис робіт виконаних адвокатом від 17 березня 2023 року, Акт виконаних робіт від 15 березня 2023 року, Договір про надання правової допомоги від 26 січня 2023 року, Додаток №21 (Доручення №21) до Договору про надання правової допомоги від 26 січня 2023 року де в п.5 визначено, що гонорар адвоката за надання правової допомоги в Шевченківському районному суді м.Чернівців складає в розмірі 10000 грн. (том 1 а.с.198, 199, 200, 202).
25 квітня 2023 року позивачем ОСОБА_1 в інтересах якого діє адвокат Фортуна Г.Г. подав до суду першої інстанції клопотання про зменшення розміру витрат на правову допомогу (том 1 а.с.214-215).
Відповідно до Акту виконаних робіт до Договору про надання правової допомоги від 26 січня 2023 року, складеного 15 березня 2023 року, вбачається, що адвокат надав, а клієнт прийняв правову допомогу за Договором та Дорученням №21 у цивільній справі №727/11782/22 за позовом ОСОБА_1 . Вартість наданих послуг (гонорар адвоката) по Акту складає 10000 грн. (п.3).
Аналізуючи надані відповідачем докази понесених витрат на правову допомогу, колегія суддів вважає, що вищезазначені документи не є безумовною підставою для відшкодування судом витрат на професійну правничу допомогу в зазначених розмірах, вказані відповідачем розміри таких витрат є не доведеними, документально не обґрунтованими, завищеними та не відповідають критерію розумної необхідності таких витрат.
На підставі викладеного, надавши повну та всебічну оцінку обґрунтованості доводів апелянта, враховуючи фактичний обсяг наданих адвокатом юридичних послуг, співмірність суми витрат із складністю справи та відповідність суми понесених витрат критеріям реальності і розумності, час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг), а також наявність клопотання про зменшення таких витрат, колегія суддів вважає, що додаткове рішення суду першої інстанції від 03 травня 2023 року підлягає скасуванню, а заявлені відповідачем вимоги про стягнення понесених витрат на правничу допомогу підлягають зменшенню з 10000 грн. до 3000 грн.

З огляду на висновок суду щодо суті апеляційних скарг, витрати позивача понесені ним у суді першої та апеляційної інстанцій, залишаються за ним та відшкодуванню не підлягають.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно ст. 376 ЦПК підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; недоведеність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, а рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 14 березня 2023 року змінити з підстав, викладених у мотивувальній частині цієї постанови.
Керуючись ст.ст. 141, 368, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1   задовольнити частково.
Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 14 березня 2023 року змінити, доповнивши відмову в позові підставами, викладеними у мотивувальній частині цієї постанови.
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» задовольнити частково.
Додаткове рішення Шевченківського районного суду м.Чернівців від 03 травня 2023 року скасувати.
Заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» судові витрати в розмірі 3000 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 19 червня 2023 року.

Головуючий                                              Н.К. Височанська
Судді:                                                 І.Н.Лисак
                       І.М.Литвинюк