ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 грудня 2022 року 
м. Київ
cправа №  910/16513/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Уркевича  В.  Ю.- головуючого, Краснова Є. В., Мачульського Г. М.,
за участю секретаря судового засідання Денисевич К. Ю.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.09.2022 (головуючий суддя Яковлєв М. Л., судді Шаптала Є. Ю., Куксов В. В.) у справі
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
до Міжнародного об`єднання громадян «Фонд соціального захисту «Зв`язківці Чорнобиля»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Державне підприємство «Наш Дім»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Анрі Барбюса-13»,
про стягнення неустойки в розмірі 37  778,57 грн та виселення з нежилого приміщення,
за участю представників:
позивача - Михайлова В. В. (у порядку самопредставництва),
відповідача - Скрипчука М. Є. (адвокат),
третьої особи, на стороні позивача - не з`явився,
третьої особи, на стороні відповідача - не з`явився.
СУТЬ СПОРУ
1.          Міжнародне об`єднання громадян «Фонд соціального захисту «Зв`язківці Чорнобиля» (далі -Міжнародне об`єднання громадян) з 15.11.2000 на підставі договору оренди, укладеного з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Регіональне відділення ФДМ України) та Державним підприємством «Наш Дім» (далі - ДП «Наш Дім») орендує нерухоме майно державної власності.
2.          Строк дії вказаного договору було неодноразово продовжено сторонами, останній раз на 2 роки та 11 місяців - з 19.04.2018 по 19.03.2021.
3.          До закінчення строку дії договору Міжнародне об`єднання громадян звернулося до Регіонального відділення ФДМ України із заявою, в якій просило продовжити термін дії договору оренди.
4.          Регіональне відділення ФДМ України, враховуючи зміни до законодавства, що регулює надання державного майна в оренду, також до закінчення строку дії договору прийняло рішення про оголошено аукціон, за результатами якого може бути продовжений з існуючим орендарем (Міжнародне об`єднання громадян) або укладений з новим орендарем договір оренди нерухомого майна. Однак, в подальшому скасувало попереднє рішення та повідомило Міжнародне об`єднання громадян про відмову у продовженні договору оренди з огляду на відмову ДП «Наш Дім» як балансоутримувача у наданні згоди на продовження договору оренди.
5.          Оскільки Міжнародне об`єднання громадян не передало нерухоме майно Регіональному відділенню ФДМ України за актом приймання-передачі (повернення) майна і продовжує користуватися державним майном, на думку Регіонального відділення ФДМ України, без належних на те правових підстав, Регіональне відділення ФДМ України звернулося до суду з позовом про стягнення неустойки та виселення з нежилого приміщення.
6.          Рішенням суду першої інстанції позов задоволено повністю. Постановою суду апеляційної інстанції вказане судове рішення скасоване та прийняте нове - про відмову в позові.
7.          Не погодившись з постановою апеляційного господарського суду, Регіональне відділення ФДМ України звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою.
8.          Верховний Суд відмовив у задоволенні касаційної скарги, виходячи з такого.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
9.          У жовтні 2021 року до Господарського суду міста Києва звернулося Регіональне відділення ФДМ України з позовом до Міжнародного об`єднання громадян про виселення відповідача в примусовому порядку з нерухомого майна державної власності та стягнення 37 778, 57 грн неустойки.
10.          На обґрунтування позову Регіональне відділення ФДМ України посилається на те, що після закінчення строку дії договору оренди Міжнародне об`єднання громадян не звільнило приміщення та не передало його позивачу за актом приймання-передачі (повернення) майна і продовжує користуватися державним майном без належних на те правових підстав.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
11.          15.11.2000 ДП «Наш Дім» як орендодавець та Міжнародне об`єднання громадян як орендар уклали договір оренди № 10.
12.          19.07.2007 ДП «Наш Дім» як балансоутримувач, Регіональне відділення ФДМ України як орендодавець та Міжнародне об`єднання громадян як орендар з метою приведення договору оренди від 15.11.2000 № 10 у відповідність до статті 287 Господарського кодексу України, уклали трьохсторонній додатковий договір № 3857 до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 15.11.2000 № 10 (далі - договір оренди), яким виклали договір оренди від 15.11.2000 № 10 у новій редакції.
13.          У пункті 1.1 договору оренди сторони погодили, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею                     94,0 кв. м, що розміщене за адресою: м. Київ, вул. Анрі Барбюса, 13, третій поверх (далі - нерухоме майно), що знаходиться на балансі ДП «Наш Дім», вартість якого визначена за експертною оцінкою станом на 28.02.2007 і становить 474 700,00 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення громадської організації.
14.          Згідно з пунктом 2.1 договору оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.
15.          Відповідно до пункту 10.1 договору оренди цей договір укладено на 2 роки та 11 місяців, що вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 19.07.2007 по 19.06.2010.
16.          21.07.2010 сторонами підписано договір № 3857/01 про внесення змін до договору оренди в пункті 1 якого сторони дійшли згоди про те, що договір оренди продовжено на 2 (два) роки, та що він діє з 19.06.2010 по 19.06.2012.
17.          Договором від 02.07.2012 № 3857/02 про внесення змін до договору оренди вказаний договір продовжено на 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців - з 19.06.2012 по 19.05.2015.
18.          У пункті 10.5 договору оренди сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
19.          Ураховуючи те, що матеріали справи не містять відповідних заяв сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку його чинності 19.05.2015, дію договору оренди було продовжено по 19.04.2018.
20.          04.06.2018 сторонами укладено договір № 3857/03 про внесення змін до договору оренди в пункті 4 якого сторони дійшли згоди про те, що договір оренди продовжено на 2 роки та 11 місяців - з 19.04.2018 по 19.03.2021.
21.          Міжнародне об`єднання громадян звернулося до Регіонального відділення ФДМ України із заявою від 17.12.2020 вих. № 03/12 в якій просило продовжити термін дії договору оренди строком на 5 (п`ять) років та зазначило про те, що звіт про оцінку майна буде наданий додатково.
22.          Листом від 23.02.2021 вих. № 154 ДП «Наш Дім» повідомило Регіональне відділення ФДМ України про те, що 26.01.2021 позивач надіслав йому лист щодо продовження дії договору оренди, проте, керуючись статтею 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон про оренду майна), ДП «Наш Дім» повідомляє Регіональне відділення ФДМ України про те, що приміщення необхідне для власних потреб ДП «Наш Дім», з огляду на що останнє не дає згоди на продовження дії договору оренди.
23.          Аналогічний лист від 23.02.2021 вих. № 155 ДП «Наш Дім» направило і Міжнародному об`єднанню громадян.
24.          25.02.2021 відповідно до частини дев`ятої статті 19 Закону про оренду майна, згідно з Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі - Порядок передачі в оренду майна), та враховуючи заяву Міжнародного об`єднання громадян від 17.12.2020 вих. № 03/12, Регіональне відділення ФДМ України прийняло наказ № 434 «Про прийняття рішення про оголошення аукціону», яким оголошено аукціон за результатами якого може бути продовжений з існуючим орендарем (Міжнародне об`єднання громадян) або укладений з новим орендарем договір оренди нерухомого майна.
25.          Листом від 26.02.2021 вих. № 30-06/1591 (на лист Міжнародного об`єднання громадян від 17.12.2020 вих. № 03/12) Регіональне відділення ФДМ України запропонувало Міжнародному об`єднанню громадян та ДП «Наш Дім» надати необхідні для продовження договору оренди документи.
26.          Листом від 12.03.2021 № 191 ДП «Наш Дім» повторно повідомило Регіональне відділення ФДМ України про відмову у наданні згоди на продовження договору оренди.
27.          Відповідно до абзацу 2 пункту 64 Порядку передачі в оренду майна та з метою усунення недоліків в порядку підготовки до проведення аукціону Регіональне відділення ФДМ України прийняло наказ від 24.05.2021 № 1227 «Про скасування наказу РВ ФДМУ по м. Києву від 25.02.2021 № 434».
28.          Листом від 24.05.2021 № 30-06/4122 Регіональне відділення ФДМ України повідомило Міжнародне об`єднання громадян про відмову у продовженні договору оренди з огляду на відмову ДП «Наш Дім» у наданні згоди на продовження договору оренди та направило Міжнародному об`єднанню громадян для підписання акт приймання-передачі (повернення) нерухомого майна.
29.          Міжнародне об`єднання громадян нерухоме майна не повернуло, внаслідок чого Регіональне відділення нарахувало неустойку в сумі 37 778,57 грн за період з 20.03.2021 по 31.08.2021 включно відповідно до положень частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
30.          Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.04.2022 позов задоволено повністю.
31.          Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що дія договору оренди закінчилася 19.03.2021, коли умова «мовчазної згоди» сторін договору оренди на продовження строку його дії не застосовувалася відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
32.          Звідси місцевий господарський суд дійшов висновку, що оскільки Міжнародне об`єднання громадян не звільнило приміщення та не передало його за актом, то вимоги щодо виселення з нерухомого майна державної власності та стягнення неустойки є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
33.          Постановою Північного апеляційного господарського суду від 06.09.2022 рішення суду першої інстанції скасоване, прийняте нове рішення про відмову в задоволенні позову.
34.          Судове рішення суду апеляційної інстанції мотивоване тим, що договір оренди необхідно вважати продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, у зв`язку з відсутністю заяви однієї зі сторін договору про його припинення протягом місяця після закінчення строку дії договору.
35.          Таким чином, за висновками апеляційного господарського суду, відсутні правові підстави для задоволення вимог про виселення та стягнення неустойки.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
36.          У жовтні 2022 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга Регіонального відділення ФДМ України, в якій скаржник просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.09.2022 та залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 21.04.2022.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги та заперечень на неї
37.          Підставою касаційного оскарження є пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
38.          На обґрунтування підстави касаційного оскарження скаржник посилається на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування статей 18, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статті 284 Господарського кодексу України, пункту 64 Порядку передачі в оренду майна.
39.          У судовому засіданні представник Регіонального відділення ФДМ України підтримав касаційну скаргу та просив її задовольнити.
40.          Міжнародне об`єднання громадян надало відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
41.          Представник Міжнародного об`єднання громадян у судовому засіданні проти касаційної скарги заперечував та просив відмовити в її задоволенні.
42.          Інші учасники справи правом на подання відзиву, передбаченого статтею 295 Господарського процесуального кодексу України, не скористалися.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
43.          Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
44.          Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
45.          Як встановлено судами попередніх інстанцій, між Регіональним відділенням ФДМ України, ДП «Наш Дім» та Міжнародним об`єднанням громадян укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності.
46.          Відповідно до пункту 10.5 договору оренди сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
47.          Згідно з пунктом 10.1 строк дії договору оренди встановлено з 19.07.2007 по 19.06.2010.
48.          У подальшому дія договору оренди неодноразово продовжувалася, останній раз на 2 роки та 11 місяців - з 19.04.2018 по 19.03.2021.
49.          Міжнародне об`єднання громадян звернулося до Регіонального відділення ФДМ України із заявою від 17.12.2020, в якій просило продовжити термін дії договору оренди строком на 5 (п`ять) років та зазначило про те, що звіт про оцінку майна буде наданий додатково.
50.          25.02.2021 відповідно до частини дев`ятої статті 19 Закону про оренду майна та згідно з Порядком передачі в оренду майна Регіональне відділення ФДМ України прийняло рішення, яким оголошено аукціон, за результатами якого може бути продовжений з існуючим орендарем (Міжнародне об`єднання громадян) або укладений з новим орендарем договір оренди нерухомого майна.
51.          Однак, 24.05.2021 Регіональне відділення ФДМ України скасувало попереднє рішення від 25.02.2021 та повідомило Міжнародне об`єднання громадян про відмову у продовженні договору оренди з огляду на відмову ДП «Наш Дім» у наданні згоди на продовження договору оренди.
52.          Апеляційний господарський суд, здійснюючи перегляд рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку, виходив з того, що за змістом пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону про оренду майна договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
53.          Апеляційний господарський суд зазначив, що, оскільки на момент закінчення строку дії договору оренди (19.03.2021) вже діяли положення Закону про оренду майна, який набрав чинності 01.02.2020, умови щодо продовження строку дії договору оренди підпадали під регулювання цим Законом.
54.          На виконання пункту 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону про оренду майна Кабінет Міністрів України прийняв Порядок передачі в оренду майна, який також регулює правовідносини щодо продовження строку дії договору оренди.
55.          Частиною першою статті 18 Закону про оренду майна встановлено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
56.          Відповідно до положень частини другої статті 18 Закону про оренду майна без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 Закону відповідно до вимог статті 15 Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
57.          Суд апеляційної інстанції зазначив також, що оскільки дія договору оренди неодноразово продовжувалась, а Міжнародне об`єднання громадян не відноситься як до установ, організацій, передбачених частинами першою, другою статті 15 Закону про оренду майна, так і до підприємств, установ, організацій, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, договір оренди може бути продовжений виключно з проведенням аукціону.
58.          Згідно з частиною третьою статті 18 Закону про оренду майна договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
59.          Аналогічні за змістом положення містяться в пункті 143 Порядку передачі в оренду майна.
60.          Згідно з пунктом 144 Порядку передачі в оренду майна після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець протягом десяти робочих днів з дати отримання такої заяви, приймає одне з рішень, передбачених частиною дев`ятою статті 18 Закону про оренду майна.
61.          Так, згідно з частиною дев`ятою статті 18 Закону про оренду майна після отримання заяви орендаря про продовження договору, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону, орендодавець (або представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи) згідно з Порядком передачі майна в оренду приймає одне з таких рішень: про оголошення аукціону, за результатами якого чинний договір оренди може бути продовжений з існуючим орендарем або укладений з новим орендарем; про відмову у продовженні договору з підстав, передбачених статтею 19 Закону.
62.          Відповідно до статті 19 Закону про оренду майна рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об`єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об`єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
63.          Як зазначено вище, суд апеляційної інстанції встановив, що 25.02.2021, тобто в межах строку дії договору оренди, Регіональне відділення ФДМ України прийняло рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди, за результатами якого такий договір може бути продовженим, в тому числі з існуючим орендарем, а через три місяці (24.05.2021), тобто більш ніж через два місяці після закінчення строку дії договору оренди - рішення про відмову у продовженні договору оренди.
64.          Отже, спочатку Регіональне відділення ФДМ України, яке здійснює повноваження орендодавця державного майна за договором оренди, прийняло рішення про оголошення аукціону з продовження договору оренди, однак, в подальшому було прийнято рішення, яким відмовлено Міжнародному об`єднанню громадян в продовженні терміну дії договору оренди з огляду на відмову ДП «Наш Дім» у наданні згоди на продовження договору оренди та скасовано наказ про оголошення аукціону на право продовження договору оренди.
65.          У зв`язку з цим, суд апеляційної інстанції вказав, що такі дії Регіонального відділення ФДМ України (подальше скасування свого ж рішення про оголошення аукціону) були суперечливими та такими, що порушують права Міжнародного об`єднання громадян як орендаря за спірним договором оренди.
66.          За таких обставин апеляційний господарський суд зазначив, що на підставі наказу Регіонального відділення ФДМ України від 25.02.2021 № 434, яким прийнято рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди, за результатами якого договір може бути продовжений з існуючим орендарем, у Міжнародного об`єднання громадян фактично виникли права та «правомірні очікування» на продовження строку дії договору, тому дії щодо прийняття рішення, яким скасовано рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди, були непослідовними, суперечливими та такими, що зумовили порушення прав Міжнародного об`єднання громадян як орендаря.
67.          Звідси, з огляду на встановлені обставини справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що правові підстави для задоволення позовних вимог відсутні.
68.          Колегія суддів суду касаційної інстанції погоджується з таким висновками апеляційного господарського суду, з огляду на таке.
69.          Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини. 
70.          Згідно з частиною першою статті 46 Конвенції та статті 2 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського Суду з прав людини» рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.
71.          Пунктами 32- 35 рішення ЄСПЛ від 24.06.2003 «Стретч проти Сполученого Королівства» визначено, що майном у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. Також, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що законними очікуваннями - є очікування на законних підставах продовження терміну дії договору оренди, і це очікування є складовою частиною права власності заявника, наданого йому за договором оренди в розумінні зазначеної статті. ЄСПЛ дійшов висновку про те, що заявник мав право, принаймні, очікувати на законних підставах, що він зможе продовжити термін дії договору, і таке очікування можна вважати - в цілях застосування положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції - складовою частиною його права власності, наданого йому за договором оренди.
72.          У рішенні ЄСПЛ у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.
73.          Крім того, за змістом рішення ЄСПЛ у справі «Рисовський проти України» Суд підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
74.          Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
75.          Водночас необхідно зазначити, що Верховний Суд неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України) - стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 11.08.2021 у справі            № 909/436/20, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20).
76.          Доктрина «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), в основі якої лежить принцип добросовісності, базується ще на римській максимі - «non concedit contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 28.04.2021 у справі                        № 910/9351/20, від 09.06.2021 у справі № 911/3039/19, від 08.09.2021 у справі                               № 910/10444/20).
77.          Ураховуючи викладене, колегія суддів вважає, що Міжнародне об`єднання громадян, здійснюючи правомірну поведінку, має «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку Регіонального відділення ФДМ України та застосування до Міжнародного об`єднання громадян тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.
78.          Отже, не може вважатися добросовісною поведінка Регіонального відділення ФДМ України, яка проявляється у тому, що, як встановлено судом апеляційної інстанції, воно спочатку приймає рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди, а потім приймає рішення про відмову Міжнародному об`єднанню громадян у продовженні терміну дії договору та скасовує своє ж рішення про оголошення аукціону на право продовження цього договору оренди.
79.          З огляду на наведене, колегія суддів суд касаційної інстанції погоджується з висновком апеляційного господарського суду про те, що на підставі наказу Регіонального відділення ФДМ України, яким прийнято рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди, за результатами якого договір може бути продовжений з існуючим орендарем, у Міжнародного об`єднання громадян фактично виникли права та «правомірні очікування» на продовження строку дії договору, а тому дії з прийняття рішення, яким скасовано рішення про оголошення аукціону на право продовження договору оренди, були непослідовними, суперечливими та такими, що зумовили порушення прав Міжнародного об`єднання громадян як орендаря.
80.          Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 27.07.2022 у справі № 907/584/21.
81.          Колегія суддів суду касаційної інстанції також зазначає, що суд апеляційної інстанції встановив, що відповідно до пункту 10.5 договору оренди сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
82.          Як встановлено апеляційним господарським судом, протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди, тобто після 19.03.2021, Регіональне відділення ФДМ України не ініціювало припинення договору оренди, а навпаки, 25.02.2021, тобто ще до закінчення строку дії договору оренди, прийняло рішення про оголошення аукціону на право продовження договору, в тому числі з існуючим орендарем.
83.          При цьому, як також встановлено судом апеляційної інстанції, рішення про відмову в продовженні терміну дії договору прийнято Регіональним відділенням ФДМ України лише 24.05.2021.
84.          Тобто, рішення про відмову в продовженні дії договору оренди прийнято Регіональним відділенням ФДМ України після закінчення строку дії договору та поза межами строків, визначених частиною четвертою статті 284 Господарського процесуального кодексу України.
85.          Так, відповідно до частини четвертої статті 284 Господарського процесуального кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
86.          При цьому колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що правовідносини щодо продовження строку дії договорів оренди державного та комунального майна регулюються також положеннями статті 764 Цивільного кодексу України, згідно з якою якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
87.          У своєму Рішенні від 13.03.2012 № 5-рп/2012 Конституційний Суд України зазначив, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Цивільного кодексу України не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абзацом третім частини другої статті 4 Кодексу.
88.          Конституційний суд України у своєму Рішенні від 22.09.2005 № 5-рп/2005 наголосив на тому, що із конституційних принципів рівності і справедливості випливає вимога визначеності, ясності і недвозначності правової норми, оскільки інше не може забезпечити її однакове застосування, не виключає необмеженості трактування у правозастосовній практиці і неминуче призводить до сваволі.
89.          У рішенні ЄСПЛ від 14.10.2010 у справі «Щокін проти України» («Shchokin v. Ukraine») зазначено, що відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності порушує вимогу «якості закону». У разі коли законодавство припустило неоднозначне або множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, національні органи зобов`язані застосувати найбільш сприятливий для осіб підхід.
90.          На думку ЄСПЛ, поняття «якість закону» означає, що національне законодавство повинно бути доступним і передбачуваним, тобто визначати достатньо чіткі положення, аби дати людям адекватну вказівку щодо обставин і умов, за яких державні органи мають право вживати заходів, що вплинуть на конвенційні права цих людей (пункт 39 рішення у справі           «C. G. та інші проти Болгарії» («C. G. and Others v. Bulgaria»); пункт 170 рішення «Олександр Волков проти України» («Oleksandr Volkov v. Ukraine»).
91.          Елементом верховенства права є принцип правової визначеності, який, зокрема, передбачає, що закон, як і будь-який інший акт держави, повинен характеризуватися якістю, щоб виключити ризик свавілля. Реальне існування правової визначеності зумовлює довіру суспільства до діяльності держави, до судової системи, належне ставлення до права та закону. Відсутність правової визначеності, навпаки, спричиняє порушення прав, свобод та законних інтересів осіб, руйнує основи правової системи.
92.          Звідси, колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що коли законодавство припустило множинне тлумачення прав та обов`язків особи і така особа обрала спосіб поведінки, який не суперечить одному із них, поведінку особи не можна вважати протиправною.
93.          Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 08.12.2021 у справі                             № 911/139/21.
94.          Таким чином, колегія суддів суду касаційної інстанції дійшла висновку, що правовідносини, які виникли в даній справі, врегульовані як Законом про оренду майна, так і положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України. 
95.          При цьому Цивільний кодекс України, будучи основним актом цивільного законодавства, встановлює більш сприятливий підхід для орендаря - Міжнародного об`єднання громадян, а отже саме норми Цивільного кодексу України повинні бути застосовані при продовженні договору оренди, укладеного між Регіональним відділенням ФДМ України, ДП «Наш Дім» та Міжнародним об`єднанням громадян.
96.          Разом з тим відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 Цивільного кодексу України). Крім того, положення умов договору мають відповідати засадам цивільного законодавства, зокрема, зазначеним у статті 3 Цивільного кодексу України.
97.          За частиною третьою статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 Цивільного кодексу України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
98.          Приписами частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України встановлено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. 
99.          Особам надається право вибору: використати вже існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх правовідносин на власний розсуд (у межах, встановлених законом), тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін договору, регулятором їх відносин. Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 Цивільного кодексу України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд, і коли вони не вправі цього робити. Свобода договору, як одна з принципових засад цивільного законодавства, є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий в силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо відносини сторін регулюються імперативними нормами. Відповідно сторони не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає загальним засадам цивільного законодавства, передбаченим статтею 3 Цивільного кодексу України, які обмежують свободу договору (справедливість, добросовісність, розумність). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин всупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення (вказаний правовий висновок в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 (провадження № 12-94гс20).
100.          Так, як вже зазначалося раніше, в пункті 10.5 договору оренди сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.
101.          Таким чином, зважаючи на врегулювання сторонами договору оренди питання його продовження та враховуючи принципи свободи та обов`язковості договору, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає правильним та обґрунтованим висновок суду апеляційної інстанції про те, що договір оренди слід вважати продовженим на той самий строк і на тих самих умовах у зв`язку з відсутністю зави однієї з сторін договору про його припинення протягом місяця після закінчення строку дії договору
102.          У касаційній скарзі скаржник обґрунтував наявність підстави для касаційного оскарження, передбаченої у пункті 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, і таке обґрунтування полягає у відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування у подібних правовідносинах норми статей 18, 19 Закону про оренду майна, статті 284 Господарського кодексу України.
103.          Водночас, за результатами розгляду касаційної скарги Регіонального відділення ФДМ України, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає, що, враховуючи встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи, підстав для формування Верховним Судом правового висновку щодо застосування вказаних скаржником норм права у контексті спірних правовідносин немає, оскільки апеляційний господарський суд правильно застосував норми матеріального і процесуального права, зокрема, статті 18, 19 Закону про оренду майна, статтю 284 Господарського кодексу України та враховано положення Конвенції та протоколів до неї, а також практику ЄСПЛ, що, відповідно до Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», є обов`язковим для застосування як джерело права під час розгляду справ.
104.          Обґрунтовуючи касаційну скаргу, Регіональне відділення ФДМ України також посилається на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування пункту 64 Порядку передачі в оренду майна у подібних правовідносинах, з приводу чого колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає таке.
105.          Так, згідно з пунктом 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
106.          Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору. 
107.          При цьому у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
108.          У разі подання касаційної скарги на підставі зазначеного пункту скаржник повинен обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися.
109.          Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19.
110.          Разом з тим колегія суддів суду касаційної інстанції зазначає, що суд апеляційної інстанції не мотивував оскаржувану постанову нормами пункту 64 Порядку передачі в оренду майна і ця норма не підлягала застосуванню при розгляді даної справи, оскільки нею встановлені випадки відміни електронного аукціону як процедури визначення переможця, та не передбачає будь-яких підстав для скасування рішення про оголошення такого аукціону.
111.          До того ж пункт 64 Порядку надання в оренду майна не містить такої підстави для відміни електронного аукціону як відмова балансоутримувача у наданні згоди на продовження договору оренди.
112.          Встановлені обставини справи свідчать про відсутність у Верховного Суду підстав для формування висновків у цій справі щодо застосування положень пункту 64 Порядку передачі в оренду майна.
113.          Звідси наведена Регіональним відділенням ФДМ України підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, не підтвердилася після відкриття касаційного провадження.
114.          З огляду на викладене касаційна скарга Регіонального відділення ФДМ України є необґрунтованою, а постанова суду апеляційної інстанції ухвалена з дотриманням норм матеріального та процесуального права
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
115.          Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.
116.          Згідно з положеннями статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
117.          Зважаючи на викладене, касаційну скаргу Регіонального відділення ФДМ України необхідно залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
Щодо судових витрат
118.          З огляду на висновок про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В:
1.          Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву залишити без задоволення.
2.          Постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.09.2022 у справі                                        № 910/16513/21 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя                                                                      В. Ю. Уркевич
Судді:                                                                                           Є. В. Краснов
                                                                                                    Г. М. Мачульський