Номер провадження: 22-ц/813/953/23 
Справа № 947/17686/20
Головуючий у першій інстанції Салтан Л. В.
Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17.01.2023                                                                                         м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого судді – Сєвєрової Є.С.,
суддів: Вадовської Л.М., Колеснікова Г.Я.,        
за участю секретаря - Малюти Ю.С.,
учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Товариство з обмеженою відповідальністю «УКРДЕБТ ПЛЮС»,
третя особа – Товариство з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой»,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРДЕБТ ПЛЮС» на рішення Київського районного суду м. Одеси від 11 лютого 2021 року у складі судді Салтан Л.В.,
в с т а н о в и в:
У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «УКРДЕБТ ПЛЮС», за участю третьої особи ТОВ «Альянс-Жилстрой», про визнання припиненим зобов`язання ТОВ «Альянс-Жилстрой» за договором №85Р/36 резервування приміщення, укладеного 01.08.2008 між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_2 ; визнання недійсним іпотечного договору серія та номер: 1429 від 28.08.2008, укладеного між ТОВ «Український Промисловий Банк» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В.; вилучення з Державного реєстру іпотек запис за реєстровим номером 7817603 від 28.08.2008, про іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (будівельна адреса).
В обґрунтування позовної заяви ОСОБА_1 послався на те, що 01.08.2008 між ОСОБА_2 та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладений договір №85Р/36 резервування приміщення, відповідно до якого ОСОБА_2 засвідчила бажання набути право власності на квартиру, площею 40,32 кв.м, будівельна адреса: АДРЕСА_2 на 14 поверсі, квартира АДРЕСА_3 . 01.08.2008 між ОСОБА_2 та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладений договір №Б-198/2008 щодо купівлі цінних паперів, за яким зобов`язано ОСОБА_2 протягом 30 банківських днів надати комісіонеру фінансові ресурси для придбання 4032шт облігацій ТОВ «Альянс-Жилстрой», сума договору складає 324013,00 грн. Відповідно до п. 4.2 договору резервування № 85Р/36 у разі несплати або порушення строків оплати повної вартості пакета облігацій, встановлених договором купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення, виконавець має право розірвати цей договір в односторонньому порядку, повідомивши про це замовника. При цьому, ОСОБА_2 не були виконані вимоги п. 2.2. та 3.1.1 зазначеного договору. 17.10.2009 між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 93/96, за умовами якого ОСОБА_1 набув майнові права на житлове приміщення (квартиру) АДРЕСА_4 . 19.10.2015 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі зазначеної квартири, який разом з Витягом з переліку інвесторів, станом на 21.11.2016 ТОВ «Альянс-Жилстрой» став підставою для реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_5 . 
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 11 лютого 2021 року позовні вимоги задоволено. Визнано припиненим зобов`язання ТОВ «Альянс-Жилстрой» за договором №85Р/36 резервування приміщення, укладеного 01.08.2008 між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_2 . Визнано недійсним іпотечний договір серія та номер: 1429 від 28.08.2008, укладеного між ТОВ «Український Промисловий Банк» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. Вилучено з Державного реєстру іпотек запис за реєстровим номером 7817603 від 28.08.2008, про іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (будівельна адреса).
Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «УКРДЕБТ ПЛЮС» подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити в задоволені позовних вимог в повному обсязі та покласти судові витрати на позивача.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції не врахував, що спірним договором іпотеки в іпотеку передано права на нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення ст. 5 ЗУ «Про іпотеку», у редакції від 12.05.2006, не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного пункту договору, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. Так, іпотекодавець майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири. У цій справі позивачем не доведено, яким чином та які його права порушуються оспорюваним договором, оскільки застосування будь-якого способу захисту, в тому числі і оспорення договору, може використовувались лише на захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного справа. Разом з тим, положеннями пункту 1.6 договору іпотеки, передбачено, що після завершення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. З огляду на викладене, відсутні підстави для визнання недійсним договору іпотеки, оскільки сторонами договору іпотеки були дотримані норми ст. 2013 ЦК України. Незважаючи на те, що з (наявних) наданих документів, було достатньо для суду для відмови у задоволенні позовних вимог, ТОВ «УКРДЕБТ ПЛЮС» додатково на підтвердження неправомірності даного рішення, вказує на те, що вимога за вих. № 01-02/06/13-02, яка була надіслана ТОВ «Альянс-Жилстрой» до ОСОБА_2 датована 17.12.2015 щодо нібито можливого розірвання договору резервування приміщення є не належним доказом по справі, оскільки згідно даної вимоги зазначається про порушення ОСОБА_2 п. 3.3 Договору, за умови, що в даному договорі взагалі відсутній даний пункт, а відтак його виконання не передбачено між сторонами. Крім того, акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_3 , між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_1 підписаний 19.10.2015, а вимога за вих. № 01-02/06/13-02, яка була надіслана ТОВ «Альянс-Жилстрой» до ОСОБА_2 , датована 17.12.2015. Тобто, квартира була передана ще до припинення зобов`язань між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_2 , а відтак будь-які правочини між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_1 є нікчемними. Також, апелянт звертає увагу, що ОСОБА_2 робила оплату за квартиру, майнові права якої були передані іпотекодержателю. Дане твердження підтверджується сертифікатом облігацій №001105 та договором комісії № Б-198/2008 Щодо купівлі цінних паперів від 01.08.2008, а відтак відсутні будь-які документи (докази) щодо припинення зобов`язань між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_2 , тому і відсутні підстави щодо визнання договору іпотеки недійсним.
Позивач, відповідач ОСОБА_2 та представник 3-ї особи в судове засідання 17.01.2023 року не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили, клопотань про відкладення розгляду справи не заявили, у зв`язку з чим суд вирішив розглянути справу без їх участі.
Заслухавши суддю-доповідача, представника апелянта, дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції даним вимогам закону не відповідає.
З матеріалів справи вбачається, що 01.08.2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладений договір №Б-198/2008 щодо купівлі цінних паперів, за яким ОСОБА_2 протягом 30 банківських днів надати комісіонеру фінансові ресурси для придбання 4032 шт. облігацій ТОВ «Альянс-Жилстрой», сума договору складає 324 013 грн.
01.08.2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Альянс-Жилстрой» укладено договір №85Р/36 резервування приміщення, відповідно до якого ОСОБА_2 засвідчила бажання набути право власності на квартиру, площею 40,32 кв. м., будівельна адреса: АДРЕСА_2 , на 14 поверсі, квартира АДРЕСА_3 .
Відповідно до п. 4.2 договору резервування N 85Р/36 у разі несплати або порушення строків оплати повної вартості пакета облігацій, встановлених договором купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення, виконавець має право розірвати цей договір в односторонньому порядку, повідомивши про це замовника.
28.08.2008 року між ТОВ «Український Промисловий Банк» та ОСОБА_2 укладений кредитний договір №636-0131003/ФКВІП-08, відповідно до умов якого банк надав позичальнику грошові кошти у розмірі 53 500 доларів США.
В забезпечення виконання зобов`язань за зазначеним кредитним договором, між ТОВ «Український Промисловий Банк» та ОСОБА_2 був укладений іпотечний договір, відповідно до умов якого ОСОБА_2 передала банку майнові права на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (будівельна адреса).
Вбачається, що 17.10.2009 року між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу майнових прав №93/96, за умовами якого ОСОБА_1 набув майнові права на житлове приміщення (квартиру) АДРЕСА_4 .
19.10.2015 року між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_1 підписаний акт приймання-передачі зазначеної квартири, який разом з Витягом з переліку інвесторів будинку станом на 21 листопада 2016 року став підставою для реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_5 .
Розпорядженням КРА ОМР №838 від 17 грудня 2015 року об`єкту нерухомого майна житловому будинку АДРЕСА_6 .
Суд першої інстанції задовольняючи позов виходив з того, що ОСОБА_2 не виконала умови договору у зв`язку з чим ТОВ «Альянс-Жилстрой» розірвало договір №85Р/36 резервування приміщення, крім того на момент укладання спірного договору іпотеки майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки тому спірний іпотечний договір був укладений з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка була чинною на час укладання цього договору).
Апеляційний суд не погоджується із таким висновком суду першої інстанції, оскільки він не ґрунтується на вимогах закону та на встановлених по справі обставинах.
Позивач просить визнати припиненим зобов`язання ТОВ «Альянс-Жилстрой» за договором №85Р/36 резервування приміщення, укладеного 01.08.2008 між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_2 ; визнання недійсним іпотечного договору серія та номер: 1429 від 28.08.2008, укладеного між ТОВ «Український Промисловий Банк» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В.; вилучення з Державного реєстру іпотек запис за реєстровим номером 7817603 від 28.08.2008, про іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (будівельна адреса).
Сторонами у зобов`язанні є боржник і кредитор. У зобов`язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб. Якщо кожна із сторін у зобов`язанні має одночасно і права, і обов`язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов`язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї (стаття 510 ЦК України).
Зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора (стаття 511 ЦК України).
Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (частина друга статті 598 ЦК України).
Тлумачення частини другої статті 598 ЦК України, з урахуванням принципу розумності свідчить, що: вказаною нормою допускається два варіанти припинення зобов`язання: (а) внаслідок односторонньої відмови від виконання зобов`язання з передбачених договором чи законом підстав. Наприклад, у разі порушення зобов`язання іншою стороною (частина третя статі 615 ЦК України); (б) на вимогу однієї зі сторін зобов`язання шляхом пред`явлення позову. Зокрема, якщо випадково знищено або пошкоджено майно, передане за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов`язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати (частина друга статті 742 ЦК України); у частині другій статті 598 ЦК України правом вимагати припинення зобов`язання наділяється лише його сторона. Особа, яка не була стороною зобов`язання на момент його виникнення, та яка не набула статус сторони зобов`язання не може вимагати припинення зобов`язання.
За змістом договору резервування приміщення від 01.08.2008 позивач ОСОБА_1 не є його стороною.
Як зазначено вище, між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_1 19.10.2015 року було підписано акт приймання-передачі квартири, яка була предметом договору резервування, та який разом з Витягом з переліку інвесторів будинку станом на 21.11.2016 року став підставою для реєстрації права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_5 . 
Враховуючи умови договору про резервування та наведених норм закону зобов`язання зазначене у договорі від 01.08.2008 не створювало жодних обов`язків для позивача, який не був учасником такого зобов`язання, тому останній не наділений правом вимагати припинення зобов`язання учасником якого він не був.
Вказуючи про порушення своїх прав та законних інтересів на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_5 , позивач обрав спосіб, який не може відновити або ж захистити його право.
Аналогічний висновок викладено в постанові ВС від 24 січня 2023 року у справі №161/13862/19.
Щодо вимог про визнання недійсним договору іпотеки та вилучення з Державного реєстру іпотек запису.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Так, статтею 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.
Дія Закону України від 19 червня 2003 N 979-IV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (редакція з 14 січня 2006 року по 23 липня 2010 року) на правовідносини при укладенні договору іпотеки між банком і фізичною особою з метою забезпечення кредитного договору не поширюються.
Зазначений правовий висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 17 квітня 2013 року у справі N 6-8цс13.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України "Про іпотеку".
Отже, при укладенні договору іпотеки від 28.08.2008 року положення статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції від 05 червня 2003 року) не містили положень про те, що майнові права на незавершене будівництвом приміщення могли виступати предметом іпотеки.
Майнове право, що є предметом застави (іпотеки) - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Разом з тим, згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 липня 2018 року у справі N 520/10060/16-ц (провадження N 61-5085сво18) викладений такий правовий висновок "Суди попередніх інстанцій зазначеному оцінки не надали і, визнаючи недійсним договір іпотеки, не врахували, що спірним договором в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що положення статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору. Разом з тим сам по собі факт того, що на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює зазначені договори. Так, позивач, виступивши іпотекодавцем майнових прав за спірним договором іпотеки, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав на незавершені будівництвом квартири, які у майбутньому стануть її власністю, не довела наявності порушення свого права. При цьому колегія суддів виходить з того, що іпотекодацем виступив не забудовник житла, а позичальник кредиту і особа, яка в силу статті 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції на час укладення договору іпотеки) подала докази того, що нерухоме майно стане її власністю після укладення договору іпотеки".
Суд першої інстанції вищевказаному оцінки не надав та не врахував, що спірним договором іпотеки в іпотеку було передано нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, і лише та обставина, що стаття 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачала, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним вказаного договору іпотеки.
Стаття 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції чинній на час укладення договору іпотеки) встановлювала, що предметом іпотеки може виступати об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.
Пункт 1.6 договору іпотеки від 28.08.2008 року, що був укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Український Промисловий Банк», передбачав, що після завершення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
З урахуванням вищевикладеного, відсутні передбачені статтями 203, 215 ЦК України підстави для визнання недійсним спірного договору іпотеки.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 22.01.2020 у справі №522/7487/18.
Вимога про вилучення з Державного реєстру іпотек запису за реєстровим номером про іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру є похідною від вимоги про визнання недійсним договору іпотеки, тому також задоволенню не підлягає.
З огляду на зазначене апеляційний суд дійшов висновку, що судом першої інстанції неправильно застосовані норми матеріального права у зв`язку з чим рішення підлягає скасуванню, апеляційна скарга задоволенню.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРДЕБТ ПЛЮС» задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 11 лютого 2021 року скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «Укрдебт Плюс» про визнання припиненим зобов`язання ТОВ «Альянс-Жилстрой» за договором №85Р/36 резервування приміщення, укладеного 01 серпня 2008 року між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_2 , визнання недійсним іпотечного договору від 28 серпня 2008 року, укладеного між ТОВ «Український Промисловий Банк» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В.; вилучення з Державного реєстру іпотек запису за реєстровим номером 7817603 від 28 серпня 2008, про іпотеку майнових прав на незакінчену будівництвом квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (будівельна адреса) відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «УКРДЕБТ ПЛЮС» судові витрати в розмірі 3783,60 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складений 06.02.2023.

Головуючий: 

            Судді: