Постанова
Іменем України
01 лютого 2023 року
м. Київ
 
справа № 370/1319/20
провадження № 61-12601св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,                Хопти С. Ф.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_2 ,
третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Богданчук Олександра Володимирівна, на постанову Київського апеляційного суду 
від 26 січня 2022 року у складі колегії суддів: Фінагеєва В. О., 
Кашперської Т. Ц., Яворського М. А.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2020 року  ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» (далі - ТОВ «ФК «Довіра та гарантія»), ОСОБА_2  про захист прав споживача шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Позовну заяву мотивовано тим, що 12 березня 2013 року позивач уклав кредитний договір з публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський банк розвитку», відповідно до умов якого отримав кредит у розмірі 
700 000 грн під 20,50% річних, строком до 11 березня 2016 року. На забезпечення виконання умов кредитного договору цього ж дня між ним та банком укладено договір іпотеки, предметом якого є належна позивачу земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 8,8900 га, з кадастровим номером 3222786500:04:017:0032, яка розташована на території Пашківської сільської ради Макарівського району Київської області.
Зазначає, що право вимоги за кредитним та іпотечним договорами було продано банком у процесі ліквідації на електронних торгах ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підставі відповідного договору про відступлення права вимоги від 19 березня 2018 року.
29 травня 2020 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» звернуло стягнення на предмет іпотеки на підставі положення статті 38 Закону України «Про іпотеку» шляхом укладення з ОСОБА_2 договору купівлі-продажу предмета іпотеки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.
Позивач вважає, що укладений між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 договір купівлі-продажу є неправомірним, оскільки реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється лише на прилюдних торгах і покупцями таких земельних ділянок можуть бути особи, визначені ЗК України, до яких відповідач не належить. Крім того, заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до статті 133 ЗК України може бути лише банк, а тому ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не набуло прав іпотекодержателя спірного майна та, відповідно, не мало права розпоряджатися ним. Зазначає також, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не надіслало йому письмову вимогу про порушення вимог кредитного договору та наміру звернути стягнення на предмет іпотеки.
Посилаючись на викладене, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу від 29 травня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 , та визнати незаконним рішення про проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку за ОСОБА_2 від 29 травня 2020 року за індексним номером 52441388, з наступним скасуванням державної реєстрації цього права та вилученням із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідного запису.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Макарівського районного суду Київської області від 06 вересня 2021 року у складі судді Косенко А. В. позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки, загальною площею 8,89 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, що розташована в с. Пашківка Макарівського району Київської області, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 .
Визнано незаконним рішення про проведення державної реєстрації права власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_2 , що була здійснена 29 травня 2020 року на підставі договору купівлі-продажу за індексним номером 52441388 з наступним скасуванням державної реєстрації цього права та вилученням із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідного запису.
Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив із їх доведеності та обґрунтованості. 
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року рішення Макарівського районного суду Київської області від 06 вересня 2021 року скасовано та ухвалено нове, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що 23 березня 
2018 року ОСОБА_1 було надіслано вимогу про усунення порушень, яка отримана іпотекодавцем особисто 06 квітня 2018 року, тобто позивач був обізнаний про намір ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку з метою задоволення вимог іпотекодержателя у разі несплати ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором у розмірі 1 227 830 грн.
Реалізовуючи своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості у позасудовому порядку, відповідач 
ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» діяло на підставі договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку» та права ОСОБА_1 укладенням договору купівлі-продажу та рішенням про державну реєстрацію права власності порушені не були. 
Суд апеляційної інстанції відхилив посилання ОСОБА_1 на те, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не набуло права іпотекодержателя, оскільки у матеріалах справи міститься договір про відступлення прав вимоги, за умовами якого 19 березня 2018 року ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» відступило ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» право вимоги за кредитним договором від 12 березня 2013 року, що був укладений між 
ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» та ОСОБА_1 , та права іпотекодержателя відповідно до договору іпотеки земельної ділянки 
від 12 березня 2013 року. Вказаний договір є чинним та позивачем не оскаржувався.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводи
 
У касаційній скарзі  ОСОБА_1 просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції не врахував, що матеріали справи не містять доказів надання нотаріусу перед здійсненням реєстраційних дій повідомлення позивача про намір 
ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укласти договір купівлі-продажу належної йому земельної ділянки, яка є предметом іпотеки. Суд апеляційної інстанції не надав оцінки доводам позивача про те, що реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється лише на прилюдних торгах і покупцями таких земельних ділянок можуть бути особи, визначені ЗК України, до яких відповідач не належить. Крім того, заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до статті 133 ЗК України може бути лише банк, а тому ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не набуло прав іпотекодержателя спірного майна та, відповідно, не мало права розпоряджатися ним. 
 
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 22 грудня 2022 року відкрито касаційне провадження у справі, а ухвалою від 25 січня 2023 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
12 березня 2013 року позивач уклав кредитний договір з 
ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку», відповідно до умов якого отримав кредит у розмірі 700 000 грн під 20,50% річних строком до 11 березня 
2016 року. 
 
На забезпечення виконання умов кредитного договору цього ж дня між ОСОБА_1 та ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» укладено договір іпотеки, предметом якого є належна позивачу земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 8,8900 га, з кадастровим номером 3222786500:04:017:0032, яка розташована на території Пашківської сільської ради Макарівського району Київської області.
 
Відповідно до пункту 5. 2 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя здійснюється з дотриманням встановленого чинним законодавством порядку будь-яким із способів: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання; шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу; шляхом продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах; іншим не забороненим чинним законодавством способом. 
 
19 березня 2018 року між ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку», від імені якого діяла уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації банку, та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами від 12 березня 2013 року, укладеними між банком та ОСОБА_1 . Цей договір укладено за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом електронних торгів від 16 лютого 
2018 року. 
 
Після набуття права вимоги ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» 23 березня 
2018 року направило засобами поштового зв`язку на адресу 
ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання даної вимоги, яку ОСОБА_1 отримав 06 квітня 2018 року (а. с.127-129, т. 1).
 
29 травня 2020 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» відчужило вказану земельну ділянку ОСОБА_2 , що підтверджується договором купівлі-продажу, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», і цього ж дня приватний нотаріус винесла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за договором купівлі-продажу, індексний номер 52441388.
 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 02 червня 2020 року земельна ділянка, розміром 8,89 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, що знаходиться в с. Пашківка Макарівського району Київської області, належить на праві приватної власності ОСОБА_2 . 
 
Позиція Верховного Суду
 
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
 
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, частини першої 
статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
 
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.
 
Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
 
Правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).
 
Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
 
Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме її порушеного, невизнаного або оспорюваного цивільного права.
 
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України).
 
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Судами установлено, що 29 травня 2020 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» звернуло стягнення на предмет іпотеки на підставі положення 
статті 38 Закону України «Про іпотеку», шляхом укладення з ОСОБА_2 договору купівлі-продажу предмета іпотеки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В.
Колегія суддів вважає, що зазначений правочин не відповідає вимогам закону та підлягає визнанню недійсним з таких підстав. 
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Згідно із частиною першою статті 7 Закону за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
 
Відповідно до статей 12 і 33 Закону України «Про іпотеку» одним зі способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Вказаний Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33 Закону): судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий - захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).
 
Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є (частина третя 
статті 36 Закону країни «Про іпотеку»): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 
38 ЗаконуУкраїни «Про іпотеку».
 
Статтею 15 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека земельних ділянок здійснюється відповідно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо відчуження і цільового використання земельних ділянок, встановлені ЗК України, є чинними при їх іпотеці.
 
Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення при зверненні стягнення на предмет іпотеки здійснюється на прилюдних торгах. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені ЗК України.
 
Статтею 130 ЗК України, чинною на час укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, передбачено, що покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.
 
При цьому заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки (частина четверта статті 133 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договору про відступлення права вимоги). 
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 14 серпня 2018 року у справі №820/2891/14 зроблено висновок, що «…оскільки предметом іпотеки були земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства», тобто землі сільськогосподарського призначення, то враховуючи статтю 15 Закону України «Про іпотеку» суд приходить до висновку, що реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок при зверненні стягнення на них має здійснюватися на прилюдних торгах. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені ЗК України».
 
Установлено, що предметом іпотеки, на яке було звернено стягнення 
ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» шляхом його продажу відповідачу 
ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 29 травня 
2020 року, є належна позивачу земельна ділянка, площею 8,8900 га, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, яка розташована на території Пашківської сільської ради Макарівського району Київської області.
 
У даному випадку, оскільки предметом іпотеки була земельна ділянка з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, тобто земля сільськогосподарського призначення, то, враховуючи положення статті 15 Закону України «Про іпотеку», суд дійшов висновку, що реалізація переданої в іпотеку земельної ділянок при зверненні стягнення на неї має здійснюватись виключно на прилюдних торгах та покупцями такої земельної ділянки можуть бути, зокрема, громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва.
 
Суд апеляційної інстанції на зазначене уваги не звернув, положення 
статті 15 Закону України «Про іпотеку» не врахував, зміст позовної заяви та підстави позову належним чином не перевірив та не надав їм належної оцінки, обмежившись лише перевіркою додержання іпотекодержателем вимог закону щодо надіслання вимоги про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, не звернувши уваги на обмеження, встановлені зазначеним положенням, щодо реалізації предмета іпотеки - земельної ділянки сільськогосподарського призначення виключно на прилюдних торгах та лише певній категорії осіб.
 
Отже, укладений між відповідачами договір купівлі-продажу від 29 травня 2020 року суперечить вимогам статті 15 Закону України «Про іпотеку», порушує права позивача, з власності якого вибула належна йому земельна ділянка, а тому є недійсним в силу вимог статей 203, 215 ЦК України.
 
При цьому оскаржуваний правочин порушує права позивача, з власності якого на підставі цього правочину вибуло майно, оскільки він як іпотекодавець розраховує на конкурентні засади продажу його земельної ділянки на прилюдних торгах з метою отримання найвищої ціни з продажу майна для погашення заборгованості за кредитним договором. 
 
Суд першої інстанції в цілому дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог, однак колегія суддів не погоджується із мотивами задоволення вимог.
 
Оскільки суд першої інстанції помилився щодо мотивів задоволення позовних вимог, рішення суду першої інстанції підлягає зміні з викладенням його мотивувальної частини у редакції цієї постанови, а постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню.
 
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
 
Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судами повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, касаційну скаргу належить задовольнити, постанову суду апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
                                                          ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Богданчук Олександра Володимирівна, задовольнити частково.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року скасувати.

Рішення Макарівського районного суду Київської області від 06 вересня 
2021 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                 Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                            О. В. Білоконь
 
О. М. Осіян
 
Н. Ю. Сакара
 
С. Ф. Хопта