Постанова 
Іменем України
 
01 лютого 2023 року   
м. Київ
 
справа № 638/15884/18
провадження № 61-18618св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Карпенко С. О., Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Стрільчука В. А., 
 
учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Лавінда Наталії Олександрівни, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт», ОСОБА_2 ,
третя особа - ОСОБА_3 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу адвоката Антоненка Дмитра Олександровича в інтересах ОСОБА_1 на рішення Дзержинського районного суду міста Харкова від 15 лютого 2021 року у складі судді Аркатової К. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 11 жовтня 2021 року у складі колегії суддів Бурлака І. В., Котелевець А. В., Хорошевського О. М.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Лавінди Н. О., Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» (далі - ТОВ «ФК «Фінрайт»), ОСОБА_2 , за участю третьої особи - ОСОБА_3 , про визнання незаконним і скасування рішення приватного нотаріуса, скасування запису про право власності, витребування квартири з чужого володіння, визнання права власності на квартиру.
Позовну заяву мотивував тим, що 25 квітня 2008 року він уклав кредитний договір № 743/08 із Публічним акціонерним товариством «Всеукраїнський акціонерний банк» (далі - ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк»). 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором того ж дня сторони уклали договір іпотеки, предметом якого були майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , що належала йому на підставі свідоцтва про право власності, виданого 03 листопада 2009 року. 
Послався на те, що 26 липня 2012 року позивач та ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» уклали договір про внесення змін до договору іпотеки, за яким предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 .
18 грудня 2017 року ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ТОВ «ФК «Фінрайт» уклали договір про відступлення прав вимоги, за яким банк відступив новому кредитору права вимоги до позичальника за кредитним договором.
Зазначив, що 22 січня 2018 року приватний нотаріус Лавінда Н. О. здійснила запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 24522538 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Фінрайт».
14 червня 2018 року право власності на зазначену квартиру на підставі договору купівлі-продажу набув ОСОБА_3 
20 серпня 2018 року право власності на неї зареєстровано за ОСОБА_2 .
Виходив з того, що рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Лавінди Н. О. про реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ФК «Фінрайт» є незаконним, здійснене з порушенням умов іпотечного договору та його прав як дійсного і законного власника квартири.
Зазначив, що він, як іпотекодавець, не отримав письмову вимогу про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, яка відповідає вимогам закону. 
При реєстрації права власності товариство надало повідомлення про вручення поштового відправлення від 23 березня 2016 року № 0209600049730504, яке відправлено з поштового відділення у м. Харкові за № 6100220653087, однак таких поштових відправлень не існує. 
Послався на те, що належним доказом надсилання документів є лише опис вкладення та розрахунковий документ. При цьому, вимогу про повернення коштів, яка нібито йому направлялась, складено від імені банку, а не товариства як нового іпотекодержателя.
Також, відсутнє письмове рішення іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність. Таке рішення не надавалось приватному нотаріусу для реєстрації права власності і не зазначено як підстава виникнення права власності.
Вважає, що не визначена вартість предмета іпотеки при реєстрації переходу права власності до іпотекодержателя.
Виходив з того, що нотаріус має повноваження здійснювати державну реєстрацію прав на нерухоме майно лише у випадку вчинення ним нотаріальної дії з нерухомим майном. 
Подані товариством для реєстрації права власності документи не відповідали вимогам закону та умовам договору іпотеки. Отже, нотаріус мала відмовити у державній реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем.
Зазначив, що не надав згоду на перехід права власності на квартиру до ТОВ «ФК Фінрайт» та її подальше відчуження на користь ОСОБА_3 . 
Сама по собі умова іпотечного договору про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.
Вважав, що він як дійсний власник спірного майна має право витребувати квартиру від кінцевого набувача ОСОБА_2 .
Виходив з того, що рішення нотаріуса про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Фінрайт», на підставі якого відбулося примусове стягнення майна без згоди власника, вчинено всупереч забороні, встановленій Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Просив:
1.     визнати незаконним і скасувати рішення за індексним № 39348301 від 25 січня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Харківської області Лавінди Н. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до якого право власності на квартиру АДРЕСА_1 зареєстровано за ТОВ «ФК «Фінрайт»;
2.     скасувати запис про право власності за № 24522538 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (дата, час державної реєстрації: 22.01.2018 12:41:38; державний реєстратор: приватний нотаріус Лавінда Н. О., Харківський міський нотаріальний округ, Харківська область), відповідно до якого право власності на вказану квартиру зареєстровано за ТОВ «ФК «Фінрайт»;
3.     витребувати квартиру АДРЕСА_1 з володіння ОСОБА_2 на його користь; 
4.     визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням від 15 лютого 2021 року Дзержинський районний суд міста Харкова у позові відмовив.
Стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати на надання правової допомоги у сумі 25 000,00 грн.
Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що до ТОВ «ФК «Фінрайт» перейшли права вимоги до позичальника та іпотекодавця у повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення прав вимоги та згідно із статтею 512 ЦК України ТОВ «ФК «Фінрайт» стало новим кредитором та іпотекодержателем у зобов`язаннях із відповідними правами, зокрема, правом звернути стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку» та умовами іпотечного договору.
Зазначив, що ТОВ «ФК «Фінрайт» правомірно здійснило звернення стягнення на предмет іпотеки, належний боржникові, оскільки отримало таке право відповідно до укладених чинних цивільно-правових угод саме як іпотекодержатель та реалізувало його у належний спосіб.
ТОВ «ФК «Фінрайт» у процедурі державної реєстрації права власності на підставі застереження в іпотечному договорі подало всі документи, необхідні для такої реєстрації та визначені пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за № 1127.
Виходив з того, що позивач не навів відомостей та не надав доказів, які б свідчили про неправомірність дій нотаріуса, зокрема, наявності підстав, передбачених частиною першою статті 24 Закону про державну реєстрацію прав. Отже, таке рішення прийнято у спосіб, порядку та у межах повноважень приватного нотаріуса, передбачених законодавством та є законним. За відсутності встановлення на підставі належних та допустимих доказів протиправності вказаного рішення приватного нотаріуса про реєстрацію права власності, таке рішення не може бути скасованим.
Послався на те, що іпотечний договір містить відповідне застереження, яке являє собою договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому вимога позивача про скасування рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки є безпідставною, оскільки сторони погодили таку умову у договорі іпотеки, а зазначений договір як у цілому, так і окремі пункти є чинним та обов`язковим до виконання сторонами.
ТОВ «ФК «Фінрайт» набуло право власності на спірну квартиру в порядку та у спосіб, визначений сторонами у договорі та передбачений законодавством, розпорядилося належним йому на праві власності нерухомим майном шляхом укладення договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна із ОСОБА_3 .
Виходив з того, що позивач не навів доказів порушення сторонами договорів купівлі-продажу вимог статті 203 ЦК України під час вчинення правочинів, ці договори недійсними судом не визнавалися.
Вважав, що вимога позивача про визнання за ним права власності на спірну квартиру не ґрунтується на законі, посилання позивача на статтю 392 ЦК України відповідно до якої власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності є недоречним оскільки власником цієної квартири наразі є не позивач та документів про колишню реєстрацію за ним права власності ОСОБА_1 не втрачав, а вони були передані банку на зберігання.
Одночасне пред`явлення віндикаційного позову про витребування майна із чужого незаконного володіння (позову власника, позбавленого володіння майном, про витребування майна від його володільця) та негаторного позову про визнання правочину недійсним із застосуванням реституції (позову про захист права від порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння), тобто одночасне застосування статей 216 і 338 ЦК України є помилковим, оскільки віндикаційний і негаторний позови вважаються взаємовиключними.
Зазначив, що твердження позивача про відсутність іншого нерухомого майна для проживання повністю спростовуються доказами, оскільки за позивачем 04 листопада 2010 року зареєстровано право приватної спільної сумісної власності на іншу квартиру.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції 
Постановою від 11 жовтня 2021 року Харківський апеляційний суд апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 15 лютого 2021 року змінив та зменшив розмір стягнутих з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрат на надання правової допомоги з 25 000,00 грн до 21 600,00 грн.
Решту рішення місцевого суду залишив без змін.
Постанову суд апеляційної інстанції мотивував тим, що оскільки позивач був повідомлений про усунення порушень ще 23 березня 2016 року, кредитор мав права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
Зазначив, що приватний нотаріус всі вимоги, передбачені пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за № 1127 в редакції на час проведення дій виконав в повному обсязі, що має відображення в інформаційній довідці, яка міститься в матеріалах справи. 
В суді апеляційної інстанції представник позивача цього не спростував.
ОСОБА_1 має у власності інше нерухоме житлове майно, отже, на нього не поширюються обмеження, передбачені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Вважав завищеним і таким, що не відповідає принципам розумності та співмірності розмір судових витрат на надання правничої допомоги у 25 000,00 грн, що стягнуті з позивача на користь відповідача. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі, поданій у листопаді 2021 року до Верховного Суду, адвокат Антоненко Д. О. в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Підставою для відкриття касаційного провадження адвокат Антоненко Д. О. в інтересах ОСОБА_1 зазначив неврахування висновку щодо застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та статті 177 ЦК України у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 367/6231/16-ц, 
статті 37 Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 25 лютого 2021 року у справі № 331/3343/19, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, 
статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 362/115/19, від 03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19-ц, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц,
статті 388 ЦК України у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 127/8068/16-ц.
Касаційну скаргу мотивував тим, що внаслідок відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 разом зі своєю сім`єю втрачають право на квартиру, яка є їх єдиним місцем проживання і, фактично, стають безхатченками у розумінні Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей».
У власності позивача не має іншого житла, а є лише частка у праві спільної сумісної власності.
Позивач не мав волевиявлення та не надав згоду на перехід права власності на квартиру ТОВ «ФК «Фінрайт» і її подальше відчуження на користь ОСОБА_3 .
Сама по собі умова іпотечного договору про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.
У січні 2022 року до суду надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому ТОВ «ФК «Фінрайт» просило касаційну скаргу залишити без задоволення, а судові рішення без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд установив, що 25 квітня 2008 року Відкрите акціонерне товариство «Всеукраїнський акціонерний банк», правонаступником якого є ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк», та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 743/08 з наступними змінами та доповненнями, відповідно до умов якого банк надав позичальнику грошові кошти у розмірі 28 000,00 дол. США для проведення розрахунків за договором про участь у фонді фінансування будівництва виду «А» від 25 квітня 2008 року № 18/32-08, а позичальник зобов`язався на умовах, визначених кредитним договором, повернути отримані грошові кошти та сплатити відсотки за користування ними в строки та розмірах, передбачених договором (а. с. 19-27 том 1).
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором банк та ОСОБА_1 25 квітня 2008 року уклали іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тимченко Т. В., зареєстрований у реєстрі за № 2302. Предметом іпотеки за договором є майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 28-33 том 1).
У пункті 7.3. іпотечного договору міститься відповідне застереження, яке являє собою договір про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.
У пункті 7.3.1. іпотечного договору зазначено, що у випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець підписанням цього договору підтверджує свою згоду на передання у власність іпотекодержателю предмета іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, суб`єктом оцінної діяльності якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки.
Іпотекодавець засвідчив, що він надав іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмета іпотеки у власність) у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України.
Наявності будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається.
Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про придбання предмета іпотеки у власність мають силу правовстановлюючих документів та надають право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.
26 липня 2012 року банк та ОСОБА_1 уклали договір про внесення змін № 1 до іпотечного договору, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тимченко Т.В., зареєстрований у реєстрі за № 1401, відповідно до умов якого іпотекодавцем передано в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 34-35 том 1).
ОСОБА_1 проживає за адресою: АДРЕСА_2 разом з дружиною та сином, що підтверджується довідкою голови Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЖК Адмірал» від 01 жовтня 2017 року (а. с. 76, том 1).
12 березня 2016 року ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» направив на адресу ОСОБА_1 вимогу про повернення коштів з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки, у якій у зв`язку з невиконанням умов кредитного договору вимагав дострокового повернення повної суми заборгованості, в тому числі, суми кредиту та процентів за його користування з урахуванням штрафу за прострочення строків повернення кредиту та процентів за користування ним, що у гривневому еквіваленті склала 551 800,11 грн, та попереджав, що у разі невиконання вимог банку він через 30 днів з дати отримання вимоги має намір звернутися до суду з позовом про стягнення заборгованості та звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому договором іпотеки та чинним законодавством України (а. с. 100 том 1).
Зазначену вимогу ОСОБА_1 отримав поштою 23 березня 2016 року, що підтверджується копією поштового повідомлення з його підписом (а. с. 100, зворот, том 1).
18 грудня 2017 року ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ТОВ «ФК «Фінрайт» уклали договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за яким банк відступив шляхом продажу товариству права вимоги, зокрема, до ОСОБА_1 за кредитним договором від 25 квітня 2008 року № 743/08, іпотечним договором б/н, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тимченко Т. В., зареєстрованим у реєстрі за № 2302, а також укладеним 26 липня 2012 року між банком та іпотекодавцем договором про внесення змін № 1 до іпотечного договору, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Тимченко Т.В., зареєстрованим у реєстрі за № 1401, у зв`язку із чим ТОВ «ФК «Фінрайт» набуло прав кредитора та іпотекодержателя у зазначених зобов`язаннях.
З додатку № 1 до цього договору вбачається, що загальна сума права вимоги за кредитним договором від 25 квітня 2008 року № 743/08 - заборгованість за основним боргом, процентами, пенею, штрафами станом на 18 грудня 2017 року в гривневому еквіваленті склала 740 763,41 грн, що складається з: заборгованості за основним боргом - 18 248,00 дол. США; заборгованості за нарахованими процентами - 7 780,00 дол. США; заборгованості за комісією - 2 968,38 грн; штрафу за несвоєчасно сплачене тіло, відсотків, комісії - 24 326,83 грн (а. с. 36-41 том 1).
Пунктом 2.2. договору № 162 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 18 грудня 2017 року визначено, що права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку/рахунків боржника, що надане банку відповідно до умов основних договорів.
Того ж дня, 18 грудня 2017 року ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» та ТОВ «ФК «Фінрайт» уклали договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором, посвідченим 25 квітня 2008 року. 
Пункт 2 цього договору передбачає, що право вимоги за іпотечним договором переходить до нового іпотекодержателя у повному обсязі та на умовах, які існують на час відступлення права вимоги (а. с. 42-44 том 1).
18 грудня 2017 року на адресу ОСОБА_1 направлено повідомлення про заміну кредитора (а. с. 46-47 том 1).
22 січня 2018 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н. О. вчинила запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 24522538 про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Фінрайт» на підставі договору про відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 18 грудня 2017 року, іпотечного договору від 25 квітня 2008 року, договору про внесення змін до іпотечного договору від 26 липня 2012 року, повідомлення про вручення поштового відправлення номер 020960049730504 від 23 березня 2016 року (видавник поштове відділення Київ 96, відправлено з поштового відділення Харків 2 (номер 6100220653087), вимоги про повернення коштів з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки № 22/3-12486 від 12 березня 2016 року, видавник Публічне акціонерне товариство «ВіЕйБі Банк», представник за довіреністю Ключинський К. Л. (а. с. 49 том 1).
За відомостями сайту «Укрпошта», дані про поштове відправлення за номером 6100220653087 станом на 30 липня 2018 року відсутні, тому що не зареєстровані в системі (а. с. 61 том 1).
25 січня 2018 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н. О. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 39348301 щодо державної реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за ТОВ «ФК «Фінрайт» (а. с. 163 том 1).
У висновку про вартість майна, складеному 25 січня 2018 року, суб`єкт оціночної діяльності фізична особа - підприємець ОСОБА_4 , зазначила, що вартість однокімнатної квартири загальною площею 64,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , складає 815 562,00 грн (а. с. 106 том 1).
14 червня 2018 року право власності на зазначену квартиру на підставі договору купівлі-продажу набув ОСОБА_3 (а. с. 48-49 том 1).
20 серпня 2018 року право власності на цю квартиру зареєстровала ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу між нею та ОСОБА_3 (а. с. 57-58, 176 том 1).
ОСОБА_2 уклала договір іпотеки від 29 травня 2019 року, предметом якого є спірна квартира (а. с. 137-139 том 1).
ОСОБА_1 є співвласником частин квартири АДРЕСА_3 , що підтверджується відомостями з Реєстру прав власності на нерухоме майно від 04 грудня 2017 року (а. с. 223-224 том 1).
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Згідно з абзацом першим частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Межі розгляду справи судом 
Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України (суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку).
Касаційну скаргу слід задовольнити частково.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої та другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відмовляючи у позові, місцевий суд, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, керувався тим, що оскільки позивач повідомлений про усунення порушень ще 23 березня 2016 року, кредитор мав право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. 
Зазначив, що приватний нотаріус дотримався всіх вимог, передбачених пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на їх обтяжень, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за № 1127 в редакції на час проведення дій, що має відображення в інформаційній довідці, яка наявна у справі. У суді апеляційної інстанції представник позивача цього не спростував.
Послався на те, що ОСОБА_1 має у власності інше нерухоме житлове майно, отже, на нього не поширюються обмеження, передбачені Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Верховний Суд не погодився з такими висновками суду апеляційної інстанції з таких підстав.
Щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання
Підставою для відкриття касаційного провадження є неврахування судом апеляційної інстанції висновків щодо застосування статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 362/115/19, від 03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19-ц, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц, на яку посилався заявник як на приклад неоднакового застосування норм права, зазначила, що можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, у тому числі, й статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку».
Зокрема, частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. 
У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. 
Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. 
Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Частиною першої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, окрім інших, нотаріус.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
За таких обставин суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком № 1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за ТОВ «Кей-Колект» проведена всупереч норм чинного законодавства.
У постанові Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 362/115/19, на яку посилався заявник як на приклад неоднакового застосування норм права зазначено, що відповідно до пункту 61 Порядку № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Верховний Суд погодився із висновками судів попередніх інстанцій про те, що відповідач не надав суду належних доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання.
Відтак, державна реєстрація права власності на домоволодіння за ТОВ «ФК «Локо» проведена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127.
Посилання ТОВ «ФК «Локо» на надіслані ПАТ «Банк Форум» особам письмові вимоги від 13 січня 2014 року колегія суддів відхиляє, оскільки зазначені вимоги були надіслані не ТОВ «ФК «Локо», а АКБ «Форум» за чотири роки до вчинення реєстраційних дій, що свідчить про недотримання вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127.
Верховний Суд дійшов висновку, що іпотекодержателем не надано належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику (спадкоємцю боржника) повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки.
Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц та постанові Верховного Суду від 03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19-ц.
У справі, що переглядається, суд апеляційної інстанції не взяв до уваги, що юридично значима вимога про усунення порушень була надіслана не ТОВ «ФК «Фінрайт», яке звернуло стягнення на предмет іпотеки, а іншою юридичною особою - ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» майже за два роки до вчинення реєстраційних дій.
Проте належного підтвердження виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, іпотекодержатель не надав.
Таким чином, суд апеляційної інстанції належним чином не перевірив доводів позивача щодо встановлення державним реєстратором завершення 30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки та про недотримання вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку № 1127.
Щодо ненадання реєстратору документів, які підтверджують вартість предмету іпотеки на момент його перереєстрації на іпотекодержателя
Підставою для відкриття касаційного провадження є неврахування висновку щодо застосування статті 37 Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 25 лютого 2021 року у справі № 331/3343/19, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, на яку посилався заявник як приклад неоднакового застосування норм права, зазначено, що частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону 1952-IV передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
При цьому суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання особою письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності (станом на 10 вересня 2016 року) не проводилась.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 25 лютого 2021 року у справі № 331/3343/19.
У справі, що переглядається, суд апеляційної інстанції в мотивувальній частині постанови зазначив про те, що ненадання реєстратору документів, які підтверджують вартість предмету іпотеки на момент його перереєстрації на іпотекодержателя, є порушенням положень частини 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Проте у той же час погодився з висновком суду першої інстанції про наявність у кредитора права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання та виконання приватним нотаріусом всіх вимог, передбачених пунктом 61 Порядку № 1127.
Крім того, слід звернути увагу на те, що приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Лавінда Н. О. вчинила запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 24522538 про реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ФК «Фінрайт»22 січня 2018 року, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 39348301 щодо державної реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , за ТОВ «ФК «Фінрайт» прийняла 25 січня 2018 року.
Таким чином, доводи касаційної скарги про застосування апеляційним судом статей 35, 37 Закону України «Про іпотеку» без врахування висновків Верховного Суду знайшли підтвердження у справі, а його висновок про законність та обґрунтованість рішення місцевого суду є передчасним.
Отже, доводи касаційної скарги знайшли своє підтвердження у справі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.
Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.
Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів апеляційний суд не повно встановив фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалене ним судове рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, а тому підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд. 
Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального та процесуального права, дослідити і належним чином оцінити надані сторонами докази, дати правову оцінку доводам та запереченням сторін і ухвалити законне та справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.
Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), суд дійшов висновку про передачу справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
Керуючись статтями 402, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу адвоката Антоненка Дмитра Олександровича в інтересах ОСОБА_1 задовольнити частково.
Постанову Харківського апеляційного суду від 11 жовтня 2021 року скасувати.
Справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий | І. М. Фаловська
Судді: | С. О. Карпенко     С. Ю. Мартєв      В. В. Сердюк     В. А. Стрільчук