ОКРЕМА ДУМКА (частково розбіжна)
судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.
Справа № 922/3166/20
Провадження № 12-36гс21
1. ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1.1) Короткий виклад позовної заяви
1.           29 вересня 2020 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулася з позовом до Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» (далі - відповідач), в якому просила:
1.1.       Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений позивачем із відповідачем 29 грудня 2003 року (далі - договір оренди), зареєстрований у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 16 січня 2004 року за № 6608/04, щодо земельної ділянки площею 0,7199 га на    вул. Олени Стасової, 17 (нова назва – вул. Раєвської) у м. Харкові з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 (далі - спірна земельна ділянка).
1.2.       Усунути перешкоди у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення.
1.3.       Зобов`язати відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2.           Мотивувала позов такими обставинами:
2.1.       29 грудня 2003 року позивач уклав із відповідачем договір оренди.
2.2.       23 червня 2014 року згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідач зареєстрував право оренди на спірну земельну ділянку.
2.3.       15 лютого 2013 року відповідач зареєстрував право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці (далі - нежитлова будівля літ. «А-2»).
2.4.       Відповідно до обстеження, проведеного на місцевості, спірна земельна ділянка використовується для експлуатації нежитлової будівлі та споруд торговельного призначення.
2.5.       24 травня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція) під час проведення позапланової перевірки склала акт № 416-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. В акті встановила факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці.
2.6.       Того ж дня Інспекція видала припис № 416-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з вимогою його виконання до 24 серпня 2017 року.
2.7.       Договір оренди слід розірвати у судовому поряду через порушення відповідачем його умов і вимог чинного законодавства. Унаслідок розірвання цього договору відповідач зобов`язаний повернути орендодавцеві спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2.8.       Незаконне розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості є підставою для усунення перешкод у користуванні нею шляхом демонтажу цих об`єктів згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частинами другою, третьою статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
(1.2) Короткий зміст рішень судів
3.           13 січня 2021 року Господарський суд Харківської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову. Мотивував так:
3.1.       У матеріалах справи відсутні документи, які підтверджують те, що відповідач отримав дозвіл на будівництво на спірній земельній ділянці у порядку, визначеному договором оренди. Отже, він здійснив на цій ділянці самочинне будівництво, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання.
3.2.       Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або є докази того, що особа не знала про порушення права, хоча за наявних умов повинна була про це знати, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа мала довідатися про порушення її права. Під можливістю довідатись про порушення права або про особу, яка його порушила, у цьому випадку слід розуміти передбачувану неминучість інформування особи про такі обставини, або існування в особи певних зобов`язань як міри належної поведінки, внаслідок виконання яких вона мала би змогу дізнатись про відповідні протиправні дії та того, хто їх вчинив.
3.3.       Визначаючи початок перебігу позовної давності, суд має з`ясувати та врахувати обставини як щодо моменту, коли особа довідалась, так і щодо моменту, коли особа могла (мала можливість) довідатися про порушення її права.
3.4.       Позивач усупереч обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору оренди з 18 квітня 2017 року (дати складання першого акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил) і до 11 січня 2020 року (дати складання акта про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій) не вживав заходи реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов договору оренди (якби він їх провів, то міг би дізнатись про порушення свого права) і не вжив заходи, спрямовані на розірвання договору оренди та повернення спірної земельної ділянки.
3.5.       Перший акт позапланової перевірки Інспекції про порушення відповідачем умов надання спірної земельної ділянки складений 18 квітня, а не 24 травня 2017 року. Тому саме з цієї дати позивач був обізнаний про порушення свого права. Отже, пропустив позовну давність, коли звернувся з позовом 29 вересня 2020 року.
3.6.       Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність договірних відносин між сторонами. За наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 3 червня 2020 року у справі № 916/1666/18 і від 26 травня 2020 року у справі № 906/656/19).
3.7.       Відповідач користується спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди, який не припинив дію, не визнаний недійсним і не розірваний. Отже, вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою є необґрунтованою. Відмова у задоволенні цієї вимоги через відсутність порушеного права виключає застосування до такої вимоги позовної давності.
3.8.       Вимога позивача про повернення спірної земельної ділянки з приведенням її у придатний для подальшого використання стан є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Установивши відсутність підстав для задоволення останньої, немає підстав для задоволення похідної.
4.           8 квітня 2021 року Східний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове - про задоволення позову: розірвав договір оренди; зобов`язав відповідача демонтувати дев`ять нежитлових будівель торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці; зобов`язав відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі позивача спірну земельну ділянку.Мотивував постанову так:
4.1.       Відповідач усупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та пунктів 1.2, 3.2.1, 3.2.2 договору оренди самовільно побудував дев`ять нежитлових будівель (торговельних павільйонів) на спірній земельній ділянці за відсутності згоди орендодавця і документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт, а також всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки. Це підтверджує невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством та умовами договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання.
4.2.       Самочинне будівництво - це правопорушення, яке є триваючим, тобто пов`язане із тривалим, неперервним невиконанням обов`язків, передбачених законом. Таке правопорушення характеризується тим, що винуватець перебуває у стані безперервного продовження дій (бездіяльності), які він вчинив, а саме невиконання покладених на нього обов`язків. «Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану, за якого об`єктивно існує цей обов`язок, виконання обов`язку відповідним суб`єктом або припиненням дії відповідної норми закону» (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 16 грудня 2020 року у справі № 520/109/20).
4.3.       Відповідач порушує умови договору оренди самовільною забудовою спірної земельної ділянки, що є триваючим порушенням, яке продовжувало існувати до дати звернення до суду. Тому початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав позивача. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди власник земельної ділянки може подати впродовж усього часу порушення його прав. Тому у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимоги позивача про розірвання договору оренди слід відмовити.
4.4.       За наявності підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди слід задовольнити вимогу про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Аби власник міг безперешкодно користуватися своїм майном на власний розсуд, треба задовольнити вимогу про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно розміщені на спірній земельній ділянці об`єкти.
4.5.       Доводи позивача про застосування до спірних правовідносин статті 391 ЦК України, а не статті 152 ЗК України, не можуть бути підставою для відмови у позові. Вимога про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно побудовані на спірній земельній ділянці торговельні павільйони є похідною вимогою, вирішення якої залежить від вирішення вимог про розірвання договору та повернення спірної земельної ділянки.
5.           2 листопада 2022 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою змінила постанову апеляційного суду, виклавши її мотивувальну частину у редакції своєї постанови, а в іншій частині постанову суду апеляційної інстанції залишила без змін. Мотивувала так:
5.1.       Порушення відповідачем умов використання спірної земельної ділянки, визначених договором оренди, а також норм законодавства, є підставою для задоволення вимоги про розірвання договору оренди (пункт 68).
5.2.       Протягом строку дії договору оренди орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди. Такий позов можна заявити протягом всього строку дії договору (й існування обумовленого у ньому обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки). Тому правильною є відмова відповідачу у задоволенні заяви про застосування наслідків спливу позовної давності (пункти 75-76).
5.3.       Правильним є висновок апеляційного суду про те, що вимога позивача про повернення спірної земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Аналогічно, як і вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розташованих на ній споруд торговельного призначення, є похідною від двох перших (пункт 78).
5.4.       Вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розташованих на ній споруд торговельного призначення, по-перше, відповідає змісту статті 152 ЗК України та умовам договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем спірної земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням (пункт 85).
5.5.       Дійшовши правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, апеляційний суд обґрунтовано виснував про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягнути шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів (пункт 86).
5.6.       Власник земельної ділянки має безперешкодно користуватись його майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту порушених прав. Велика Палата Верховного Суду погодилася з апеляційним судом у тому, що є підстави для задоволення вимоги про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно збудовані об`єкти. Помилкове посилання позивача у позовній заяві на статтю 391 ЦК України не може бути підставою для відмови у задоволенні цієї вимоги, як обґрунтовано вказав апеляційний суд (пункт 87).
2. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
6.           Велика Палата Верховного Суду у постанові не розмежувала зобов`язально-правові способи захисту (розірвати договір оренди та зобов`язати відповідача повернути спірну земельну ділянку) із негаторним позовом як різновидом речово-правового способу захисту (усунення перешкод у користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом приведення її у придатний для використання за цільовим призначенням стан, зокрема шляхом демонтажу торговельних об`єктів, споруджених на ній за межами погоджених сторонами умов договору оренди). Внаслідок цього сформулювала помилкові висновки і щодо задоволення вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, і щодо можливості заявити вимогу про розірвання договору впродовж всього строку його дії.
(2.1) Щодо вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку у придатному для подальшого використання за цільовим призначенням стані
7.           Позивач скаржився, що відповідач використовує спірну земельну ділянку з порушенням вимог закону та умов договору оренди. Тому просив розірвати договір оренди з огляду на порушення відповідачем його умов і повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді у придатному для подальшого використання за цільовим призначенням стані. Суд першої інстанції виснував про обґрунтованість вимоги про розірвання договору оренди, але відмовив у її задоволенні через пропуск позивачем позовної давності. Вимогу про повернення спірної земельної ділянки вважав похідною від вимоги про розірвання договору. Тому у її задоволенні теж відмовив. Апеляційний суд із цим не погодився. На його думку, позивач не пропустив позовну давність. З огляду на це зазначені вимоги задовольнив. Велика Палата Верховного Суду цей висновок підтримала.
8.           Немає жодного сумніву у тому, що вказані дві вимоги - розірвати договір оренди та повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді - обґрунтовані. Але вважаю, що сплив позовної давності, про застосування якої просив відповідач, унеможливлював їхнє задоволення. На це правильно вказав суд першої інстанції.
9.           Крім того, зауважу, що вимога повернути спірну земельну ділянку орендодавцеві випливає з обов`язку орендаря здійснити таке повернення у разі розірвання договору оренди. Тоді як вимогу про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) слід розглядати як вимогу про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном. Така вимога є негаторним позовом. Одним зі способів приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан є демонтаж самочинно споруджених на ній об`єктів.
10.        Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
11.        Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати (абзаци другий, п`ятий частини першої статті 24 Закону «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
12.        Орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження тощо (частина перша статті 25 Закону «Про оренду землі»).
13.        Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (абзац третій частини другої статті 25 Закону «Про оренду землі»).
14.        Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
15.        У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).
16.        Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
17.        Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати у суді питання про зміну чи припинення договірних правовідносин.
18.        За змістом статей 30 та 31 Закону «Про оренду землі» зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону «Про оренду землі», а також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
19.        На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону «Про оренду землі»).
20.        У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку (частина перша статті 34 Закону «Про оренду землі»).
21.        Суди першої й апеляційної інстанцій встановили:
21.1.    29 грудня 2003 року позивач уклав із відповідачем договір оренди.
21.2.    23 червня 2014 року відповідач зареєстрував право оренди на спірну земельну ділянку, що підтверджує інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25 вересня 2020 року № 225533041.
21.3.    Земельна ділянка надається в оренду строком до 24 вересня 2028 року для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 договору оренди).
21.4.    Орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням (підпункт «б» пункту 3.1.3 договору оренди).
21.5.    Орендар має право самостійно визначати напрямки своєї господарської діяльності відповідно до цільового призначення земельної ділянки та умов договору; за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження (підпункти «а», «б» пункту 3.2.1 договору оренди).
21.6.    Орендар зобов`язаний дотримувати правил добросусідства; виконувати обов`язки, передбачені Законом «Про оренду землі» й іншими нормативно-правовими актами (підпункт «в» пункту 3.2.2 договору оренди).
21.7.    18 квітня 2017 року Інспекція в акті перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил № 311/341-А встановила, що відповідач зареєстрував право власності на нежитлову будівлю літ. «А-2» площею 1 324,8 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці, а також встановила факт самовільного будівництва торговельних павільйонів на цій земельній ділянці протягом 2008 - 2013 років. 
21.8.    24 травня 2017 року Інспекція за результатами проведення позапланової перевірки склала акт № 416-А, у якому встановила факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, цілком або частково розташованих на спірній земельній ділянці. Згідно з цим актом перевіркою з виїздом на місце сумісно з представником Комунального підприємства «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» та інженером-експертом Товариства з обмеженою відповідальністю «ТАНКРІАБУД» встановлено, що на спірній земельній ділянці розташовані дев`ять торговельних павільйонів, щодо яких відсутні відомості про державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та нежитлова будівля літ. А-2. На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації цих будівель не вдалося. Під час перевірки представники бюро технічної інвентаризації виконали заміри обстежених нежитлових будівель за зовнішніми параметрами. Загальна площа забудови торговельних павільйонів, які цілком або частково знаходяться на спірній земельній ділянці, орієнтовно складає 1 879,6 кв. м. Площа забудови нежитлової будівлі літ. А-2 складає орієнтовно 822,4 кв. м.
21.9.    Згідно з висновком про ступінь капітальності нежитлових будівель - торговельних павільйонів, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Раєвської, 17 (колишня назва - вул. Олени Стасової, 17 ) (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:07:045:0001), - виконаним Товариством з обмеженою відповідальністю «ТАНКРІАБУД», за формальними ознаками конструктивних рішень, конструкцій і матеріалів на підставі принципу суперпозицій обстежувані споруди належать до ІІІ групи будівель (капітальні) з терміном гарантійної експлуатації до 125 років.
21.10. 24 травня 2017 року Інспекція видала відповідачу припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил №416-Пр з вимогою виконання до 24 серпня 2017 року.
21.11. 25 жовтня 2017 року Інспекція склала Акт № 796/871-А за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Встановила невиконання припису від 24 травня 2017 року. За виявлене порушення містобудівного законодавства відповідача притягнула до відповідальності та того ж дня видала припис № 796/871-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів i правил з вимогою його виконання до 25 грудня 2017 року.
21.12. 15 березня 2019 року під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису № 796/871-Пр Інспекція встановила факт його невиконання, про що за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності склала акт № 149-А. За виявлене порушення містобудівного законодавства того ж дня притягнула відповідача до відповідальності та видала припис № 149-Пр-У про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил з вимогою усунення порушень до 15 травня 2019 року.
21.13. 7 червня 2019 року під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису № 149-Пр-У Інспекція встановила факт його невиконання, про що склала акт № 405-А, а за виявлене порушення містобудівного законодавства притягнула відповідача до відповідальності.
21.14. 3 вересня 2020 року головний спеціаліст сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради склав Акт обстеження спірної земельної ділянки, у якому встановив, що на ній розташована нежитлова будівля літ. «А-2» та споруди торговельного призначення.
21.15. Орендодавець має право припинити дію договору в разі порушення орендарем ЗК України, інших нормативних актів відносно землі, а також умов цього договору на підставах і в порядку, передбачених законодавством (пункт 3.1.2 договору оренди).
21.16. Договір оренди припиняється у разі розірвання договору у встановленому порядку (підпункт «б» пункту 4.2 договору).
21.17. На вимогу однієї зі сторін, договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов`язків, передбачених цим договором та законодавством України; у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (речення друге пункту 4.4 договору).
21.18. Орендар зобов`язаний у разі розірвання договору звільнити в місячний строк земельну ділянку, привести її в належний стан та повернути її орендодавцю з оформленням акта передачі земельної ділянки (підпункт «і» пункту 3.2.2 договору оренди).
22.        Відповідач порушив вимоги статей 13, 24, 25 Закону «Про оренду землі» і пунктів 1.2, 3.2.1, 3.2.2 договору оренди, всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки самовільно спорудив на ній торговельні павільйони без дозволу позивача і за відсутності документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт. Тому підстави для дострокового розірвання договору оренди були, про що правильно вказала Велика Палата Верховного Суду. Оскільки повернення земельної ділянки є визначеним законом обов`язком орендаря, з яким розірваний договір оренди, то за обґрунтованості вимоги про таке розірвання є підстави для задоволення вимоги про повернення спірної земельної ділянки територіальній громаді.
23.        Проте ключовим питанням була не обґрунтованість вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді, а те, чи можна ці вимоги задовольнити з огляду на сплив позовної давності. Відповідач стверджував, що позивач позовну давність пропустив. Апеляційний суд вказав, що за наявності так званого триваючого правопорушення, яке продовжує існувати, у вигляді самовільної забудови спірної земельної ділянки початковий момент перебігу позовної давності для розірвання договору оренди власником цієї ділянки зміщується з кожним днем порушення його прав.
24.        Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України). Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (частина третя статті 267 ЦК України).
25.        Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовної вимоги. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє у задоволенні позову через його необґрунтованість. Лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла, і про це зробила заяву інша сторона спору, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц, від 31 жовтня 2018 року у справі № 367/6105/16-ц, від 7 листопада 2018 року у справі № 575/476/16-ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункт 73), від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 80), від 5 грудня 2018 року у справах № 522/2202/15-ц (пункт 61), № 522/2201/15-ц (пункт 62) та № 522/2110/15-ц (пункт 61), від 7 серпня 2019 року у справі № 2004/1979/12 (пункт 71), від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (пункт 134), від 16 червня 2020 року у справі № 372/266/15-ц (пункт 51)).
26.        Для застосування позовної давності за заявою сторони у спорі суд має дослідити питання її перебігу окремо за кожною звернутою до цієї сторони позовною вимогою, і залежно від установленого виснувати про те, чи спливла позовна давність до відповідних вимог (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (пункти 138-140), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (пункт 66)).
27.        Велика Палата Верховного Суду вирішила питання про те, чи застосовна позовна давність до вимоги про розірвання договору оренди. Вказала, що орендодавця не можна обмежити у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема шляхом розірвання зазначеного договору. Такий позов, на думку суду касаційної інстанції, можна заявити протягом всього строку дії договору та існування обумовленого ним обов`язку щодо цільового використання земельної ділянки (пункт 75 постанови). Із цим висновком не погоджуюся.
28.        У цивільному законодавстві закріплені об`єктивні межі застосування позовної давності. Вони встановлюються (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 1 серпня 2018 року у справі № 641/76/17): (а) прямо (стаття 268 ЦК України); (б) опосередковано, тобто з урахуванням сутності заявленої позовної вимоги (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96)).
29.        Приписи ЦК України не вказують на те, що позовна давність не застосовується до правовідносин, які виникли у зв`язку з порушенням стороною договірних зобов`язань. Стаття 268 цього кодексу не передбачає, що вимоги про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути передане в оренду майно належать до тих, на які позовна давність не поширюється. Крім того, сутність означених вимог не виключає застосування до них позовної давності.
30.        Велика Палата Верховного Суду раніше вже виснувала, що реалізація позивачем належного йому права вимагати у судовому порядку розірвання договору оренди землі залежить від настання чи ненастання обставин, які зумовлюють виникнення такого права в силу положення договору чи вказівки закону і пов`язується з моментом виникнення таких обставин (постанова від 8 вересня 2020 року у справі № 920/418/19 (пункт 6.17)).
31.        Позовна давність могла сплинути за вимогами власника (орендодавця) про розірвання договору оренди та повернення з огляду на таке розірвання об`єкта оренди. Але це не позбавляє власника можливостей заявити: (а) негаторний позов - вимогу про приведення земельної ділянки у стан, придатний для використання за цільовим призначенням, зокрема про демонтаж самочинно споруджених на ній об`єктів (оскільки договір оренди не передбачав можливості їх спорудження); (б) вимогу про розірвання договору оренди та зобов`язання орендаря повернути об`єкт оренди, якщо виникли інші підстави, ніж ті, щодо аналогічних вимог за якими позовна давність сплинула. Негаторний позов власник може заявити впродовж часу, поки триває порушення його прав, тоді як дві інші вимоги - упродовж трьох років, починаючи з моменту, коли власник (орендодавець) дізнався або мав дізнатися про виникнення відповідних підстав для розірвання договору оренди. Тому необґрунтованим є висновок Великої Палати Верховного Суду про те, що позов про розірвання договору можна заявити «протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки)» (пункт 75 постанови).
32.        Позивач згідно з договором оренди (пункт 3.1.3) мав здійснювати контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням. Перша перевірка Інспекції, проведена у квітні 2017 року, встановила як факт забудови спірної земельної ділянки, так і те, що самочинне будівництво тривало з 2008 до 2013 року. Тому на підставі цих встановлених судом першої інстанції обставин Велика Палата Верховного Суду мала виснувати, що за умови належного виконання позивачем обов`язку з контролю за додержанням орендарем умов договору оренди, позивач, починаючи з 2008 року, мав довідатися про розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості. Принаймні, починаючи з квітня 2017 року, він не міг не знати про допущені орендарем порушення, оскільки акт від 18 квітня 2017 року № 311/341-А склала Інспекція, що є структурним підрозділом виконавчого органу Харківської міської ради.
33.        Отже, звернувшись до суду у вересні 2020 року, позивач пропустив позовну давність за вимогами про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути спірну земельну ділянку. Тому Велика Палата Верховного Суду мала підтримати висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні цих вимог саме через сплив строку звернення до суду (частина четверта статті 267 ЦК України).
34.        Зауважу, що Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу № 922/3166/20 на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважаючи за потрібне відступити від висновку, викладеного у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17-ц і Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17, про те, що вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюється позовна давність, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення.
35.        Велика Палата Верховного Суду відступила від цього висновку тільки у частині визнання негаторним позову про розірвання договору. Виснувала, що така вимога негаторним позовом не є (пункт 94 постанови), одночасно застосувавши до спірних правовідносин частину другу статті 152 ЗК України про право власника усувати порушення його прав як тих, які пов`язані з позбавленням його володіння земельною ділянкою, так і тих, які з таким позбавленням не пов`язані (пункти 80, 83-85 постанови).
36.        Крім того, констатувавши, що вимога про розірвання договору не є негаторним позовом, не відступила від висновку про те, що на вимогу про розірвання договору не поширюється позовна давність («оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення»). Навпаки, зазначила, що протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі; такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки) (пункт 75 постанови).
37.        Тим самим Велика Палата Верховного Суду фактично підтвердила висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2020 року у справі № 527/605/17-ц і Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2019 року у справі № 527/600/17 про те, що на вимогу про розірвання договору оренди не поширюється позовна давність, оскільки «з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення».
38.        Крім того, правильно вважаючи обґрунтованими вимоги про розірвання договору оренди та про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, Велика Палата Верхового Суду мала розглянути заяву відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності за кожною з цих вимог. Натомість, сформулювала висновок стосовно позовної давності лише за вимогою про розірвання договору оренди, помилково вважаючи, що інші позовні вимоги (і про повернення спірної земельної ділянки, і про усунення перешкод у користуванні нею шляхом демонтажу споруджених об`єктів торговельного призначення) є похідними від вимоги про розірвання договору оренди (пункт 78 постанови).
(2.2) Щодо вимоги про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній об`єктів
39.        Відповідач чинить перешкоди позивачу як власнику спірної земельної ділянки у користуванні та розпорядженні нею, оскільки, не маючи з цього приводу домовленості з позивачем (діючи за межами договору оренди), зайняв цю ділянку самочинно спорудженими торговельними об`єктами і навіть зареєстрував право власності на один із них. Позивач просив усунути ці перешкоди шляхом демонтажу розміщених на спірній земельній ділянці об`єктів на підставі статті 391 ЦК України. Суд апеляційної інстанції виснував про задоволення означеної вимоги, проте вважав помилковим застосування припису статті 391 ЦК України, а не статті 152 ЗК України.
40.        З висновком апеляційного суду, який підтримала Велика Палата Верховного Суду, про задоволення вимоги про демонтаж розміщених на спірній земельній ділянці об`єктів погоджуюся. Проте помилковим є висновок цих судів про те, що вказана вимога (яка за змістом є негаторним позовом) похідна від вимог про розірвання договору оренди та повернення спірної земельної ділянки.
41.        Велика Палата Верховного Суду, з одного боку, звернула увагу на те, що обов`язок орендаря у разі розірвання договору оренди звільнити земельну ділянку, привести її в належний стан (що включає благоустрій території, а за необхідності - знесення будівель та споруд, розташованих на спірній земельній ділянці) та повернути орендодавцю є нібито договірним (пункт 6.2 договору оренди; пункт 79 постанови). З іншого боку, застосувала до спірних правовідносин припис частини другої статті 152 ЗК України про те, що власник може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (пункти 80, 82-85 постанови). Згідно з наведеним приписом право власника усувати порушення його прав на земельну ділянку не пов`язане з наявністю договірних умов. Тому вимога про усунення таких порушень не є зобов`язально-правовим способом захисту, похідним від вимоги про розірвання договору оренди, як зазначила Велика Палата Верховного Суду.
42.        Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України).
43.        Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу (частина друга статті 509 ЦК України). Однією з таких підстав є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
44.        Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
45.        З огляду на ці приписи зобов`язання орендодавця й орендаря спірної земельної ділянки виникли з їхньої домовленості про взаємні права й обов`язки щодо оренди цієї ділянки, тобто з договору оренди.
46.        Вирішуючи питання про те, чи є зобов`язально-правовими вимоги про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) та про демонтаж самочинно споруджених на цій ділянці об`єктів, слід було встановити, чи мали позивач і відповідач домовленість про можливість орендаря забудувати спірну земельну ділянку всупереч меті її надання.
47.        Суди першої й апеляційної інстанцій не встановили, що метою її надання в оренду було розміщення споруд торговельного призначення. Навпаки зазначили, що спірна земельна ділянка надана в оренду для експлуатації й обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 договору оренди). Крім того, договір оренди не вказував на можливість орендаря на свій розсуд забудувати цю ділянку. Тому вчинення відповідачем дій, що мали наслідком її використання з іншою метою, ніж та, для якої він цю ділянку одержав у користування, означає, що такі дії відповідач вчинив поза домовленістю із орендодавцем, тобто поза межами договору оренди.
48.        Інакше кажучи, якщо цей договір не охоплював можливість використання спірної земельної ділянки для розміщення споруд торговельного призначення, то вимога про їхній демонтаж (спосіб приведення цієї ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан) не є зобов`язально-правовим способом захисту, похідним від розірвання договору. Коли спірні правовідносини щодо користування та розпорядження земельною ділянкою сформувалися за межами домовленості сторін (за межами договору оренди), власнику вчиняються перешкоди у реалізації його прав на цю ділянку, то застосовний спосіб захисту прав власника не є зобов`язально-правовим.
49.        У касаційній скарзі відповідач стверджував про неможливість заявлення негаторного позову у спірних правовідносинах з огляду на наявність у сторін спору договірних відносин. На підтвердження цього аргументу відповідач вказав на постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18:
49.1.    В означеній постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, що одна з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову - відсутність у позивача з відповідачем договірних відносин. За їх наявності захист порушеного права власності здійснюється за допомогою зобов`язально-правових способів (пункт 114 тієї постанови).
49.2.    Цей висновок узгоджується з тими, які наведені у цій окремій думці. У сторін спору у справі № 922/3166/20 відсутні зобов`язально-правові (договірні) відносини щодо можливості забудови спірної земельної ділянки торговельними спорудами. Тому для захисту права власності на цю ділянку від перешкод у користуванні та розпорядженні нею, які створив відповідач, позивач має використовувати речово-правовий спосіб захисту - негаторний позов. Інакше кажучи, наявність договірних відносин щодо права оренди земельної ділянки для експлуатації й обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями не означає, що сторони перебувають у договірних правовідносинах щодо її забудови торговельними спорудами.
50.        Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
51.        Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою (частина друга статті 152 ЗК України).
52.        З огляду на принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомим майном фізичне зайняття останнього особою, за якою не зареєстроване право власності на таке майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном. У таких випадках слід застосовувати припис статті 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 70)).
53.        Вище вже зауважував, що вимогу про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) слід розглядати як вимогу про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, що включає демонтаж самочинно споруджених на цій ділянці об`єктів (пункти 9, 48 окремої думки).
54.        Велика Палата Верховного Суду безпідставно вважала незастосовним до спірних правовідносин за вимогами про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан і демонтаж споруджених на ній об`єктів припис статті 391 ЦК України («Захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння») про усунення перешкод (пункт 87 постанови) та одночасно застосувала припис частини другої статті 152 ЗК України («Способи захисту прав на земельні ділянки»). Зазначені приписи обох вказаних статей регламентують усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном (із тією відмінністю, що частина друга статті 152 ЗК України стосується чітко визначеного об`єкта правовідносин - земельної ділянки - та гарантує декілька способів захисту в одному приписі).
55.        Тому не було ніяких підстав для твердження про помилковість застосування статті 391 ЦК України до спірних правовідносин щодо усунення позивачеві перешкод у користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом приведення її у придатний для використання за цільовим призначенням стан, зокрема шляхом демонтажу торговельних об`єктів, споруджених на ній за межами погоджених сторонами умов договору оренди. Будівництво таких об`єктів без дозволу позивача створило для нього перешкоди у користуванні та розпорядженні належною йому спірною земельною ділянкою, зокрема, враховуючи і те, що на нежитлову будівлю літ. «А-2» відповідач уже зареєстрував за собою право власності як на нерухоме майно, тобто таке, що нерозривно пов`язане із відповідною ділянкою.
56.        Велика Палата Верховного Суду раніше виснувала, що позов про усунення перешкод у реалізації права користування та розпорядження майном (негаторний позов) можна заявити впродовж усього часу, поки триває відповідне порушення прав та інтересів власника (постанова від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 34)). Отже, позивач не пропустив позовну давність за вимогою про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення (такий демонтаж є способом приведення спірної земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням).Тому висновок про задоволення цієї вимоги загалом є правильним.
57.        Позивач просив усунути перешкоди у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торговельного призначення, які на ній розташовані. Тобто просив прийняти рішення про їхній демонтаж (таке судове рішення можна ефективно виконати у примусовому порядку у разі, якщо відповідач не виконає його добровільно). За вказаною вимогоюапеляційний суд постановив «зобов`язати Приватне акціонерне товариство Концерн АВЕК та Ко … демонтувати дев`ять нежитлових будівель торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці». Інакше кажучи, суд не постановив їх демонтувати, а зобов`язав відповідача це зробити самостійно. Позивач таке рішення не оскаржив, хоча застосований судом варіант задоволення відповідної позовної вимоги піднімає питання про ефективність вирішення спору та про забезпечення виконуваності судового рішення у примусовому порядку.
3. ВИСНОВОК
58.        Вважаю, що Велика Палата Верховного Суду з огляду на доводи касаційної скарги відповідача мала її задовольнити частково:
58.1.    Скасувати постанову апеляційного суду у частині задоволення вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути спірну земельну ділянку; у цій частині залишити в силі рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову.
58.2.    Змінити у мотивувальній частині постанову апеляційного суду про зобов`язання відповідача демонтувати розміщені на спірній земельній ділянці торговельні об`єкти, виклавши вказану частину в редакції власної постанови; в іншій частині стосовно цієї вимоги постанову апеляційного суду залишити без змін.
Суддя 	 	 	Д. А. Гудима