ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А
іменем України

11 січня 2023 року 	м. Чернігів	

Унікальний номер справи № 740/1070/21
Головуючий у першій інстанції – Олійник В. П.
Апеляційне провадження № 22-ц/4823/184/23

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого-судді Висоцької Н.В.
суддів:  Мамонової О.Є., Шитченко Н.В.
із секретарем – Шкарупою Ю.В. 
учасники справи: позивач – ОСОБА_1 ,
відповідачі – ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору – приватний нотаріус Ніжинського міського нотаріального округу Турчин Антоніна Миколаївна, ОСОБА_4 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні з повідомленням учасників справи цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 15 вересня 2022 року (місце ухвалення – м. Ніжин, дата складання повного судового рішення – 20.09.2022) у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень,
                                         В С Т А Н О В И В :
У лютому 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень.
В обгрунтування позову посилався на те, що вказаний договір вчинений ним під впливом тяжкої для нього обставини і вкрай на невигідних умовах, чим скористалась друга сторона правочину. Позивач вказує, що в період 2016-2017 років він тяжко хворів, перебував у лікарні, у звязку з чим йому не вдалось дооформити відповідну документацію по гуртожитку по АДРЕСА_1 , під відповідне житло, щоб виконати роботи по ремонту та благоустрою.
Як вказує позивач, перед підписанням договору ОСОБА_3 було відомо про обставини, які унеможливлювали укладенння договору, крім того у  нотаріуса перебувала похила ОСОБА_2 , тому він розхвилювався та розгубився від всього цього, та під тиском щодо загрози втрати житла та тяжкого стану захворювань, вчинив оформлення спірного договору, який сформовано з невідповідною оцінкою приміщень, та невиплатою обумовлених коштів. 
Позивач наголошує, що постійно звертався до ОСОБА_3 щодо протиправності вказаного договору, проте останній, після неодноразових обіцянок, уникав зустрічей, принижував його в присутності працівників, грубо лаявся, провокував бійки. Також позивач неодноразово звертався до ОСОБА_3 щодо виплати коштів для допомоги своїм дітям, сестрам, які мали і мають пряме відношення до приміщень згідно спірного договору. 
При вказаних умовах під час укладенні спірного договору позивач не міг зосередитись, розгубився, не міг усвідомлювати неправильно сформований договір з нотаріальними порушеннями. Крім того, зазначає, що мав великі борги за лікування та найм житла, а тому погодився на продаж його приміщень. 
Як стверджує позивач, технічна документація до договору, зокрема і звіт про оцінку, вчинені ОСОБА_3 , вартість занижена у 3-4 рази, що для нього є вкрай невигідним, а до укладення оспорюваного договору ОСОБА_3 написав розписку щодо виплати 3000 доларів США за придбане ним майно до 01 вересня 2018 року, що свідчить про неповний розрахунок покупця при укладенні договору. 
У позові ОСОБА_1 просить (з урахуванням уточнень) визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових будівель, розташованих в АДРЕСА_2 , укладений 23.02.2018 між ним та ОСОБА_2 та посвідчений приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Чернігівської області Турчин А.М.
Рішенням Ніжинського міськрайонного суду від 15.09.2022 в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, відмовлено.
Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що надані позивачем на обгрунтування своїх вимог докази у їх сукупності, із врахуванням презумпції правомірності правочину, не доводять, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 23.02.2018 було укладено на вкрай невигідних для нього умовах та, що його волевиявлення не відповідало внутрішній волі й не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, обумовлених оспорюваним правочином, зокрема позивач взагалі не визначив та не навів, які саме невигідні умови настали для нього при укладенні цього договору та чи дійсно умови оспорюваного договору були вкрай невигідними для нього з огляду на його майновий стан і доходи, не доведено позивачем і, що оспорюваний договір був вчинений саме для усунення тяжких обставин, можливість продати нежитлові приміщення на момент вчинення оспорюваного договору на більш вигідних умовах, намір передати нерухоме майно в комунальну власність, нерозривний причинно-наслідковий зв`язок між тяжкими обставинами та вчиненням оспорюваного договору, який вчиняється виключно для усунення та/або зменшення тяжких обставин.
Не погодившись з вказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить сксувати рішення Ніжинського міськрайонного суду від 15.09.2022 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги.
За доводами апеляційної скарги судом невірно засновані норми матеріального права та порушені норми процесуального права, а висновки не відповідають дійсним обставинам справи.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається, що договір купівлі-продажу нежитлових будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2 є незаконним, таким, що вчинено під впливом тяжкої обставини і вкрай на невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася та у зв`язку з порушення істотних умов договору.
За доводами апеляційної скарги, у рішенні суд зазначив, що покупець ОСОБА_5 сплатила повністю всю суму у розмірі 139825 грн продавцю ОСОБА_1 до підписання договору. Проте, як вказує заявник, суду були надані розписки, складені відповідачем ОСОБА_3 , де він вказував, що винен йому кошти саме за договором купівлі-продажу спірного нерухомого майна. Крім того, ним було доведено належними доказами невиконання  гарантованого відповідного ремонту та дооформлення гуртожитку під відповідне житло та повернення незаконно включених в договір приміщень.
Вважає, що суд безпідставно не прийняв до уваги його стан здоров`я,  лікування та проживання у знайомих, на вокзалі, винаймання житла, як обставину, що свідчить про його тяжке матеріальне становище, яким скористався відповідач.
Також заявник посилається, що суд не прийняв до уваги покази допитаних у судовому засіданні свідків ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , визнавши їх неналежними доказами, посилаючись на ч. 1 ст. 218 ЦК України, оскільки суд безпідставно вважає, що заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами.
На переконання заявника, посилання на ст. 218 ЦК України - є некоректним, оскільки вказана норма визначає правові наслідки недодержання вимоги щодо письмової форми правочину, а у даному випадку правочин вчинено нотаріусом, і питання щодо недотримання форми правочину не ставилося.
Заявник не погоджується з висновком суду про те, що не було надано підтвердження фізичного чи психічного тиску зі сторони ОСОБА_3 під час укладення оспорюваного договору 23.02.2018. Проте, предметом позову є недійсність правочину під впливом тяжкої обставини і вкрай на невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася, а також з підстав здійснення психічного тиску. Вказує, що ОСОБА_3 психічно тиснув, погрожуючи відібранням житла по АДРЕСА_1 .
На виконання вимог ст. 361 ЦПК України  учасникам справи було надіслано копії апеляційної скарги та додані до неї матеріали справи, проте відзиви на апеляційну скаргу від учасників судового процесу до суду подано не було.
Згідно з ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Відповідачі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Ніжинського міського нотаріального округу Турчин А.М. та ОСОБА_4 в судове засідання не з`явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином (а.с. 140, 141). Про причини своєї неявки апеляційний суд не повідомили, заяв або клопотань про відкладення розгляду справи подано не було.
Враховуючи наведене та виходячи з положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважала за можливе проводити розгляд справи у відсутність осіб, що не з`явилися.
Вислухавши суддю-доповідача, учасників судового процесу, обговоривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Судом встановлено, що рішенням Ніжинського міськрайонного суду від 31.01.2006  визнано за ОСОБА_1 право власності на 1/2 частину нежитлової будівлі контори під літерою А та будівлю столярної майстерні під літерою М, розташовані в АДРЕСА_2 , придбане на ім`я його матері ОСОБА_16 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , та на склад (щитову) під літерою И з майстернею під літерою И1, та на будівлю пилорами під літерою У, розташовані в АДРЕСА_2 , які були придбані на ім`я його брата ОСОБА_17 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 (а.с. 198 т. 1).
Відповідно до копії витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 05.06.2006 ОСОБА_1 є власником в цілому нежитлових будівель, розташованих в АДРЕСА_2 , реєстрація права власності проведена 05.06.2006, на підставі рішення Ніжинського міськрайонного суду від 31.01.2006 (а.с. 41, 93, 199 т. 1).
Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 30.10.2017 ОСОБА_1 є власником нежитлових будівель, розташованих в АДРЕСА_2 , - нежитлової будівлі контора А, нежитлової будівлі столярної майстерні М, прибудови м1, нежитлової будівлі склад-щитова И, майстерні И1, нежитлової будівлі пилорами У (а.с. 200 т. 1).
23.02.2018 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу нежитлових будівель, а саме нежитлових будівель, розташованих в АДРЕСА_2 , загальною площею 559,3 кв.м, які розміщені на земельних ділянках площею 0,2748 га, 0,1444 га,-контору А, загальною площею 87,1 кв.м., столярну майстерню М, загальною площею 308,1 кв.м., прибудову м1, загальною площею 14,5 кв.м., склад-щитову И, загальною площею 54,6 кв.м., майстерню И1, загальною площею 48,9 кв.м., пилораму У, загальною площею 46,1 кв.м.. Відчужувані нежитлові будівлі належать продавцю на підставі рішення Ніжинського міськрайонного суду від 31.01.2006 та зареєстровані Ніжинським МБТІ 05.06.2006. За умовами договору продаж вчинено за 139825 грн., що покупець сплатив повністю продавцю до підписання договору, сторони не мають претензій щодо проведених розрахунків (п.3 договору). Ринкова вартість нежитлових будівель становить 139825 грн. згідно звіту №2347480_18102017_49 про оцінку майна оцінювача ОСОБА_18 , ТОВ Бюро нерухомості від 18 жовтня 2017 року (п.4). Сторони підтверджують, що не обмежені в праві укладати правочини…., не страждають на захворювання, що перешкоджають усвідомлення ними суті договору, умови договору їм зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому (п.10). Сторони свідчать, що в тексті договору зафіксовані всі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу, будь-які попередні домовленості, які мали місце до укладення цього договору і не відображені у цьому тексті після підписання договору не матимуть правового значення (п.11). Правові наслідки укриття розміру дійсної продажної ціни відчужуваного майна, а також про правові наслідки правочину, вчиненого під впливом помилки, обману, насильства…. сторони ознайомлені (п.15) (а.с. 4-7, 195-196 т. 1).
Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 посилався на те, що оспорюваний договір був вчинений під впливом тяжкої для позивача обставини і на вкрай невигідних умовах. Як на підставу заявлених позовних вимог ОСОБА_1 посилається також на те, що він не мав житла, мав неналежний рівень матеріального забезпечення, мав тяжкий стан здоров`я, у зв`язку з чим лікувався, мав борги за лікування та найм житла, ціна продажу у договорі занижена, повністю не розумів умов договору, що неправомірно не враховано нотаріусом, також на нього здійснювався тиск зі сторони ОСОБА_3 , останнй з ним повністю не розрахувався, у зв`язку з чим написані розписки.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що надані позивачем на обгрунтування своїх вимог докази у їх сукупності, із врахуванням презумпції правомірності правочину, не доводять, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 23.02.2018 було укладено на вкрай невигідних для нього умовах та, що його волевиявлення не відповідало внутрішній волі й не було спрямоване на реальне настання правових наслідків, обумовлених оспорюваним правочином, зокрема позивач взагалі не визначив та не навів, які саме невигідні умови настали для нього при укладенні цього договору та чи дійсно умови оспорюваного договору були вкрай невигідними для нього з огляду на його майновий стан і доходи, не доведено позивачем і, що оспорюваний договір був вчинений саме для усунення тяжких обставин, можливість продати нежитлові приміщення на момент вчинення оспорюваного договору на більш вигідних умовах, намір передати нерухоме майно в комунальну власність, нерозривний причинно-наслідковий зв`язок між тяжкими обставинами та вчиненням оспорюваного договору, який вчиняється виключно для усунення та/або зменшення тяжких обставин.
Проте, з таким висновком суду першої інстанції апеляційний суд погодитись не може, оскільки до висновку про  відмову у задоволенні вимог позивача суд першої інстанції прийшов з помилкових мотивів та з порушенням норм процесуального права, враховуючи наступне.
За змістом частини першої ст. 203, частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, і, зокрема, коли зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.
Отже, підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог щодо відповідності змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства саме на момент вчинення правочину.
Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав і інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною 1 статті 4 ЦПК України, частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання в порядку встановленому ЦПК України.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України.
У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту. Тобто спосіб захисту реалізується через суб`єктивне цивільне право, яке виникає та існує в рамках захисних правовідносин (зобов`язань). Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17).
Застосування будь-яких засобів правового захисту матиме сенс лише за умови, що обрані суб`єктом порушеного права способи захисту відповідають вимогам закону та є ефективними.
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).
Положеннями статей 328, 329 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою.
Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв`язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена стороною недійсного правочину. Норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину. Тобто права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України, а такий захист можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно він особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).
Отже, суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір з порушенням закону, а й коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.
Якщо право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові (пункт 69 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 зазначено, що за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
Судовий захист повинен бути повним і відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані Великою Палатою Верховного Суду в пункті 63 постанови від 22 вересня 2020 року в справі № 910/3009/18 та пункті 50 постанови від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19.
Перевіряючи аргументи скарги, апеляційним судом встановлено, що предметом позову у даній справі є визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель, розташованих в АДРЕСА_2 , укладеного 23.02.2018 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Проте, як судом було встановлено, власником об`єктів нерухомого майна, яке є предметом спору, є ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель  від 27.04.2021, укладеного з ОСОБА_2 (а.с. 103-104 т. 1).
Ухвалою Ніжинського міськрайонного суду від 06.08.2021 до участі у справі залучено ОСОБА_4 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (а.с. 107-108 т. 1).
За змістом ст. 655, 317, 319 ЦК України до ОСОБА_4 як покупця за договором купівлі-продажу перейшло право власності на спірні нежитлові будівлі, вона має право володіти, користування і розпоряджатися ними.
Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку, що позивачем обрано неефективний спосіб захисту, застосування якого не призведе до поновлення його прав, оскільки особа, яка вважає себе власником майна, але не володіє ним, може захищати свої права шляхом пред`явлення віндикаційного позову до особи, яка незаконно володіє цим майном (у разі відсутності між ними зобов`язально-правових відносин).
Апеляційний суд також враховує, що оскільки задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності не призведе до поновлення прав позивача на нежитлові будівлі, а тому вказані вимоги не є ефективним способом захисту, оскільки, навіть у разі задоволення, потребуватимуть додаткових заходів судового втручання.
Обрання позивачем неналежного (неефективного) способу захисту прав, які він вважає порушеними, є самостійною підставою для відмови в позові.
Доводи апеляційної скарги, які стосуються обґрунтованості позову, доведеності обставин, що підлягають доказуванню, інших обставин по суті спору не підлягають перевірці за наявності процесуальних порушень та не впливають на висновок про необхідність відмови у задоволенні позову. 
З врахуванням викладеного, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції слід змінити в частині мотивів відмови у задоволенні позову, виклавши його мотиви у редакції цієї постанови.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 376 ч. 4, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, 
                                     П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 15 вересня 2022 року змінити, виклавши його мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту.
Повний текст судового рішення складено 16.01.2023.

Головуючий                                                         Судді: