Постанова                                     
Іменем України
 
14 грудня 2022 року
місто Київ
 
справа № 364/6346/17
провадження № 61-18179св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач), Яремка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , 
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аверс - Сіті»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадженнякасаційну Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс - Сіті» на постанову Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року у складі колегії суддів: Писаної Т. О., Приходька К. П., Журби С. О., 
 
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
У вересні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмежено відповідальністю «Аверс-Сіті» (далі - ТОВ «Аверс - Сіті») про розірвання договору, відшкодування майнової та моральної шкоди.
На обґрунтування позову зазначав, що 26 квітня 2011 року між ним та ТОВ «Аверс - Сіті» укладений попередній договір купівлі - продажу квартири 
АДРЕСА_1 (далі - попередній договір). 
Згідно з умовами попереднього договору, сторони зобов`язалися в майбутньому, в обумовлений пунктом 6.1. строк укласти договір купівлі - продажу квартири (далі - основний договір) на умовах та в порядку, визначених цим договором (пункт 1.1. попереднього договору). 
Пунктом 6.1. попереднього договору передбачено, що терміном укладання основного договору є 31 грудня 2011 року, але у будь - якому випадку не пізніше 60 робочих днів від дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту продажу та отримання продавцем правовстановлюючих документів на об`єкт продажу. 
Згідно з пунктом 8.6. попереднього договору цей договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення і діє до виконання сторонами усіх своїх зобов`язань за цим договором.
Відповідно до пункту 4.1.2. попереднього договору, позивач сплатив ціну об`єкта продажу, що вказана в пункті 2.1. попереднього договору, на умовах і в термін, встановлений попереднім договором, та забезпечувальний внесок у розмірі 396 910,00 грн відповідно до пункту 2.2. цього договору. 
Пунктом 5.3. попереднього договору, передбачено, що у випадку невиконання договору продавцем, він зобов`язується повернути продавцю протягом тридцяти днів з дати, встановленої пунктом 6.1. договору суму коштів, що була сплачена покупцем на виконання пункту 2.2. договору. 
Рішенням Виконавчого комітету Коцюбинської селищної ради Київської області від 22 вересня 2011 року № 270 ТОВ «Аверс - Сіті» надано право на отримання від Комунального підприємства Київської обласної ради «Ірпінське бюро технічної інвентаризації» свідоцтва про право власності на об`єкт, якому присвоєно адресу: АДРЕСА_2 .
Відповідач не повідомив про введення об`єкта в експлуатацію, а також про неможливість укладення основного договору, зазначені обставини йому стали відомі лише з відповіді на адвокатський запит 
від 22 травня 2017 року № 22/1.
Після неодноразових звернень до ТОВ «Аверс - Сіті» з вимогою про укладення договору купівлі-продажу квартири, йому стало відомо, що 
16 лютого 2016 року старший державний виконавець відділу примусового виконання рішень Департаменту державної виконавчої служби Міністерства юстиції України Башілов В. О. (далі - старший державний виконавець Башілов В. О.) відкрив виконавче провадження № 50162314 
з примусового виконання виконавчого листа № 367/7827/14-ц, виданого 22 січня 2016 року Ірпінським міським судом Київської області, про стягнення з ТОВ «Аверс - Сіті» на користь ОСОБА_2 15 583 877,82 грн боргу та 3 654,00 грн витрат зі сплати судового збору. 03 березня 
2016 року державний виконавець наклав арешт на квартиру 
АДРЕСА_3 . 
Рішенням Окружного адміністративного суду м. Києва від 15 вересня 
2017 року відмовлено в задоволенні його вимог про визнання неправомірними зазначених дій державного виконавця. 
Посилаючись на те, що він не міг передбачити, що укладення основного договору буде неможливим внаслідок господарської діяльності відповідача, що призвело до накладення арештів на все належне йому майно, позивач просив розірвати попередній договір від 26 квітня 
2011 року на підставі статті 651 ЦК України.
Невиконання ТОВ «Аверс - Сіті» умов договору, ігнорування відповідачем його спроб у досудовому порядку вирішити питання виконання зобов`язань за попереднім договором, тривале користування його коштами, сплаченими на виконання умов попереднього договору завдало його майнової та моральної шкоди. Зокрема він позбавлений права на отримання у власність спірної квартири за обумовлену сторонами суму грошових коштів - 417 800,24 грн, розмір заподіяних йому збитків складає 158 600,00 грн, що є різницею між вартістю квартири в будинку, що зданий в експлуатацію в цьому районі, та вартістю квартири, що була ним профінансована на стадії будівництва. 
Внаслідок невиконання відповідачем зобов`язань щодо передачі у визначений договором строк квартири, він протягом тривалого часу змушений був орендувати житло, що призвело до витрат у вигляді сплати орендної плати за наймане житло в розмірі 340 000,00 грн, та завдало йому моральних страждань, розмір відшкодування яких становить 51 840,00 грн.
Ураховуючи наведене, ОСОБА_1 просив:
- розірвати попередній договір купівлі - продажу квартири 
АДРЕСА_3 , укладений між ним та ТОВ «Аверс - Сіті» 26 квітня 2011 року;
- стягнути з ТОВ «Аверс - Сіті» суму забезпечувального внеску в розмірі 396 910,00 грн;
- стягнути з ТОВ «Аверс - Сіті» на відшкодування майнової шкоди 498 600,00 грн (340 000,00 + 158 600,00) та моральної шкоди 51 840,00 грн.
Короткий зміст ухвалених судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 22 квітня 
2021 року позов задоволено частково.
Розірвано попередній договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 26 квітня 2011 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Аверс - Сіті» .
Стягнуто з ТОВ «Аверс - Сіті» на користь ОСОБА_1 суму забезпечувального внеску в розмірі 396 910,00 грн. Вирішено питання розподілу судових витрат. 
У задоволені решти позовних вимог відмовлено. 
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору від 26 квітня 2011 року та стягнення з ТОВ «Аверс - Сіті» забезпечувального внеску в розмірі 396 910,00 грн, суд першої інстанції виходив з того, що позивач виконав умови попереднього договору, зокрема сплатив суму забезпечувального внеску на будівництво квартири, тоді як відповідач не виконав зобов`язання за умовами попереднього договору щодо передачі у власність ОСОБА_1 квартири, шляхом підписання договору купівлі - продажу. 
Відмовляючи в задоволенні вимоги ОСОБА_1 про відшкодування збитків у розмірі 498 600,00 грн, з яких 340 000,00 грн -  кошти, сплачені позивачем за оренду житла, 158 600,00 грн - різниця між вартістю квартири в будинку, що зданий в експлуатацію в тому ж районі та вартістю квартири, що була профінансована позивачем на стадії будівництва, суд першої інстанції зазначив, що ОСОБА_1 не довів, що між ним та ТОВ «Аверс - Сіті» існували договірні зобов`язання щодо забезпечення позивача житлом на час будівництва, та не надав беззаперечних доказів на підтвердження заявленої ним суми упущеної вигоди у зв`язку з розірванням попереднього договору, що становить 158 600,00 грн.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про відшкодування моральної шкоди, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не довів факт завдання йому моральної шкоди, а також вини відповідача та причинно -наслідкового зв`язку між завданою шкодою і протиправним діянням відповідача. 
Постановою Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Ірпінського міського суду Київської області від 22 квітня 2021 року в частині вирішення вимог про стягнення збитків у розмірі 158 600,00 грн та відшкодування моральної шкоди скасовано, ухвалено в цій частині нове судове рішення про задоволення позову.
Стягнуто з ТОВ «Аверс - Сіті» на користь ОСОБА_1 на відшкодування збитків 158 600, 00 грн, та 51 840,00 грн на відшкодування моральної шкоди. Вирішено питання розподілу судових витрат. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про недоведеність позивачем вимог про відшкодуванні грошових коштів у розмірі 340 000,00 грн, сплачених позивачем за оренду житла. 
В частині вирішення вимог ОСОБА_1 про відшкодування збитків у розмірі 158 600,00 грн та відшкодування моральної шкоди в розмірі 51 840,00 грн, апеляційний суд не погодився висновком суду першої інстанції про недоведеність таких вимог.  Зазначив, що такого висновку суд дійшов без урахування положень частини п`ятої статті 653 ЦК України, відповідно до якої, якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору. Зауважив, що при вирішенні питання про оцінку істотності порушення договору, необхідно встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, а також її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору та установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Установивши порушення відповідачем договірних зобов`язань, суд першої інстанції помилково вважав, що відшкодуванню підлягають лише фактично сплачені позивачем грошові кошти за попереднім договором, оскільки не врахував, що сплативши за попереднім договором 396 910,00 грн з умовою доплати 20 890,00 грн після прийняття багатоквартирного будинку в експлуатацію, позивач мав законні очікування на придбання житла для своєї сім`ї за ціною 417 800,24 грн у строк визначений умовами попереднього договору. Однак, внаслідок істотного порушення відповідачем умов договору він позбавлений можливості придбати аналогічне житло за такою ціною на час вирішення цього спору, що підтверджується довідкою від 20 вересня 2017 року про вартість майна, відповідно до якої ринкова вартість квартири  АДРЕСА_3 становить 576 400,00 грн, а тому дійшов помилкового висновку про недоведеність позивачем таких вимог.
Задовольняючи вимоги про відшкодування моральної шкоди, апеляційний суд зазначив, що відповідно до положень частин першої-третьої статті 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав, зокрема моральна шкода полягає у стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї.
Установивши доведеність позивачем порушення його прав відповідачем, що полягає у тривалому ухиленні від укладення основного договору купівлі-продажу житла, за яке позивачем сплачено значну суму коштів, суд першої не зазначив обставин, які спростовують презумпцію завданої позивачеві моральної шкоди та не врахував практику Європейського суду з прав людини, відповідно до якої визнається презумпція моральної шкоди, за якої у разі порушення майнових або цивільних прав «середня» «нормально» реагуюча на протиправну щодо неї поведінку, людина повинна відчувати страждання, тобто моральну шкоду.
Рух справи у суді касаційної інстанції. Узагальнені доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та аргументи інших учасників справи
У листопаді 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна ТОВ «Аверс - Сіті» на постанову Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року, у якій заявник просив скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення Ірпінського міського суду Київської області від 22 квітня 2021 року, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права. 
Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначив пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України - неправильне застосування статей 23, 611, 1167 ЦК України, зокрема неврахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 20 лютого 2013 року у справі 
№ 6-158цс12, від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 та постановах Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі 
№ 216/3521/16-ц, від 12 березня 2019 року у справі № 920/715/17.
Ухвалою Верховного Суду від 14 січня 2022 року відкрито касаційне провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України та витребувано із суду першої інстанції матеріали справи.
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Справа надійшла до суду касаційної інстанції у лютому 2022 року.
Ухвалою Верховного Суду від 23 листопада 2022 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій установлено, що 26 квітня 2011 року між ТОВ «Аверс - Сіті» та ОСОБА_1 укладений попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 
Скляр О.С., зареєстрований у реєстрі за № 1111.
Відповідно до пункту 1.1. попереднього договору сторони зобов`язалися в майбутньому, в обумовлений пунктом 6.1. договору строк укласти та належним чином оформити договір купівлі - продажу квартири на умовах і в порядку, визначених цим договором. Нерухомим майном є однокімнатна квартира, будівельний 
АДРЕСА_4 . 
Згідно з пунктом 2.1. цього договору продавець зобов`язується в подальшому передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність зазначений об`єкт продажу за ціною, що становить 417 800,24 грн, у тому числі ПДВ - 69 633,37 грн. 
Відповідно до пункту 2.2. попереднього договору в рахунок належних за основним договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі об`єкту продажу та своєї платоспроможності покупець повинен сплатити продавцю забезпечувальний внесок в сумі 396 910,00 грн, у тому числі ПДВ 20 процентів - 66 151,70 грн за реквізитами зазначеними в пункті 9 договору. Залишок вартості об`єкту продажу в сумі 20 890,24 грн сплачується покупцем протягом двох банківських днів з дати підписання сторонами основного договору.
Згідно з копією квитанції від 27 квітня 2011 року № 3010015 ОСОБА_1 сплатив забезпечувальний внесок у розмірі 396 910,00 грн.
Відповідно до пункту 6.1. попереднього договору сторони домовилися, що термін укладання основного договору - 31 грудня 2011 року, але в будь - якому випадку не пізніше 60 робочих днів від дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту продажу та отримання продавцем правовстановлюючих документів на об`єкт продажу. В цей термін сторони зобов`язалися укласти в порядку, встановленому чинним законодавством України основний договір купівлі-продажу об`єкта продажу, за яким продавець передасть у власність покупця об`єкт продажу шляхом підписання договору купівлі - продажу об`єкта продажу за узгодженою сторонами вартістю (ціною), визначеною у пункті 2.1. попереднього договору.
Будинок, в якому знаходиться об`єкт продажу - однокімнатна квартира, будівельний номер АДРЕСА_4 , зданий в експлуатацію 16 листопада 2011 року.
Постановою старшого державного виконавця Башілова В. О. 
від 03 березня 2016 року (ВП № 50162314) накладено арешт на все рухоме та нерухоме майно, що належить боржнику ТОВ «Аверс - Сіті», у межах суми стягнення 15 587 531,82 грн.
Основний договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , між сторонами не укладений. 
Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обґрунтування
Відповідно до частини третьої статті 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, доводи касаційної скарги Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ТОВ «Аверс - Сіті», не підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом статті 526 цього Кодексу зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя статті 635 ЦК України).
Відповідно до частин першої - третьої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. 
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 27 січня 2022 року у справі № 361/2838/18. 
Порушення є істотним, якщо тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, слід встановити: наявність істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може полягати у реальних збитках і (або) упущеній вигоді; її розмір, а також чи є істотною різниця між тим, на що мала право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що вона змогла отримати.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Подібні за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 та в постанові Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19.
Установивши, що позивач виконав умови попереднього договору, зокрема сплатив суму забезпечувального внеску, а відповідач допустив істотне порушення умов попереднього договору і не передав у власність 
ОСОБА_1 , шляхом підписання основного договору купівлі - продажу квартири за попередньо узгодженою сторонами ціною, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що невиконання ТОВ «Аверс - Сіті» умов попереднього договору значною мірою позбавили позивача того, на що він розраховував при його укладенні (квартири), а тому позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання попереднього договору від 26 квітня 2011 року та стягнення з ТОВ «Аверс - Сіті» забезпечувального внеску в розмірі 396 910,00 грн підлягають задоволенню. 
Предметом касаційного оскарження є постанова апеляційного суду в частині задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 про відшкодування збитків у розмірі 158 600,00 грн та відшкодування моральної шкоди в розмірі 51 840,00 грн, а тому оскаржуване судове рішення переглядається судом касаційної інстанції лише в зазначеній частині.
Відмовляючи в задоволенні вимог  ОСОБА_1 про відшкодування збитків у сумі 158 600,00 грн, як різниці між вартістю квартири в будинку, що зданий в експлуатацію в тому ж районі на момент звернення з позовом до суду та квартири, профінансованої позивачем на стадії будівництва, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_1 не надав беззаперечних доказів на підтвердження того, що сума 158 600,00 грн є упущеною вигодою у зв`язку з розірванням попереднього договору, а також відмовив у задоволенні вимоги  ОСОБА_1 про відшкодування моральної шкоди з підстав недоведеності ним завдання йому моральної шкоди відповідачем, наявності вини відповідача та причинно-наслідкового зв`язку між заподіяною позивачем шкодою та протиправним діянням відповідача. 
Скасовуючи у зазначеній частині рішення суду першої інстанції, апеляційний суд визнав помилковими такі висновки суду першої інстанції, посилаючись на неврахування судом того, що внаслідок істотного порушення умов попереднього договору позивач позбавлений можливості придбати подібну квартиру у тому ж районі за ціною, яка була сплачена ним на стадії будівництва житла, оскільки вартість такої квартири буде на 158 600,00 грн вищою за вартість квартири, яка була ним профінансована на стадії будівництва житлового будинку, що є реальними збитками позивача, розмір яких є значним і не дозволяє позивачу отримати очікуване, на яке він розраховував при укладенні договору.
У касаційній скарзі заявник посилається на неврахування апеляційним судом висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України 
від 20 лютого 2013 року у справі № 6-158цс12, від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13 та постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц, від 12 березня 
2019 року у справі № 920/715/17.
Так, у справі № 6-158цс12 Верховний Суд України виклав правовий висновок про те, що відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору. 
У справі № 6-75цс13 Верховний Суд України виклав правовий висновок про те, що однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди; її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 920/715/17 зазначено, що збитки - це об`єктивне зменшення будь-яких майнових благ сторони, що обмежує його інтереси, як учасника певних господарських відносин і проявляється у витратах, зроблених кредитором, втраті або пошкодженні майна, а також не одержаних кредитором доходів, які б він одержав, якби зобов`язання було виконано боржником. Чинним законодавством обов`язок доведення факту наявності таких збитків та їх розмір, а також причинно-наслідковий зв`язок між правопорушенням і збитками покладено на позивача.
Установивши, що позивач виконав умови попереднього договору, сплативши 396 910,00 грн, з умовою доплати 20 890,00 грн після прийняття багатоквартирного будинку в експлуатацію, а отже, мав законні очікування на придбання житла для своєї сім`ї за ціною 417 800,24 грн у строк визначений умовами попереднього договору, однак внаслідок істотного порушення відповідачем умов договору позбавлений можливості придбати аналогічне житло за таку ж суму на час звернення із зазначеним позовом до суду, апеляційний суд дійшов правильного висновку про наявність підстав для стягнення з ТОВ «Аверс - Сіті» збитків у розмірі 158 600,00 грн. 
Такі висновки апеляційного суду узгоджуються з висновком Великої Палати Верховного Суду викладеним у постанові від 30 травня 2018 року у справі № 750/8676/15-ц, згідно з яким відшкодування збитків є однією з форм або заходів цивільно-правової відповідальності, яка вважається загальною або універсальною в силу частини першої статті 22 ЦК України, якою визначено, що особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування, а також не суперечать наведеним вище висновкам Верховного Суду України та Великої Палати Верховного Суду. 
Щодо доводів касаційної скарги про відсутність підстав відшкодування моральної шкоди 
Перевіряючи доводи заявника щодо неправильного застосування судом апеляційної інстанції положень статей 611, 23 ЦК України, статей 4, 22 Закону України «Про захист прав споживачів», Верховний Суд вважає їх необґрунтованими з огляду на таке.
За змістом статті 611 ЦК України моральна шкода підлягає відшкодуванню уразі порушення зобов`язання, якщо таке відшкодування встановлено договором або законом.
Як убачається з умов попереднього договору, сторони зобов`язалися в майбутньому, в обумовлений пунктом 6.1. строк укласти договір купівлі - продажу квартири (основний договір) на умовах та в порядку, визначених цим договором. На виконання умов договору позивач сплатив ціну об`єкта продажу на умовах і в термін, встановлений попереднім договором. Відповідач в порушення умов попереднього договору не уклав з позивачем договір купівлі-продажу квартири термін до 31 грудня 2011  року, але не пізніше 60 робочих днів від дати прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту продажу та отримання продавцем правовстановлюючих документів на об`єкт продажу.
Правовим наслідком ухилення сторони від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, є відшкодування збитків, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства  (частина друга статі 635 ЦК України).
Спори про відшкодування фізичній особі моральної шкоди розглядаються, зокрема, якщо право на її відшкодування безпосередньо передбачено нормами Конституції України або випливає із її положень; у випадках передбачених законодавством, яке встановлює відповідальність за заподіяння моральної шкоди; при порушенні зобов`язань, які підпадають під дію Закону України «Про захист прав споживачів» чи інших законів, що регулюють такі зобов`язання і передбачають відшкодування моральної шкоди.  
Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони домовилися про укладення основного договору - купівлі-продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а відповідач зобов'язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів» та статті 23 ЦК України. 
Вирішуючи спір щодо відшкодування моральної шкоди за порушення споживчого договору, зокрема у справі про порушення банком зобов`язання з повернення вкладу, суди мають враховувати, що моральна шкода за порушення цивільно-правового договору як спосіб захисту суб`єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі статей 16 та 23 ЦК України і статей 4 та 22 Закону про захист прав споживачів навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено (пункт 51 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц).
У постанові від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (провадження № 12-49гс21) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що право на відшкодування моральної (немайнової) шкоди виникає внаслідок порушення права особи незалежно від наявності спеціальних норм цивільного законодавства. Означений спосіб захисту застосовний і тоді, якщо можливість отримання відповідного відшкодування за конкретне порушення права (зокрема і права члена адвокатського об`єднання) прямо не передбачене законом, іншим актом цивільного законодавства, договором або іншим правочином. Для задоволення відповідної вимоги суд застосовує приписи пункту 9 частини другої статті 16 та статті 23 ЦК України (див. також постанови Великої Палати Верховного Суду 
від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц (пункт 92), від 14 грудня 2021 року у справі №147/66/17 (пункт167). 
З огляду на наведене, доводи касаційної скарги ТОВ «Аверс - Сіті» про неврахування апеляційним судом висновку Великої Палати Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 216/3521/16-ц є необґрунтованими.
Установивши, що позивач на виконання умов попереднього договору сплатив 396 910,00 грн з умовою доплати 20 890,00 грн після прийняття багатоквартирного будинку в експлуатацію, а отже, мав законні очікування щодо придбання важливого для нього та його сім`ї об`єкта нерухомого майна - житла, порушення відповідачем договірних зобов`язань, що полягає у тривалому ухиленні від укладення основного договору купівлі-продажу житла, внаслідок чого позивач був позбавлений очікуваного, суд апеляційної інстанції правильно урахував істотність порушення його прав, глибину та тривалість моральних страждань позивача, та з урахуванням засад розумності і справедливості визначив розмір компенсації завданої йому моральної шкоди. 
Інші наведені заявником аргументи зводяться до незгоди заявника зі встановленими судами попередніх інстанцій обставинами справи та оцінкою апеляційним судом наявних у справі доказів, що відповідно до положень статті 400 ЦПК України перебуває поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Узагальнюючи наведене, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що суд апеляційної інстанцій правильно визначив характер правовідносин, застосував норми матеріального права, що їх регулюють, повно і всебічно дослідив матеріали справи та надав належну оцінку наявним у ній доказам. Оскаржуване судове рішення є законним та обґрунтованим, а тому відсутні підстави для задоволення касаційної скарги.
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції в постанові розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
З огляду на висновок Верховного Суду про відмову у задоволенні касаційної скарги відсутні правові підстави для нового розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 415, 416, ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Аверс - Сіті» залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 28 вересня 2021 року залишити без змін.
Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                           О. В. Ступак
Судді:                                                                            І. Ю. Гулейков
С. О. Погрібний
                                                                                                     Г. І. Усик
                                                                                                     В. В. Яремко