УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №291/1157/19 Головуючий у 1-й інст. Митюк О. В. 
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 грудня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді         Коломієць О.С.
суддів         Талько О.Б., Шевчук А.М.
з участю секретаря 
судового засідання         Франчука В.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №291/1157/19 за позовом Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» до Фермерського господарства «ОЛ.Агро-Світ»,  ОСОБА_1 про визнання недійсним договорів оренди земельних ділянок 
за апеляційною скаргою Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» на рішення  Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року, яке ухвалено суддею Митюк О.В. 
в с т а н о в и в:
У вересні 2019 року Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька» (далі - ДП «Агрофірма «Немиринецька») звернулося до суду із позовом, на обґрунтування якого зазначало, що 19.08.2015 року між позивачем та ОСОБА_1 укладено договори оренди землі, за умовами яких орендодавець передав позивачу у строкове платне користування земельні ділянки, що належать орендодавцеві на праві власності, а саме: земельні ділянки площею 3,1772 га та 0,2417 га, кадастрові номери 1825284900:02:000:2237 та 1825284900:03:000:0904, які розташовані на території Немиринецької сільської ради Ружинського району Житомирської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
У березні 2019 року позивачу стало відомо про укладення між Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ»  та ОСОБА_1 договорів оренди землі №1/19-Б від 04.01.2019 р. та №2/19-Б від 04.01.2019 року. Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.03.2019 року, право оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами 1825284900:02:000:2237 та 1825284900:03:000:0904, що належать ОСОБА_1 на правах власності, 08 січня 2019 року було зареєстроване за Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ» строком на 49 років на підставі зазначених договорів оренди.
З урахуванням вказаних обставин та положень ст. 215 ЦК України, враховуючи, що договори оренди між позивачем та ОСОБА_1 були укладені раніше ніж спірні договори, тобто інтерес позивача в оренді земельних ділянок виник раніше ніж право оренди у Фермерського господарства «Ол. Агро-Світ», позивач просив визнати недійсними договори оренди землі (кадастрові номери земельних ділянок 1825284900:02:000:2237, 1825284900:03:000:0904) №1/19-Б від 04.01.2019 р. та №2/19-Б від 04.01.2019 року, укладені між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ».
Рішенням Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погодившись із вказаним рішенням суду, посилаючись на неповноту та неправильність встановлення обставин справи, порушення норм матеріального та процесуального права, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення районного суду та постановити нове, яким позов задовольнити. На обґрунтування доводів апеляційної скарги посилається на те, що ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд не звернув увагу на те, що договір оренди землі є консенсуальним договором, тобто таким, який вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди по всіх істотних умовах договору. Закон не пов`язує набрання чинності договору оренди землі з додатковими діями, зокрема з фактом реєстрації речового права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Отже до договору оренди землі слід застосовувати загальні положення закону про договір (зобов`язальне право). Також судом не було надано правової оцінки тому факту, що при виготовленні державних актів на право власності ОСОБА_1 на земельні ділянки були допущені помилки, які були виправлені лише 17.07.2017, що в свою чергу унеможливлювало реєстрацію речового права оренди позивача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
У поданому відзиві на апеляційну скаргу представник Фермерського господарства «Ол. Агро-Світ» просила апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а рішення районного суду - без змін. При цьому зазначає, що суд першої інстанції під час розгляду справи дійшов правильного висновку про відмову задоволені позову, оскільки на час укладення оспорених договорів, права та інтереси ДП «Агрофірма «Немиринецька» порушені не були, через те, що відповідне речове право оренди на земельні ділянки за позивачем не зареєстровано, тобто у нього відсутні будь-які права на вказані об`єкти нерухомого майна. 
В судовому засіданні представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити. 
Представник відповідача - Фермерського господарства «Ол. Агро-Світ», просила апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. При цьому зазначив, що рішення суду є законним та обґрунтованим, ухвалене із дотриманням вимог матеріального та процесуального права.
Відповідач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явився, хоча про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений. Надіслав до суду клопотання про розгляд справи за його відсутності. З урахуванням положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за його відсутності.
Розглянувши справу в межах, визначених ст.367 ЦПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з наступних підстав. 
Судом під час розгляду справи встановлено, що 19 серпня 2015 року між ДП «Агрофірма «Немиринецька» та  ОСОБА_1  укладено договори оренди земельних ділянок кадастрові номери 1825284900:03:000:0904 та 1825284900:02:000:2237 строком на 7 років із орендною платою в натуральній формі 4% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Крім того між ОСОБА_1 та позивачем 19.02.2018 року було укладено додаткові договори до договорів оренди (а.с.5-10,13-14).
Відомостей про державну реєстрацію права оренди згаданих земельних ділянок матеріали справи не містять.
04 січня 2019 року між ОСОБА_1 і Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ» було укладено договори оренди землі №1/19-Б, та №2/19-Б, відповідно до яких ОСОБА_1 передав в оренду Фермерському господарству «Ол. Агро-Світ» вказані земельні ділянки (а.с.156-163).
Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.03.2019 року, право оренди на земельні ділянки з кадастровими номерами 1825284900:02:000:2237, та 1825284900:03:000:0904, що належать ОСОБА_1 на правах власності, 08 січня 2019 року було зареєстроване за Фермерським господарством «Ол. Агро-Світ», строком на 49 років на підставі зазначених договорів оренди (а.с.16-17).
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що за договорами оренди землі від 19 серпня 2015 року не проведено державну реєстрацію речових прав, тому ці договори оренди землі не набрали чинності і Дочірнє підприємство «Агрофірма «Немиринецька» не набуло прав орендаря за такими договорами, внаслідок чого ОСОБА_1 та Фермерське господарство «Ол. Агро-Світ», уклавши договори оренди землі від 04 січня 2019 року,  не порушили права позивача.   
Такий висновок суду є вірним виходячи з наступного.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 10 липня 2019 року) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (стаття 792 ЦК України).
Спеціальним законом, яким врегульовані відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно пункту 2 частини першої статті 208 ЦК України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Водночас, за правилом частини п`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно зі статтею 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
У статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.
Поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться за змістовним наповненнями, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено у постановах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 та від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15.
Системний аналіз наведених положень чинного законодавства дає підстави для висновку, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.
Згідно з частиною першою статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Законодавством, чинним на час укладення 19 серпня 2015 року договорів оренди землі, орендарем за якими є позивач, не передбачалася обов`язкова державна реєстрація договору оренди. Втім, обов`язковою була державна реєстрація права оренди земельної ділянки, з якою пов`язувався момент передачі орендодавцем орендареві об`єкту за договором оренди землі.
Під час розгляду справи було встановлено, що державна реєстрація права оренди спірних земельних ділянок за ДП «Агрофірма «Немиринецька» на підставі договорів оренди землі від 19 серпня 2015 року не була здійснена орендарем упродовж понад чотирьох років з дня їх підписання, тобто юридична передача спірних земельних ділянок ДП «Агрофірма «Немиринецька» не відбулася і позивач не набув відповідне речове право.
За таких обставин, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки у ДП «Агрофірма «Немиринецька» не виникло право користування спірними земельними ділянками на підставі договорів оренди землі від 19 серпня 2015 року.
Вказане узгоджується з висновками Верховного Суду у постанові від 05 жовтня 2022 року в справі № 131/1501/20 (провадження 61-7142св22).
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції. Ніяких нових обставин чи доказів, які не були предметом розгляду судом першої інстанції та могли б вплинути на правильність висновків та рішення суду апелянтом не надано.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Рішення суду ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права, підстави для його скасування відсутні. 
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Дочірнього підприємства «Агрофірма «Немиринецька» залишити без задоволення, а рішення Ружинського районного суду Житомирської області від 24 червня 2022 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення. 
Повний текст постанови складено 27 грудня 2022 року.

Головуючий                                               Судді