ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 березня 2023 року 
м. Київ

cправа №  917/1193/21 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: 
Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,  
секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,
представники учасників справи:
позивача - Касумов О. О., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Козельщинської сільської ради 
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.09.2022 (судді: Тихий П. В. - головуючий, Гетьман Р. А., Терещенко О. І.) та рішення Господарського суду Полтавської області від 02.12.2021 (суддя Кльопов І. Г.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп", 
до Козельщинської селищної ради 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Приватне підприємство "ЗемІнвест", 
про визнання протиправними дій та приведення у відповідність до запропонованих умов договору,  
ВСТАНОВИВ: 
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог 
1.1. У липні 2021 року  Товариство з обмеженою відповідальністю "Євразія Бізнес Груп" (далі - ТОВ "Євразія Бізнес Груп") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Козельщинської селищної ради про:
- визнання протиправними дій Козельщинської селищної ради щодо зміни умов договору оренди землі від 08.12.2020 на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності, кадастровий номер 5322083000:00:001:1423, площею 135,9437 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козелщинського району Полтавської області, укладеного із переможцем торгів ТОВ "Євразія Бізнес Груп";
- приведення у відповідність до запропонованих умови договору оренди землі від 08.12.2020 шляхом викладення окремих пунктів договору (пунктів 15- 19,28, 33, 36) у редакції на момент проведення земельних торгів у формі аукціону.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після укладення договору оренди землі та його реєстрації позивач виявив, що договір оренди землі від 08.12.2020 фактично не відповідає тексту договору, що пропонувався для укладення на торгах та який був оприлюднений на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, - http://torgv.land.gov.ua/auction.
У листі від 19.04.2021 № 901 виконавчий комітет Козельщинської селищної ради на запит позивача про приведення договору у відповідність до запропонованих на аукціон вимог повідомив, що укладений договір за змістом та обсягом відповідає типовому договору оренди землі, підписано орендарем, що свідчить про згоду з умовами користування земельною ділянкою, зазначеному у цьому договорі. Умови, які визначені в підписаному та скріпленому печаткою позивача договорі, фактично деталізовані, тобто більш конкретизовані та вказують на конкретні умови використання земельної ділянки.
1.3. У відзиві на позову заяву Козельщинська селищна рада, заперечуючи проти її задоволення, вказувала, що сторони договору оренди землі на момент його підписання досягли спільної згоди щодо конкретизації та уточнення деяких умов договору та належним чином уклали договір і скріпили його печатками. Укладений договір оренди землі відповідає типовому договору оренди землі та положенням законодавства, а наведені позивачем доводи є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.
1.4. Згідно з ухвалою Господарського суду Полтавської області від 03.08.2021, зокрема, залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Приватне підприємство "ЗемІнвест" (далі - ПП "ЗемІнвест").
1.5. У поясненнях щодо позовної заяви ПП "ЗемІнвест" зазначало, що підприємством як ліцитатором 08.12.2020 проведено земельні торги з продажу права оренди на спірну земельну ділянку, за результатами яких ТОВ "Євразія Бізнес Груп" було визнано переможцем.
У день торгів (08.12.2020) ПП "ЗемІнвест" було роздруковано узгоджену організатором торгів (Козельщинською селищною радою) редакцію договору оренди землі та надано два примірники договору для підписання директору ТОВ "Євразія Бізнес Груп".
ПП "ЗемІнвест" зазначало, що позивач звертає увагу на те, що текст договору оренди землі, який було укладено, не відповідає проекту договору, який було розміщено на офіційному вебсайті Держгеокадастру при публікації оголошення про проведення земельних торгів. Однак ці зміни лише деталізують порядок використання земельної ділянки і не змінюють істотні умови договору, передбачені статтею 15 Закону України "Про оренду землі". 
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 02.12.2021, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.09.2022, позов задоволено повністю, визнано протиправними дії Козельщинської селищної ради щодо зміни умов договору оренди землі від 08.12.2020 на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності, кадастровий номер 5322083000:00:001:1423, площею 135,9437 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козелщинського району Полтавської області, укладеного із переможцем торгів       ТОВ "Євразія Бізнес Груп", та вирішено привести у відповідність умови договору оренди землі від 08.12.2020 шляхом викладення окремих пунктів договору (пунктів 15- 19,28, 33, 36) у редакції, запропонованій на момент проведення земельних торгів у формі аукціону, яку викладено у резолютивній частині рішення суду першої інстанції.
2.2. Суди попередніх інстанцій зазначили, що в порушення статей 123, 135 Земельного кодексу України, положень Законів України "Про оренду землі" та "Про місцеве самоврядування в Україні", Козельщинська селищна рад змінила текст договору, що пропонувався для укладення на аукціоні. Крім того, Козельщинська селищна рада, визначивши конкретний перелік видів енергетичних культур (павловнії, верби, тополі, акації білої, робінії псевдоакації, міскантусу гігантського, свічграсу) у договорі оренди землі від 08.12.2020 фактично втрутилася у господарську діяльність ТОВ "Євразія Бізнес Груп" і тим самим обмежила право останнього на здійснення вільного вибору використання земельної ділянки.
При цьому суд апеляційної інстанції не взяв до уваги посилання Козельщинської селищної ради про підписання позивачем без зауважень спірного договору та подальші дії позивача щодо державної реєстрації договору оренди землі, вказавши, що обов`язок надання на підпис сторонам тексту договору належить саме відповідачу як організатору земельних торгів. Згідно із частиною 12 статті 135 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів) умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки. 
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Полтавської області від 02.12.2021 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.09.2022, Козельщинська селищна рада у касаційній скарзі просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ "Євразія Бізнес Груп", обґрунтовуючи підстави для касаційного оскарження судових рішень посиланням на пункт 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, вказуючи на відсутність висновку щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме щодо питання однакового застосування частини 11 статті 135 Земельного кодексу України під час внесення змін до умов договору оренди земельної ділянки, які були оголошені до проведення аукціону, при укладенні договору оренди земельних ділянки, за умови погодження таких змін обома сторонами договору.
Скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що оскільки згідно із частиною 11 статті 135 Земельного кодексу України умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису, то Козельщинська селищна рада не мала права вносити будь-які зміни у текст договору після оголошення про проведення аукціону, навіть якщо ці зміни були погоджені обома сторонами договору, а реєстрацію права оренди земельної ділянки, набутого на підставі спірного договору оренди землі, здійснив саме позивач.
Водночас  Козельщинська селищна рада вважає, що згідно з частиною 11 статті 135 Земельного кодексу України умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису. Тобто норма даної статті встановлює, що не підлягають зміні саме умови проведення земельних торгів, які були оголошені раніше. І навпаки, жодних застережень або заборон щодо внесення змін до самих договорів, які укладаються за результатами аукціонів, ні Земельний кодекс України, ні інші діючі нормативно-правові акти не містять. Крім того, у цьому випадку визначені Законом України "Про оренду землі" істотні умови договору оренди землі не змінювалися.
Отже, Козельщинська селищна рада не вчиняла жодних протиправних дій по відношенню до ТОВ "Євразія Бізнес Груп", а умови спірного договору оренди землі були належним чином погоджені сторонами, договір було підписано, скріплено печатками та зареєстровано.
Крім того, заявник касаційної скарги вважає, що під час винесення оскаржуваних рішень судами першої та апеляційної інстанцій були неповно та однобічно досліджені письмові докази у справі, не враховані обставини, які мають значення для справи, що призвело до постановлення незаконних та неправомірних рішень по суті справи.
Так, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що Козельщинською селищною радою було змінено текст договору, який пропонувалося укласти на торгах, а також відповідач, визначивши конкретний перелік видів енергетичних культур (павловнії, верби, тополі, акації білої, робінії псевдоакацїї, міскантусу гігантського, свічграсу) у договорі оренди землі від 08.12.2020 фактично втрутився у господарську діяльність ТОВ "Євразія Бізнес Груп", чим обмежив право товариства на здійснення вільного вибору використання земельної ділянки.
Проте скаржник зазначає, що згідно з пунктом 15 спірного договору земельна ділянка передається в оренду для вирощування енергетичних культур: павловнії, верби, тополі, акації білої, робінії, псевдоакації, міскантусу гігантського, свічграсу.
Згідно з пунктом 23 договору на орендовану земельну ділянку встановлюються обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб, а саме водоохоронна зона, яка встановлена проектною документацією. 
Скаржник звертає увагу на те, що у письмових поясненнях ТОВ "Євразія Бізнес Груп" стверджує, що на даний час вирощування енергетичних культур є неактуальним, оскільки в Україні триває війна, а тому на спірній земельній ділянці доцільніше вирощувати саме зернові культури, тобто фактично здійснювати ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що буде суперечити існуючим обмеженням водоохоронної зони. Товариство вважає, що це є додатковою підставою для "приведення у відповідність умов договору оренди землі" та відмови від вирощування енергетичних культур, як це було передбачено умовами аукціону та укладеного спірного договору.
Заявник касаційної скарги вважає, що під час винесення оскаржуваних рішень суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, визнавши дії, спрямовані виключно на захист прав і законних інтересів громади, як втручання у господарську діяльність підприємства, що повністю не відповідає дійсності.
У  зв`язку з тим, що земельна ділянка повністю знаходиться у межах водоохоронної зони, на ній категорично заборонено використання мінеральних добрив, засобів захисту рослин, гербіцидів, пестицидів тощо. Технологічний процес вирощування зернових культур невід`ємно пов`язаний з використанням великої кількості хімічних речовин, які можуть потрапити у річку та призвести до незворотніх наслідків: загибелі рослинності, риб та інших мешканців однієї з найчистіших річок України. Отже, на спірній земельній ділянці вирощувати зернові культури неможна.
3.2. ТОВ "Євразія Бізнес Груп" у відзиві на касаційну скаргу, заперечуючи проти її задоволення, просить залишити судові рішення без змін, вказуючи на необґрунтованість та безпідставність доводів скаржника.
4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду
4.1. Ухвалою Верховного Суду від 30.11.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Козельщинської сільської ради на постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.09.2022 та рішення Господарського суду Полтавської області від 02.12.2021, призначено розгляд справи у судовому засіданні на 17.01.2023, в якому оголошувалася перерва.
З метою повного, всебічного, об`єктивного розгляду справи Верховний Суд дійшов висновку про можливість розгляду цієї справи у розумний строк, тобто такий, що є необхідним для виконання процесуальних дій і вирішення справи з метою забезпечення належного судового захисту.
Заслухавши суддю-доповідача, присутнього у судовому засіданні представника позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права у межах розумних строків, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
4.2. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;      3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
За змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду, після подання касаційної скарги.
4.3. Суди попередніх інстанцій установили такі обставини:
- 08.12.2020 на підставі рішення Козельщинської селищної ради від 16.10.2020 "Про проведення земельних торгів у формі аукціону" відбувся аукціон з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності, кадастровий номер 5322083000:00:001:1423, площею 135,9437 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради) Козелщцинського району Полтавської області;
- відповідно до протоколу № 5 земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення комунальної власності переможцем торгів оголошено ТОВ "Євразія Бізнес Груп";
- 08.12.2020 між Козельщинською селищною радою (орендодавець) та ТОВ "Євразія Бізнес Груп" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у користування земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, кадастровий номер 5322083000:00:001:1423, площею 135,9437 га, яка розташована на території Козельщинської селищної ради (колишньої Мануйлівської сільської ради).
- 29.12.2020 ТОВ "Євразія Бізнес Груп" зареєструвало вищезазначений договір оренди землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 40027612.
4.4. ТОВ "Євразія Бізнес Груп" звернулося до суду з вимогами про визнання протиправними дій Козельщинської селищної ради щодо зміни умов договору оренди землі від 08.12.2020 та приведення у відповідність умов договору оренди землі від 08.12.2020 шляхом викладення окремих пунктів договору оренди землі в редакції, наданій на час оголошення та проведення земельних торгів у формі аукціону, а саме:
- п. 15 "Земельна ділянка передається в оренду для вирощування енергетичних культур";
- п. 16 "Цільове призначення земельної ділянки: 01.13 для іншого сільськогосподарського призначення";
- п. 17 "Умови збереження стану об`єкта оренди: дотримуватися вимог протиерозійної організації території, де розташована земельна ділянка, дотримуватися екологічної безпеки землекористування та при користуванні земельною ділянкою дотримуватися вимог Земельного кодексу України, природоохоронного законодавства та інших законодавчих актів України з питань оренди земельних ділянок";
- п. 18 "У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284";
- п. 19 "Здійснення орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню";
- п. 28 "- дотримуватися режиму природоохоронного використання земель";
- п. 28 "- в частині обов`язку не проводити зміну виду угідь земельної ділянки без згоди Орендодавця - виключити";
  - п. 33 "- в частині ліквідації юридичної особи-орендаря - виключити";
- п. 36 "Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Будь-які зміни або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі та підписуються належним чином уповноваженими представниками Сторін у разі, якщо з будь-яких причин будь-які положення цього договору є недійсними, незаконними або такими, що не мають юридичної сили, це не впливає на дійсність або юридичну силу будь-якого або усіх інших положень цього договору.
Сторони попереджаються, що у випадку, коди будь-яке із положень цього договору втратило юридичну силу, вони невідкладно розпочнуть переговори на засадах взаємної доброзичливості для того, щоб змінити це положення таким чином, щоб у зміненому вигляді воно стало чинним і законним та у максимально можливому обсязі відбивало початкові наміри Сторін щодо суті зазначеного положення.
В разі відсутності взаємної згоди Сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої Сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку".
4.5. Суди попередніх інстанцій установили, що на торгах пропонувалося укладення договору на умовах, визначених позивачем у позовній заяві, натомість під час укладення договору оренди землі від 08.12.2020 спірні умови договору викладені в такій редакції:
- п. 15 "Земельна ділянка передається в оренду для вирощування енергетичних культур - павловнії, верби, тополі, акації білої, робінії псевдоакації, міскантусу гігантського, свічграсу ;
- п. 16 "Цільове призначення земельної ділянки: для іншого сільськогосподарського призначення (код згідно КВЦПЗ - 01.13). Зміна виду цільового призначення земельної ділянки забороняється";
- п. 17 "Умови збереження стану об`єкта оренди: дотримуватися вимог протиерозійної організації території, де розташована земельна ділянка, дотримуватися екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, при користуванні земельною ділянкою, дотримуватися вимог Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі", природоохоронного законодавства та інших законодавчих актів України з питань оренди земельних ділянок, охорони земель та навколишнього природного середовища";
- п. 18 "У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки або приведення її у непридатний для використання за цільовим призначенням стан збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку";
- п. 19 Відсутній;
- п. 28 "- дотримуватися режиму природоохоронного використання земель, екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, стандартів, норм і правил відповідно до вимог чинного законодавства України";
- п. 28 "- не проводити зміну виду угідь земельної ділянки без згоди Орендодавця"
- п. 33 "- ліквідації юридичної особи-орендаря;"
- п. 36 "Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.
В разі відсутності взаємної згоди Сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої Сторони, ці питання вирішуються у содовому порядку".
4.6. Суди попередніх інстанцій установили, що 09.02.2021 ТОВ "Євразія Бізнес Груп" звернулося до Козельщинської селищної ради з проханням привести у відповідність до норм чинного законодавства договір оренди землі від 08.12.2020, у відповідь на яке виконавчий комітет Козельщинської селищної ради у листі від 19.04.2021 № 901 повідомив, що укладений договір за змістом відповідає типовому договору оренди землі та підписаний орендарем, що свідчить про згоду з умовами користування земельною ділянкою, зазначеним у цьому договорі. Умови, які зазначені в підписаному між сторонами договорі оренди землі, фактично деталізовані, тобто більш конкретизовані, а саме вказують на конкретні умови використання земельної ділянки.
4.7. Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України (тут і далі у редакції, чинній на час проведення земельних торгів - 08.12.2020) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування  земельними ділянками  із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або  органів місцевого самоврядування  в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
За змістом статті 127 зазначеного Кодексу органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим  та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених  статтею 122 цього Кодексу,  здійснюють продаж  земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених  главою 21 цього Кодексу.
Згідно із частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної  чи  комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Статтею 135 Земельного кодексу України передбачено, що земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається  договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за  земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Продаж земельних ділянок  державної  чи  комунальноївласності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою  статті 134 цього Кодексу.
Відповідно до частини 3 статті 135 Земельного кодексу України організатором земельних торгів є фізична або юридична особа-власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів. 
Виконавцем земельних торгів є суб`єкт господарювання, який уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення.
Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в  частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, що виставляється на земельні торги.
Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: а) перелік  земельних ділянок  або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами; б) стартова ціна лота; в) строк та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах; г) особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги (частина 4 статті 135 Земельного кодексу України).
Відповідно до частини 12 статті 135 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів - 08.12.2020) умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.
Законом України від 18.05.2021 № 1444-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони", який набрав чинності 06.07.2021, внесені зміни до Земельного кодексу України, зокрема, статті 135-139 викладені у редакції цього Закону. 
Так, викладені у частині 12 статті 135 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів - 08.12.2020) вимоги стосовно того, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, викладені у частині 11 зазначеної статті у редакції, чинній на час звернення до суду з позовом.
4.8. Статтею 136 Земельного кодексу України передбачений добір земельних ділянок державної чи комунальної власності та підготовка лотів для продажу на земельних торгах та частиною 4 цієї норми встановлено, що підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.
Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає, зокрема визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів (підпункт "ж" частини 4 статті 136 зазначеної норми).
Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів передбачені статтею 137 Земельного кодексу України, за змістом частин 1, 2  якої  організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот, зазначені у  частині четвертій статті 136 цього Кодексу. Документація  щодо кожного лота оформляється виконавцем земельних торгів в окрему справу і після закінчення торгів передається покупцеві. Із зазначених документації та матеріалів виконавець земельних торгів формує інформаційну картку на лот.
Відповідно до частин 3- 5 статті 137 Земельного кодексу України виконавець земельних торгів після отримання документів та матеріалів на лот забезпечує опублікування на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а також, за бажанням організатора земельних торгів, у друкованих засобах масової інформації оголошення про проведення земельних торгів.
В оголошенні зазначаються  за кожним лотом: а) найменування організатора земельних торгів; б) місце розташування, площа земельної ділянки та її  кадастровий номер; в)  цільове призначення, а для містобудівних потреб - також види використання; г) умови  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах; ґ) стартова ціна продажу  земельної ділянки  або стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою; д) містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки для земельних ділянок, призначених для цілей, пов`язаних із забудовою; е) місце і час проведення земельних торгів; є) розмір реєстраційного та гарантійного внесків, які сплачуються учасниками, порядок їх сплати; ж) номери рахунків виконавця земельних торгів, відкритих у банку для сплати реєстраційного та гарантійного внесків; з) найменування та адреса виконавця земельних торгів, прізвище та посада, номер телефону особи, в якої можна ознайомитися з документами на лот; и) текст договору, що пропонується укласти на торгах, без визначення ціни та зазначення особи покупця (орендаря); і) сума витрат (видатків), здійснених на підготовку лота до продажу, організацію та проведення земельних торгів, що підлягає відшкодуванню переможцем земельних торгів.
При розміщенні оголошення на офіційному вебсайті  центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, воно має містити фотографічні зображення земельних ділянок, копії документів та матеріалів на лот.
Розміщення інформації на офіційному вебсайті центрального органу виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин, здійснюється безоплатно. Технологічні та програмні засоби, необхідні для оприлюднення оголошення про проведення торгів, повинні забезпечувати юридичним та фізичним особам можливість безоплатного анонімного перегляду, копіювання та роздрукування інформації із застосуванням поширених веб-оглядачів та редакторів, без необхідності застосування спеціально створених технологічних чи програмних засобів, цілодобово, без обмежень.
Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менш як двох  зареєстрованих  учасників. Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір,  цільове призначення  земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної  категорії земель, а також стартову ціну лота (частини 15, 16 статті 137 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час проведення земельних  торгів 08.12.2020).
За змістом статей 23, 24, 137 Земельного кодексу України ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів. Договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису  земельної ділянки  між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною 29 цієї статті.
Так, частиною 29 статті 137 Земельного кодексу України передбачено укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення після погодження з Верховною Радою України чи Кабінету Міністрів України для осіб, які визнані переможцями, визначеними у статті 129 цього Кодексу.  
За змістом частини 26 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення торгів та укладення договору оренди землі від 08.12.2020) право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.  Документ про оплату разом з договором купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки є підставою для державної реєстрації відповідного речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку.
4.9. Отже, зі змісту положень частини 12 статті 135 та пункту "г" частини 4 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час проведення земельних торгів від 08.12.2020) убачається, що умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки і в оголошенні зазначаються  за кожним лотом умови  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах.
Законодавством як у редакції, чинній на час проведення земельних торгів 08.12.2020, за результатами яких з ТОВ "Євразія Бізнес Груп" було укладено спірний договір, так і в редакції, чинній на час подання касаційної скарги у цій справі, не передбачено деталізації та конкретизації умов договору, який підлягає укладенню з переможцем земельних торгів.
4.10. Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання  договору  допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
4.11. Ураховуючи встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, зокрема, щодо відмінності умов укладеного між Козельщинською селищною радою та ТОВ "Євразія Бізнес Груп" 08.12.2020 договору оренди землі земельної ділянки від умов, які були запропоновані (оголошені) перед проведенням земельних торгів, що обмежує господарську діяльність ТОВ "Євразія Бізнес Груп", суди дійшли висновку про правомірність позовних вимог, чого не було спростовано відповідачем у справі.
5. Висновки щодо застосування норми права 
Відповідно до положень частини 12 статті 135 та пункту "г" частини 4 статті 137 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин у справі - 08.12.2020) умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки і в оголошенні зазначаються  за кожним лотом умови  договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису, який укладається на земельних торгах.
Отже, з огляду на положення законодавства, умови договору, укладеного за результатами земельних торгів не можуть змінюватися під час укладення договору та мають відповідати умовам, оголошеним перед проведенням земельних торгів.   
6.  Висновки Верховного Суду
6.1. Згідно зі статтею  236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
За змістом частини 1 статті 300 цього Кодексу, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
6.2. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно зі статтею 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
6.3. Ураховуючи положення чинного на час виникнення спірних правовідносин законодавства та встановлені судами попередніх інстанцій обставини Верховний Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення у межах доводів та вимог касаційної скарги Козельщинської селищної ради, вважає, що касаційна скарга з вимогами про скасування постанови Східного апеляційного господарського суду від 13.09.22 та рішення Господарського суду Полтавської області від 02.12.2021 у справі не підлягає задоволенню, а судові рішення у справі слід залишити без змін. 
7. Розподіл судових витрат
7.1.  Оскільки підстав для скасування судового рішення, а також задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги слід покласти на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Козельщинської селищної ради залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.09.2022 та рішення Господарського суду Полтавської області від 02.12.2021 у справі № 917/1193/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.  

Головуючий                                                                                                Т. Б.  Дроботова

Судді                                                                                                            Н. О. Багай
                                                                                                         
                                                                                                                   Ю. Я. Чумак