Постанова 
Іменем України
 
01 лютого 2023 року 
м. Київ
 
справа № 204/1053/20
провадження № 61-21119св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Карпенко С. О., Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Стрільчука В. А., 
 
учасники справи: 
позивач - Дніпровська міська рада,
відповідачі: Чумаківська сільська рада Дніпровського району, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
третя особа - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Стаднік Ірина Леонідівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 05 квітня 2021 року у складі судді Самсонової В. В. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 13 жовтня 2021 року у складі колегії суддів: Пищиди М. М., Ткаченко І. Ю., Деркач Н. М.
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2020 року Дніпровська міська рада звернулася до суду з позовом до Чумаківської сільської ради Дніпровського району, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , за участю третьої особи - приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Стаднік І. Л., про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, скасування записів про державну реєстрацію та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі.
Позов мотивувала тим, що за відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на нежитлове приміщення літ. «а8-1», загальною площею 28,6 кв. м, опис об`єкта: нежитлове приміщення поз.1, на першому поверсі у прибудові літ. «а8-1», ганок літ. «а11», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 28/2011-04 від 21 березня 2011 року, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією. 
Право власності ОСОБА_1 зареєстровано 06 травня 2019 року, номер запису про право власності: 31477433, що внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46788525 державного реєстратора Чумаківської сільської ради Дніпровського району.
Зазначила, що 14 травня 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу цього нежитлового приміщення.
За повідомленням Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області, згідно з даними єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів та відповідно до матеріалів архівних справ Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області (з 01 січня 2008 року до 20 травня 2011 року) дозвіл на виконання будівельних робіт № 28/2011-04 від 21 березня 2011 року Інспекція або Департамент не видавали.
Послалася на те, що земельна ділянка, на якій розташовано нерухоме майно на АДРЕСА_1 належить територіальній громаді м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради. 
Спірне нерухоме майно побудоване на земельній ділянці не відведеній для вказаної мети, відсутня декларація про початок будівельних робіт та декларація про готовність об`єкту до експлуатації, відсутні докази того, що земельна ділянка використовується на законних підставах.
Вважає, що спірний об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва.
Виходила з того, що ОСОБА_1 не набула права власності на нерухоме майно на АДРЕСА_1 на законних підставах, отже у неї відсутні правові підстави для розпорядження цим майном. 
Спірне майно підлягає знесенню, а земельна ділянка приведенню у придатний для використання стан.
Таким чином відчуження нежитлового приміщення літ. «а8-1», загальною площею 28,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 14 травня 2019 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є незаконним, а правочин недійсним.
Просила: 
1.     визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 14 травня 2019 року, що укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Стаднік І. Л., та зареєстрований в реєстрі за № 658; 
2.     скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 1825843512101: за ОСОБА_1 , номер запису про право власності 31477433, що внесений 06 травня 2019 року державним реєстратором Чумаківської сільської ради Грендач Т. В.; за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 31533677, що внесений 14 травня 2019 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Стаднік І. Л.;
3.     зобов`язати ОСОБА_1 повернути земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , привівши її у придатний для використання стан, шляхом демонтажу самовільно побудованого об`єкту: нежитлового приміщення літ. «а8-1», загальною площею 28,6 кв. м, (опис об`єкта: нежитлове приміщення поз.1, розташоване на першому поверсі у прибудові літ. «а8-1», ганок літ. «а11»).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням від 05 квітня 2021 року Красногвардійський районний суд м. Дніпропетровська у позові відмовив.
Суд першої інстанції виходив з того, що предметом розгляду у цій справі є вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, скасування записів про державну реєстрацію та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі.
Виходив з того, що метою звернення до суду є захист права позивача та приведення земельної ділянки, яка перебуває у користуванні відповідача у попередній стан.
Зазначив, що з огляду на правові позиції Верховного Суду, висловлені у постановах від 03 жовтня 2018 року у справі № 520/15125/16-ц, від 13 листопада 2019 року у справі № 686/22924/16-ц, від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц, заявлені вимоги про визнання договорів купівлі-продажу спірного торговельного павільйону недійсними не є ефективним способом захисту порушеного права позивача, оскільки наслідком встановлення судом недійсності правочинів є реституція.
Визнання договору щодо відчуження спірного майна недійсними не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, а тому не відновить порушеного права позивача, який не є власником майна, відчуженого за оспорюваними договорами купівлі-продажу.
Місцевий суд дійшов висновку, що позивач, звернувшись до суду з вимогою про визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 215 ЦК України, стороною якого він не був, обрав неналежний спосіб захисту, а тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити з зазначених підстав.
Вважав, що не підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна - 1825843512101: за ОСОБА_1 , номер запису про право власності 31477433, що внесений 06 травня 2019 року державним реєстратором Чумаківської сільської ради Дніпровського району; за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 31533677, що внесений 14 травня 2019 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Стаднік І. Л., оскільки вони є похідними від вимог про визнання недійсним договору про відчуження нерухомого майна.
На думку місцевого суду, з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу, вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, може заявити власник чи користувач земельної ділянки або інша особа, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.
Вважав, що позовні вимоги про зобов`язання ОСОБА_1 повернути земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан шляхом демонтажу самовільно побудованого об`єкту, враховуючи висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 725/5630/15-ц, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц, Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 127/23136/17, також не підлягають задоволенню, оскільки знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції 
На рішення суду першої інстанції Дніпровська міська рада подала апеляційну скаргу. 
Постановою від 13 жовтня 2021 року Дніпровський апеляційний суд апеляційну скаргу Дніпровської міської ради залишив без задоволення.
Рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 05 квітня 2021 року залишив без змін.
Апеляційний суд виходив з того, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позивач, звернувшись до суду з вимогою про визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 215 ЦК України, стороною якого він не був, обрав неналежний спосіб захисту.
Вважав, що з цих же підстав не підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, оскільки вони є похідними від вимог про визнання недійсним договору про відчуження нерухомого майна.
Зазначив, що у цій справі предметом розгляду є вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, скасування записів про державну реєстрацію та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі.
Отже, кінцевою метою звернення до суду є захист права позивача та приведення земельної ділянки, яка перебуває у користуванні відповідача у попередній стан.
Вважав, що з огляду на зазначені у рішенні місцевого суду правові позиції Верховного Суду, заявлені вимоги про визнання договору купівлі-продажу спірного об`єкту недійсним не є ефективним способом захисту порушеного права позивача, адже наслідком встановлення судом недійсності правочинів є реституція.
Дійшов висновку, що визнання договору щодо відчуження спірного майна недійсним не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, а тому не відновить порушеного права позивача, який не є власником майна, відчуженого за оспореним договором купівлі-продажу.
Вважав, що позивач ані в місцевому суді, а ні в суді апеляційної інстанції не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що саме ОСОБА_1 вчинила самочинне будівництво, не надав суду жодних актів обстеження земельної ділянки, акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства, який складено працівником відділу контролю за використання земель управляння земельних відносин, коли саме виявлено порушення земельного законодавства, графічних матеріалів, висновків землевпорядної чи будівельно-технічної експертизи, які вказували б на конкретну земельну ділянку на якій розташоване майно відповідача та характеристики будівлі, яку позивач вимагає знести, оскільки відсутність таких доказів може призвести до порушення прав третіх осіб, майно яких також може бути знесеним.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2021 року до Верховного Суду, Дніпровська міська рада,посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Підставою касаційного оскарження Дніпровська міська рада зазначилазастосування судами попередніх інстанцій норм права у подібних правовідносинах без врахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18.
Касаційну скаргу мотивувала тим, що факт реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна розташованого за адресою:  АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 на підставі підробленого дозволу на виконання будівельних робіт від 21 березня 2011 року, виданого на ім`я ОСОБА_1 , свідчить про вчинення самочинного будівництва саме відповідачем.
Враховуючи, що об`єкт нерухомого майна, який є предметом спору у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, то ефективним способом захисту порушених прав Дніпровської міської ради, як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. 
Зазначила, що сама по собі обставина державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факту самочинного зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 ЦК України.
Підкреслила, що спірне нерухоме майно побудоване на земельній ділянці не відведеній для зазначеної мети та за відсутності декларації про початок будівельних робіт та декларації про готовність об`єкту до експлуатації, а також доказів про те, що спірне нерухоме майно було в установленому законом порядку введено в експлуатацію.
Наведене свідчить про відсутність правових підстав вважати, що ОСОБА_1 набула право власності на нього.
Вважає, що порушення законних прав та інтересів територіальної громади міста в особі органу місцевого самоврядування - Дніпровської міської ради полягає у тому, що державний реєстратор Чумаківської сільської ради зареєстрував право власності на об`єкт самочинного будівництва на земельній ділянці, що належить до комунальної власності без згоди власника - Дніпровської міської ради.
Отже, розпорядження земельною ділянкою поза встановленим законодавством порядком, набуття прав на об`єкт нерухомості, набуття прав та реалізації прав на землю (земельну ділянку) комунальної власності порушує також майнові і економічні інтереси територіальної громади м. Дніпро, в особі Дніпровської міської ради щодо користування та розпорядження землею.
У серпні 2022 року Дніпровська міська рада подала до Верховного Суду додаткові пояснення, в яких просила суд скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 06 травня 2019 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 46788525, державний реєстратор Чумаківської сільської ради Дніпровського району вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис номер: 31477433 про право власності на нежитлове приміщення літ. «а8-1», загальною площею 28,6 кв. м, опис об`єкта: нежитлове приміщення поз.1, розташоване на першому поверсі у прибудові літ. «а8-1», ганок літ. «а11», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № 28/2011-04 від 21 березня 2011 року, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією.
14 травня 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу цього нежитлового приміщення.
За інформацією Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна станом на 28 травня 2019 року, актуальна інформація про право власності на нежитлове приміщення літ. «а8-1», загальною площею 28,6 кв. м, опис об`єкта: нежитлове приміщення поз.1, розташоване на першому поверсі у прибудові літ.  «а8-1», ганок літ. «а11», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , право власності зареєстровано за ОСОБА_2 , номер запису про право власності 31533677, що внесений 14 травня 2019 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, реєстр № 658, серія та номер: ННЕ 678828 - ННЕ 678829.
За повідомленням Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області та згідно з даними єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів та відповідно до матеріалів архівних справ Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області (з 01 січня 2008 року до 20 травня 2011 року) дозвіл на виконання будівельних робіт № 28/2011-04 від 21 березня 2011 року Інспекція або Департамент не видавали.
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Згідно з абзацом першим частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Межі розгляду справи судом 
Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку).
Касаційну скаргу слід задовольнити частково.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої та другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відмовляючи у позові, місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, керувався тим, що предметом розгляду у цій справі є вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, скасування записів про державну реєстрацію та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення будівлі.
Зазначив, що метою звернення до суду є захист права позивача та приведення земельної ділянки, яка перебуває у користуванні відповідача у попередній стан.
З огляду на правові позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 03 жовтня 2018 року у справі № 520/15125/16-ц, від 13 листопада 2019 року у справі № 686/22924/16-ц, від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц, суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку про те, що заявлені вимоги про визнання договорів купівлі-продажу спірного торговельного павільйону недійсними не є ефективним способом захисту порушеного права позивача, оскільки наслідком встановлення судом недійсності правочинів є реституція.
Визнання договору щодо відчуження спірного майна недійсним не матиме наслідком звільнення земельної ділянки чи усунення перешкод у користуванні нею, а тому не відновить порушеного права позивача, який не є власником майна, відчуженого за оспорюваними договорами купівлі-продажу.
Отже, позивач, звернувшись до суду з вимогою про визнання правочину недійсним на підставі частини першої статті 215 ЦК України, стороною якого він не був, обрав неналежний спосіб захисту, а тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити з зазначених підстав.
Не підлягають задоволенню позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, оскільки вони є похідними від вимог про визнання недійсним договору про відчуження нерухомого майна.
Між тим суди першої та апеляційної інстанцій, відмовляючи у позові також керувалися тим, що позовні вимоги щодо зобов`язання ОСОБА_1 повернути земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан шляхом демонтажу самовільно побудованого об`єкту не підлягають задоволенню, знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Верховний Суд з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій не погодився.
Підставою для відкриття касаційного провадження є неврахування судами висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18.
Цей довід знайшов своє підтвердження.
Верховний Суд у постанові від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18, на яку посилався заявник як на приклад неоднакового застосування норм права, дійшов висновку про те, що враховуючи, що об`єкт незавершеного будівництва, який є предметом спору у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, то ефективним способом захисту порушених прав Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. При цьому обставина щодо державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 ЦК України.
Відповідно до статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.
Згідно зі статтею 327 ЦК України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.
На підставі частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
За частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Як убачається із статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
З огляду на частину першу статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частин другої, третьої статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. 
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Згідно із частиною другою статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
На підставі частин першої, другої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частини перша, четверта статті 376 ЦК України).
Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлений власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18), зазначила, що чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19), зазначено, що у силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). 
Також за рішенням суду на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).
У постанові від 12 березня 2019 року Велика Палата Верховного Суду у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18), дійшла висновку, що за наявності державної реєстрації права власності за певною особою державна реєстрація права власності на це ж майно за іншою особою може бути здійснена за згодою цієї особи або за судовим рішенням, що набрало законної сили, щодо права власності на нерухоме майно. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи.
З огляду на постанову Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19), відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне. 
Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19), державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема положень частини четвертої цієї статті.
Підсумовуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що за обставин справи, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об`єктів, зокрема й самочинного будівництва навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.
У справі, що переглядається, суди встановили, що у травні 2019 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, державний реєстратор вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення літ. «а8-1», загальною площею 28,6 кв. м, опис об`єкта: нежитлове приміщення поз.1, розташоване на першому поверсі у прибудові літ. «а8-1», ганок літ. «а11», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі фіктивного дозволу на виконання будівельних робіт № 28/2011-04 від 21 березня 2011 року, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією.
Надалі ОСОБА_1 продала зазначене нежитлове приміщення ОСОБА_2 .
Позивач у позовній заяві послався на те, що нежитлове приміщення перебуває на земельній ділянці, яка є комунальною власністю Дніпровської міської ради, а спірний об`єкт, зведений на земельній ділянці позивача, є результатом самочинного будівництва, здійсненим за відсутності правових підстав.
Звертаючись до суду з позовом про знесення самочинного будівництва та звільнення земельних ділянок, позивач лише додатково підтвердив те, що він не схвалює здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці позивача.
Проте суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили обґрунтованість вимог позивача щодо застосування до спірних правовідносин положень статті 376 ЦК України, статті 212 ЗК України та не вирішили по суті вимоги позивача про повернення самовільно зайнятої ділянки шляхом знесення самочинно зведеної будівлі.
У чинному законодавстві України закріплений принцип єдності правової долі земельної ділянки і розташованої на ній споруди. Тому зведення споруди на земельній ділянці всупереч волі власника протирічить правилам цивільного обігу. 
Тобто для збереження такого стану речей суд має встановити надзвичайно вагомі аргументи і доводи.
Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Позивач просив суд зобов`язати ОСОБА_1 повернути земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан, шляхом демонтажу самовільно побудованого об`єкту.
Верховний Суд звертає увагу на те, що положення статті 376 ЦК України у спірних правовідносинах слід застосовувати у поєднанні із статтею 212 ЗК України, яка передбачає, що приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.
Крім того, наслідком визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення є повернення сторін в первісний стан, тобто відновлення становища яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України), отже зобов`язання ОСОБА_1 як особи, яка зайняла земельну ділянку та вчинила самочинне будівництво вимогам статті 376 ЦК України не суперечить.
У частині другій статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» визначено, що судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України. Обов`язковість урахування (преюдиційність) судових рішень для інших судів визначається законом.
Тобто рішення суду повинно бути виконуване.
Залишаючи без змін рішення місцевого суду, суд апеляційної інстанції звернув увагу на те, що позивач не надав суду документів які ідентифікують як земельну ділянку, так і нежитлові приміщення, про знесення яких просить позивач, зокрема: фото таблиці, акти обстеження земельної ділянки, акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства, складені працівником відділу контролю за використання земель управління земельних відносин, коли саме виявлено порушення земельного законодавства, графічні матеріали, висновки землевпорядної чи будівельно-технічної експертизи, які вказували б на конкретну земельну ділянку на якій розташоване майно відповідача та характеристики будівлі, яку позивач вимагає знести.
З огляду на пункти 3, 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом.
Проте матеріали справи відомості щодо виконання цих вимог закону не містять.
Позивач зазначив, що нежитлове приміщення розташоване на першому поверсі у прибудові, однак суд не встановив, скільки поверхів має зазначене приміщення та чи є технічна можливість знесення і чи не призведе це знесення до порушення прав третіх осіб.
Посилання судів першої та апеляційної інстанцій на правові позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 03 жовтня 2018 року у справі № 520/15125/16-ц, від 13 листопада 2019 року у справі № 686/22924/16-ц, від 15 травня 2019 року у справі № 462/5804/16-ц, є неприйнятними, оскільки вони є нерелевантними.
Зазначені справи стосуються питання визнання недійсними договорів щодо спірного нерухомого майна, а у справі, що переглядається, спірною є саме земельна ділянка, про витребування якої заявив позивач та знесення самочинного будівництва, розташованого на спірній земельні ділянці.
Решта заявлених вимог має допоміжний характер і стосується самочинно побудованого майна, яке не витребовується.
Отже, у справі, яка переглядається, суди неправильно застосували норми матеріального права, зокрема положення статті 376 ЦК України, статті 212 ЗК України та дійшли передчасного висновку про відмову у позові.
За таких обставин доводи касаційною скарги є обґрунтованими.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.
Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. 
Ураховуючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що місцевий суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, ухвалив рішення з порушенням норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, що є підставою для скасування судових рішень та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів суди першої та апеляційної інстанцій не встановили фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалені ними судові рішення не можуть вважатися законними і обґрунтованими, а тому підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального та процесуального права, дослідити і належним чином оцінити надані сторонами докази, дати правову оцінку доводам та запереченням сторін і ухвалити законне та справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.
Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), суд дійшов висновку про передачу справи на новий розгляд до суду першої інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
Щодо судових витрат
Відповідно до підпунктів «б» та «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Враховуючи, що справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, касаційний суд не здійснює розподіл судових витрат.
Керуючись статтями 402, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Дніпровської міської ради задовольнити частково.
Рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 05 квітня 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 13 жовтня 2021 року скасувати.
Справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
  Головуючий  	  І. М. Фаловська 	
  Судді:	  С. О. Карпенко     С. Ю. Мартєв      В. В. Сердюк     В. А. Стрільчук