ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова
Іменем України

15 березня 2023 року
м. Харків
справа № 634/253/20
провадження № 22-ц/818/37/23

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого: Пилипчук Н.П. ,
суддів: Тичкової О.Ю., Маміної О.В..
за участю секретаря судового засідання : Гармаш К.В.,

Учасники справи:
позивач : ОСОБА_1 ,
відповідач: Приватне акціонерне товариство «Сахновщинське ім. М.О. Ключки»

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу

за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди, за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» на рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 22 січня 2021 року, ухвалене суддею Єрьоміною О.В.,в залі суді в смт. Сахновщина,

В С Т А Н О В И В : 

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаними позовом.

В обгрунтування позовних вимог зазначив, що йому на праві власності згідно Державного акту про право приватної власності на землю серії ЯД № 045692 належить земельна ділянка, кадастровий № 6324855100:06:000:0193, загальною площею 7,3331 га.
23.02.2008 року між позивачем та ПАТ «Племінний завод ім. 20-річчя Жовтня» (правонаступником якого є ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки») було укладено договір оренди земельної ділянки № б/н, строком на 10 років.
Окрім того, у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно міститься запис № 32510787 від 05.07.2018 року про реєстрацію Додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21.09.2017 року, строк дії якого встановлено до 24.11.2025 року.
Використовуючи земельну ділянку, належну позивачеві, на підставі договору оренди землі № б/н від 23.02.2008 року та додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21.09.2017 року, номер запису про інше речове право: № 3210787 від 05.07.2018 року, якою  у тому числі збільшено розмір орендної плати,  ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» не сплачувало орендну плату за користування нею за 2018, 2019 роки.
Крім того, умовами спірного договору оренди землі передбачена сплата пені у розмірі 0,01 % від грошової вартості орендної плати за кожен день прострочення платежу. З огляду на зазначене, розмір пені, який підлягає стягненню за несвоєчасну сплату оренди за 2018 рік складає – 441 грн. 28 коп., за 2019 рік – 181 грн 71 коп.
При цьому зазначає, що відповідачем було сплачено частково заборгованість по орендній платі, а саме за 2018 рік у сумі 3500 грн., за 2019 рік – 10 000 грн., яку було сплачено 05.02.2020 року. З урахуванням викладеного, оскільки відповідачем порушено умови договору оренди землі № б/н від 23.02.2020 року, а саме останній прострочив виплату орендної плати за 2018-2019 роки, тобто у даному випадку мала місце систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, що є підставою для розірвання зазначеного договору оренди.

У зв`язку із чим просив з урахуванням уточнених позовних вимог:
-стягнути із ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» (індифікаційний код: 00851198, кол. ПАТ «Племінний завод ім. 20-річчя Жовтня») на його користь орендну плату за договором оренди землі № б/н від 23.02.2008 року та додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21.09.2017 року, номер запису про інше речове право: № 3210787 від 05.07.2018 року за 2018 рік у розмірі 8202 грн. 26 коп., за 2019 рік у розмірі 10 503 грн 53 коп., та пеню за прострочення сплати орендної плати за 2018 рік у розмірі 441 грн. 28 коп, за 2019 рік – 181 грн 71 коп, а всього 19328 грн. 78 коп.
-розірвати договір оренди земельної ділянки № б/н від 23.02.2008 року кадастровий № 6324855100:06:000:0193, загальною площею 7, 3331 га, укладений між ним та ПАТ «Племінний завод ім. 20-річчя Жовтня» (ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки»), державна реєстрація від 17.09.2008 року № 040870200321, та додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21.09.2017 року, номер запису про інше речове право: № 3210787 від 05.07.2018 року.
-Стягнути з ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» (індифікаційний код: 00851198,) на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , всі судові витрати.

Рішенням Сахновщинського районного суду Харківської області від 22 січня 2021 року – задоволено частково.
Стягнуто з ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» на користь ОСОБА_1 орендну плату за договором оренди землі № б/н від 23.02.2008 року та додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21.09.2017 року, номер запису про інше речове право: № 3210787 від 05.07.2018 року за 2018 рік у розмірі 8202 грн. 26 коп., за 2019 рік у розмірі 10 503 грн 53 коп. та пеню за прострочення сплати орендної плати за 2018 рік у розмірі 441 грн 28 коп, за 2019 рік - 181 грн. 71 коп., а всього 19328 грн. 78 коп.
Розірвано договір оренди земельної ділянки № б/н від 23.02.2008 року кадастровий № 6324855100:06:000:0193, загальною площею 7, 3331 га, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «Племінний завод ім. 20-річчя Жовтня» (ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки»), державна реєстрація від 17.09.2008 року № 040870200321, та додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21.09.2017 року, номер запису про інше речове право: № 3210787 від 05.07.2018 року.
Стягнуто з ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1681 грн 60 коп., та витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 2000 грн, що в сумі становить 3681 грн 60 коп.

В апеляційній скарзі ПАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі. Обґрунтовуючи апеляційну скаргу апелянт вказує на порушення судом норм матеріального права та неправильне застосування норм процесуального права. 

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції помилково вважав, що відповідач не заперечував проти того, що позивачу сплачено орендну плату за 2018 рік у розмірі 3500 грн. В той час, як відповідачем повідомлено суду та надано відповідні докази про відсутність заборгованості по орендній платі. Вказує, що згідно довідки про доходи, нараховані та виплачені за користування земельної частки відповідачем безпосередньо у 2018 році виплачено 4347,83 грн. з урахуванням виплати Орендодавцю «на руки» та перерахованих за орендодавця податків та зборів до бюджету, а решта орендної плати за 2018 рік сплачена Орендарем в попередні роки наперед, про що надано докази. Зазначає, що виплата орендної плати позивачу здійснювалася регулярно, та навіть з наявною на сьогодні переплатою. Також вказує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору через нібито наявність систематичних порушень допущених відповідачем. 

Адвокат Бондарук Я.М., яка діє в інтересах ОСОБА_1 надала до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення суду залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Вказує, що рішення суду є законним та обґрунтованим. 

В обгрунтування відзиву зазначає, що відповідачем не надано жодних актів щодо отримання продукції позивачем в рахунок сплати орендної плати. Надані відповідачем відомості та списки на видачу продукції не є належним підтвердження сплати орендної плати. Відомості не містять зазначення підстави здійснення виплат у натуральній формі, не містить номеру договорів оренди, не містить кадастрових номерів земельних ділянок. Окрім того, зазначені відомості не дозволяють достовірно встановити отримувача продукції, оскільки не містять ідентифікуючих даних отримувача. Також відомості не місять узгодженої вартості продукції в рахунок орендної плати. Довідка про доходи також не є належним доказом, оскільки складена уповноваженої особою відповідача, зазначені в ній відомості не підтверджені жодними доказами. Крім того, умови договору не містять положень щодо виплати орендної плати наперед.

Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що наявними у матеріалах справи доказами доведено, що Товариство частково не виплатило на користь позивача орендну плату за 2018 рік та 2019 рік. Згідно з діючим законодавством та усталеною практикою Верховного Суду систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Оскільки систематичне порушення Товариством умов договору оренди Земельної ділянки позивача доведене, договір та додаткову угоди слід розірвати. При цьому з Товариства слід стягнути заборгованість з орендної плати за 2018-2019 роки та пеню за прострочення її сплати згідно наведеного судом розрахунку в розмірі 19328 грн. 78 коп.

Проте, повністю погодитися з таким висновком суду колегія судді не може, виходячи з наступного.

Основним принципом судочинства, закріпленим Конституцією України, є законність. Відповідно до положень ст.2 Закону України «Про судоустрій України» суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує захист гарантованих Конституцією України та законами України прав і свобод людини і громадянина, прав і законних інтересів суспільства і держави.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельний кодексом, Цивільним кодексом України, а також законами України, зокрема Законом №161-ХIV (далі – Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також конкретним договором оренди землі. 

Так, власники земельних ділянок мають право передавати земельну ділянку в оренду (ст.90 ЗК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).

Згідно положень ст.1, 3, 13, 14 Закону України «Про оренду землі» (надалі – Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯД 045602 від 20 лютого 2008 року ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,3331 га, розташованої на території Сахновщинської селищної ради Харківської області, кадастровий №6324855100:06:000:0193.

23 лютого 2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ «Племзавод ім. 20-річчя Жовтня», правонаступником якого є ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки», було укладено договір оренди землі № б/н, строком на 10 років, зареєстрований у відділі державної реєстрації Сахновщинського району Харківської області 24 листопада 2008 року за №40870200321.

Частиною 1 статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до умов договору розмір орендної плати встановлено 2% від нормативної грошової оцінки і становить 1 716,64грн. орендна плата виплачується в такі строки: ранні зернові – по закінченню жнив, а все інше – до кінця року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 85 832 грн.

Обчсилення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням зміни коефіціентів індексацій визначених законодавством.

Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами.

Розділом «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» передбачено, що у разі несвоєчасної або неповної сплати орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі 0,01% від грошової вартості орендної плати за кожен день прострочки.

21 вересня 2017 року ОСОБА_1 та ПАТ «Племзавод ім. 20-річчя Жовтня», правонаступником якого є ПрАТ «Сахновщинське ім. М.О. Ключки», було укладено додаткову угоду про поновлення дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрацію від 17.09.2008 року № 040870200321), якою внесено зміни до вищевказаного договору оренди землі. 

Зокрема, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки встановлено 275 585,04грн.

Строк дії договору становить 17 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

Змінено розмір орендної плати у формі та розмірі 7,44% від нормативно грошової оцінки землі і становить 20503 грн. 53 коп. з орендної плати утримується податок на прибуток у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 1.5 %. Орендна плата виплачується в такі строки: ранні зернові – по закінченню жнив, а все інше – до кінця року.

Зазначено, що додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки (державна реєстрацію від 17.09.2008 року № 040870200321) та набирає чинності після підписання її сторонами та державної реєстрації.

Із Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 24.09.2019 року вбачається, що державна реєстрація іншого речового права – Додаткової угоди про поновлення дії договору оренди земельної ділянки від 21 вересня 2017 року зареєстровано 05 липня 2018 року, номер запису про інше речове право 32510787.

У позовній заяві позивач посилається на те, що відповідачем було виплачено орендну плату за 2018 та 2019 роки у значно меншому розмірі, ніж це передбачено умовами договору та додаткової угоди до нього.

Статтею 651 ЦК України передбачено зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно ч.1 ст.32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до положень ст.25 Закону орендар земельної ділянки зобов`язаний, в тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Статтями 21, 22 Закону (в редакції від 04 червня 2017 року, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
Орендна плата справляється у грошовій формі.
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Згідно положень ст.24 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.

На підтвердження виконання відповідачем своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати останнім надано до суду довідки товариства про доходи, нараховані та виплачені за користування (оренду) земельної частки (паю) за період з 2008 по 2019 роки, копії відомостей про видачу орендної плати за період з 2008 по 2015 роки, 2018 рік, та видаткові касові ордери за 2016 та 2017 роки.

Досліджуючи вказані докази, апеляційним судом встановлено наступне.

За умовами договору оренди від 20 лютого 2008 року, укладеному між сторонами, орендна плата становить 2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Додатковою угодою від 21 вересня 2017 року, яка набрала чинності після її державної реєстрації 05 липня 2018 року, було змінено розмір орендної плати на 7,44% від нормативно грошової оцінки землі, який становитиме 20 503,53грн.

Таким чином, первісний розмір орендної плати повинен обраховуватися за період з 24 листопада 2008 року (з моменту державної реєстрації основного договору) по 04 липня 2018 року включно (до набрання чинності додатковою угодою).

Доводи відповідача про те, що додаткова угода від 21 вересня 2017 року набрала чинності в день прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав – 23 липня 2019 року є помилковими.

Так, згідно ч.13 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав.

За таких обставин, додаткова угода є такою, що набрала чинності саме 05 липня 2018 року після її державної реєстрації, а не 23 липня 2019 року - в день прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав.

Також, колегія суддів звертає увагу на те, що ч.2 ст.23 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Пунктом 1 Указу Президента № 92/2002 у редакції, чинній на момент укладення сторонами договору оренди земельної ділянки, визнано, що одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки є забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Указом Президента України № 725/2008 внесено зміни до Указу Президента №92/2002 та встановлено розмір орендної плати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з дня його опублікування. 

Між тим, в тексті відсутнє посилання на те, що його дія розповсюджується на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін.

Отже, Указ Президента України № 92/2002 у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента України № 725/2008, має рекомендаційний характер, був прийнятий після укладення сторонами договору та є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду викладеною у постанові від 10 березня 2021 року у справі № 704/1559/15-ц.

Оскільки, будь-якої додаткової угоди до договору оренди землі (у період з 24 листопада 2008 року по 04 липня 2018 року) з приводу зміни розміру орендної плати, а саме збільшення до 3% від нормативно грошової оцінки землі між сторонами не зареєстровано, тому орендна плата у зазначений період повинна сплачуватися відповідачем саме в розмірі передбаченому договору оренди землі 2% від нормативно грошової оцінки землі.

За таких обставин, висновок суду першої інстанції щодо обрахування орендної плати із розрахунку 3% від нормативно грошової оцінки землі за період з 01 січня 2018 року по 04 липня 2018 року є помилковим.

У зв`язку з чим, рішення суду в цій частині підлягає зміні.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абзац 3 статті 21 Закону). Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. Індексація ж нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки.

Якщо обов`язкова індексація нормативної грошової оцінки не визначена у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до наведеної норми Закону (індексується лише орендна плата).

З тексту укладеного між сторонами Договору оренди вбачається, що вони перебачили обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації.

Індекс інфляції за період з 24 листопада 2008 року (момент державної реєстрації договору оренди) по 04 липня 2018 року включно (до моменту набрання чинної додатковою угодою від 17 вересня 2008 року) становить:

2008 рік: листопад – 101,5%, грудень – 102,1%; 

2009 рік: січень – 102,9%, лютий – 101,5%, березень – 101,4%, квітень – 100,9%, травень – 100,5%, червень – 101,1%, липень – 99,9%, серпень – 99,8%, вересень – 100,8%, жовтень – 100,9%, листопад – 101,1%, грудень – 100,9%; 
загальний розмір інфляції за 2009 рік становить 112,3%;

2010 рік: січень – 101,8%, лютий – 101,9%, березень – 100,9%, квітень – 99,7%, травень – 99,4%, червень – 99,6%, липень – 99,8%, серпень – 101,2%, вересень – 102,9%, жовтень – 100,5%, листопад – 100,3%, грудень – 100,8%; 
загальний розмір інфляції за 2010 рік становить 109,1%;

2011 рік: січень – 101,0%, лютий – 100,9%, березень – 101,4%, квітень – 101,3%, травень – 100,8%, червень – 100,4%, липень – 98,7%, серпень – 99,6%, вересень – 100,1%, жовтень – 100,0%, листопад – 100,1%, грудень – 100,2%;
загальний розмір інфляції за 2011 рік становить 104,6%;

2012 рік: січень – 100,2%, лютий – 100,2%, березень – 100,3%, квітень – 100,0%, травень – 99,7%, червень – 99,7%, липень – 99,8%, серпень – 99,7%, вересень – 100,1%, жовтень – 100,0%, листопад – 99,9%, грудень – 100,2%;
загальний розмір інфляції за 2012 рік становить 99,8%;

2013 рік: січень – 100,2%, лютий – 99,9%, березень – 100,0%, квітень – 100,0%, травень – 100,1%, червень – 100,0%, липень – 99,9%, серпень – 99,3%, вересень – 100,0%, жовтень – 100,4%, листопад – 100,2%, грудень – 100,5%;
загальний розмір інфляції за 2013 рік становить 100,5%;

2014 рік: січень – 100,2%, лютий – 100,6%, березень – 102,2%, квітень – 103,3%, травень – 103,8%, червень – 101,0%, липень – 100,4%, серпень – 100,8%, вересень – 102,9%, жовтень – 102,4%, листопад – 101,9%, грудень – 103,0%;
загальний розмір інфляції за 2014 рік становить 124,9%;

2015 рік: січень – 103,1%, лютий – 105,3%, березень – 110,8%, квітень – 114,0%, травень – 102,2%, червень – 100,4%, липень – 99,0%, серпень – 99,2%, вересень – 102,3%, жовтень – 98,7%, листопад – 102,0%, грудень – 100,7%;
загальний розмір інфляції за 2015 рік становить 143,3%;

2016 рік: січень – 100,9%, лютий – 99,6%, березень – 101,0%, квітень – 103,5%, травень – 100,1%, червень – 99,8%, липень – 99,9%, серпень – 99,7%, вересень – 101,8%, жовтень – 102,8%, листопад – 101,8%, грудень – 100,9%;
загальний розмір інфляції за 2016 рік становить 112,4%;

2017 рік: січень – 101,1%, лютий – 101,0%, березень – 101,8%, квітень – 100,9%, травень – 101,3%, червень – 101,6%, липень – 100,2%, серпень – 99,9%, вересень – 102,0%, жовтень – 101,2%, листопад – 100,9%, грудень – 101,0%;
загальний розмір інфляції за 2017 рік становить 113,7%;

2018 рік: січень – 101,5%, лютий – 100,9%, березень – 101,1%, квітень – 100,8%, травень – 100,0%, червень – 100,0%, липень – 99,3%.

Враховуючи викладені коефіцієнти інфляції з листопада 2008 року по липень 2018 року розмір орендної плати станом на 04 липня 2018 року становив:

1 716,64грн. (розмір орендної плати згідно умов договору від 23 лютого 2008 року) * 1,015 * 1,021 * 1,123% * 1,091% * 1,046% * 1,005% * 1,249% * 1,433% * 1,124% * 1,137% * 1,015 * 1,009 * 1,011 * 1,008 = 5 467,81грн.

Отже, за період з 01 січня 2018 року по 04 липня 2018 року включно орендна плата становить 2 771,35грн. (5 467,81грн. / 365 днів * 185 днів).

Розмір орендної плати з 05 липня 2018 року по 31 грудня 2018 року (180 днів) – на підставі додаткової угоди від 21 вересня 2017 року, яка набула чинності 05 липня 2018 року, 7,44% нормативної грошової оцінки, яка становить 20 503,53грн.

Індекс інфляції за період з 05 липня 2018 року (з моменту набрання чинності додатковою угодою від 21 вересня 2017 року) по 31 грудня 2019 року становить:

2018 рік: серпень – 100,0%, вересень – 101,9%, жовтень – 101,7%, листопад – 101,4%, грудень – 100,8%;

2019 рік: січень – 101,0%, лютий – 100,5%, березень – 100,9%, квітень – 101,0%, травень – 100,7%, червень – 99,5%, липень – 99,4%, серпень – 99,7%, вересень – 100,7%, жовтень – 100,7%, листопад – 100,1%, грудень – 99,8%;
загальний розмір інфляції за 2019 рік становить 104,1%;

Враховуючи викладені коефіцієнти, розмір орендної плати за період з 05 липня 2018 року (з моменту набрання чинності додатковою угодою від 21 вересня 2017 року) по 31 грудня 2019 року включно (в межах позовних вимог) слід рахувати наступним чином:

20 503,53грн. * 1,019 * 1,017 * 1,014 * 1,008 = 21 718,12грн. / 365 днів * 180 днів = 10 710,30грн. (розмір орендної плати з урахуванням індексу інфляції за період з 05 липня 2018 року по 31 грудня 2018 року);

21 718,12грн. * 1,041 = 22 608,56грн. (розмір орендної плати з урахування індексу інфляції за 2019 рік).

Таким чином, з викладеного вбачається, розмір орендної плати з урахуванням індексації за 2018 рік становитиме 13 481,65грн. (2 771,35грн. + 10 710,30грн.), а за 2019 рік – 22 608,56грн.

Разом з тим, як вказано відповідачем та не заперечується позивачем, останньому було сплачено орендну плату за 2018 рік у розмірі 3 500грн.

З урахуванням викладеного, розмір несплаченої орендної плати за 2018 рік становить 9 981,65грн. (13 481,65грн. – 3 500грн.).

Щодо орендної плати за 2019 рік, слід виходити з такого розрахунку.

Сплачено, як зазначає представник позивача, 05 лютого 2020 року – 10 000грн.

Розмір несплаченої орендної плати за 2019 рік становить 12 608,56грн. (22 608,56грн. – 10 000грн.).

Отже, сума несплаченої оренди за 2018-2019 роки становить 22 590,21грн. = (9 981,65грн. + 12 608,56грн.).

Між тим, під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції відповідачем було надано суду наступні платіжні доручення:
від 24 грудня 2020 року на суму 10 000грн.,
від 24 грудня 2020 року на суму 21 000грн.,
02 серпня 2021 року на суму 21 900грн.,
від 26 грудня 2022 року на суму 21 000грн.

Як зазначає відповідач, зазначені докази він не зміг подати суду першої інстанції з поважних причин, оскільки не було задоволено клопотання про відкладення розгляду справи призначене на 22 січня 2021 року та було розглянуто судом справу по суті.

Що стосується платіжних доручень від 02 серпня 2021 року на суму 21 900грн., від 26 грудня 2022 року на суму 21 000грн., то вони колегією суддів не приймаються, оскільки оплати за ними здійснені після ухвалення рішення судом першої інстанції та за інші періоди.

Із змісту платіжного доручення від 24 грудня 2020 року на суму 21 000грн. прямо вбачається, що воно стосується орендної плати за 2020 рік.

Між тим, щодо платіжного доручення від 24 грудня 2020 року на суму 10 000грн., то оплата за ним стосується саме спірного періоду. При цьому, як зазначає представник позивача, його довіритель є особою похилого віку та не може згадати чи сплачувалися йому зазначені кошти.

Враховуючи те, що фактично позивачем не спростовано отримання зазначеної суми, тому колегія суддів вважає, що вона підлягає врахуванню в рахунок погашення заборгованості з орендної плати за 2018-2019 року.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч.3 ст.367 ЦПК України).

Враховуючи те, що зазначена оплата була здійснена до ухвалення судом першої інстанції рішення по справі, та не була врахована ним під час його прийняття, оскільки не було задоволено клопотання відповідача про відкладення розгляду справи від 21 січня 2021 року, що у свою чергу позбавило останнього можливості надати його судові, тому зазначений доказ підлягає прийняттю апеляційним судом., оскільки не був поданий відповідачем з поважних причин.

Таким чином, сума несплаченої оренди яка підлягає стягненню на користь позивача за 2018-2019 роки становить 12 590,21грн. = (22 590,21грн. – 10 000грн.), що узгоджується із заявленими позовними вимогами і в цій частині підлягають задоволенню.

Будь-яких належних та допустимих доказів сплати орендної плати в більшому розмірі за спірний період матеріали справи не місять та відповідачем не надано.

Відповідач наполягає на тому, що з 2008 року сплачував орендну плату в розмірі більшому, ніж передбачено договором оренди, тому має місце переплата. На підтвердження зазначених доводів представник відповідача надав відомості про отримання позивачем сільськогосподарської продукції в натуральній формі та відомості про виплату грошових коштів за період з 2008-2017 роки.

Не підтверджено, що відомості щодо вартості сільськогосподарської продукції зазначені в довідці товариства про доходи за період з 2008 по 2019 роки узгоджені сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

При цьому боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (ст. 531 ЦК України).

Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій статтею 14 Закону України «Про оренду землі».

Даний висновок узгоджується з правовою позиціє Верховного Суду викладених у постановах від 02 жовтня 2019 року по справі №321/329/17, від 20 листопада 2019 року по справі 704/236/17.

Подібні висновки також містяться у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч.1 ст. 81 ЦПК України).

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст.76 ЦПК України).

Пунктом 5 договору оренди землі сторони погодили, що орендна плата виплачується в такі строки: ранні зернові – по закінченню жнив, а все інше – до кінця року. По узгодженню сторін орендна плата виплачується в натуральній формі, або грошовій.

Додатковою угодою від 21 вересня 2017 року були внесені зміни до договору оренди земельної ділянки від 23 лютого 2008 року, в тому числі щодо порядку виплати орендної плати, а саме зазначено: «орендна плата виплачується в такі строки: ранні зернові по закінченню жнив, а все інше до кінця поточного року. По узгодженню сторін орендна плата може бути в натуральній або грошовій формі».

Зазначені угоди не містять домовленостей сторін щодо авансової виплати орендної плати.

Із змісту наданих Товариством доказів також не вбачається, що при виплаті орендної плати за Договором оренди сторони досягали домовленості щодо виплати орендної плати наперед авансовими платежами.

Із змісту відомостей про отримання грошових коштів за період з 2009 року по 2017 роки не вбачається, що ці грошові кошти отримані позивачем у якості плати за оренду земельної ділянки за майбутні періоди.

Отже, за відсутності між сторонами домовленості про те, що сплачені кошти є орендною платою за період, що ще не настав, та без зазначення про це у відомостях про отримання коштів, не можливо вважати таку виплату виконанням боржником зобов`язання достроково.

Стаття 549 ЦК України визначає поняття неустойки. Так, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

За ч.ч.1 та 2 ст.550 ЦК України, право на неустойку виникає незалежно від наявності у кредитора збитків, завданих невиконанням або неналежним виконанням зобов`язання, при цьому, проценти на неустойку не нараховуються.

Розділом «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» передбачено, що у разі несвоєчасної або неповної сплати орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі 0,01 % від грошової вартості орендної плати за кожен день прострочки.

За період часу з 01 січня 2019 року по 22 червня 2020 року (в межах позовних вимог) (538 днів) сума пені становить 537,01грн. = (9 981,65грн. х 0,01% х 538 днів).

Як встановлено апеляційним судом розмір заборгованості з орендної плати за 2019 рік становить 22 608,56грн. 

Разом з тим, 05 лютого 2020 року відповідачем було сплачено в рахунок орендної плати за 2019 рік 10 000грн.

Отже, станом на 05 лютого 2020 року заборгованість за сплати орендної плати за 2019 рік становила 12 608,56грн.

Таким чином, пеня за несвоєчасне виконання відповідачем зобов`язань щодо сплати орендної плати за 2019 рік обраховуватиметься наступним чином:

За період часу з 01 січня 2020 року по 04 лютого 2020 року сума пені становитиме 79,12грн. = (22 608,56грн. * 0,01% * 35 днів).

За період з 05 лютого 2020 року по 22 червня 2020 року (в межах позовних вимог) становитиме 175,25грн. = (12 608,56грн. * 0,01% * 139 днів).

Усього розмір пені за період з 01 січня 2020 року по 22 червня 2020 року становитиме 254,37грн. = (175,25грн. + 79,12грн.).

Між тим, із змісту позовних вимог вбачається, що позивач просив стягнути з відповідача на свою користь пеню в загальному розмірі 622,99грн.

Згідно частини 6 статті 367 ЦПК України в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

За таких обставин, пеня за прострочення виплати орендної плати за 2018-2019 роки підлягає стягненню в межах позовних вимог в розмірі 622,99грн.

Згідно ч.1 ст.32 Закон на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

За положеннями частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Вказана правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року № 6-977цс16 (підтверджена постановою об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року № 61-41932сво).

Відповідно до ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Оскільки аргументи відповідача про те, що ним виконувались умови договору оренди землі щодо своєчасного і повного внесення орендної плати за 2018, 2019 роки не знайшли свого підтвердження, що свідчить про істотне порушення відповідачем умов договору, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про наявність правових підстав для його розірвання.

Що стосується рішення суду в частині стягнення з відповідача на користь позивача витрат на правову допомогу понесених останнім під час розгляду справи в суді першої інстанції, то визначений судом першої інстанції розмір 2 000грн. є обгрунтованим і пропорційним предмету спору, а тому підстав для його перегляду не вбачається. Заперечень з приводу визначеного та стягнутого судом розміру витрат на правничу допомогу апеляційна скарга також не містить.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З урахуванням викладеного рішення суду першої інстанції в частині розміру заборгованості орендної плати підлягає зміні.

Керуючись ст. ст. 371, 374, п. 4 ч. 3 ст. 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» – задовольнити частково.

Рішення Сахновщинського районного суду Харківської області від 22 січня 2021 року в частині визначення розміру заборгованості зі сплати орендної плати з урахуванням пені – змінити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Сахновщинське ім. М.О. Ключки» на користь ОСОБА_1 орендну плату за договором оренди землі № б/н від 23 лютого 2008 року та додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки № б/н від 21 вересня 2017 року, номер запису про інше речове право: № 3210787 від 05 липня 2018 року за 2018-2019роки в розмірі 12 590,21грн. та пеню за прострочення сплати орендної плати за 2018-2019 роки 622,99грн., а усього 13 213,20грн.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Повний текст постанови складено 23 березня 2023 року.

Головуючий –                                                                                                     Н.П. Пилипчук

Судді –                                                                                                        О.В. Маміна
                                                                                                                       
О.Ю. Тичкова