Справа № 146/884/22
Провадження № 22-ц/801/399/2023
Категорія: 17
Головуючий у суді 1-ї інстанції Пилипчук О. В.
Доповідач:Голота Л. О.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 березня 2023 року	Справа № 146/884/22	м. Вінниця	

Вінницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
Головуючого судді Голоти Л. О. (суддя - доповідач),
               суддів Денишенко Т. О., Рибчинського В. П., 
за участю секретаря судового засідання Михайленко А. В., 
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду № 2 справу за позовом Фермерського господарства «Агат Поділля» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Зелена долина», третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Томашпільська селищна рада Тульчинського району Вінницької області про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, 
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Зелена долина» на рішення Томашпільського районного суду Вінницької області від 29.11.2022 року, ухвалене у складі судді Пилипчук О. В. в приміщенні суду в смт. Томашпіль, повний текст рішення складено 09.12.2022 року, - 

в с т а н о в и в :

25.08.2022 року Фермерське господарство «Агат Поділля» (далі - ФГ «Агат Поділля») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Зелена долина» (далі - ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»), третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Томашпільська селищна рада Тульчинського району Вінницької області про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,4153, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації) та є спадкоємцем ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 .
20.01.2014 року між ОСОБА_2 та ФГ «Агат Поділля» було укладено договір оренди землі за № 141 терміном на 10 років. Право оренди на підставі договору оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Договір розірваний не був, окрім того орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Земельна ділянка перебуває в обробітку позивача.
При вибірковому інформаційному моніторингу Державного земельного кадастру, було встановлено, що 20.11.2017 року державним реєстратором Томашпільської РДА Савчуком Р. А. проведено реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Між відповідачами укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) б/н від 08.11.2017 року.
Реєстрація договорів користування землею з новим користувачем можлива лише після реєстрації угоди про розірвання договору користування землею з попереднім користувачем або ж його закінченням терміну дії. В порушення вимог чинного законодавства - прийняттям рішення про державну реєстрацію права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» здійснено повторну реєстрацію правокористування цієї ж земельної ділянки.
Таким чином право і оренди і емфітевзису є речовими правами, які виникають з дати їх державної реєстрації, а не з дати, визначеної у договорах про встановлення таких прав, відповідно, якщо запис про державну реєстрацію одного з цих прав (в цьому випадку емфітевзису) вчинено в період дії іншого речового права ( в цьому випадку оренди) щодо однієї і тієї ж самої ділянки - це являється грубим порушенням приписів чинного законодавства, так як право користування однією земельною ділянкою не може одночасно виступати предметом різних договорів.
Актами законодавства, чинними на момент укладення договору емфітевзису, не передбачена можливість здійснення державної реєстрації прав з відкладенням у часі початку строку їх виникнення. Отже, оспорюваний договір емфітевзису та реєстрація права емфітевзису унеможливлює реалізацію переважного права на поновлення договору оренди землі позивачем.
Виходячи з наведеного, з урахуванням заяви про зміну предмета позову (вх. № 3370 від 26.09.2022 року) (а. с. 68-70), ФГ «Агат Поділля» просило суд :
-визнати недійсним договір про користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладений між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації);
-визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу) індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 року державним реєстратором Томашпільської районної державної адміністрації Вінницької області Савчуком Р. А., щодо реєстрації права іншого речового права (права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладеного між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Рішенням Томашпільського районного суду Вінницької області від 29.11.2022 року змінені позовні вимоги задоволено.
Визнано недійсним договір про користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладений між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена Долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу) індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 року державним реєстратором Томашпільської районної державної адміністрації Вінницької області Савчуком Р.А., щодо реєстрації права іншого речового права (права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) б/н від 08.11.2017 року, укладеного між ТОВ «Агрокомплекс «Зелена Долина»» та ОСОБА_2 , щодо земельної ділянки площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172, яка розташована на території Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області (Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області - попередня адреса розміщення до реорганізації).
Стягнуто з ТОВ Агрокомплекс «Зелена долина» на користь ФГ «Агат Поділля» 1240,50 грн. (одну тисячу двісті сорок гривень п`ятдесят копійок) судових витрат, що складаються із 50% сплаченого судового збору.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ФГ «Агат Поділля» 620,25 грн. (шістсот двадцять гривень двадцять п`ять копійок) судових витрат, що складаються із 25% сплаченого судового збору.
Повернуто ФГ «Агат Поділля» 25 % сплаченого за платіжним дорученням № 2819 від 16.08.2022 року судового збору, а саме в сумі 620,25 грн. (шістсот двадцять гривень двадцять п`ять копійок).
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, 09.01.2023 року ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» подало апеляційну скаргу в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, неповноту з`ясування обставин справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення суду та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову. 
Основними доводами апеляційної скарги є те, що :
-сторони договору емфітевзису в пункті 5.1 визначили, що ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20.10.20214 року, який зареєстрований в Реєстраційній службі Томашпільського районного управління юстиції у Вінницькій області 20.08.2014 року за № 6732198, строком дії десять календарних років з дати його державної реєстрації, об`єктом оренди якого є земельна ділянка загальною площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172. 
-власник земельної ділянки та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» будь яких перешкод в користуванні орендованою земельною ділянкою позивачу в період дії договору оренди землі не чинили;
-на час звернення з цим позовом до суду орендодавець ФГ «Агат Поділля» не вчинив будь яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, не повідомив орендодавця ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк. При цьому, вставнолено, що орендар не направив спадкоємцю орендодавцю і необхідний проект договору. Тому відсутні підстави для висновку про порушення переважного права позивача на укладення договору оренди землі та іншого права ФГ «Агат Поділля» як користувача спірної земельної ділянки за договором оренди землі від 20.01.2014 року № 141. 
-з огляду на відкладальну умову набуття права за оспорюваним договором, що виключає можливість порушення прав позивача як користувача земельною ділянкою за вказаним договором оренди землі від 20.01.2014 року № 141 до закінчення терміну його дії. Аналогічний висновок зроблено в постанові Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/1677/18. 
-укладання орендодавцем не договору оренди земельної ділянки, а договору емфітевзису, який є іншим видом користування чужою земельною ділянкою, не свідчить про наявність у орендаря переважного права на укладення договору перед іншими (постанова ВС від 10.01.2019 року у справі № 573/624/17-ц). 
-Переважне право орендаря може існувати лише у випадку наявності інших претендентів на укладання і саме договору оренди одного й того ж майна, а не інших договорів, зокрема договору емфітевзису. Договір оренди земельної ділянки та договір емфітевзису не можуть містити абсолютно рівні умови, оскільки вказані договори різні за своєю правовою природою.
-суд першої інстанції визнав порушеним переважне право орендаря за договором оренди, який не набрав чинності та при цьому визнав недійсним договір емфітевзису.  
Відзив на апеляційну скаргу не надходив. 
01.03.2023 року на адресу Вінницького апеляційного суду надійшла телефонограма (вх. № 1784) представника ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» Ціховського М. про перенесення судового засідання у зв`язку з хворобою представника.
Суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними (стаття 372 ЦПК України). 
Ознайомившись із поданою телефонограмою (вх. № 1784 від 01.03.2023 року) суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відмову в задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки доказів хвороби захисника суду апеляційної інстанції не надано. Крім цього, сама телефонограма не містить відомостей про те, що існують труднощі у представника в поданні доказів хвороби, а також про не можливість забезпечення стороною- юридичною особою іншого представника.
У судовому засіданні представник ФГ «Агат Поділля» Барвінський О. П. заперечив проти апеляційної скарги та просив залишити її без задоволення. 
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, були повідомлені належним чином про дату, час і місце розгляду справи. 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, обговоривши підстави апеляційної скарги, Вінницький апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
За змістом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Згідно з статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 
Рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам статті 263 ЦПК України.
У справі встановлено наступні обставини. 
20.01.2014 року між Фермерським господарством «Агат Поділля» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі № 141. Предметом договору є земельна ділянка площею 3,4153 га, кадастровий номер: 0523985200:03:000:0172. 
Договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору). Договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 45 договору).
Право оренди за договором зареєстровано 20.08.2014 року у реєстраційній службі Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, Вінницька область, запис про інше речове право: 6732198. 
08.11.2017 року, у період дії договору оренди землі від 20.01.2014 року № 141, між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» було укладено договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) відносно земельної ділянки загальною площею 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, яка знаходиться на території Рожнятівської сільської ради Томашпільського району Вінницької області та належить ОСОБА_2 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ВН № 000954. На договорі міститься рукописний напис 003.
Договір укладено на 7 років з дати передачі емфітевтичного права. Після закінчення строку дії договору землекористувач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі землекористувач повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово власника про намір продовжити його дію. Якщо власник не надає землекористувачу заперечень до дня закінчення строку дії договору, договір поновлюється автоматично на той самий строк і на тих самих умовах (пункт 3.1 договору емфітевзису)
ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»» набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20.01.2014 року № 141, який зареєстрований у реєстраційній службі Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, 20.08.2014 року за № 6732198 строком дії десять календарних років з дати його державної реєстрації, об`єктом якого є земельна ділянка загальною площею 3,4153 га, у тому числі рілля 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172 (пункт 5.1. договору емфітевзису).
Передача емфітевтичного права проводиться власником землекористувачу 21.08.2024 року автоматично без оформлення акта приймання - передачі та інших додаткових документів (п. 5.2 договору емфітевзису).
Власник земельної ділянки гарантує, що до підписання цього договору ним або його представником не було укладено, а також після підписання цього договору не буде укладено правочину, спрямованого на продовження (поновлення) строку договору оренди землі № 141 від 20.01.2014 року або будь-якого нового договору оренди землі об`єктом оренди якого буде земельна ділянка зазначена у цьому договорі (пункт 5.3 договору емфітевзису). 
Договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації емфітевзису (пункт 8.1).
Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, номер витягу НВ-0508955052018 від 20.09.2018 року, вказана земельна ділянка на момент формування витягу належала на праві власності ОСОБА_2 , дата державної реєстрації земельної ділянки 10.02.2014.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 31.05.2022 року № 301832683, земельна ділянка, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172, площею 3,4153 га на праві власності належить ОСОБА_1 . Як встановлено із запису про інше речове право № 6732198, згідно договору оренди землі № 141, виданого 20.01.2014 року право оренди земельної ділянки передано ФГ «Агат Поділля». Договір укладено на десять років з правом пролонгації. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 15256014 від 20.08.2014 09:34:59, ОСОБА_3 , Реєстраційна служба Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, Вінницька область. 
Із запису про інше речове право № 23992103, згідно договору про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, серія та номер: б/н, виданий 08.11.2017 року встановлено, що земельну ділянку передано в користування для сільськогосподарських потреб ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина»». Дата реєстрації 20.11.2017 року, договір укладено на сім років, землекористувач набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від 20.01.2014 року, який зареєстрований реєстраційною службою Томашпільського РУЮ 20.08.2014 року. Підстава внесення запису : рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (із відкриттям розділу), індексний номер: 38788395 від 18.12.2017 12:10.40, ОСОБА_4 , Томашпільська районна державна адміністрація Вінницької області, Вінницька область.
       Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що договір емфітевзису від 08.11.2017 року укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Агрокомплекс «Зелена долина» не відповідає вимогам законодавства, так як укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі № 141 від 20.01.2014 року з порушенням права користування та з порушенням процедури реалізації переважного права орендаря, який належно виконує свої обов`язки за договором. 
Суд також виходив з того, що державним реєстратором при проведенні державної реєстрації речових прав за договором емфітевзису не було встановлено суперечності із зареєстрованим правом оренди. Без скасування рішення про державну реєстрацію іншого речового права на підставі договору емфітевзису, висновку про недійсність якого дійшов суд, орендар фактично позбавлений свого права користування земельною ділянкою, державна реєстрація здійснена з порушенням порядку державної реєстрації речових прав. 
       Висновок суду першої інстанції про задоволення позовних вимог зроблено за неповного з`ясування обставин справи, неправильного застосування норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права з огляду на наступне. 
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».
Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки.
За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов`язки.
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою, дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі»   (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Отже, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. У разі недотримання цієї процедури орендарем його переважне право на укладення договору оренди землі припиняється.
При цьому, переважне право орендаря буде порушене, зокрема, у разі укладення іншого договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднім орендарем про намір реалізувати своє переважне право.
Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Установлено, що на час звернення з цим позовом до суду орендодавець ФГ «Агат Поділля» не вчинив будь-яких значимих юридичних дій, передбачених частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, не повідомив орендодавця ОСОБА_1 про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Зокрема, встановлено, що орендар не направив орендодавцю і необхідний проект додаткової угоди.
У відповідності до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Аналогічні приписи містяться у частині першій статті 15 ЦК України.
Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту  є усталеним у судовій практиці.
Оскільки порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 4 ЦПК України та статті 15 ЦК України, може мати місце при укладенні договору оренди із новим орендарем за умови отримання орендодавцем письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, а ФГ «Агат Поділля» такого повідомлення на час подання позову не направило, Вінницький апеляційний суд вважає, що відсутні підстави для висновку про порушення переважного права позивача на укладення договору оренди землі та іншого права ФГ «Агат Поділля» як користувача спірної земельної ділянки за договором оренди землі від 20.01.2014 року № 141.
При цьому слід ураховувати, що підпунктом 5.1. договору від 08.11.2017 року про право користування земельною ділянкою сільськогосподарських потреб (емфітевзис) встановлено, що землекористувач набуває емфітевтичне право на наступний день після закінчення договору оренди землі від20.01.2014 року № 141, який зареєстрований у реєстраційній службі Томашпільського районного управління юстиції Вінницької області, 20.08.2014 року за № 6732198 строком дії десять календарних років з дати його державної реєстрації, об`єктом якого є земельна ділянка загальною площею 3,4153 га, у тому числі рілля 3,4153 га, кадастровий номер 0523985200:03:000:0172 (пункт 5.1. договору емфітевзису).
Зазначене, з огляду на відкладальну умову набуття права за оспорюваним договором,  виключає можливість порушення прав позивача як користувача земельною ділянкою за вказаним договором оренди землі від 20.01.2014 року № 141 до закінчення терміну його дії.
При таких обставинах, оскільки у зв`язку з укладанням 08.11.2017 року договору емфітевзису № 003 суб`єктивне цивільне право та інтерес особи, яка звернулася до суду з цим позовом, не порушується, відсутні підстави для задоволення позовних вимог.
Аналогічні правові висновки зроблено Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року у справі № 146/1677/18.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу й на те, що між ФГ «Агат Поділля» і ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, що відноситься до зобов`язальних правовідносин, а між ОСОБА_2 і ТОВ «Агрокомплекс Зелена долина» - договір емфітевзису, що відноситься до речового права.
На відміну від договору оренди землі, виходячи із змісту глави 33 ЦК України емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковане речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов`язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення. За договором про емфітевзис відповідно до його природи власник земельної ділянки продає чи іншим способом (платно чи безплатно) передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису є консенсуальним, а тому для виникнення емфітевтичного права не вимагається передача земельної ділянки.
Таким чином, юридична природа та істотні умови цих договорів є різними.
Укладання орендодавцем не договору оренди земельної ділянки, а договору емфітевзису, який є іншим видом користування чужою земельною ділянкою, не свідчить про наявність у орендаря переважного права на укладення договору перед іншими (постанова ВС від 10.01.2019 року у справі № 573/624/17-ц). 
Таким чином, суд вважає, що переважне право оренди позивача укладенням договору емфітевзису та його реєстрацією порушено не було.
У свою чергу, зазначення у п.5.2. та 5.3. Договору № 003 (емфітевзис), що передача емфітевтичного права проводиться власником землекористувачу 21.08.2024 року автоматично без оформлення акту приймання -передачі та інших додаткових документів, а також , що Власник земельної ділянки гарантує, що до підписання цього договору не буде укладено правочину, спрямованого на продовження (поновлення) строку договору оренди землі від 20.01.2014 року № 141 або будь-якого нового договору оренди землі об`єктом оренди якого буде земельна ділянка зазначена у цьому договорі, також не порушує переважного права позивача, враховуючи, що укладення даного договору в цілому не порушує переважного права позивача.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до положень ст. 217 ЦК України правочин за своїм змістом може знаходитися у різному співвідношенні з вимогами закону: деякі з умов правочину можуть відповідати вимогам закону, інші-ні. У зв`язку з цим встановлено два варіанти вирішення питання про юридичну долю правочину. Якщо вимогам закону суперечать істотні умови правочину, то він є або має бути визнаним судом недійсним у цілому. У тих випадках, коли закону суперечать неістотні умови правочину, без яких він міг би існувати, то він є частково дійсним (у тій частині, яка відповідає закону).
Враховуючи, що підставою позову є порушення договором № 003 права позивача на переважне право поновлення договору оренди, колегія суддів не вбачає підстав для виходу за межі позовних вимог та визначення відповідності іншим правовим нормам окремих частин правочину, а саме п.п. 5.2. та 5.3. Договору.
Відповідно до пункту 1 - 4 частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позовних вимог.
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України, статті 141 ЦПК України суд розподіляє судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Ураховуючи те, що апеляційна скарга ТОВ «Агрокомплекс Зелена долина»підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позовних вимог, відтак судовий збір сплачений ТОВ «Агрокомплекс Зелена долина» за подання апеляційної скарги в сумі 3721,50 грн слід стягнути з ФГ «Агат Поділля» на користь ТОВ «Агрокомплекс Зелена долина».
Керуючись частиною четвертою статті 258, частиною першою статті 259, статтями 367, 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд апеляційної інстанції, - 

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс Зелена долина» задовольнити.
Рішення Томашпільського районного суду Вінницької області від 29.11.2022 року у даній справі скасувати та постановити нове.
У задоволенні позовних вимог Фермерського господарства «Агат Поділля» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Зелена долина», третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача: Томашпільська селищна рада Тульчинського району Вінницької області про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмовити.
Стягнути з Фермерського господарства «Агат Поділля» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс Зелена долина» судовий збір в сумі 3721 (три тисячі сімсот двадцять одна) гривня 50 копійок за подання апеляційної скарги. 
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до суду касаційної інстанції.

Головуючий суддя Л. О. Голота
       
Судді: Т. О. Денишенко 

В. П. Рибчинський

Повний текст постанови складено 06.03.2023 року.