КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
23 січня 2023 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 364/315/22 
номер провадження 22-ц/824/225/2023
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
за участю секретаря судового засідання	                                  Потапьонок К.В.,	
учасники справи: представник позивача ОСОБА_2,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Володарського районного суду Київської області від 23 серпня 2022 року /суддя Глазкова Ю.О./
у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Сільгосптехніка Нова» про внесення змін до договору оренди землі, -
 
В С Т А Н О В И В:
 
01.07.2022 року позивач звернулась до Володарського районного суду Київської області із позовом до ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» про внесення змін до договору оренди землі. Просила суд внести зміни до п. 9 та п. 10 договору оренди землі без номера від 29.11.2011 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» та ОСОБА_1 , виклавши їх у наступній редакції: «п. 9. Орендна плати вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 16000,00 грн. (шістнадцять тисяч гривень 00 копійок). п. 10. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції».
Рішенням  Володарського районного суду Київської області від 23 серпня 2022 року позов залишено без задоволення./а.с. 73-78/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, апелянт звернулась з апеляційною скаргою, в якій просила рішення скасувати, задовольнивши позовні вимоги. 
На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилалась на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не враховано численних правових висновків щодо того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленостей сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки збільшилась у два з половиною рази, що впливає на необхідність зміни розміру орендної плати. Безпідставним є неврахування висновків ВС з тих підстав, що спір виник між юридичними особами, а зміна умов договору відбувалась щодо земель державної та комунальної власності або нежилих приміщень.
Відповідач про час та дату розгляду справи повідомлявся належним чином, про що свідчить вручене рекомендоване повідомлення, з відзивом на апеляційну скаргу не звертався, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за його відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
 
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що з договору оренди землі б/н від 29.11.2011 року вбачається, що ОСОБА_1 передала у оренду ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 5,0175 га з кадастровим номером 3221687200:02:007:0019, яка розташована у межах Рудосільської сільської ради Київської області строком на 49 років. Згідно п. 9-10 цього договору встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі - 2172,48 грн, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції. Пункт 13 передбачає, що розмір орендної плати переглядається по мірі потреби у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі в наслідок інфляції.
З акту приймання-передачі об`єкта оренди від 29.11.2011 року встановлено, що орендодавець передає в оренду на 49 років земельну ділянку площею 5,01 га, яка розташована на території Рудосільської сільської ради згідно договору оренди землі від 29.11.2011, а орендар приймає вказану земельну ділянку, акт підписаний сторонами.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права встановлено, що договір оренди землі б/н від 29.11.2011, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» зареєстрований реєстраційною службою Володарського районного управління юстиції Київської області 10.09.2013 за № 2512467.
Заявою ОСОБА_1 від 29.11.2011 підтверджується факт отримання нею коштів у розмірі 35000 грн від ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» в рахунок орендної плати за земельний пай. Також це підтверджується копією видаткового касового ордеру ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» від 29.11.2011 р.
Відповідно до довідки № 91 від 09.06.2022 орендаря вбачається, що ним 29.11.2011 був виплачений дохід ОСОБА_1 у сумі 35000 грн, сума податку складає 6942 грн.
З наданого Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок вбачається, що нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 3221677200:02:007:0019 станом на 26.07.2022 становить 183308,66 грн.
Копією додаткової угоди № 1, наданої представником позивача встановлено, що позивачем пропонувалось орендарю внести зміни у договір оренди землі, яким встановити розмір орендної плати -16000 грн; обчислення розміру орендної плати за землю здійснювати з урахуванням індексів інфляції.
В свою чергу із запропонованої додаткової угоди № 2 до договору оренди землі від 29.11.2011 р. вбачається, що орендарем погоджено викласти п. 10 цього договору у редакції: «Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції», інші умови договору залишаються незмінними.
Згідно витягів з інтернету (а.с. 16-22) встановлено, що за період з 2011 по 2022 роки збільшились ціни на природній газ, електроенергію, зокрема станом на час укладення договору оренди землі 29.11.2011 офіційний курс долара становив 798,98 грн. за 100 доларів, станом на 30.06.2022 такий курс становить 292549 грн.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції вірно керувався нормами ст. 13 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV про те, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
За змістом статті 15 Закону № 161-XIV  істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини перша - третя статті 21 Закону № 161-XIV).
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
У пункті 3 частини першої статті 3 ЦК України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Також у статті 627 ЦК України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
За змістом частин першої, другої, четвертої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Отже, враховуючи зазначені положення чинного законодавства, зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди, договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
З договору оренди землі, а саме п. 10 встановлено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції.
У пункті 9 визначений розмір орендної плати -2172,48 грн.
Позивач у справі звернулась до орендаря ТОВ «СІЛЬГОСПТЕХНІКА НОВА» із офертою про внесення змін до договору оренди землі № б/н від 29.11.2011, відповідно до яких розмір орендної плати визначити у сумі 16000 грн, відповідач не прийняв її та звернувся з новою офертою, відповідно до якої запропонував позивачу змінити тільки індексацію вже існуючого розміру орендної плати, з такими умовами не погодилась позивачка, вважає свої права порушені, у зв`язку з чим звернулась до суду з даним позовом.
Сторони під час судового розгляду не оспорювали, що позивач, за її проханням, отримала орендну плату у сумі 35000 грн від орендаря наперед.
Відповідно до частини 2 статті 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків, що позивачем та її представником не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження наявності таких істотних змін обставин, що тягнуть за собою можливість внесення змін до договору оренди землі.
Доводи апеляційної скарги, про те, що судом першої інстанції не враховано численних правових висновків щодо того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленостей сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни, апеляційним судом відхиляються з огляду на таке.
Так, правовідносини, що склались між сторонами /постанова Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 року № 635/4233/19/ не є аналогічними, зокрема згідно вказаної постанови: нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності.
Водночас, у даній справі, земельна ділянка належить особі на праві приватної власності.
Не можуть аналогічно бути застосовані і правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 904/8787/17 та у справі № 904/3262/19 від 03.06.2020, оскільки у них вирішувався спір з приводу оренди землі, яка перебувала у комунальній власності.
Відповідно до ч. 5 ст. 5 ЗУ «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Укладаючи договір, сторони не погоджували жодних додаткових змін, виходячи зі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, п.13 Договору визначили умови перегляду розміру орендної плати,   п. 10 договору сторонами погоджено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється без врахування індексів інфляції.
Так, за п. 34 договору зміна умов договору у разі недосягнення згоди здійснюється в судовому порядку.
За п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 72416, 19 /а.с. 7/.
Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається по мірі потреби у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом.
За п. 18, 19 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, інші умови передачі відсутні.
Укладаючи договір, позивач просила видати гроші авансом, за її проханням, отримала орендну плату у сумі 35000 грн від орендаря наперед, що не заперечувалось сторонами.
Звертаючись до відповідача з офертою /а.с. 11/, ОСОБА_1 вказує, що з 2011 року відбулось суттєве збільшення цін, тарифів, щорічна інфляція, яка вплинула на споживчі ціни. Змінився офіційний курс гривні до долару США та Євро, збільшилась ціна на газ для населення, на електроенергію. Вказувала, що відповідач укладає договори з іншими власника земельних ділянок, встановлюючи розмір орендної плати на рівні 16 000 грн. 
Таким чином, саме з цієї підстави нею було висунуті вимоги щодо збільшення розміру орендної плати.
Відповідач на її оферту направив зустрічну пропозицію. /а.с. 13/
За її змістом вказано, що 29.11.2011 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Сільгосптехніка Нова (далі також Орендар) та ОСОБА_1 (далі також - Орендодавець) був укладений Договір оренди землі № б/н (далі - "Договір оренди"), за умовами якого Орендодавець передав в оренду строком на 49 років земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 5,0175 га з кадастровим номером 3221687200:02:007:0019, яка розташована в адміністративних межах Рудосільської сільської ради Київської області (далі - "Земельна ділянка").
У 2011 році на користь Орендодавця Орендар сплатив орендну плату за майбутні періоди у розмірі 35 000,00 грн.
ОСОБА_1 , звернулася з пропозицією щодо внесення змін до укладеного Договору оренди землі шляхом підписання додаткової угоди.
Розглянувши цю пропозицію, Товариство вбачало необхідність її корегування, виходячи з наступного.
Частиною другою статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно з частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статтею 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.          
Відповідно до Постанови ВС від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19, вказано, що Індексація нормативно-грошової оцінки землі не призводить до автоматичної зміни умов договорів оренди щодо розміру орендної плати. 
Нормами статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Враховуючи пропозицію, економічну ситуацію та існуюче законодавче врегулювання даного питання, вважали за доцільним внести зміни до Договору оренди, які б враховували індексацію орендної плати.
Направили на адресу ОСОБА_1 пропозицію-відповідь із підписаними примірниками додаткової угоди до Договору оренди, просили розглянути цю пропозицію та направити на адресу ТОВ «Сільгосптехніка Нова» відповідь із підписаними примірниками додаткової угоди до Договору оренди у строк, що не перевищує 5 (п`яти) робочих днів від дати отримання цієї пропозиції.
Водночас, позивачем була відхилена пропозиція шляхом звернення до суду з позовом в якому розмір орендної плати обґрунтовує аналогічними підставами з її офертою та визначає її у 16 000 грн, жодним чином не враховуючи індексації нормативної грошової оцінки або індексації орендної плати, що не є тотожними поняттями.
Разом з тим згідно з  підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Отже, орендна плата за  користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю, а також це і загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку.
Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону № 161-XIV, необхідно враховувати і вимоги ПК України.
За змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Згідно з підпунктом 14.1.125 статті 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація; дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Такі висновки підтверджуються і пунктом 10 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, у  якому вказано, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації. Тобто при передачі в оренду земель, які перебувають у приватній власності, обчислення орендної плати з урахуванням чи без урахування індексації віднесено до розсуду сторін договору та досягнення ними відповідної згоди.
Таким чином,  доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись ст.ст.  375, 381, 382 ЦПК України, суд, - 
 
П О С Т А Н О В И В :
 
Апеляційну скаргу  представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Володарського районного суду Київської області від 23 серпня 2022 року - залишити без задоволення.  
Рішення Володарського районного суду Київської області від 23 серпня 2022 року - залишити без змін.  
Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
 
Головуючий:                                        Судді: