Номер провадження: 22-ц/813/589/23 
Справа № 520/16048/17
Головуючий у першій інстанції Пучкова І. М.
Доповідач Вадовська Л. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       17.01.2023 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М., 
суддів - Колеснікова Г.Я., Сєвєрової Є.С.,
за участю секретаря - Поворозко І.Ю.,
переглянувши справу №520/16048/17 за позовом ОСОБА_1 до державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича, Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участю третіх осіб ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю органу опіки та піклування Київської районної адміністрації Одеської міської ради про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсним договору, витребування майна з чужого незаконного володіння за апеляційною скаргою представника ОСОБА_6 в інтересах ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2020 року у складі судді Пучкової І.М., -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 , звернувшись 27 грудня 2017 року до суду з вищеназваним позовом до державного реєстратора, ТОВ «Кей-Колект», ОСОБА_2 , вказав, що 4 вересня 2017 року Єреміївською сільською радою Роздільнянського району Одеської області в особі реєстратора Демченка С.О. було прийнято рішення №36954537 та зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект» право власності на іпотечну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 на підставі Договору іпотеки, укладеного 27 червня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ситніковою Ю.Д. Позасудове стягнення на предмет іпотеки було здійснене на підставі договору іпотеки, яким було забезпечено зобов`язання за Договорами про надання споживчого кредиту №11174862000 від 27 червня 2007 року, №11176880000 від 27 червня 2007 року. Позивач ОСОБА_1 , у власності якого знаходився предмет іпотеки, вважає, що право власності ТОВ «Кей-Колект» на квартиру було набуто неправомірно, оскільки у даному випадку позасудове врегулювання могло здійснюватися лише за наявності двох умов: на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який між сторонами не укладався, та за наявності завіреної в установленому порядку письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві, яку останній не отримував. Зважаючи на відсутність окремого договору про задоволення вимог, який би передбачав перехід права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання, правові підстави для реєстрації за іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки були відсутні. За таких обставин, договір купівлі-продажу, посвідчений 24 листопада 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. за реєстровим №6419, відповідно до якого ТОВ «Кей-Колект» продало, а ОСОБА_2 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 має бути визнаний недійсним, а спірна квартира з метою повного відновлення порушених прав позивача повернута йому. Позивач ОСОБА_1 просив:
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільянського району Одеської області Демченка С.О. №36954537 від 4 вересня 2017 року про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект»;
визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 24 листопада 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. за реєстровим №6419, відповідно до якого ТОВ «Кей-Колект» продало, а ОСОБА_2 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;
витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 Ѕ частку квартири за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.2-8). 
Ухвалою судді Київського районного суду м. Одеси від 29 грудня 2017 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.23). 
Відповідач ТОВ «Кей-Колект» позов не визнав, зазначивши у відзиві, що відповідно до частини 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» позасудове врегулювання здійснюється, зокрема, згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечного договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. За положеннями статей 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Іпотечний договір є чинним, проти факту наявності простроченої заборгованості за забезпеченим іпотекою зобов`язанням позивач також не заперечує. Підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу не обґрунтовані, ОСОБА_2 є належним набувачем та поточним власником об`єкту нерухомості, яким володіє на законних підставах. Механізми захисту права власності закріплені Главою 29 ЦК України, зокрема, статтею 387 даного Кодексу закріплено право на витребування власником свого майна від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави ним заволоділа. Частина 2 статті 328 ЦК України передбачає презумпцію правомірності набуття права власності та за умовами частини 3 статті 397 ЦК України фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду. Позивач ОСОБА_1 не надав доказів на підтвердження того, що договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним, а відповідач ОСОБА_2 є незаконним власником. Посилання позивача на статтю 388 ЦК України є помилковим, оскільки ТОВ «Кей-Колект» законно здійснило позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб, а договір купівлі-продажу був укладений відповідно до всіх норм чинного законодавства України (т.1 а.с.43-48).
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 30 травня 2018 року в порядку забезпечення позову накладено арешт на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1345291351101 (т.1 а.с.95).
6 червня 2018 року позивач ОСОБА_1 уточнив позовні вимоги у зв`язку з тим, що ОСОБА_2 продала квартиру ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юхневич М.М. 23 березня 2018 року, зареєстрованого в реєстрі за №350. Позивач ОСОБА_1 просив:
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільянського району Одеської області Демченка С.О. №36954537 від 4 вересня 2017 року про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект»;
визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений 24 листопада 2017 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. за реєстровим №6419, відповідно до якого ТОВ «Кей-Колект» продало, а ОСОБА_2 купила квартиру за адресою: АДРЕСА_1 ;
витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 Ѕ частку квартири за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.106-112).
Позивачем ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_6 надано відповідь на відзив ТОВ «Кей-Колект»: 
щодо письмової вимоги про усунення порушень, передбаченої пунктами 4.3, 4.4, 5.3 Договору іпотеки від 27 червня 2007 року та статті 35 Закону України «Про іпотеку», а також документів, що могли б підтвердити факт її отримання ОСОБА_1 , за змістом відповіді жодних відомостей про копію письмової вимоги про усунення порушення, надісланої відповідачем на адресу ОСОБА_1 та/або документи, що підтверджують наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання ОСОБА_1 зазначеної письмової вимоги у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно немає;
щодо застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, передбаченого пунктом 5 Договору іпотеки від 27 червня 2007 року, за змістом відповіді істотні умови не були погоджені сторонами, оскільки повідомлення/вимога про усунення порушень, передбачена пунктами 4.3, 4.4, 5.2, 5.3 Договору іпотеки від 27 червня 2007 року та статті 35 Закону України «Про іпотеку» відповідачем не надсилалась;
щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, за змістом відповіді в умовах наявності спору про відповідність правочину вимогам закону самі по собі посилання відповідача на презумпцію правомірності правочину та презумпцію правомірності володіння майном є очевидно недостатніми; неправомірна реєстрація за ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки не може бути підставою для подальшого правомірного переходу права власності; 
щодо розміру заборгованості боржника за Договором про надання споживчого кредиту №11174862000 від 27 червня 2007 року та, відповідно, розміру зобов`язань позивача, за змістом відповіді на розгляді Київського районного суду м. Одеси з 2013 року знаходиться справа за позовом ТОВ «Кей-Колект» до ОСОБА_7 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , ОСОБА_8 про стягнення заборгованості за кредитним договором, розгляд справи не закінчено (т.1 а.с.201-204).
Відповідач ОСОБА_3 в особі представника ОСОБА_9 позов не визнала, зазначивши, що оскільки позивач у позові не посилався на застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» №1304-УП від 3 червня 2014 року, то ОСОБА_3 заперечує проти застосування до спірних правовідносин даного Закону. Договір купівлі-продажу квартири, що посвідчений нотаріально 23 березня 2018 року, наразі не оскаржується, і не скасований, право власності на квартиру набуто правомірно, тому спірне майно не може бути витребувано у власника ОСОБА_3 . Право на звернення до суду з вимогою про витребування майна від набувача має власник цього майна, позивач ОСОБА_1 не є власником майна, що оспорюється, так як іпотекодержатель ТОВ «Кей-Колект» здійснило продаж предмету іпотеки. Виходячи з того, що позивачем був забезпечений спірний об`єкт за кредитними зобов`язаннями, іпотекодержатель звернув стягнення на іпотечне майно, котре в подальшому неодноразово було відчужено, відсутні правові підстави для витребування його у добросовісного набувача з підстав статті 388 ЦК України. Крім того, втручання держави в право на мирне володіння своїм майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування, є предметом регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що ратифікований Законом України №475/97-ВР від 17 липня 1997 року. Стаття 1 Першого протоколу гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання «справедливого балансу» в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно має бути витребувано (т.2 а.с.21-22, 120-122).
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 12 грудня 2019 року відмовлено в задоволенні заяви ОСОБА_3 про зупинення провадження у справі №520/16048/17 до розгляду справи №520/4481/19 (т.3 а.с.163-164).
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2020 року в задоволенні позову відмовлено (т.4 а.с.96-100).
Висновок суду мотивовано тим, що застереження в іпотечному договорі є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у добровільному і узгодженому сторонами договору порядку. Порушення норм чинного законодавства щодо проведення реєстраційних дій не встановлено, вимога про усунення порушень основного зобов`язання ТОВ «Кей-Колект» була направлена ОСОБА_1 , що підтверджено матеріалами оглянутої судом реєстраційної справи. Підстав для визнання недійсним правочину купівлі-продажу нерухомого майна не встановлено. Відсутні докази того, що квартира вибула з володіння позивача поза його волею, факт незаконності вибуття квартири з власності позивача не доведений, тому підстав для витребування квартири від ОСОБА_3 як з незаконного володіння відсутні.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 12 жовтня 2020 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника ОСОБА_6 в інтересах ОСОБА_1 на рішення суду.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_6 в інтересах ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати повністю і ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог (т.4 а.с.107-121).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає в наступному. Щодо вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та доказів її направлення, то рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення на ім`я « ОСОБА_1 » з штрих-кодовим ідентифікатором 0530000243247 зберігається в матеріалах реєстраційної справи на квартиру АДРЕСА_2 , реєстраційний номер нерухомого майна – 1345291351101 у вигляді копії, зазначене підтверджується листом Юридичного департаменту Одеської міської ради від 19 березня 2019 року №1189-19. Таким чином, оригіналу документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя не має ні у ТОВ «Кей-Колект», ні в матеріалах реєстраційної справи. У розумінні частини 5 статті 95 ЦПК України особа може засвідчити вірність копії лише того документу, який зберігається у неї в оригіналі. Зважаючи на лист Юридичного департаменту Одеської міської ради від 19 березня 2019 року №1189-19, копія рекомендованого повідомлення з штрих-кодовим ідентифікатором 0530000243247, надана тим же Юридичним департаментом Одеської міської ради, не може бути прийнята в якості доказу. Позивач взагалі не отримував ніякої кореспонденції від ТОВ «Кей-Колект» у відповідний період. До того ж, самого лише рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення недостатньо для того, щоб встановити, що з моменту отримання іпотекодавцем саме письмової вимоги іпотекодержателя минуло більше 30 днів. Матеріали реєстраційної справи не містять описів вкладення до відповідних поштових відправлень. Таким чином, не зрозуміло як державний реєстратор Демченко С.О. встановив, що з моменту отримання іпотекодавцем саме письмової вимоги іпотекодержателя минуло більше 30 днів. Відповідно до даних офіційного сайту ДП «Укрпошти» дані про відправлення за номером 0530000243247 відсутні, тому що в системі не зареєстровані. Рекомендоване повідомлення з штрих-кодовим ідентифікатором 0530000243247, яке нібито супроводжувало поштове відправлення з Вимогою, містить невірне зазначення адреси позивача, що вже виключає можливість отримання ним відповідної кореспонденції. В матеріалах реєстраційної справи наявна копія Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання за вихідним №734577/F99 від 23 червня 2016 року. Однак, ОСОБА_1 не отримував цю Вимогу та не був знайомий з її змістом, крім того, з Вимоги не можливо встановити хто саме її підписав та чи мала ця особа відповідні повноваження, довіреність представника до вимоги не додано, застереження про наявність додатків в її тексті відсутнє. Зі змісту Вимоги №734577//F99 від 23 червня 2016 року також вбачається, що нібито борг за Кредитним договором станом на 22 червня 2016 року складає 2621885,53 грн., поряд з цим рішенням Київського районного суду м. Одеси від 15 листопада 2018 року борг ОСОБА_7 за Кредитним договором №11174862000 від 27 червня 2007 року станом на дату ухвалення рішення майже в 2 рази менший та складає 1355210,27 грн. З Вимоги також неможливо встановити за якою ціною ТОВ «Кей-Колект» було звернуто стягнення на предмет іпотеки. 
Щодо застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, передбаченого пунктом 5 Договору іпотеки від 27 червня 2007 року, то істотні умови не були погоджені сторонами, оскільки повідомлення/вимога про усунення порушень, передбачена пунктами 4.3, 4.4., 5.2, 5.3 Договору іпотеки від 27 червня 2007 року та статті 35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Кей-Колект» не надсилалась. 
Щодо відсутності оцінки предмета іпотеки, то оцінка предмета іпотеки перед зверненням стягнення не проводилась, ТОВ «Кей-Колект» не надано ні документів, ні пояснень щодо того, за якою ціною товариством було звернуто стягнення на предмет іпотеки, відповідні документи відсутні також і в матеріалах реєстраційної справи.
Щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, то неправомірна реєстрація за ТОВ «Кей-Колект» права власності на предмет іпотеки не може бути підставою для подальшого правомірного переходу права власності. 
На спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 3 червня 2014 року №1304-УП, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі) є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.
Щодо застосування статті 388 ЦК України, то ОСОБА_3 з загальнодоступних джерел мала можливість дізнатися про те, що станом на момент укладення договору купівлі-продажу судом вже розглядалась цивільна справа. ОСОБА_3 не звернула увагу на те, що за півроку вона стала вже четвертим власником квартири, ціна придбання квартири є в п`ять разів нижчою за ту, яку сплатила ОСОБА_2 , при цьому сторони договору підтвердили, що ця сума є дійсною та не є удаваною. ОСОБА_3 чи свідомо прийняла на себе ризики придбання майна, яке перебуває у спорі, чи не вжила заходів для перевірки поточного статусу квартири, що ставить під сумнів добросовісність набуття квартири. Втім, навіть добросовісність набуття майна не виключає можливості його витребування попереднім власником. Права ОСОБА_3 як набувача майна, не є такими, що переважають права ОСОБА_4 , захист інтересів «добросовісного» набувача не може здійснюватися за рахунок особи, яка з самого початку була власником майна (первісного власника). Власник з дотриманням вимог статей 387, 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
Щодо залучення до участі в справі органу опіки та піклування, то предмет позову у даній справі не пов`язаний з визначенням місця проживання дитини, її виселенням чи зняттям з реєстрації, отже надання висновку органу опіки та піклування у даній справі законодавством не передбачений. Крім того, з Висновку органу опіки та піклування вбачається, що ОСОБА_3 крім спірної квартири має у власності ще два об`єкти нерухомості в м. Одесі. 
В апеляційній скарзі не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці.
Відзив на апеляційну скаргу не подано. 
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення по суті вимог з огляду на наступне.
Учасниками справи в порядку доведення обставин, на які посилалися як на підставу своїх вимог та заперечень, надано докази, що містять наступні дані.
Між акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та ОСОБА_4 , ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ситніковою Ю.Д. 17 червня 2007 року, зареєстрований в реєстрі за №2929, за яким для виконання зобов`язань за Договором про надання споживчого кредиту №11174862000 від 27 червня 2007 року, Договором про надання споживчого кредиту №11176880000 від 27 червня 2007 року передано в іпотеку квартиру загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 , що належить іпотекодавцям на праві приватної спільної часткової власності. 
Предмет іпотеки квартира загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 , як приватна спільна часткова власність належала іпотекодавцям в рівних частках на підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого 3 квітня 1998 року Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради народних депутатів згідно з розпорядженням від 3 червня 1998 року за №116729, зареєстрованого і записаного у реєстрову книгу за №4-13728, право власності зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 12 квітня 2005 року, реєстраційний номер об`єкта 10459903, номер запису 107 в книзі 521пр-97, згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №6981961 від 12 квітня 2005 року та Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно №14877627 від 12 червня 2007 року, виданих комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості».
За умовами Іпотечного договору від 17 червня 2007 року №2929, зокрема, звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем у випадках, зазначених в пунктах 2.1.1-2.1.2 цього договору, або у разі порушення іпотекодавцями та/або боржником будь-якого зобов`язнання за цим договором, або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим Договором, або в інших випадках відповідно до діючого законодавства (п.4.1); звернення стягнення здійснюється на підставі: або рішення суду, або виконавчого напису нотаріуса; або застереження про задоволення вимог іпотекодавця, або за договором між іпотекодавцями та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя (п.4.2); звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 цього Договору та відповідно до розділу У Закону України «Про іпотеку» (п.4.6).
Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя врегульовано розділом 5 Іпотечного договору від 17 червня 2007 року №2929, відповідно до якого, зокрема, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання; позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі; іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (п.5.1); у разі настання обставин, зазначених в п.4.1 цього Договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (п.4.2); в повідомленні, про яке йдеться в п.5.2, іпотекодержатель зазначає, який із способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені частиною 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку», застосовуються іпотекодержателем для задоволення своїх вимог (п.5.3); у разі законодавчої можливості при застосуванні передачі предмету іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абз.2 ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку») право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в п.5.1 цього іпотечного договору, в порядку, передбаченому чинним законодавством (п.5.4).
Згідно Договору відступлення права вимоги, укладеного 12 грудня 2011 року між публічним акціонерним товариством «УкрСиббанк» та товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», було відступлене право вимоги за Договором про надання споживчого кредиту №11174862000 від 27 червня 2007 року та забезпечувальними договорами.
Згідно Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 23 червня 2016 року за №734577/F99, адресованого ОСОБА_1 , ТОВ «Кей-Колект» придбало право вимоги заборгованості по Кредитному договору №11174862000 від 27 червня 2007 року, а на підставі договору факторингу №1 від 12 грудня 2011 року, укладеного з АТ «УкрСиббанк», а також на підставі договору про відступлення прав за іпотечними договорами від 12 грудня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В., є іпотекодержателем нерухомого майна, а саме квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що є предметом іпотеки, яким забезпечено виконання зобов`язань за кредитним договором. За змістом Вимоги вимагається сплата заборгованості станом на 22 червня 2016 року в загальній сумі 145694,13 доларів США, що по курсу НБУ складає 2621885,53 грн., та попереджається про те, що в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 24 листопада 2017 року право власності на квартиру загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ «Кей-Колект» на підставі рішення №36954537 державним реєстратором Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченком С.О. 7 вересня 2017 року, номер запису про право власності: 22212000, на підставі іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ситніковою Ю.Д. 17 червня 2007 року, зареєстрованого в реєстрі за №2929, в порядку позасудового стягнення на предмет іпотеки. 
24 листопада 2017 року між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 укладено Договір купівлі-продажу, посвічений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А., зареєстрований в реєстрі за №6419, згідно якого ТОВ «Кей-Колект» продав, а ОСОБА_2 купила квартиру загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 .
23 березня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено Договір купівлі-продажу, посвічений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Юхневич М.М., зареєстрований в реєстрі за №350, згідно якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_3 купила квартиру загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 .
Звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ «Кей-Колект» здійснено на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. 
В порядку аналізу дотримання здійснення обраної іпотекодержателем ТОВ «Кей-Колект» підстави звернення стягнення на предмет іпотеки та, як наслідок, визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання порушеного кредитного зобов`язання, забезпеченого іпотекою, встановлено наступне.
Пункт 5.2 Договору іпотеки передбачає, що у разі настання обставин, зазначених в пункті 4.1 цього Договору іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року №553) встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що посвідчує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
В матеріалах реєстраційної справи відсутні в оригіналі докази направлення та отримання ОСОБА_1 вимоги/повідомлення про усунення порушення, передбаченого пунктами 4.3, 4.4, 5.2, 5.3 Договору іпотеки від 7 червня 2007 року та статтею 35 Закону України «Про іпотеку» (ТОВ «Кей-Колект» на виконання ухвали суду про витребування доказів зазначив про надання оригіналів документів державному реєстратору; Юридичний департамент Одеської міської ради листом від 19 березня 2019 року №1189-19 підтверджує про наявність в матеріалах реєстраційної справи лише копії рекомендованого повідомлення з штрих-кодовим ідентифікатором 0530000243247).
Отже, доводи ОСОБА_1 щодо не отримання кореспонденції від ТОВ «Кей-Колект», яка б містила письмову вимогу іпотекодержателя, не спростовані, сплив 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, який би надавав державному реєстратору право здійснити державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, не підтверджений. 
Приймаються доводи апеляційної скарги, як такі, що не спростовані, в тій частині, що рекомендоване повідомлення з штрих-кодовим ідентифікатором 0530000243247, що супроводжувало поштове відправлення з Вимогою за вихідним №734577/F99 від 23 червня 2016 року, має невірне зазначення адреси позивача, що також виключає отримання ним відповідної кореспонденції; дата на штампі відділення відправлення та дата отримання рекомендованого листа є нечитабельною; офіційний сайт ДП «Укрпошта» не містять інформації про відправлення за номером 0530000243247.
В апеляційній скарзі звернуто увагу на те, що наявні в матеріалах реєстраційної справи копії зворотних штрих-кодових рекомендованих повідомлень для адресатів ОСОБА_1 та ОСОБА_4 мають номери різних поштових відділень, тобто, направлялись різними поштовими відділеннями, це при тому, що ОСОБА_1 та ОСОБА_4 зареєстровані та проживають в одній квартирі, а поштове відділення «Одеса-65» знаходиться на АДРЕСА_3 та не обслуговує будинки по АДРЕСА_4 .
Отже, в матеріалах реєстраційної справи немає оригіналу документа, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем ОСОБА_1 письмової вимоги іпотекодержателя ТОВ «Кей-Колект».
       Приймаються доводи апеляційної скарги щодо відсутності оцінки предмета іпотеки.
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Оцінка предмета іпотеки квартири загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 , перед зверненням стягнення не проводилась. Вимога за вихідним №734577/F99 від 23 червня 2016 року не містить відомостей про здійснення оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб
Отже, ціна предмета іпотеки при зверненні стягнення встановлена не була, матеріали реєстраційної справи не містять документів оцінки предмета іпотеки.
Порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що відповідає усталеній практиці Верховного Суду у подібних правовідносинах.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі -Закон №1952-IV) перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (далі – Порядок №1127), а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам. Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину. Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує факт завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Зміст наведених правових норм засвідчує, що визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, які мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону №1952-ІУ та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора в ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Такий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19). 
Отже, у розумінні вказаних правових висновків ухилення іпотекодержателя від виконання свого обов`язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком №1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, що унеможливлювало встановлення державним реєстратором завершення тридцятиденного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, має наслідком те, що така державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за кредитором є проведеною всупереч норм чинного законодавства. Щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки, то, враховуючи положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності, відповідно, нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Подібні висновки з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) та від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18), зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду в постановах від 29 січня 2020 року у справі № 607/8488/18 (провадження № 61-7603св19), від 04 лютого 2021 року у справі № 275/2881/19 (провадження № 61-727св19).
З огляду на викладене, позовна вимога про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «Кей-Колект» підлягає задоволенню; підстави скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем доведені. 
Позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого нотаріально 24 листопада 2017 року між ТОВ «Кей-Колект» та ОСОБА_2 , не ефективним способом захисту порушеного права, тому задоволенню не підлягають. 
Відповідно до частини 1 статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника. Отже, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна. 
Таким чином, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння; власник з дотриманням вимог статей 87, 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
Дане узгоджується з усталеною судовою практикою. 
Право власності на нерухоме майно набуто ТОВ «Кей-Коленкт» незаконно, отже ОСОБА_2 купила квартиру у ТОВ «Кей-Колект», яке без відповідної правової підстави заволодів нерухомим майном. У період з вересня 2017 року по березень 2018 року (півроку) у нерухомого майна чотири рази змінився власник. Зазначена у договорі купівлі-продажу ціна продажу нерухомого майна ОСОБА_3 за 152348,19 грн. суттєво відрізняється від ціни продажу нерухомого майна ОСОБА_2 за 805850,00 грн.
Право власності дійсного власника нерухомого майна ОСОБА_1 в даному випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна, тому ОСОБА_1 , незважаючи на добросовісність та відплатність набуття спірного нерухомого майна сторонніми особами, має право на витребування майна з чужого незаконного володіння останнього набувача незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як потрапило до останнього набувача ОСОБА_10 . 
Отже, позовні вимоги про витребування з володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 Ѕ частки квартири є доведеними, відповідно, підлягають задоволенню.
Крім того, щодо іншої Ѕ частини квартири дійсного власника ОСОБА_4 є судове рішення, що набрало законної сини. Так, рішенням Київського районного суду м. Одеси від 4 вересня 2019 року в справі №520/4481/19 задоволено позовні вимоги ОСОБА_4 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, витребування Ѕ частки квартири з володіння ОСОБА_10 на користь ОСОБА_4 , про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі- продажу квартири. Дане рішення переглянуте в апеляційному порядку постановою Одеського апеляційного суду від 10 червня 2021 року, яким у вказаній частині залишено без змін (постанова містить лише доповнення до резолютивної частини). Ухвалою Верховного Суду від 8 липня 2021 року у відкритті касаційного провадження на рішення суду першої та апеляційної інстанції відмовлено. 
Справа в провадженні суду першої інстанції з грудня 2017 року, суду апеляційної інстанції з жовтня 2020 року, призначалась до розгляду на 10 червня 2021 року, 18 листопада 2021 року, 23 червня 2022 року, 24 листопада 2022 року. Інформація про дату, час та місце розгляду справи доступна на сайті «Судова влада». Учасники справи мали процесуальний час для надання суду обґрунтування власних позицій. Судом апеляційної інстанції вимоги статей 128, 130 ЦПК України щодо судового виклику/повідомлення учасників процесу виконувались, порядок вручення судових повісток дотримувався, учасники справи правом на отримання/неотримання надісланих поштою судових повісток розпоряджалися на власний розсуд; додатково учасники справи повідомлялися документом в електронному вигляді «Судова повістка…», «SMS»-повідомлення «Судова повістка…» На 24 листопада 2022 року учасники справи повідомлені завчасно, підстав для подальшого відкладення розгляду справи не встановлено. 
Відповідно до положень частин 4, 5 статті 268 ЦПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, суд підписує рішення без його проголошення; датою ухвалення рішення за відсутності учасників справи, є дата складання повного судового рішення.
Датою ухвалення призначеного у судове засідання на 24 листопада 2022 року рішення судом апеляційної інстанції відповідно до положень частини 5 статті 268 ЦПК України є дата складання повного судового рішення.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд –
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_6 в інтересах ОСОБА_1 задовольнити частково. 
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2020 року – скасувати. 
Позовні вимоги ОСОБА_1 до державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича, Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області, товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , за участю третіх осіб ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю органу опіки та піклування Київської районної адміністрації Одеської міської ради про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора, витребування майна з чужого незаконного володіння – задовольнити. 
Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Єреміївської сільської ради Роздільнянського району Одеської області Демченка Сергія Олександровича №36954537 від 7 вересня 2017 року про державну реєстрацію права власності на квартиру загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (код ЄДРПОУ: 04380376).
Витребувати з володіння ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) Ѕ частку квартири загальною площею 48,5 кв.м, житловою площею 29,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Іллічовою Н.А. 24 листопада 2017 року, зареєстрованого в реєстрі за №6419 – відмовити. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
       Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
       Повний текст постанови складено 17 січня 2023 року.

Головуючий Л.М.Вадовська

Судді Г.Я.Колесніков 

Є.С.Сєвєрова